不良资产尽调流程.docx
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不良资产尽调流程
取得不良资产清单后，应对不良资产进行初步评估，例如总债权的规模（包括本金，利息的总额），资产的本息比（本金和利息的比，主要是判断贷款发放的总体时间），主要放贷发生的时间，资产的地域分布，贷款企业的规模，贷款的企业性质（是国有、民营等），贷款的五级分类情况，整体抵押率和保证率，抵押物的品种，总体诉讼情况和执行情况，通常情况下，资产出让方在招商时会提供带有全部或部分以上数据的清单，这些数据可以让投资者初步了解这些资产的基本情况、定价区间、价值弹性等。
资产初评的目的是确定是否有必要进行进一步调查，并在此基础上确定调查范围、人数，对调查的大概时间做出初步判断，为下一步调查打下基础。
如确定为拟收购目标即可启动立项程序。
第三节尽职调查方案的确定和尽职调查工作的组织
（一）立项
1.立项报告。
立项报告应包括应包括以下几个方面的内容：
①资产初步评价情况；
②预计的投资金额区间；
③尽职调查的方案与工作组织；
④项目的时间进度初步按排与人员按排；
⑤结论。
2.立项报告的审批。
立项报告经公司主管领导和总经理审批后即可实施。
（二）制定尽职调查方案尽职调查方案包括以下几个方面的内容：
1.资产初步评估情况概述；
2.本次尽职调查的目的；
3.本次尽职调查方法与步骤；
4.尽职调查的人员按排；
5.尽职调查的律所聘请；
6.尽职调查的费用预估；
7.尽职调查时间估计及尽职调查报告的提交时间。
尽职调查方案应报上级批准或备案后方可实施。
（三）抽样与重点尽职调查项目的确定
尽职调查的范围可以分为全面调查和抽样调查，并根据初步评估的结果确定尽职调查的重点项目。
一般情况下，在资产包所含贷款笔数或户数不多的情况下，需要进行全面调查，抵押类贷款或抵押物资产一律要进行调查，次级类资产需要全面调查。
除此之外，都可以以抽样的方式进行调查。
无论是抽样调查还是全面调查都须确定重点调查项目。
1.企贷抽样重点项目调查应遵守以下几个原则：
2.①抽样过程中按照每笔资产剩余本金大小的顺序进行选择，或者确定一个界限（例如剩余本金在500万以上的项目），在该界限之上的资产都做为抽样的样本。
3.②企贷根据资产的分散和集中程度不同，调查的本金金额一般认为不得低于被调查资产总本金金额的80％，最好能够达到90％以上。
4③调查笔数的最终确定可以根据抽样资产与总资产的比例的实际情况做适当调整。
单户多笔的贷款，或多笔关联贷款，或关联企业多笔贷款，只要按总额达到抽样标准均应纳入调查范围，且一般情况下，作为一个整体应纳入重点调查范围
④抽样调查过程中，对于有抵押物的资产不论资产的大小，一律纳入重点调查范围。
⑤抵债资产一律要做尽职调查。
抵债资产是指银行依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。
以物抵债是指银行的债权到期，但债务人无法用货币资金偿还债务，或债权虽未到期后，但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务，或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以货币资金代为偿还债务，经银行与债务人、担保人或第三人协商同意，或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权的行为。
.个贷抽样调查应遵守的几个原则：
1贷抽样应根据每个项目剩余本金的大小进行抽样，这主要是针对住房按揭贷款或车贷中涉及同一房地产开发商或汽车销售商担保的情况。
这种情况下一般按照同一个项目来划分，按项目进行抽样。
2②一般认为个贷抽样所覆盖的本金应大于债权本金的80％。
如果项目过于分散，可以把抽样的比例适度调低
3③个贷资产包中一般包含真实个贷和虚假个贷，虚假个贷可以都按项目进行调查，由于其本金相对较大，调查范围比较容易确定。
真实个贷一般每笔本金较小并且极其分散，可以根据档案中预留的电话进行电话访谈，根据电话访谈的结果进行评估。
4（四）调查工作的组织
51.成立项目组及调查工作人员的按排项目确定后应成立尽职调查项目组，确定小组成员，明确分工，并决定是否聘请律师事务所等中介机构协助工作。
通常情况下都需要聘请律师事务所帮助进行法律调查。
根据尽职调查的任务量和紧急程度确定人数和项目负责人一般应有法务人员参加。
6律师事务所在尽职调查中的作用不可忽视，主要表现在：
2专业角度查清资产的法律关系以及状态；
②具有良好的社会关系，能提供有价值的信息和资产线索；③具备专业素质，可以进行有针对性的分析。
参与尽职调查的人员须熟悉尽调工作流程，熟练掌握各种调查方法，明确目标，认真负责，细致耐心，并善于与各种关系人进行沟通。
尽职调查人员通过阅档、实地调查、访谈、法律调查以及多方收集到的其他相关信息，力求调查准确、可靠客观，并最终给出价值判断。
项目组要负责核实律师调查结论，并对此结论负责。
由于不同项目的所在地及具体情况不同，尽调小组应根据尽调方案给进行法律调查的律师事务所提出明确尽调要求，这些要求应至少包括尽调目的，需要调查的事项等，并在相关协议中予以明确。
律师调查通常应至少包括：
阅档、时效调查、权属调查、工商登记调查、法律状态（诉讼、执行等）调查。
2.调查工作的分工
⑴调查工作由项目组负责组织与实施，包括工作分配，明确中介机构的任务和目标等。
在分配任务时项目组要有明确的时间要求。
项目组应指定项目负责人，成员应由熟悉尽职调查、法律、处臵等专业人员参加。
调查前应制定项目尽职调查方案，明确任务目标、抽样、事先准备好需调查项目的《信息采集表》。
项目组要对尽职调查人员进行分工，调查人员与中介机构要相互配，经常讨论，相互应证，以确保调查工作的完整、准确。
律师的任务和工作目标应该在服务协议中有所约定，根据资产状况的不同任务与目标有一定的差异，但至少应包括以下几个方面的内容：
①阅档。
审阅目标资产的档案资料，调查目标资产的法律状况，进行相关法律认定，对于权属关系、债权是否有瑕疵、时效等作出明确的判断；
②工商登记调查。
调查债务人（包括保证人）的工商登记档案资料，确定债务人（包括保证人）的存续状态，调查工商登记档案记载的债务人（包括保证人）的财务、经营情况；
3属调查。
查询债务人（包括保证人）的房屋权属登记信息及其它重大财产情况（对外投资等权益）。
如果目标债权的保证方式为抵押，调查抵押财产的权属状况，其中主要关注抵押物的登记情况以及抵押期限，抵债物产权登记调查；
4谈与实地考察。
对债务人（包括保证人）进行电话了解以及现场实地察看；在访谈和实地考察过程中需要填写访谈记录或实地考察表，根据访谈或实地考察的实际情况进行填写，填写完成后需参与访谈或考察的人员签字（一般至少需要双人签字）。
⑤法律状态调查。
对于已经进入诉讼程序、执行和解程序的债权，律师应当走访相关的法院法官，对该诉讼情况进行了解
5时效调查。
应明确每笔被调查债权的时效状况；
合其他尽职调查人员完成有关工作；
7职调查完毕后应根据要求出具正式的法律意见书。
⑵项目组根据所要调查的资产情况、工作量，将全部拟调查资产在成员之间作适当分配。
项目组成员负责根据分配到的资产清单逐户进行阅档、走访、实地考察、根据需要以不同的身份（如客户）对债务人、担保人经营状况进行了解，摸清企业实际状况，对抵押物、抵债物进行现场查看，了解当地房产的价格，对抵押物、抵债物进行初步评估。
在整个调查过程中如果有必要可请律师协助。
第四节尽职调查的实施不同地区、不同规模、不同交易安排的项目尽调的时间要求会有不同，调查环境也不同。
尽职调查首先应对参与调查的人员和律师提出明确的时间要求，尽职调查方案可以针对不同地区的特点在实施过程中略有调整，但以不影响尽调有效性为原则。
如果是阅读原始档案，一般应按排项目组人员和律师同时进行，以免给资产出让机构增加不必要的工作量。
（一）阅档阅档是尽职调查工作的第一步也是最基础的环节，阅档需要根据抽样结果进行阅档。
阅档过程是对资产进行了解的过程，阅档需要判断债权是否具有瑕疵，担保是否继续有效，初步了解各类资产所含的法律关系、状态、权益等。
我司人员应认真做好相应的记录工作，填写《尽职调查信息采集表》。
律师等中介机构根据其自己的工作流程进行阅档，最终双方进行交流，可以减少差错和疏漏。
1.重点关注档案要件。
阅档过程中需要关注的要件主要有借款合同、担保合同、抵押情况、是否有和解协议、是否诉讼、是否有判决、裁定和执行情况。
在有判决的情况下，关注的重点就应该放到执行方面。
目前遇到的主要问题是，被执行人没有可执行的财产无法执行，或者是法院裁定中止执行，这种情况下，后面尽调的工作重点应该放在被执行人财产的发掘方面。
2.时效的问题。
时效涉及到两个方面：
一是诉讼时效，二是执行时效。
⑴诉讼时效。
根据我国《民法通则》第一百三十五条规定的：
“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
”所以对于债务人的每次催收之间期限不得超过两年，当然若超过两年后债务人仍然签收的仍让符合时效的延续，所以在查看催收单时应重点关注最后时点签收的催收单到目前的时间或最后时点签收的催收单到转让到资产管理公司的时效是否有效。
银行公告催收和公证催收均属于时效的中断，可以重新计算时效，根据规定国有四大资产管理公司一律可以采用公告催收来延续时效。
对于保证人诉讼时效可以分为一般保证、连带责任保证两种时效现行《担保法》第15、25、26条对保证期间的设臵和效力作了规定“保证合同应当包括以下内容：
保证的期间，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月；在合同约定的保证期间与前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已经提起诉讼或者仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定，连带责任保证的的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日
1民诉法第八十四条规定：
“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。
”说明只有在“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达”时，才能采用公告送达，若能找到债务人的情况下采取公告送达可能会不能产生时效的中断，国有四大资产管理公司除外。
2二○○○年九月二十九日最高人民法院发布的《中华人民共和国担保法》若干问题的解释规定：
①一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起开始计算诉讼时效；连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起开始计算诉讼时效；
②一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证责任诉讼时效不中断；
一般保证和连带保证责任中，主债务诉讼时效中止的，保证债务诉讼时效同时中止起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
所以对于保证人的催收为债务到期后的六个月内。
最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，如果最高额保证合同约定有保证人清偿债务期限的，保证期间为清偿期限届满之日起六个月；
没有约定债务清偿期限的，保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起六个月。
对于有担保物权所担保的债权的诉讼时效，该担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持3（最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释）四大资产管理公司所持有的金融不良资产一般都不会存在接收之后的时效问题，重点应该关注在银行剥离之前的诉讼时效问题，如查看银行催收通知书的时间等。
关键是时效的连续性，有的资产时效已丧失，但后期资产管理公司仍有公告或催收等形式，并未得到债务人认可，因而时效仍然丧失，这一点很容易判断错误。
⑵执行时效。
对于执行时效问题，根据《民事诉讼法》例如，A企业向B银行贷款100万元，C以设备提供抵押，约定还款时间04年1月1日，如果A不能清偿债务的，诉讼时效为2年，截至06年1月1日，B从主合同诉讼时效结束之日起2年可以向C行使抵押权，也就是最晚在08年1月1日行使。
担保物权请求权的期间＝债权的诉讼时效（2年，可中止、中断、延长）债权的诉讼时效结束后2年（除斥期间）。
也就是说，在一般情形下，担保权人行使担保物权的期间为4年。
定，双方或一方当事人是公民的，向人民法院提出申请执行的期限是1年；双方当事人是法人或其他组织的，申请执行的期限是6个月。
这个期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。
对于有判决而没有申请执行的部分项目，可能已经丧失执行时效，但不一定就丧失了诉讼时效。
3.注意从放款时的调查报告和贷款维护过程中下户记录（指在贷款发放或逾期后银行工作人员对债务人的走访情况记录）中寻找财产线索。
调查报告一般都反应了放贷时的情形，可以从中得到部分可能的财产线索，另外很多档案中有下户记录，下户记录一般都详细记录了不良产生的过程，可以从中发现一些可靠的线索，例如当时企业的经营状况，企业的对外投资情况，是否有转移财产的情况等。
4.阅档工作的安排。
由于各公司、银行规定不同，有些需要在资产出让方规定的地点查看原始案卷，有些可以购买档案资料的影印件自行安排阅档。
阅档工作安排由小组视情况进行安排，一般在阅档前与出让签署保密协议有时还需交阅档费用。
5.规范填写《尽职调查信息采集表》。
《尽职调查信息采集表》可分为企贷信息采集表和个贷信息采集表。
⑴企贷阅档信息采集内容。
例如债务人名称、借款合同号、债务人地址和联系方式、贷款银行、合同金额、合同借款起止日根据新修订的中华人民共和国民事诉讼法（2007修正）第二百一十五条规定，自2008年4月1日起申请执行的期间为二年
期、保证人名称、保证人地址和联系方式、抵押物的权力证书号、是否有抵押登记、是否有和解协议及内容、是否有诉讼及判决情况、执行情况、每一次的催收记录等。
企贷有可能一个户中有多笔借款，根据需要对于多笔借款合同，并且还可能有多笔借新还旧的合同，这些都需要填写，对于企贷阅档应该就一些有疑问的问题进行记录，在以后的访谈或调查过程中应查找到相应的答案。
详见《企贷尽职调查信息采集表》。
⑵个贷阅档信息采集内容。
个贷主要特点是户数多，同时每笔金额较小。
个贷阅档具有其特点，一般来说个贷都是批量放款，基本上所有放款的材料都是格式性较强，基本资料都一致，因此对于个贷的阅档建议建立一个表格并在阅档的同时填写相关的信息，表格内容主要包括以下几项：
①项目名称；
②借款人基本信息：
借款人姓名、借款人性别、借款人身份证号、借款人身份证上标注的地址、借款人住址、借款人工作单位、借款人手机电话等联系方式；③借款人配偶信息：
借款人配偶姓名、借款人配偶身份证、借款人配偶联系方式；④房产及售价信息：
所贷款房产的地址、预售许可证号或房产证号、房产面积、销售单价、房产总价；
⑤合同及债务信息：
放款银行借款合同号、合同期限（放款日至到期日）、合同金额、剩余本金、催收利息、应收利息、放款银行、还款情况；
6押情况：
是否办理抵押、他项权力证号；
⑦保证人情况：
保证人名称、保证人地址、保证人联系方式、保证金额、保证期间；
7讼、判决及执行情况：
代理律师事务所名称、联系人名称和联系方式、经办法院和法官信息及联系方式、判决情况和执行情况。
最后将所有记录的信息汇总成一个总表。
详见《个贷尽职调查信息采集表》。
在阅档和填写个贷信息采集表的同时应对真假个人住房按揭贷款进行初步识别。
对假个贷的判断一般有以下几点经验可供参考：
①如果是假个贷，在阅档过程中很容易看出同一个项目下很多贷款人的收入证明都由一个或几个单位开出，或者来自于同一个地区同一单位，其本人一般都无法联系上，并且所留的联系人电话也是几个人的电话，并且档案材料极为规范；
②从阅档的统计表中可以看出，同一个项目贷款的发放时间集中在几个月之内，一般一天发放很多笔，然后隔几天又发放很多笔；
③同一个项目借款人不缴纳月供的时间非常统一，一般表现在所有贷款人从某个月份开始不再缴纳月供；
④在同一个项目中，用贷款额除以房产总价可以发现该数值基本集中在78－80％之间，这主要是因为以前有规定房贷的首付不得低于总房款的20％5。
一般来说真实个贷的个人一般或多或少会多付一点，不可能每一个人都恰好支付房款的20％作为首付款；从另一个角度判断，同一个项目的按揭贷款中用合同金额除以剩余本金所得出的系数非常接近，这主要是因为放款的时间和还月供的时间基本同步，所以
52006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定该数据也极为接近；
⑤从统计的数据中可以发现，所有的贷款时间都为20年或30年，这个期限是每个项目规定的最长期限，一般个人真实的贷款，每个人的贷款期限都有可能不同，例如有的人以其买房的年龄至其到60岁的年限作为贷款的年限，不可能所有贷款人的贷款期限都相同。
在假按揭中因为期限越长开发商所要支付的月供就会越少；
⑥合同中签订的房产单价比同期同地段的房产单价高出很多（一般高出30％左右）。
⑶抵债物的信息采集。
主要包括法院判决抵债或协议抵债，抵债物的地点情况，权属的状况，抵债物的面积或数量情况，抵债物的瑕疵情况，权属情况以及过户或变更面临的障碍和费用情况，该抵债物是否涉及到其他纠纷情况，该抵债物目前的使用情况，抵债物的出租情况等。
（二）访谈尽职调查的访谈可以视情况请中介机构参加访谈，一般包括对三个方面人员的访谈：
一是访谈资产出让方项目经理；
二是访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理；
三是访谈债务人、担保人、抵押人。
举例说明，假设某地段房产价格为6000元/平米，有一套100平米的房产，当时其市场价值为60万元。
如果通过假按揭的方式，把合同单价签订为8000元/平米（高出市场价33％），这样100平米的房产总价为80万元，按照政策在银行可以贷款64万元，其中4万元用于支付贷款过程中的费用和几个月的月供，等该项目所有需要按揭的房产办理完毕以后，开发商不再支付月供。
这样开发商就相当于按照60万元的市场价将该房产卖给了银行，达到了按照市场价快速变现的目的。
1．访谈资产出让方项目经理。
一般资产出让方都有相应的项目经理，通过对项目经理的访谈能够从中得到很多信息，对其提供的信息进行核实跟踪对于尽职调查是非常有效的。
在访谈过程中应注意以下几个方面的问题：
⑴访谈过程中应首先让项目经理介绍资产情况。
一般项目经理都会有意识地重点介绍资产质量较好、有清收线索、财产线索等的资产，即所谓资产的“亮点”。
但访谈人员要特别注意对这些信息的核实，这些信息有相当部分并无材料证明，需要核实其可靠性。
⑵对于阅档过程中所发现的疑问可以向项目经理进行咨询。
在访谈前应该做好充分的准备工作，阅档和访谈本身可以起到相互核实的作用。
1．访谈资产出让方项目经理。
一般资产出让方都有相应的项目经理，通过对项目经理的访谈能够从中得到很多信息，对其提供的信息进行核实跟踪对于尽职调查是非常有效的。
在访谈过程中应注意以下几个方面的问题：
⑴访谈过程中应首先让项目经理介绍资产情况。
一般项目经理都会有意识地重点介绍资产质量较好、有清收线索、财产线索等的资产，即所谓资产的“亮点”。
但访谈人员要特别注意对这些信息的核实，这些信息有相当部分并无材料证明，需要核实其可靠性。
⑵对于阅档过程中所发现的疑问可以向项目经理进行咨询。
在访谈前应该做好充分的准备工作，阅档和访谈本身可以起到相互核实的作用。
⑶需要注意的是尽职调查中影响价值判断的重要信息需要有材料的支撑，同对方人员的口头交流不能作为依据。
对于相关有抵押或查封的房产一定要求提供复印件作为依据。
⑷对于资产出让方近期与债务人等的联系及处臵工作现状，要求其将有关情况做全面介绍，并要求留下有关联系人的电话、公司地址、名片等联系方式。
2.访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理。
对原贷款银行客户经理或资产保全经理的访谈可以得到很多线索，包括当初贷款发放及催收情况，目前存续状况，财产情况，各关系人情况，企业的主要控制人，主要控制人的其他财产，财产是否有追偿价值，哪些需要重点追查等。
3.访谈债务人。
一般情况下企贷债务人能够积极配合访谈的债务人并不多，对债务人访谈的难度较大。
如果债务人不配合，可以试图通过不同的身份对债务人进行走访。
真实个贷的债务人一般都非常积极地配合访谈，虚假个贷的债务人一般都不配合，很多人都以没有记忆搪塞，这种情况下一般应设法找到开发商进行访谈。
（三）实地调查尽职调查的实地调查主要包括对债务人、保证人的实地调查和对抵押物、抵债物的实地调查。
1.对债务人、保证人的实地调查。
要求对债务人、保证人办公地点进行实地走访，查看企业的办公场所、实际经营状况等，在尽可能的条件下拍摄其办公场所的照片，供尽职调查小组讨论。
2.对抵押物、抵债物的实地调查。
实地调查过程中应有实地调查记录，要对被调查的物品做详细的描述。
对于所有物品应进行拍照，照片应作为调查的资料留存。
（四）讨论与交叉核实
1.尽职组应强化讨论机制。
尽职调查组应根据调查的进度适时进行内部讨论或与律师进行讨论，遇到问题及时寻找解决办法。
没有引起重视的问题可能会在讨论中引起重视。
对于讨论过程中提到的问题，应该继续落实，在下一次讨论之前把有疑义的问题弄清楚，不断地调查和讨论。
2.交叉核实。
在调查过程中，难免会有成员对于材料阅档过程中存在遗漏或理解偏差，所以对于重要（影响资产价值判断）的资料需要进行交叉核实。
具体的交叉核实办法由工作组组长同组员协商后根据实际情况进行分配。
3.调查过程中应根据调查情况随时填写《尽职调查信息采集表》，并根据调查的不断深入进行修正、完善。
（五）实施中的若干实务问题
1.律师执行调查应注意以下几个方面问题。
⑴银行信贷资产转让所对应的一系列权属关系是不良资产尽职调查中关注的重中之重，律师要对资产权属的合法性、有效性、存续性予以确认。
由于阅档过程中不可能得到完整信息，以不能简单地判断时效的有效性，还应在尽职调查的实施过程中综合其他信息予以判断。
⑵对债务人和担保人的基本情况进行调查。
企业基本情况尽职调查的内容包括：
①企业基本情况，包括企业发展历史及结构、法定注册登记情况、股权结构、分支机构、控股或参股子公司情况、重大的收购及出售资产事件、经营范围等；
②公司的不动产、重要动产及无形资产包括土地权属、房产权属、车辆清单、知识产权及专有技术、资产抵押担保情况、资产的评估价值等；
③公司债权和债务：
债权基本情况明细、债权有无担保及担保情况、债权期限、债权是否提起诉讼、债务基本情况明细、债务有无担保及担保情况、债务抵押、质押情况、债务期限、债务是否提起诉讼及或有负债；
④公司涉诉及执行情况（包括公司可供执行的财产线索）；
⑤公司股东、董事及主要管理者是否有违规情况、公司有无重大违法经营情况、上级部门对公司有重大影响的事宜等；
⑶查询工商登记情况，因贷款企业经过多年的经营很可能目前的经营场地和原始档案上存在差异，这可以给调查小组成员走访提供重要的信息。
⑷调查抵押物的抵押登记情况。
律师应到房地产管理部门查证抵押物登记、查封情况。
其他抵押品应到相应登记机关查询登记情况，以查明权属的有效性。
⑸对于涉诉项目应查明诉讼的进展，走访相应的法官。
对于已判决的项目，很多由于企业没有可执行财产而中止执行，律师应该根据经验尽可能发现线索，对执行的可能性作出判断。
⑹若是个贷则需要分清是真实个贷还是虚假个贷。
若是虚假个贷要查清目前房产是否还在该贷款人名下，查清保证人是否还承担保证责任，若保证人还承担保证责任则还需要查清保证人
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