尚城小区可行性研究报告.docx

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尚城小区可行性研究报告

房地产综合课程设计

题目：

尚城小区项目可行性研究报告

院系：

土木工程与力学学院

专业：

工程管理

姓名：

学号：

指导老师：

第一篇项目分析

1.1项目地块分析

一、项目位置

项目用地位于东湖开发区光谷广场以西，其四至关系为：

东临华乐小区，南临30米宽卓豹路，西临20米宽的拥军路，北临吴家湾干休所。

地块形状规整，地势平坦，有利于开发建设。

图1-1项目地块形状及其四至关系

二、地块优势

项目用地位于山体、湖泊生态资源优势明显的武汉东湖新技术开发区，北望风景优美的东湖，南眺碧波荡漾的南湖，区域山青水秀，自然环境优美，闲暇之余可到周边一览湖光山色，欣赏自然美景，陶冶情操。

项目用地所在区域内道路四通八达，城市道路网密集，可与周边高速公路、国道进行有效衔接，快速通达整个鄂东南，内外交通优势明显。

用地周边主要城市道路有雄楚大街、珞瑜路、民族大道、鲁磨路、光谷街、卓豹路等，其中与用地相邻的卓豹路是通往光谷商业街的主要道路之一。

同时，与用地相邻的轨道交通二号线也在紧锣密鼓的建设之中，建成后区域内交通将更加便捷。

图1-2项目用地位置

近年来，用地东侧1.5公里的光谷商圈发展迅猛，各项配套设施齐全，公共设施有大型商场、银行、星级饭店、医院、医疗保健中心、大型会展中心等，文化设施有剧场、文化艺术中心、远程教育中心、国际技术交流中心、人才交流中心、体育中心、图书馆等。

此外，区内高等学府、科研机构、世界和全国知名高新科技企业云集，文化氛围浓厚。

凭借优越的自然环境、成熟的配套服务体系，用地所在区域房地产业快速发展，以光谷广场为圆心向外辐射，新建了众多高品质楼盘。

目前片区已建成楼盘有世界城米兰印象、当代香颂公馆、光谷国际广场等，居住氛围浓厚。

根据新一轮城市总体规划，项目用地位于东南新城组群，将通过高新技术产业的规模化建设，形成以光电子、生物医药和机电一体化产业为主导的高新技术产业区，届时将对房地产业带来强劲的需求。

图1-3项目所在光谷地区在武汉的位置

三、规划要求

项目规划总用地面积为24472.6平方米（以实测面积为准），净用地面积为20469.92平方米（以实测面积为准），控制城市道路及通道用地面积4002.68平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为居住用地，容积率控制在3.8以内，可建总建筑面积控制在7.78万平方米内，绿地率不少于35%，建筑高度不超过84米，层数不超过28层。

图1-4项目地块现状

1.2地块价值分析

1.2.1区位分析

按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在于地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。

因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。

从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。

因此，要围绕项目地段特征，站在城市规划及区域发展的角度，从不同的层面进行地段区位的分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对性的研究。

图1-5武汉在中国的地理位置

一、武汉的城市地位

1、武汉市概况

武汉是湖北省省会，是华中地区最大都市及中心城市，拥有900万人口，局中部六省城市人口数量之首。

武汉市总面积8494平方公里，建成区面积500平方公里。

世界第三大河长江及其最长支流汉江横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，因此武汉自古又称“江城”。

2、武汉城市圈定位

武汉城市圈，又称“1+8”城市圈，是指以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。

城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。

这一城市群以全省33%的土地，承载了全省50%以上的人口，提供了全省近60%的GDP、53%的地方财政收入、近60%的投资、61%的社会商品零售总额，是湖北产业和经济实力最集中的核心区。

武汉城市圈定位于建设成为我国内陆地区最大的满足内需为主的生产要素和产品服务的市场中心。

二、武汉的城市规划及区域交通规划

1、武汉市城市性质、功能与发展目标

武汉市城市总体规划（1996-2020）——坚持可持续发展战略，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。

2、武汉市城市功能及结构特点

表1-1武汉三镇规划结构、职能分工和人口分布

三镇划分

规划片区

城市定位

汉口地区

✧江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片；

✧古田、常青、后湖3个综合组团。

金融贸易、商业服务和市级行政中心

汉阳地区

✧晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团

汽车工业、港口和旅游等职能

武昌地区

✧江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片；

✧青山、光谷、白沙、南湖4个综合组团

金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能

3、武汉市交通规划

对外交通：

武汉火车站——武汉—广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在“十五”后期至下一个五年计划期间实施。

加上京广线、武九线、汉丹线，途经武汉的铁路届时将形成“米”字结构；新建阳逻飞机场；

市内交通：

建设城区道路主骨架系统、改善区域交通条件、完善支路网、改善自行车和步行系统等。

完善三环线建设和过江交通，形成地上公路、地下隧道、空中轻轨和高架桥梁为主体的立体交通体系，形成对外与对内交通的环形枢纽交通格局；

内环线：

联系主城三镇中心区的快速路，全长约28公里，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。

目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道、阅马场、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。

为提高交通路口通行能力，并利用周围留出的道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向的车流“四通八达”，形成城市的核心区域交通系统；

1.2.2武汉市国民房地产市场宏观分析

一、武汉市国民经济发展现状及趋势

武汉市2010年国民生产总值达到5515.76亿元，比2009年的4620亿元增加近900亿元，同比增长14.7%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。

社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%。

武汉是中国重要的工业基地，拥有门类齐全、配套能力强的特点。

正大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。

重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。

表1-2武汉市历年经济数据：

年份

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

GDP（亿元）

1882.24

2261.17

2679.33

3209.47

4115.51

4620.86

5515.76

固定资产投资

额（亿元）

822.20

1055.18

1325.29

1732.79

2252.05

3001.10

3753.17

居民消费价

格指数（CPI）

103.3

102.7

101.4

104.1

105.7

99.4

103.0

图1-6武汉市历年经济数据及发展趋势

图1-7武汉市历年CPI及变化趋势

近几年，在市委、市政府领导下，武汉全市上下积极抢抓多项国家发展战略机遇，努力转变经济发展方式，国民经济和社会发展取得新成就。

经济保持快速增长，国民生产总值和固定资产投资额持续上升，并突破5000亿元大关，居民消费价格指数控制在可接受的范围内，经济结构调整步伐加快，城市功能继续增强，社会事业不断进步，人民生活进一步改善，全面实现国民经济和社会发展预期目标，圆满完成“十一五”时期主要任务，为“十二五”时期经济社会发展奠定了良好基础。

二、武汉市房地产市场现状及发展趋势

2011年1月24日，武汉市通报2010年房地产市场运行情况：

在国家密集出台新政的宏观调控下，去年武汉楼市整体平稳，商品房销量小幅下降，但成交均价、房地产开发投资、土地交易等多项指标依然“坚挺”。

武汉房价跨过6000元大关，均价为6561.91元/㎡，同比上涨19.38%。

其中，商品住房均价为6184.49元/㎡，同比上涨17.44%。

在武汉中心城区内环以内，商品住房的均价已突破万元大关，达10928.5元/㎡，同比上涨30.2%，这一涨幅仍在持续。

去年近四分之一的商品房卖价在7000元/㎡以上，占比达23.4%；价格在万元以上的商品房占比接近一成，为9.41%。

在价格上涨的同时，楼市的销量在下滑。

去年，武汉销售商品住房11.3万余套，同比减少6.13%。

表1-3武汉房地产开发历年投资额

年份

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

房地产开发投资（亿元）

233.30

297.99

366.15

459.75

560.36

778.59

1017.40

表1-4武汉房地产市场各类物业指标

开工面积（m2）

竣工面积（m2）

平均价格

空置面积（m2）

住宅

12476064

8245815

4808

1371012

别墅高档公寓

516376

314371

10452

262978

经济适用房

862658

1336636

2786

74363

办公楼

777549

175346

5070

63541

商业营业用房

1636538

405767

10090

449954

其他

1621508

623609

3635

256891

合计

16511659

9450537

4963

2141398

武汉总体城市经济实力偏弱，城市地位有待提高，但目前武汉城市规划愿景宏伟，发展潜力巨大。

由于区位上武汉对中国经济的影响力关键，武汉未来的市场机会和城市地位是不容置疑的。

1.2.3目标地块所在片区分析

一、片区的概念

随着房地产的发展，我们的城市被约定俗成的划分为许多片区，每个片区都具有独特的特色优势，也拥有着各自不同的“主角”。

二、光谷片区的范围和特征

光谷（OpticsValley），即武汉东湖国家高新技术开发区，位于武汉城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心区，东连武黄公路，是武汉的东大门。

光谷交通发达，珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。

作为中国第一家国家级的光电子产业基地所在地，它也被人们形象的称为“中国光谷”，以每年30%的速度跨越式发展。

这片幅员58平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。

中国光谷是活力无限的科技创新之地。

东湖之滨英才汇聚、人杰地灵，这里有武汉大学、华中科技大学等48所高等院校56个中央及省部属科研院所、11个国家重点实验室、10个国家工程技术中心和700多个技术研发机构；这里有49位两院院士、20多万名专业技术人员和40万名在校大学生；这里还有旨在培育光谷持续创新能力而建造的光电国家实验室、国家植物基因工程中心和P4实验室。

作为全国三大智力密集区之一的东湖高新区拥有着强劲而持续的创新激情与创新活力，每年申请的知识产权专利在1000件以上。

光谷从2001年正式组建，几年来经济快速增长，高新技术产业迅速发展,环境适宜，人文氛围好，已成为武汉市最密集的大规模高品质住宅区，并吸引了众多知名开发商进驻。

在众多利好因素的刺激下，随之而来的金融、商业、休闲服务、居住能需求愈加迫切，作为光谷核心产业轴线的关山大道沿线房地产价值将实现快速提升，片区价值高地指日可待。

从市场角度来看，光谷片区居住人群稳定，刚性需求大，购买力强，因此光谷板块一直是武汉楼市炙手可热的人气高地，市场关注度很高，具有较好升值空间。

三、光谷片区在武汉房地产市场的地位

在武汉若干郊区房地产市场中，光谷的生命力最强：

金银湖、后湖、盘龙城都属于过于密集的城区人口需要外移而产生的纯居住片区，缺乏经济基石；光谷却是高新技术产业支撑的新城，这恰恰是美国富人区的形态，富乃知识财富。

近几年光谷片区房地产市场持续升温，需求旺盛、销售火爆、价格稳步上升。

在政府的支持下，光谷片区的城市基础设施已经相当完善。

如今的光谷已经慢慢成为“昨日的徐东”，而靠近武昌中心地带的光谷势必成为未来武汉的又一大居住地。

四、光谷片区房地产市场供给分析

2010年，光谷片区在售项目加上新推项目，新增供应量将超过150万平方米，产品结构丰富，房源充足。

目前光谷区域珞瑜东路和关南区域中小户型出现断档，明年5月份可能才会出现较大供应；鲁巷版块和三环线附近高新区域存量较多，市场也比较活跃。

表1-5光谷片区主要楼盘

项目

建筑面积（m2）

主要在售产品

位置

葛洲坝世纪花园

460000

130-142平米三房

珞瑜东路森林公园对面

恒大华府

720000

130-330平米三房、四房

马鞍山森林公园对面

光谷世界城二期

60000

80-100两房、110-130三房

光谷广场东侧

保利华都

560000

69-91两房、99-130三房

虎泉街下马庄

金地中心城

320000

89-120两房、103-116三房

雄楚大道908号

紫菘逸景华庭

150000

90-120两房、140三房

关山大道90号

丽岛漫城

143000

60-100两房、80-150三房

光谷大道西侧

中建康城

270000

87-96两房、86-120三房

关山一路1号

锦绣龙城

820000

83-93两房、100-130三房

两湖大道与中环线交汇处

当代国际花园

600000

77-103两房、129-135三房

光谷大道78号

现代森林小镇

300000

90-100两房、130-140三房

光谷大道与中环线交汇处

目前，光谷片区建成或在建的楼盘数量很多，并且更多的项目也进入规划实施阶段，在未来可以提供充足的商品房供给。

结论：

光谷片区房地产市场的供给总体上呈现了稳定、持续上升的趋势。

五、光谷片区房地产市场需求分析

目前光谷常住人口已经超过100万，并且该区域的人口每年都在以很快的速度递增。

以人均住房面积30平方米来计算，每年光谷至少需要新增商品房总面积上百万平方米。

居民对住房的需求属于刚性需求，因此光谷房地产市场的需求是巨大且稳定的。

近几年来，光谷片区开发了大量的房地产项目，市场供给量有了大幅提高，但仍然出现了供不应求的局面，这与武汉市经济持续发展、人民收入提高、房地产市场走出低谷、日渐繁荣有着密切的关系。

考虑到光谷片区目前的经济发展形势，我认为未来光谷片区对房地产的需求将会持续稳步上升。

六、光谷片区房地产市场竞争状况分析

随着市场供应量的增加，众多开放商进入光谷房地产市场，使得光谷片区的市场竞争急剧加剧。

目前，大量楼盘在进行销售和预售，房地产市场中的竞争十分激烈。

表1-6项目附近主要竞争楼盘

名称

紫崧逸景华庭

保利华都

金地中心城

光谷世界城二期

中建康城

建筑面积（m2）

150000

560000

320000

60000

270000

主力户型

3房2厅2卫

3房2厅2卫

4房2厅2卫

3房2厅2卫

两房、三房

面积（m2）

100-120

120-128

163-241

110-130

87-96，86-120

作为开放商，应加大对产品的研究力度，在户型设计上下功夫，使得产品的功能分布更加合理、种类更加丰富，尽量提高产品的品质。

1.3地块开发条件分析

1.3.1地形地貌分析

项目所在场地平坦，尚有部分建筑未进行拆迁，已拆迁的区域已经初步平整，但仍有沟壑需要进一步处理。

图1-8项目所在地待拆迁房屋

图1-9已拆迁地区

1.3.2日照通风分析

武汉地处中低纬度，属典型的亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达237-271天，降水丰沛，多年平均水量为1140-1265毫米，光照充足，热量丰富。

武汉市常年夏季主导风向为南偏东15°，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。

1.3.3交通条件分析

一、公交站点

多路城市公交从此地段经过并设有站点，基本可以满足消费者的出行要求，可以比较方便地往来于购物场所、办公地点与住所之间。

表1-7项目周边公交线路

公交车线路

起止站点

公交车线路

起止站点

538

武昌火车站—纺织路

723

徐东公交枢纽站—东信路

590

航空小路—纺织路

556

楚平路—知音东村

529

光谷软件园—中华路

552

楚平路—三眼桥四村

811

锦绣龙城—园林路

581

一般而言，对地块交通方便程度的判断应满足“1＋1”规则，即：

武汉市市区内任一起点至任一终点最多乘2辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足“1＋1”规则。

二、地块交通组织

尽管地块与城市的交通联系极为方便，但如果地块本身内循环出现问题，即车行无法进入，或者人车交流比较严重，则该地块也会存在交通不便的问题。

项目所在地附近的虎泉街和雄楚大道均属于武汉的主道路网的组成部分，再加上往北的珞瑜路，虽然现在交通在人流大的时候还会出现交通不便，但是鲁巷转盘和即将开通的地铁将极大限度的疏通这个区位的交通。

三、交通分析结论：

从地块交通条件整体情况来看，尽管局部存在一些问题，但相对城市中心的其他道路而言，交通还是比较便利的。

1.3.4周边配套分析

项目地处武昌光谷繁华地段，距离光谷广场只有一千米的距离，周边配套设施齐全，周边500米以内有多家银行、政府机关、商场、学校、邮局等设施，其他中小餐厅、商铺、设施在项目周边星罗棋布，生活十分方便。

银行：

工商银行吴家湾支行、工商银行杨家湾支行、

幼儿园：

武汉工程大学附属幼儿园、

中小学：

华中师大一附中初中部、武汉西藏中学、鲁巷中学、武汉市洪山区卓刀泉小学、鲁巷实验小学

医疗药店：

省荣军医院、武汉明德肛肠医院、七0九社区卫生务站、荣泰堂大药房鲁广店

1.3.5市场分析

用地所在的光谷片区是未来武汉市高素质人群聚集区，这里高校云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策支撑，宜居宜商。

在众多利好因素的刺激下，随之而来的金融、商业、休闲服务、居住功能需求愈加迫切，作为光谷横向主干道之一的卓豹路沿线房地产价值将实现快速提升，片区价值高地指日可待。

从市场角度来看，光谷片区居住人群稳定，刚性需求大，购买力强，因此光谷板块一直是武汉楼市炙手可热的人气高地，市场关注度很高。

2010年1月，国务院正式批复同意支持东湖新技术开发区建设国家自主创新示范区，武汉市将举全市之力推进该区建设，全面赋予东湖高新区市级管理权限，提升行政效能。

政府的政策倾斜及规划投入，无疑成为区域楼市的助推器。

目前用地周边普通商品住宅销售均价在6800元/平方米以上，具有较好升值空间。

1.3.6地块价值分析总结：

本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中心住宅小区。

1.4项目SWOT分析及发展战略

1.4.1项目SWOT分析

S—优势（Strength）

（1）地处武昌光谷繁华地段，商业气氛较浓，具有较高商业价值；

（2）交通便利；

（3）配套齐全：

项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活极为便利。

图1-10项目临近的鲁巷转盘夜景

W—劣势（Weakness）

（1）地块形状不规整，不利于建筑的布局；

（2）地块临近城市主干道，环境相对嘈杂；

（3）周边缺乏可利用景观，容积率高，消费者对高层住宅的接受程度有限。

图1-11项目用地附近景观

O—机会（Opportunity）

（1）地铁二号线一期在虎泉设有站点，贯通后将极大的提高地块的交通情况和商业价值；

（2）光谷片区和东湖开发区为武汉市近年重点发展的地区，前景良好；

（3）武汉市房地产市场整体气候好，处于快速上升期。

图1-12光谷片区商品房销售情况

T—威胁（Threat）

（1）潜在竞争威胁

与项目所在区域临近的住宅小区保利华都、尚文创业城等给项目带来整体竞争威胁；

（2）市场变化风险

项目开发周期较长，销售期在2013年之后，未来市场存在不确定性，如市场经营环境变化，项目市场风险凸现；

（3）政策风险

中央政府相继出台多项规定和措施，严厉限制房价上涨的势头，对房地产市场的未来造成了不确定性。

表1-8与项目临近的住宅小区

名称

紫崧逸景华庭

保利华都

金地中心城

光谷世界城二期

中建康城

用地性质

住宅

住宅

住宅

住宅

住宅

建筑面积（m2）

150000

560000

320000

60000

270000

主力户型

3房2厅2卫

3房2厅2卫

4房2厅2卫

3房2厅2卫

两房、三房

面积（m2）

100-120

120-128

163-241

110-130

87-96，86-120

1.4.2项目综合评价与发展策略

做出项目SWOT矩阵，对项目发展策略进行分析。

表1-9SOWT矩阵

优势—S

1、具有较高商业价值；

2、交通便利；

3、项目周围配套设施齐全，居民生活极为便利。

劣势—W

1、地块形状不规整；

2、地块临近城市主干道，环境相对嘈杂；

3、周边缺乏可利用景观，容积率高，

机会—O

1、地铁二号线一期将建成；

2、重点发展地区，前景良好；

3、武汉市房地产市场整体气候好

SO战略

1、整合资源，形成自身的优势

2、将地段优势转化为价值

3、产品的定位为中高档

WO战略

1、针对地块做出相应的规划设计，使布局合理

2、优化项目的声音环境，使之满足住宅小区的要求

威胁—T

1、潜在竞争威胁

2、市场变化风险

3、政策风险

ST战略

1、突出产品特色

2、提升产品品质

WT战略

1、缩短建设周期

2、尽快销售

1.5项目分析总结

一、地块价值判断

本地块交通便利、配套设施完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中心住宅小区，但同时要防止噪音干扰。

二、项目评价

地块拥有地处武昌光谷繁华地段，商业气氛较浓，具有较高商业价值，交通便利，配套齐全等优势；同时，项目也存在地块形状不规整、周围环境嘈杂、缺乏可利用景观等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题。

三、经SWOT分析，提出以下项目发展策略：

“资源整合，建立优势”的市场竞争策略；

“合理布局，优化环境”的市场营销策略；

“产品创新，提升品质”的产品开发策略；

“尽快入市，快速销售”的风险控制