房屋管理与维修.docx

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房屋管理与维修

《房屋管理与维修》

教学大纲

第一章房屋管理与维修总论

【教学目的和要求】这一章作为房屋维修的入门，主要阐述房屋维修的一些基本概念；房屋维修的意义、范围和标准；房屋维修周期、规划和工程施工；明确房屋的接管验收及房屋维修质量验收，使学生们从对房屋维修的初步了解逐渐进入到专业课程的学习。

【教学重点】

1.房屋维修的概念和意义；

2.房屋维修的范围和标准；

3.房屋维修的技术管理；

4.房屋维修周期、规划及施工；

5.房屋维修的质量和验收；

6.房屋的接管验收与保修；

7.房屋的损坏及房屋等级评定标准。

第一节房屋的接管与保修

一、新建房屋的接管验收

1.新建房履的按管验收的含义

新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.接管验收应具备的条件

（1）建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。

（2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

（3）房屋幢、户编号业已经有关部门确认。

3.接管验收应提交的资料

（1）产权资料

（2）技术资料

4.接管验收程序

（1）建设单位书面提请接管单位接管验收。

（2）接管单位按接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料进行审枝，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

（3）接管单位会同建设单位按质量与使用功能进行检验。

（4）验收中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。

（5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

5.质量问题的处理

影响房屋结构安全和设施使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固、补强返修，直至合格。

影响相邻房屋安全的问题，由建设单位负责处理。

对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

二、原有房屋的接管验收

1.接管验收应具备的条件

（1）房屋所有权、使用权清楚。

（2）土地使用范围明确。

2.接管验收应检索提交的资料

（1）产权资料房屋所有权证，土地使用权证，有关司法、公证文书和协议，房屋分户使用清册，房屋设备及附属物清册。

（2）技术贤料房地产平面图，房屋分间平面图，房屋及设备技术资料。

3.接管验收程序

（1）移交人书面提请接臂单位接管验收。

（2）接管单位对接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料进行审核。

对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

（3）接管单位合同移交人按质量与使用功能进行检验。

（4）对检验中发现的危险、损坏问题，按危险和损坏问题的处理方法处理。

（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备、附着物，核实房屋使用状况。

（6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

（7）移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。

4.危险和损坏问题的处理

属于有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。

属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。

属于法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

三、交接双方的责任与保修

1.为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料的要求提前做好房屋交接准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。

2.接管验收时，交接双方均应严格按照《房屋接管验收标准》执行。

3.房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。

。

4.新建房屋自验收接管之日起．应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金，接管单位在需要时用于代修，保修期满，核实结算；也可在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

保修保证金和保修费的标准由各地自定。

保修期自竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限。

（2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

（5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

第二节房屋的损坏及房屋完损等级评定标准

一、房屋的损坏

1.自然损坏

房屋因经受自然界风、霜、雨、雪、冰凉、地震的作用，受空气中有害气体的侵蚀与氧化作用，或受蛀蚀而造成各种结构、装饰部件的建筑材料老化、损坏，均属于自然损坏。

2.人为损坏

房屋因在生活和生产活动中各种结构、装饰部件受到磨、碰、撞击，或使用不慎不当．如不合理地改变房屋用途造成房屋结构破坏或超载，不合理地改装、搭建，居住使用不爱护等，以及设计和施工质量低劣、维修保养不及时而造成的各种结构、装饰部件损伤或损坏，均属于人为损坏。

二、房屋完损等级评定标准

（一）房屋完损标准

1．完好标准

2．基本完好标准

3．一般损坏标准

4.严重损坏标准

（二）房屋完损等级评定办法

1.钢筋混凝土结构、混合结构房屋完损等级评定办法

（1）凡符合下列条件之一者可评为完好房。

1）结构、装修、设备各项完损程度符合完好标准。

2）在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。

（2）凡符合下列条件之一者可评为基本完好房。

1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。

2）在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好

以上的标准。

3）结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。

（3）凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房。

1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。

2）在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。

3）结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。

（4）凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房。

1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。

2）在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。

2．其他结构房屋完损等级评定方法

（1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。

（2）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。

（3）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准．可评为一般损坏房。

（4）结构，装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。

第三节房屋维修及其范围和标准

一、房屋维修及其意义

1.房屋维修的概念

房屋维修是指对房屋进行查勘、设计、维护和更新等修葺活动。

2.房屋维修的意义

维持和恢复房屋原有质量和功能，以保障住用安全和正常使用；对现有房屋进行改建或改造，以提高其使用功能，适应居住需要；对房屋律设中的设计施工缺陷，采用返工及补救措施；维护保养房屋，减缓损耗速度，延长房屋使用年限，减少对房屋建设的投资。

二、房屋维修的方针和原则

1、房屋维修的方针

房屋维修工作的方针是实行管养合一，积极开展房屋养护小修综合有偿服务活动；严格控制大片拆建，有计划地进行房屋大、中修与拆、留结合的综合改建；集中力量改造危险棚户房屋，保证用户的住用安全；有步骤地轮流搞好综合维修，以提高房屋的质量、完好程度，恢复、改善设备的使用功能；结合房屋大修与改建、改造，适当进行厨、厕与设备的更新改建；实行专群结合、修防结合、分工负责、综合治理，努力维护好房屋，以尽量提高房屋的使用年限与功能。

2、房屋维修的原则

美化城市，造福人民，有利生产，方便生活。

三、房屋堆修的范围和标准

（一）维修工程分类

按照房屋完损状况，其维修工程分为翻修、大修、中修、小修和综合修理五类。

1．翻修工程

凡需全部拆除，另行设计，重新建造的工程为翻修工程。

2．大修工程

凡需牵动或拆除部分主体构件，但不需要全部拆除的工程为大修工程。

3．中修工程

凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

4．小修工程

凡以及时修复小损小坏，保持房屋厚来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

5.综合维修工程

凡成片多幢大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

（二）修缮范围

房屋的修缮．均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。

但是如下情况需另行处理。

1.用户因使用不当、超载或其他过失引起的损坏，应由用户负责赔修。

2.用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时必须报经经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理。

（3）因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。

（4）市政污水（雨水）管道及处理装置、道路及桥捅、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。

（三）修缮标准

1．房屋等级

按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等两类。

2．修缮项目

（1）主体工程

（2）木门窗及装修工程

（3）楼地面工程

（4）屋面工程

（5）抹灰工程

（6）油漆粉饰工程

（7）水、电、卫、暖等没备工程

（8）金属构件

（9）其他工程

四、房屋管理与维修的关系

1.房屋管理的内容基本要求

2.房屋管理与养护小修的关系

3.大修、中修与养护小修的关系

第四节房屋维修技术管理

一、查勘鉴定

（一）房屋查勘鉴定分类

1.定期查勘鉴定

2.季节性查勘鉴定

3.工程查勘鉴定

（二）查勘鉴定的责任落实

1.房屋查勘鉴定的负责人

2.定期成季节性查勘鉴定

3.凡需进行工程查勘鉴定，由基层组织实施，上级管理部门抽查或复查。

4.查勘鉴定负责入，若因工作失职而造成事故的，要承担赔偿责任。

（三）必须先作技术鉴定的几种情况

1.需改变房屋使用功能时。

2.房屋可能发生局部或整体坍塌时。

3.房屋需改建、扩建或加层时。

4.毗邻房屋出现破损，产权双方对破损原因有异议时。

二、房屋雄护

各类房屋均应桉没计功能使用．用户应遵守有关使用规定。

经营管理单位应对所管房屋的使用状况，进行监督，并加强日常维护。

三、修缮设计或修缮方案

修缮方案包括的内容：

1.房屋平面示意图（含部件更换设计），并要注明座落及与周围建筑物的关系。

2.应修项目（含改善要求）、数量、主要用料及旧料利用要求。

3.工程预（概）算。

修缮设计的要求按有关规定办理。

凡翻修工程的设计必须具备以下资料：

1.批准的计划文件。

2.技术鉴定书。

3.城市规划部门批准的毕恭红线（定点）图。

4.修建标准及使用功能要求。

5.城市水、暖、气、电的管线等资料。

四、工程监督

五、工程验收

六、技术档案

1.工程质量等级检查评定和事故处理资料。

2.工程决算资料。

3.竣工验收签证资料。

4.旧房淘汰或改建前的照（底）片。

七、技术责任制

（一）总工程师

（二）主任工程师

（三）技术所（站）长

（四）地段技术负责人

第五节房屋维修周期、维修规划及维修工程施工

一、房屋的维修周期

（一）一般项目的损坏维修周期

1.瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。

目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左右。

2.平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5-8年。

．

3.坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。

4.外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5—6年一次。

5.外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。

6.水电设备计划检修周期，可以6一8年一次。

7.室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。

（二）各类结构房屋的维修周期

二、房屋维修规划

（一）制定房屋完好程度的评分标准

（二）评分和计算房屋完好串的方法

（三）评定房屋的完损等级，建立“病历卡”

（四）制定房屋维修规划

三、房屋维修工程施工

第六节房屋建筑维修质量及验收

一、房屋修缮工程质量检验评定标准

（一）分项工程的质量评定

（二）分部工程的质量评定

（三）单位工程的质量评定

二、房屋维修工程的竣工验收

（一）房屋维修工程竣工验收的目的

（二）维修工程竣工验收的一般依据

1.项目批准文件。

2.工程维修合同。

3.维修设计图样或维修方案说明。

4.工程变更通知书。

5.技术交底记录或纪要。

6.隐蔽工程验签记录。

7.材料、构件检验及设备调试等资料。

（三）维修工程竣工验收的标准

1.符合维修设计或维修方案的要求，满足合同的规定。

2.符合《房屋修缮工程质量检验评定标准（试行）》的规定。

凡不符合的，应进行返

修直到符合规定的标准。

3.技术资料和原始记录齐全、完整、准确。

4.窗明、地净、路通、场地清，具备使用条件。

5.水、暖、卫，气、电、电梯等设备调试运行正常，烟道、通风道、沟管等畅通无

阻。

（四）竣工验收的组织

三、施工单位和使用单位维修质量责任范围

（一）施工单位的责任

（二）使用单位的责任

（三）分清责任

思考题

1.房屋接管验收具备的条件是什么？

2.房屋接管验收应检索提交的资料有哪些？

3.房屋接管验收的程序如何规定?

4.建筑工程的保修期怎样规定?

5.房屋完损等级有哪些?

标准各是什么?

6.什么是房屋维修?

其意义、范围和标准各是什么？

7．房屋维修技术管理的主要任务和内容是什么？

8.房屋的维修周期是多少?

9.如何制订房屋维修规划？

10．房屋砌筑的维修质量分几个等级?

如何评定？

11.维修工程竣工验收的一般依据和标准是什么?

12．施工单位和使用单位维修质量责任范围是什么?

第二章地基基础工程维修

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生了解地基基础出现病害的原因。

明确软土地基的不均匀沉降及地基湿陷变形对上部结构的不良影响。

掌握不良地基的加固方法，病害地基的修复方法和地基基础的防护方法。

【教学重点】

1.地基基础出现病害的原因；

2.软土的概念及软土地基的不均匀沉降对上部结构的不良影响；

3.湿陷性地基的概念及湿陷变形对上部结构的影响；

4.不良地基的加固方法及工程实例；

5.基础病害的防治和加固措施；

6.地基基础的防护措施。

第一节病害原因及其对上部结构的不良影响

一、病害及原因

1.地基不良

2.基础不良

（1）基础本身砌筑、选材或施工等未按规定要求，使基础的强度及耐久性不够，留下隐患，荷载作用后，便出现破损、开裂等病害。

[

（2）外界因素对基础的不利影响。

3.基础埋深选择不当

4.地基基础的防水、排水措施不利

5.使用不合理

6.相邻基础的影响

二、软土地基的不均匀沉降

1.软土的概念

淤泥和淤泥质土是软弱土的主要土类，通称软土。

2.不均匀沉降对上部结构的不良影响

（1）弯曲变形；

（2）局部惯斜；

（3）沉降中心；

（4）相邻影响下的附加变形；

（5）整体倾斜。

三、黄土地基的湿陷变形

（一）概念

湿陷性黄土是指受水浸湿后，土的结构迅速破坏，并发生显著的附加下沉，其强度也随着迅速降低。

（二）湿陷性黄土的特征及评价

1.湿陷性黄土的变形特征

（1）湿陷变形显著。

（2）湿陷变形范围大

（3）黄土湿陷与许多因素有关

2.黄土湿陷性的评定

《湿陷性黄土地区建筑规范》规定：

采用湿陷系数8。

判定。

3.湿陷变形对上部结构的水利影响

（1）基础及上部结构开裂，湿陷性黄土地基在外因水的侵扰下，特产生湿陷变形，引起房屋建筑下沉，导致基础、墙体、圈粱等开裂。

（2）房屋建筑整体沉降或倾斜，建（构）筑物地基由于浸水而引起整体均匀下沉，对于面积小、刚度大的构筑物，出现这类沉降较多。

（3）联接部位的断裂，房屋建筑中一些有联接的构造之间以及一些管道等，由于受水湿陷变形．引起联接部位断裂、管道断裂等，造成危害。

五、季节性冻土的冻害

（一）季节性冻土的特征

1.概念：

凡是温度等于低于零度，且含有冰的土均称为冻土。

受季节影响，呈周期性冻结和融化的冻土，称为季节性冻土。

2.地基土产生冻胀的三要素

（1）水分

（2）细颗粒土

（3）负温度

（二）地基土冻害对上部结构的不利影响

1．裂缝

2.倾斜

3.挠曲

4.其他

第二节不良地基的加固方法及工程实例

一、挤密加固法

1.挤密作用机理

2.施工要点

（1）先清理好施工用的地基场地。

（2）桩机（打、拔两用机）就位，平稳后，按设计规定在桩位处对中桩孔，按顺序将桩管打人要处理地基土中。

（3）拔管成孔后要及时检查桩孔质量，然后将填料分层填入并加以捣实。

3.工程实例

二、高压喷射注浆加固

1.原理

2.高压喷射注浆法的施工工艺

3.工程实例

三、灌浆法加固

（一）硅化法加固

1．硅化法加固原理

2．硅化法施工要点

（1）施工前准备及施工使用的设备，施工前应对加固地基段落进行工程地质勘探，查明地基土的物理力学性质、化学成分以及水文地质条件等。

（2）灌浆范围及布置孔位，灌浆范围应根据房屋建筑的大小、基土胀缩量、地基土病害情况等沿房屋建筑的四周进行灌浆。

（3）施工程序

1）布置及清理加固地基插地。

2）定硅化孔位置。

3）打、拔管机定位，打人带?

L的压浆管。

注意，施工时如发现压浆管小孔堵塞，应及时拔管清洗干净。

4）在贮液罐内搅拌已配备好的浆液。

5）通过压浆泵注入浆液。

施工时注意控制灌注压力，压力太大会使浆液流散。

6）以此重复，进行不同深度的灌浆，并不断接长压浆臂，直至全部灌浆完成。

7）拔管、洗臂，孔内填料捣实。

3．工程实例——用硅化法纠正不均匀沉降

（二）碱液法加固

1.原理

2工程实例

（三）石灰浆加固

1.原理

2.工程实例

第三节基础病害的防治和加固措施

一、基础的修复

1.粘结法

2.更换法

3.外包法

二、基础托换

1.基础扩大加固法

2.坑式托换

3.桩式托换

三、不良地基上基础的加固与稳定措施

（一）膨胀土上基础的加固与稳定措施

1.简单的防范法

适用于胀缩变形是由于防水、保湿措施不力而引起的情况，而且不均匀变形不能太大。

2抽换或重作基础的加固措施

对于地基土胀缩变形较大，导致基础及上部结构破损较严重的房屋建筑，则应根据病害的严重程度采用分段抽换或重作基础的加固方法。

（二）冻胀土上基础冻害的整治

1.换土法

2.保温法

3.增设钢筋混凝土基础梁或换土垫层

第四节地基基础的防护措施

一、基本要求

1.正确合理地使用房屋

2.做好地基和基础的防水、排水

3.保护好地基基础

二、特殊土地区的防护要求

1.季节性冻土地区的防护要求

（1）采暖设计的房屋，在采暖季节使用时不应间断采暖，要保证各房间的正常采暖。

（2）有地下室的房屋，寒冷季节地下室门窗应严密封好，以防冷空气隆入地下室引起基础冻害，而在其他季节则要经常打开门窗，使地下室有良好的通风，防止墙体受潮等。

2.湿陷性黄土地区的防护要求

（1）基本防水

（2）防漏水寒冷地区

（3）预防防水

3.膨胀土地区的防护要求

（1）合理种植树木

（2）在房屋建筑周围做好散水

第五节基础倾斜的矫正技术

一、浸水法和加压法矫正

1.浸水矫正法

2.加压矫正法

3.浸水与加压矫正法

二、排（掏）土纠倾法

1.掏土法

2.钻孔取土纠倾法

3.穿孔取土法

思考题

I．地基基础出现病害的原因有哪些?

2．软土地基的不均匀沉降对上部结构的不良影响有哪些?

3．湿陷变形对上部结构的不利影响有哪些?

4．不良地基的加固方法有哪些?

它们加固地基的原理和施工要点是什么?

5病害基础的修复方法有哪些，

6地基基础的基本防护要求有哪些，

7．膨胀土地区和湿陷性黄土地区地基基础防护有哪些特殊要求?

第三章砌体工程维修

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生明确旧砌体房屋质量和旧砌体房屋结构承载力的鉴定，掌握旧砌体房屋的维修技术和旧砌体房屋的加固技术。

【教学重点】

1.旧砌体房屋的质量评定

2旧砌体房屋的维修技术

3.旧砌体房屋结构承载力的鉴定

4.旧砌体房屋的加固技术

5.旧砌体房屋裂缝产生的原因及修补方法

第一节旧砌体房屋的质量评定

一、旧砌体房屋质量评定的标准

（一）可靠性等级评定的分级标准

I．砌体结构构件

2.砌体结构

（二）砌体结构构件的质量评定

1．承载能力评定

2.变形裂缝评定

3.变形评定

4.砌体结构构件的评定

（三）砌体结构房屋的综合评定

1.将房屋以开间为单位划分为若干单元。

2.单元内砌体结构构件划分为基本构件或非基本构件。

3.单元按基本构件中最低等级评定。

（四）砌体结构的等级

按下述方法确定：

1.A级砌体结构不含c级单元，且B级单元不大于30％。

2.B级砌体结构不含D级单元，且C级单元不大于15％。

3.以C级砌体结构的D级单元不大于5％。

4.D级砌体结构的D级单元不大于5％。

（五）鉴定报告

对C、D级承重砌体结构构件的数量，位置、处理与使用建议应作详细说明。

二、旧砌体房屋耐久性的评定标准

三、砌体结构构件的耐久性评估

第二节旧砌体房屋的维修技术

一、砌体的耐久性破坏

（一）砖砌体耐久性破坏的主要原因

（二）防止砌体耐久性破坏的措施

1.加强对砌体受潮和受腐蚀情况的观测和监视，要及时采取有利措施。

2.加强对防水层、各种排水设施的维护与修理，防止砌体结构受潮及浸水腐蚀。

3.加强热工性能不足的外墙、檐口等部位的保温措施，消除“结露”、“桂霜”现象。

4.对于因风化、浸渍在墙面上的结晶物，应及时处理掉，以防继续腐蚀墙体。

5.禁止对墙体的人为破坏，如随意在墙上开洞，排放有害污水及蒸汽等。

二、砖砌体裂缝

（一）砖砌体房屋裂缝的观测

（二）砖砌体裂缝产生的原因

1.砖砌体的荷载裂缝

2.