商贸楼可行性研究报告.docx

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商贸楼可行性研究报告

商贸楼可行性研究报告

第一章项目总概况

1、项目背景

1.1项目市场环境

长春市是吉林省经济、政治和文化中心，现辖有朝阳、南关、二道、宽城、绿园、双阳六个区，经济、高新及净月三个开发区，九台、榆树和德惠三个县级市和农安县。

总面积20571平方公里，其中市区面积3116平方公里，建成区面积150平方公里，到2012年，长春市人口总量已达到760万人以上，城市化率超过50%。

随着经济的迅猛发展和长春市旧城区的改造，商业环境和城市面貌有了很大的变化，已经形成了重庆路商业街、红旗街商业区、火车站商业区、桂林路商业区和大经路商业区五个商业圈。

其中，重庆路商业街更是以其优越的地理位、优美的环境和多年来形成的商业美誉，成为五大商业区中最为繁华和著名的。

这里不但云集了诸如百货大楼、国贸中心、卓展购物中心、沃尔玛购物广场、百盛等大型知名的高档购物中心和超市，还拥有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、国联大厦、国际大厦等星级商务酒楼和写字楼。

尤以重庆路段商业街源头、西安大路以其布局更成为重庆路商业街的核心区域。

良好的商业氛围、优美的办公环境和便捷的交通，使得这一地区成为众商家和公司争相进入的宝地。

1.2项目背景

本地段正处于春城大街以东街、现状巷街以南、现状住宅以西、现状围墙以北地区。

其周边地段还未完全开发。

加上附近的重庆路商业街和红旗街商业区发展的饱和情况此地段具有很好的商业发展潜力和趋势。

根据地段的实际情况和周边的环境本项目的名称初步定为“***商贸楼”。

项目总占地面积10200平方米，总规划建筑面积17000平方米，总建筑高度为16.2米,其中包括地下一层，总建筑面积52700平方米；地下一层为娱乐场所，建筑面积10200平方米。

地上一层至四层为商场，总建筑面积42500平方米；工程不分期进行，在资金保障的情况下，2013年6月开始预出租工作，并于2013年9月完成工程并完成出租工作。

1.3项目特点

“***商贸楼”项目的开发，在一定程度上丰富了周边居民的物质生活，本项目建成后，必将为长春市商业项目填补一项空白，满足市场的需求。

本项目的突出特点是智能化突出，综合性强，不同于目前存在的纯商务楼模式，而是集商务、娱乐为一体的符合性楼宇。

合理的工程结构和先进的商业设施为客户提供了良好的购物和娱乐环境，完善的配套设施为客户提供了全方位的服务。

简约、时尚的建筑造型，加之先进完善的配套设施、优质的服务及优越的地域条件，为本项目成为本市乃至本省的智能全方位服务的标志性建筑提供了极其有利的条件。

1.4项目设计原则

本项目为商服地产类开发，根本目的是为了出租，使项目取得经济效益和社会效益的双丰收。

具体的说，原则有以下几方面：

（一）、充分利用项目的地理优势，规划设计突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性；

（二）、围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、展会经济、人文优势为长春市经济发展做出贡献；

（三）、以长春市整体经济发展和环境改造为标准，服从于城市整体的开发建设需求。

1.5项目总体规划布局

根据城市规划的要求，合理确定建筑的位、防火间距、消防车道和消防水源等。

项目所处区域市政配套设施齐全，总体布局在综合考虑以适应当地的地形地貌的前提下，按照市政规划的要求，进行合理空间布局，做到既能使之具有浓郁的商务氛围，又能体现人文居住的环境，更保证了项目的安全性和合法性。

1.6主要建筑指标表

总规划用地面积17000

总占地面积总建筑面积建筑密度容积率绿化率

第二章项目市场、需求分析

1、长春市房地产的总体情况

随着长春市近几年的经济的快速发展，尤其是国民生产总值的提高、人均收入的增长和国家政策的支持，全面促进了房地产业的发展。

具体表现在以下几个方面：

第一，政策方面。

一些相关政策的规范和完善，优惠政策的出台，使得房地产市场被总体看好。

长春市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的发展和繁荣创造了良好的外部环境。

2001年长春市房地产交易费用的下调，《物业管理条例》以及金融方面相关政策法规的出台，更是为房地产业的发展提供了快速增长的政策环境。

目前，国家计委、财政部又下达了通知，明令取消房屋开发管理等4项不合理收费、土地局实行土地转让招标制、银行按揭零首付取消以及商用房贷款最高年限为五到十年等一些规范房地产销售政策的出台，增强了房地产销售的灵活性，同时保障了消费者的权益。

第二，市场方面。

市场需求不断升级，改革开放的深入，经济的快速稳定发展，居民收入的提高，消费者对商品需求也由原来的单纯注重价格而转为注重更高质价比。

再由于外来人口的涌入，投资者的进入等多因素引起城镇人口的急剧增加，加大了对商品的需求；消费者对开发项目的地块、地段、风格质量、建材、配、物业管理和功能等多方面要求不断提高，同时由于对外开放，大量的外商涌入中国，

进入长春，商品的需求量不断的增大。

相对于此需求，有相当多的投资商走进长春，开发了诸如沃尔玛，欧亚卖场等众多的知名购物商场。

随着众多知投资商进入长春市，长春市房地产企业的竞争日益激烈。

企业都从以前的单一的拼价格转变为如今的拼质量、拼服务。

第三，众多资金拥有者对商服的投资，也加大了对市场需求。

2、竞争市场分析

长春市房地产市场的总体供求平衡的情况下，如何能使本项目在众多竞争对手中脱颖而出，取得最佳的经济效益和社会效益，是最为关键的问题。

因此，深入分析市场中众多的竞争对手，确立自身的市场定位，是极为必要的。

（一）、本项目的竞争优势

1、区位优势：

该项目位于长春市的绿园区，是长春市的未完全开发的区段，并且有深厚的文化底蕴和良好的办公环境。

2、环境优势：

该项目的地点位于春城大街以东其周边有长春国税办税服务厅、农业银行、华兴货运、吉林省工程技术学校、何氏快运、周景春西医内科诊所、吃吃看饭店等集中高消费群体和组织。

3、品味优势：

新颖、时尚的外观造型，考虑周全的环境设计，无论是商场还是客户，在此都会享受优美的舒适的购物环境。

4、理念优势：

该项目引进南方先进的设计理念和成功的经验，以“舒适、美观、安全、科技”为此项目开发设计观念。

（二）、项目劣势：

1、时机劣势:

在绿园区附近新建或已基本竣工的楼盘多，在时间上这个项目没有抢得先机。

2、环境劣势：

本项目虽然地处长春市城市中部，交通不是便利。

而且还有自然景观缺少，园区绿化不够等多方面的劣势。

3、品牌劣势：

由于进入市场时间短、资金不够雄厚、宣传力度不强等因素使得项目在长春市实施和运行有一定的挑战。

以上这些劣势，都不会对项目构成本质上的威胁，相信凭借此项目先进的设计理念以及价格等的优势，时间上的落后并不会太大的影响；而且，相信随着长春市的发展，城市规划的完善，环境劣势也将会得到很好的解决。

市场调查及目标市场的确立

绿园区位于长春市中心地区附近，商业氛围还不够成熟，没有大型的消费中心，其商铺市场呈一个点状的分布，属于长春商业待发达之地，以大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形成了绿园区的商业格局。

目标市场确立

通过对上面的市场调查进行分析，该目标市场定位在如下人群：

1、各种商务，生活或其他用品商家或投资商。

2、民营、私企老板和个体户

这类买家主要是附近居住区域的经商人士，他们喜欢在各种环境较佳的区域生活，加之手头资金宽裕，有剩余的资金投资物业，希望改变目前居住环境、增大居住面积，或作为增长投资。

3、高级白领

这类客户知识层次高、综合素质高、消费行为理性，对生活质量要求较高，由于长期在办公室工作，对自然景观和社区人文环境、运动设施极为重视，同时对楼盘建筑风格、色彩、平面布局等极为关注，地理位好、公用设施齐全、配套设施完备的高素质楼盘是他们的首选。

力求生活的舒适、安逸、温馨、健康。

一般发展商提供的套餐装修方式比较满意。

本开发工程将这部分职业者作为首选的目标客户。

4、自由职业者

同白领相同，他们要求高质量的居家生活，渴望温馨、舒适方便的生活条件。

价格定位

长春市商铺出租价格根据商铺市场的不同分布和特点，可分为三个不同的市场和价格：

重庆路区：

主要是指以西安大路为中心，如：

“沃尔玛”、“卓展”等中档商场的出租价格为8000--1.2万元/平方米。

红旗街区：

如：

“亚西亚”、“万达广场”、“欧亚商都”等中档住宅区的销售价格为6000--1.1万元/平方米。

二道区：

如：

“中东大市场”等中低档市场的出租价格为1400－1900元/平方米。

本项目位于长春市中部地区，根据项目本身的造价考虑，参照上面对二道区价格的分析，将商铺的出租价格定位在1800元/平方米，虽然项目价位比较低廉，但是低价不低质；从开发设计和服务等多方面保证了商场的适用性。

因此，从市场的前期论证来看，此价位能够保证商城的成功出租，从而保证投资者的投资收益。

第三章规划方案优选

1、开发设计及建设依据

主要的建筑依据分三部分，即地基工程的地质评价依据、建筑方案设计依据和土建工程编制依据。

具体的说：

（一）、地基工程地质评价依据：

《岩土工程勘查规范》GB50021-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《高层建筑岩土工程勘查规程》JGJ72-90《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《土工试验方法标准》GB/T50123-1999

（二）、建筑方案设计依据：

《商店建筑设计规则》JGJ48-88《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ48-88

（三）、土建工程编制依据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《砌体结构设计规范》GB50003-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《岩土工程勘察报告》K2003-33《长春市建筑日照间距规定》

2、建设规模

2.1地质地形勘测报告

1、项目建设场地为规则矩形地块，场区宽阔，地势平坦，根据现场《岩土工程勘察报告》钻孔位和高程数据勘测，场地标高223.52米---221.68米，最大高差1.84米。

2、项目建设场地的地土类型属中软土，场地类别为Ⅱ类建筑场地；场地为建筑抗震一般地段。

3、项目建设场地等级为二级，地基等级为二级，工程重要性为二级。

4、水文地质条件

长春市位于吉林省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。

年平均相对湿度68％；年平均降雨量650毫米；年最大冻结深度169厘米；主导风向冬季是西北，夏季是西南；年平均风速可达3.6米/秒，最大风速达到25.7米/秒。

由于长春市属寒冷地带，基本雪压值0.3KN/平方米，无霜期145天。

地震烈度达7度。

场区地下水有两层，第一层为潜水，主要埋藏在第二层到第四层土体中，补给来源主要为大气降水，地下水位随季节变化，由往年测得地下水初见水位3.0米到4.6米，稳定水位2.8米到3.7米，标高218.84米到220.38米。

第二含水层为第八层砾砂层，属承压无压水。

场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考虑。

2.2建设条件

项目位于春城大街以东街、现状巷街以南、现状住宅以西、现状围墙以北地区，是长春市基础设施建设投资的良好区域，市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件良好。

2.3规模确定

根据场地的实际地质情况勘测和市场的需求调查，结合城市未来的发展需要，从项目需求的实际人力、财力和物力出发，本项目的建设规模确定如下：

总占地面积：

10200m2（规划总用地面积17000m2）总建筑面积：

52700m2，地上最高4层，地下1层。

3、土木建设设计方案

经过勘测，通过数据分析，拟建场地无液化、滑坡、崩塌等不良地质作用土层，不存在地基土液化问题，无不良活动的断裂带，建筑场地地质条件是稳定的。

再加上对城市周边环境和地理位，考虑了适用、舒适、美观、采光、通风及结构上的安全、经济等因素制定了详尽可行的施工方案：

3.1平面设计

项目定位于配套设施齐全、商服功能突出、购物环境优越的综合性低层建筑。

平面布综合考虑，根据其功能，项目采用框架剪力墙结构的大空间布局，建造一座错落有致的现代化购物楼宇。

3.2立面设计

本着项目的先进设计理念，立面设计不但突出现代商务的建筑特色，更是注重了与人文居住的环境达到和谐统一。

不但要做到与项目周边的大环境相统一，更要突出项目的特色，做到卓尔不群。

3.3结构设计

基础设计：

拟地下室底板深埋6.0米，根据《岩土工程勘察报告》，项目可采用筏形基础和人工挖孔桩基础。

结构设计：

***商贸楼建筑结构体系为框架剪力墙结构体系，剪力墙抗震等级为2级，防震工程按7度设防。

主要建筑特征一览表工程名称建筑物名称耐火等级抗震设防裂度主要结构形式建筑物总体高度

4、公用工程方案

4.1供水排水设计依据

《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88（1997年版）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）

4.2给水工程

本建筑用水由市政管网供给分两路由两根DN200给水管引入，形成环状，满足人员生活用水、空调冷却补水、绿化用水等，在该环网上设计室外消火栓，以保证室外消防用水。

商贸楼地下室至四层商场均由市政管网直接供给。

并设生活蓄水池一座，贮存生活用水100立方米，为独立结构体。

消防给水系统通过消火栓系统和自动喷淋灭火系统来保证建筑的安全。

4.3排水工程

建筑内的污水由污水管直接排入市政污水管网；屋面雨水采用内排水系统，经立管收集后排至室外雨水干线。

4.4《供配电系统设计规范》GB50052-95《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《火灾自动报警系统设计规范》GB500116-98《有线电视系统工程设计规范》GB50200-94《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》BG/T-50311-2000

4.5供配电系统

本工程属于一般低层建筑，负荷等级为二级，项目总用电负荷为4800KW。

项目电源电压为10KV，引来一路10KV电源作为主电源。

在地下二层设变电室，选择4台1250KVA变压器，拟采用800KW柴油发电机组一台，可满足建筑内包括电梯、消防、报警及局部照明应急用电。

4.6照明及变配电系统

本项目采取由不同母线段供出回路，到末端配电箱进行供电的配电方式。

照明设计要求有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明，地下室照明，照明标准按国家标准GB133-90的中值选取。

在疏散楼梯口、地下停车库通道等位，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。

本项目采取消防设备按消防中心指令开停机；中央空调系统集中联动控制。

4.7弱电设计

建筑电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。

公建商场设广播系统，其功能分日常和紧急广播两种状态，播放器设在消防控制室，发生火灾时自动切换为消防广播。

顶楼安装卫星电视接收天线和全频道公用电视天线，在地下车库、电梯、公共走廊、楼梯处按需安装摄像头，监视室在消防中心。

4.8供热

4.9空调系统

设计依据：

《采暖通风与空气调节设计规范》GBJ19-87采用制冷（供热）双水管加末端式风机排管的中央空调系统，总冷负荷为2700KW，总采暖负荷为3100KW,冷却塔设在屋顶。

系统分区：

为竖向供热分高低区。

统一由市政热力管网直接供给。

4.10通风及防排烟系统

项目所有地下房间及防烟楼梯间前室均设机械排风，火灾时的机械排烟及消防补风系统。

1、冷冻机房、变配电室设机械通风、换气次数15次/时。

电梯机房设机械通风、换气次数10次/时。

2、各卫生间设机械通风、换气次数1/2次/时。

3、楼梯间前室，合用前室分别设加压送风系统，地下层设机械排烟系统。

4.11防雷

本项目按三级防雷建筑设防。

建筑物内部各种用电设备外壳、变压器中性点及各种金属管线都必须做成电气连接，并与接地网相连，采用TN-S接地系统，利和基础钢筋作为接地体，接地电阻不足时补打接地极，综合接地电阻不大于1Ω。

4.12运输

项目运输主要为垂直运输，在商场内共设升降电梯5部，自动步道梯2部。

其中，公建商场2部客梯，1部货梯，2部自动步道梯。

4.13智能化设施

商场内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、消防自动化系统、停车管制自动化系统、信息网络系统和信息管理系统。

5、服务描述

5.1总体目标

1、坚持服务、品质、科技三位一体的服务理念。

2、以不断进取的开拓精神，建造高档次、高品质楼盘是金鹤地产的开发宗旨，遵循“以人为本、以客为尊、团结发展、共同辉煌”的经营理念，准确定位市场，规模开发经营，优质优价取胜。

3、继续探索、引进物业管理模式，拟引进一批物业管理精英，进一步完善金鹤地产物业智能化的管理，提高服务品质。

第四章项目实施进度计划

1、项目实施原则

为保证此项目的顺利完工，实施过程中必须遵循如下原则：

（一）、严格按建设程序办事，统筹安排各项工作，避免返工浪费时间。

（二）、认真严格做好建设期的质量控制工作，确保工程各阶段工作的质量达到规定的标准。

（三）、投资重点抓设计及前期工作，与质量及工期控制工作相协调，重点跟踪控制明显影响投资的环节。

2、项目实施计划

本项目计划两年完成建设，工程实施进度计划安排如下：

2012年1月－2012年3月项目前期相关审批工作；2012年4月－2012年6月项目招标工作、实施前准备及资金筹集工作及扩初设计工作；2012年10月开始预出租工作；2013年4月－2013年6月前期拆迁及场地平整工作；2013年6月－2013年8月工程主体封闭；2013年8月－2013年9月工程外部装修；2013年8月－2013年9月工程内部装修；2013年8月出租工作完成，项目所开发的铺位全部出租。

第五章项目投资估算

1、投资估算及依据

该项目占地17000平方米，建筑面积52700平方米，总投资需11100.40万元人民币。

投资估算依据：

项目总投资估算表：

总投资估算表单位：

万元

第六章项目资金筹措与资金平衡

1、项目收入计划

项目出租情况预测：

项目建设完成后第一年完全出租，年出租额为9486万元；第二年、第三年每年出租额为9486万元。

2、项目资金筹措

项目资金筹措：

项目自有资金约为6100.40万元；申请商业银行贷款约为5000.00万元。

具体资金筹措及使用详见表：

第七章项目财务分析

1、项目盈利能力评价

1.1项目损益表项目投资利润率=39.65%投资利税率=52.12%项目资本金利润率=218.48%项目的各类静态指标详

1.2项目全部投资净现值、内部收益率

项目全部投资按折现率10％测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。

详见下表：

2、项目清偿能力评价

本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。

总计贷款额度为5000万元，支付利息总额为400万元。

贷款有效利率8%。

敏感性分析

销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。

现设定建设总成本在-10%～10%范围内变动：

全部投资（资本金）内部收益率、净现值的变动状况见下表：

第八章项目风险分析及控制

根据对项目目标影响不同风险可分为以下几类：

1工期风险

长春市位于吉林省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。

年平均相对湿度68％；年平均降雨量650毫米；年最大冻结深度169厘米。

由于长春市属寒冷地带，基本雪压值0.3KN/平方米，无霜期145天。

施工期基本集中在4月份到11月份，而本工程工期3个月要赶在施工季节完成给工程的生产完工带来了一定难度，因此务必安排好工期，否则将会带来不可预估的损失。

所以要确保工程按期完工及时投产运营。

2费用风险

施工项目成本是指建筑施工企业在以施工项目作为成本核算对象的施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值和货币形式。

本项目总投资11100.40万元，项目自有资金约为6100.40万元；申请商业银行贷款约为5000.00万元。

建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，资金方面，项目自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。

同时将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内，严格审查各项费用是否符合标准、计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析，消除施工中的损失浪费现象。

在保证工程质量和工期的同时将成本降到最低。

3质量风险

本项目为综合商贸楼采用框架剪力墙结构，在施工时要保证项目满足相关标准规定的要求，包括其在抗震、耐火、安全、环境保护等方面所有的明显和隐含能力。

质量要达到合同范围内的全部工程的所有使用功能符合设计图纸要求，检验批、分项、分部、单位工程质量要达到施工质量验收统一标准，合格率100%。

以保证项目经济、适用、合理，达到预期效果。

4信誉风险

信誉风险是因企业管理决策的商业行为，所造成的企业信誉损失所带来的风险。

例如企业所制定的品管标准降低，导致产品质量降低，或者是企业有意地做出损害客户或是公众利益的决策，或是赚取高利润让企业形象大打折扣等等。

本项目为商服地产类开发，不同于目前存在的纯商务楼模式，而是集商务、娱乐为一体的符合性楼宇，根本目的是为了出租，使项目取得经济效益和社会效益的双丰收。

因此在项目生产运营全过程企业要充分考虑上述各个方面，以免对企业形象和信誉造成损害。

影响企业今后的发展。

5安全风险

在项目建设工程中要做好安全防范，以免造成人身伤亡，工程或设备的损坏等，并提前按合同约定做好责任分配。

第九章社会效益评价

9.1社会效益影响

一、社会效益评价有助于保证项目社会环境的相互协调；

二、社会效益评价有利于促进国家社会发展目标的顺利实现；

三、社会效益评价有利于减少项目投资的短期行为和盲目投资；

四、社会效益评价有利于资源的合理利用和社会环境保护。

9.2项目社会参与性

9.2.1目标群体参与性

1.新商场迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都明显偏高。

2.新迁进居民的居住面积为90平方米～140平方米居多。

3.新迁进居民对所居住小区的总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质的产品仍有广阔的市场空间。

4.新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的