房地产经纪概论综合分析题及答案2只是分享.docx

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房地产经纪概论综合分析题及答案2只是分享

2010年房地产经纪概论综合分析题及答案2

　　甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。

该项目总建筑面积10000m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。

甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。

乙公司针对该项目规模较小，所处片区不属于当前热卖区的特点，准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注，并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。

　　1．甲公司项目定位所选择的目标市场模式是（）。

　　A．单一市场模式　　B．有选择的专业化模式

　　C．复合产品模式　　D．复合市场模式

　　2．乙公司的措施在SWOT分析中属于（）。

　　A．WT对策　　B．W0对策　　C．sT对策　　D．S0对策

　　3．若项目的销售费率为l5%，甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20%，则乙公司为该项目确定的目标销售价格为（）元/m2。

　　A．4590　　B．5294　　C．5765　　D．6353

　　4．乙公司挖掘该项目卖点的做法为（）。

　　A．进行片区研究　　B．跟踪竞争性楼盘情况

　　C．研究消费者购买行为　　D．开展广告宣传

　1．【答案】A2．【答案】B3．【答案】D【解析】房地产保本价格为：

4．【答案】AC

（二）

　　甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。

乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。

乙公司在E市远郊区购买了一块面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。

乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。

经协商，双方签订了代理协议。

甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。

　　1．为营销乙公司的住宅项目，甲公司可以通过创造（）来建立楼盘品牌。

　　A．生活概念B．交通概念C．品质概念　　D．竞争概念

　　2．甲公司的代理行为属于（）。

　　A．买方独家代理　B．卖方独家代理C．存量房代理D．新建商品房销售代理

　　3．根据乙公司情况，甲公司制定的住宅项目价格策略可以为（）。

　　A．撇脂定价策略　　B．低开高走定价策略

　　C．渗透定价策略　　D．高开低走定价策略

　　4．为实现良好的销售业绩，甲公司针对该住宅项目采取的恰当促销方式是（）。

　　A．在E市市区繁华路段派发DM宣传单

　　B在E市高速公路旁设立户外大型广告牌

　　C．在高尔夫杂志上刊发广告　　D．在高档俱乐部举办酒会

　　【答案】1．【答案】AC2．【答案】BD3．【答案】BC4．【答案】A

　　（三）

　　2009年3月，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），拟以总价100万元在

　　中心城区购买一套三室一厅的住房。

因王某的委托价格明显低于市场行情，甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房，但张某也并未放弃与王某的联系。

2010年5月，张某通过与王某多次沟通，最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。

随后，王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同，并约定王某和陈某各负担佣金的一半，甲公司承诺在15天内完成所有交易过户手续，否则将取消此项交易。

　　1．针对王某，张某采取的客源信息开发策略做到了（）。

　　A．使潜在客户变为真正的客户　　B．建立与客户的长期联系

　　C．精力集中于市场营销　　D．吸引最有价值值的客户

　　2．在与王某沟通的过程中，张某应采取的倾听技巧有（）。

　　A．投入式倾听　　B．开放式倾听　C．鼓励式倾听　　D．自由式倾听

　　3．甲公司从事的该笔经纪业务属于（）。

　　A．存量房卖方代理B．存量房买方代理C．存量房居间业务D．商品房买卖业务

　　4．甲公司的经营活动存在明显的（）。

　　A．操作不规范风险B．服务协议风险C．对外合作风险　D．道德风险

　　【答案】1．【答案】AB2．【答案】AC3．【答案】C4．【答案】B

　（四）

　　甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一个住宅小区。

为促进住宅销售，甲公司制作了功能楼书和形象楼书，并租用路边广告牌进行宣传。

李某与甲公司签订了《房地产认购协议书》，拟购买一套建筑面积80m2、单价为5000元/m2的住宅。

据了解，李某的家庭是第一次购买住宅。

　1．甲公司租用路边广告牌进行宣传的原因是考虑了（）。

　A．小区规模较大B．项目开发周期较长

　　C．小区所在位置离市中心较远　D．公司资金实力雄厚

　　2．甲公司在制作住宅小区的形象楼书时，应（）。

　A．介绍小区定位　B．全面介绍建筑指标C．多采用理性语言　D．多采用图片

　　3．李某办理房地产抵押贷款，额度最高可达到（）万元。

　A．20　B．24　C．28　D．32

　　4．在与李某签署《房地产认购协议书》时，甲公司销售人员应当向李某提示（）。

　　A.单价对应的面积内涵　　B．面积误差的处理方式

　C．后续将要签订的相关文件　　D．有关的法律文书

　　【答案】　1．【答案】AB2．【答案】AD3．【答案】D4．【答案】ACD

　　（五）

　　刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称乙公司）签订买方独家代理协议。

根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。

　　1．甲公司与刘某签订买方独家代理协议的过程中，应（）。

　　A．收集刘某的相关信息　　B．明确委托期限和付款方式

　　C．详细说明双方权利与义务　　D．明确所推荐房屋的增值幅度

2．刘某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（）。

A．指向性B．时效性C．潜在性D．发展性

　　3．作为甲公司的客源，刘某的特征通常有（）。

　　A．购房需求强烈　B．购买能力较强C．购房条件特别苛刻D．购房目的比较模糊

　　4．相对于开发新客户，刘某这类客户直接给甲公司带来的直接好处为（）。

　　A．提高佣金水平B．节约客源开发成本C．增加公司业务来源D．缩短业务成交时间

【答案】1．【答案】BC2．【答案】A3．【答案】AB4．【答案】B

2010年房地产经纪概论综合分析题及答案

（一）　房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为该机构的负责人。

赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租；田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。

田某代表甲机构同赵某签订了居问合同。

一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。

然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。

　1．甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到登记机构所在地房地产行政管理部门备案时，需提交的材料包括（）。

A．营业执照B．机构设立的可行性分析报告

C．经营计划D．注册房地产经纪人员情况

2．关于田某这一经纪行为的说法，正确的有（）。

A．田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查

B．即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房

C．如果经纪合同中没有要求甲机构查验该租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任

D．如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同

　3．关于田某收取奖励费行为的说法，正确的有（）。

　A．田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的

　B．应由甲机构向赵某收700元奖励费

　C．田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少作为奖励

　D．田某不应收取700元奖励金

　4．赵某同甲机构所签订的合同属于（）。

　A．新建商品房经纪合同　　B．房地产租赁经纪合同

　C．房地产租赁代理合同　　D．房屋租赁合同

　　5．关于甲机构和田某关系的说法，正确的为（）。

　　A．甲机构聘用田某作为负责人是合适的

　B．甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任

　C．田某对甲机构的债务承担有限责任

　D．田某对甲机构的债务承担无限连带责任

（二）　　张某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。

房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。

次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某说不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房不肯降价。

看房之后，李某对该房子十分满意。

经过讨价还价，最后李某以118万的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元订金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。

随后张某个人又以115万的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。

随后张某将2万元定金转交给王某。

　6．张某与甲机构的关系有（）。

　A．执业关系B．法律责任关系C．经济关系　D．行政关系

　　7．关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法，正确的为（）。

　A．张某是王某的代理人　　B．张某是李某的代理人

C．张某是居间方，不是任何一方的代理人　D．甲公司是李某的代理人

　　8．如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为（）。

　　A．公积金贷款　B．商业贷款C．个人住房组合贷款　D．质押贷款

　　9．关于经纪服务费用收取的说法，正确的为（）。

A．甲机构不应该要求李某预付佣金　B．甲机构不应该向李某收取抵押贷款手续代办费

C．甲机构不应该向李某收取佣金D．张某不应该向王某收取佣金

　10．关于张某赚取差价的说法，正确的为（）。

　　A．张某应当将3万差价退还给李某　　B．张某应当将3万差价退还给王某

　C．张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了3万元的利润，是个优秀的经纪人

　　D．张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德

（三）　甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。

甲机构指派经纪人王某负责此项业务。

合同约定：

对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。

代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金；若代理不成功，甲机构只收取费用500元。

王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元的价格卖给杨某，王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。

在房屋过户的过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某的一笔50万元的贷款。

因此杨某和甲机构张某产生纠纷。

11．甲机构应该收取的佣金为（）。

A．1．8万元　B．2万元　C．1．85万元　D．2．05万元

　　12．乙机构获得8万元的行为违反了（）。

　　A．《民法通则》　　B．房地产中介服务收费相关规定

　C．房地产经纪人执业规则　　D．《城市房地产管理法》

　　13．关于“若代理不成功，甲机构只收取费用500元”的说法，正确的为（）。

　A．500元是甲机构的部分佣金　　B．500元是甲机构支出的必要费用

　C．500元是王某的辛苦费　　D．500元是王某的业务提成

　　14．在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有（）。

　　A．甲机构　B．乙机构　C．张某　D．杨某

　　15．由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由（）承担。

　A．甲机构　　B．给张某贷款的银行　　C．张某　D．王某

　　（四）　张某为甲房地产经纪机构（简称甲机构）的注册房地产经纪人。

王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。

在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同机会，王某向甲机构支付佣金。

张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某的沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。

王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。

　16．根据经纪合同内容推断，张某和王某之间所订立的合同应为（）。

A．房地产代理合同　B．房地产居间合同　C．商品房销售合同　　D．房地产代销合同

　17．张某受理了委托业务后，主要应收集的信息为（）。

　　A．王某家属的相关信息　　B．附近其他经纪公司经营状况的信息

　　C．王某委托出售住房的信息　　D．与王某委托出售住房相关的市场信息

　　18．张某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家，说明张某具有较好的（）。

　A．议价谈判的技能　B．人际沟通的技能C．收集信息的技能D．供需搭配的技能

19．甲机构为田某代办房地产产权登记手续属于（）。

　A．居间服务项目B．居间的后续服务项目C．代理服务项目　D．咨询服务项目

　　20．甲机构为田某代办房地产产权登记手续时，应当向登记机构提交（）。

　　A．当事人身份证明　B．房地产权证C．购房人缴费计算表D．房地产买卖合同

1．AD2．ABD3．D4．B5．B6．ABC7．D8．ABC9．D10．AD11．A12．BC13．B14．CD15．C16．B17．CD18．CD19．B20．ABD

2009年房地产经纪概论综合分析题及答案2

2009年真题

　　某市有100万户家庭，平均每户3人。

若该市人均年收人为40000元，户均住房消费支出占每户年收入的30％，房价收入比为6。

　　1．该市每套住房的平均价格为（）万元。

　　A．7．20B．21．60C．24．OOD．72．OO

　　2．下列因素中，影响该市房地产市场需求的经济环境因素为（）。

　　A．土地管理法B．物价政策C．居民收入　　D．物价水平

　　【答案及解析】　　1．【答案】D　【解析】房价（每套）=家庭年收入×房价收入比。

家庭年收入=人均年收入×平均每户人数。

房价=40000×3×6=720000。

　　2．【答案】C　　【解析】收入是影响消费者购房的重要因素。

（二）　　甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了商品房销售许可证后，自行销售该住宅项目。

甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。

　　1．甲企业为张某制作的置业计划应（）。

　A．有甲企业的盖章　B．写明销售人员的联系方式

　C．记载房型、面积和价格　D．明确成交日期

　　2．甲企业通过与王某签订《房地产认购协议书》来确定王某（）。

　　A．对所认购住房的所有权　B．所认购住房的成交价格

　C．签订《商品房买卖合同》的具体时间D．与甲企业纠纷的解决途径

　【答案及解析】　　1．【答案】BC

　　【解析】客户置业计划是根据购房者的需求，向其表明展示付款方式与支付金额的一种销售工具。

销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，书写工整；应写明销售人员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。

置业计划包括：

房型、面积和价格。

　　2．【答案】BC　　【解析】签订《房地产认购协议书》来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《房地产买卖合同》的时间等事项。

通过《房地产认购协议书》来保证购房者与开发企业的合法权利。

　　张某委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）购买一套住房。

张某对拟购住房的要求是：

位置在其单位附近，面积为70～90m2，价格合适，装修比较精致。

甲机构指派本机构的房地产经纪人王某为张某提供经纪服务。

经过王某带张某多次看房，张某最终购买了一套比较满意的住房。

　　1．若甲机构与张某签订了买方独家代理合同，则甲机构可以（）。

　A．为张某提供更优质的服务　B．保障张某的权益

　C．代替张某签订房屋买卖合同　　D．将张某的购房款放到其银行账户里

　　2．王某带张某第一次看房时，张某对所看住房不满意，王某应（）。

　A．全力说服张某购买该套住房　　B．承诺尽力压低该套住房的成交价格

　C．询问张某对该套住房的不满意之处　D．进一步明确张某的购房需求

　　3．张某最终购买住房时，需要支付的税费包括（）。

　　A．个人所得税　B．契税C．土地增值税D．印花税

　　4．王某应为张某提供的物业交验及后续服务有（）。

A．协助购买日用电器　B．协助清扫及布置房屋C．协助水电费交接　D．协助有线电视过户

　　【答案及解析】　　1．【答案】AB【解析】买方代理人可以充分代表买方客户的立场，维护买方客户的利益。

　　2．【答案】CD　【解析】买方代理经纪人的责任尽职履行对买方代理购房的责任。

　　3．【答案】B【解析】见二手房交易税费。

4．【答案】CD

　　【解析】在进行物业交验是应大体注意以下几点点：

准备好物业交验表；将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的校验和交接；对屋内电器，最好带客户都试用一遍。

（四）　甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）是一家以经营二手房经纪业务为主的企业。

几年来，机构业务蒸蒸日上，门店数量不断增加，经营业务由房屋租赁居间逐步扩展二手房买卖居间、新建商品房营销策划和代理销售等。

甲机构还为外籍人士提供二手房经纪服务。

甲机构所在城市经济高度发达，人均GDP和可支配收入均本在国内处于领先水平。

　　1．甲机构在二手房经纪业务中，开拓房源信息通常采取的方式为（）。

　A．举办大型庆典活动　B．发布大量电视广告

　C．大量设立户外灯箱广告　D．发布报纸广告

　　2．甲机构为了拓展外籍人士客户，适宜采用的客户信息开发方式为（）。

　　A．在外籍人士居住的社区驻守　B．在大众媒体上刊登广告

　　C．随意拜访　　D．成立会员俱乐部

　　3．甲机构采用家庭定位法对客户定位时，应考虑的因素有（）。

　　A．家庭规模　B．家庭类型C．家庭代际数　　D．家庭平均年龄

　　4．甲机构与乙房地产经纪机构合作销售了一套总价为100万元的二手房。

如果按3%的比例收取佣金，甲机构通常可分得的佣金为（）元。

　A．6000　B．15000C．24000　D．30000　　【答案及解析】

　　1．【答案】CD　　【解析】针对甲机构房源的开拓渠道主要有：

报纸广告、路牌广告、派发DM宣传单、电话访问、互联网、直接接触、老客户推荐、其他人际关系、门店接待法。

　2．【答案】A3．【答案】ABD　4．【答案】ABC

2009年房地产经纪概论综合分析题及答案1[

（一）　　孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。

周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。

甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。

在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。

王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。

杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。

调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。

　　1．下列关于周某权利和义务的表述中，正确的为（）。

　　A．周某只能在A省范围内执业　　B．周某可以在全国范围内执业

　　C．周某具有发起设立甲公司的权利　　D．周某可以同时在甲、乙公司执业

　　2．下列关于甲公司与杨某签订的房地产经纪合同的表述中，正确的为（）。

　　A．王某可以作为执业房地产经纪人在房地产经纪合同上签名

　　B．经孙某同意后，王某可以作为执业房地产经纪人在房地产经纪合同上签名

　　C．经孙某授权，周某作为执业房地产经纪人可以在房地产经纪合同上签名

　　D．崔某是该宗业务的承办人，应当在房地产经纪合同上签名

　　3．如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某，导致买受人无法办理房屋产权过户手续，买受人的损失应当由（）承担。

　A．甲公司　B．王某　C．崔某　D．杨某

　　4．下列关于杨某出售该住房的表述中，正确的为（）。

　　A．因老杨在购买该住房时杨某已结婚，所以杨某有权出售该住房

　　B．杨某无权出售该住房，但有权对老杨的出售行为提出异议

　　C．杨某名字在户口簿内，有权出售该住房　　D．老杨可以委托杨某出售该住房

　　5．下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有（）。

　　A．韩某与老杨已离婚，无权获得售房款

　　B．韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款

　　C．韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据

　　D．杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意

（二）　　赵某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。

在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。

该合同中约定：

甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同：

赵某按成交额的2%：

支付给甲公司经纪服务费。

甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务；李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。

很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。

但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议。

　　6．赵某委托甲公司出售一套二手房的业务属于（）。

　A．二手房居间业务　B．二手房买方代理业务C．二手房卖方代理业务

　　D．二手房行纪业务

　　7．根据有关规定，房地产经纪服务费为成交额的0．5%～2．5%，最高不超过3%，若赵某的房产成交额为160万元，则其经纪服务费为（）元。

　　A．8000B．32000C．40000D．48000

　　8．如果甲公司与赵某签订的房地产经纪合同中未约定违约责任，那么（）。

　　A．赵某不承担违约责任B．甲公司仍可依法追究赵某的违约责任

　　C．该房地产经纪合同无效　　D．该房地产经纪合同的内容不完整

　　9．下列关于甲公司提供的价格咨询服务的表述中，正确的为（）。

　　A．甲公司不能提供该服务　　B．甲公司在进行价格咨询时必须遵循合法原则

　　C．如果该项经纪业