嫩江县房地产市场调查报告2012.04.docx

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嫩江县房地产市场调查报告

2012年4月

地址：

福州市台江区连江中路318号2号楼一层（榕都318艺术园区内）电话：

0591-87553308传真：

0591-87663854

目录

一、城市概况 3

1、区位交通 3

2、行政规划 3

3、人口面积 3

4、城市文化 4

5、资源概况 4

二、城市宏观经济 5

1、嫩江县“十二五”发展规划 5

2、国民生产总值 6

3、居民人均可支配收入 6

4、产业结构比例 7

5、固定资产投资 7

6、社会零售品消费总额 8

7、城市宏观经济小结 8

三、土地市场 9

1、土地供应 9

2、近期土地成交价格 9

3、土地市场小结 9

四、房产市场 10

1、整体房产市场分析 10

2、2012年嫩江县城房地产开工量 12

3、市调楼盘汇总表 12

4、市调楼盘个案详情 15

五、嫩江县房地产市场调查结论 24

一、城市概况

1、区位交通

嫩江县位于黑龙江省西北部，地跨东经124°44′30″～126°49′30″，北纬48°42′35″～51°00′05″。

北依伊勒呼里山,与呼玛县交界；东接小兴安岭，与爱辉区、孙吴县、五大连池市毗邻；西邻嫩江，与内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗隔江相望；南连松嫩平原，与讷河市接壤。

嫩江县交通便捷，齐加铁路、京加G111公路、嫩呼S208公路、嫩黑S301公路、鹤嫩S303公路、加黑S310公路穿境而过，商贸物流繁荣活跃，已发展成为黑龙江省西北部区域中心城市。

2、行政规划

嫩江县辖8个镇、6个乡：

嫩江镇、伊拉哈镇、双山镇、多宝山镇、海江镇、前进镇、长福镇、科洛镇、临江乡、联兴乡、白云乡、塔溪乡、霍龙门乡、长江乡。

境内有：

马铃薯原种繁殖场、九三分局、鹤山农场、跃进农场、大西江农场、尖山农场、荣军农场、红五月农场、七星泡农场、嫩江农场、山河农场、嫩北农场、建边农场。

3、人口面积

总面积15109.2平方公里，位居黑龙江省第三位。

现辖14个乡镇147个行政村，有22个部队农场，农垦九三分局下辖11个农场，有17个民族，人口51万人，其中常驻人口34万，农垦系统及部队农场17万人。

4、城市文化

嫩江县历史悠久，是著名的“边外七镇”之一；县城旧称墨尔根，1685年筑城，1690年黑龙江将军衙门由黑龙江城移驻墨尔根城；1908年撤墨尔根副都统，改立嫩江府，开始定名嫩江，一直沿用至今；1913年撤嫩江府，设立嫩江县。

1933年1月，嫩江县沦陷。

1945年8月12日，嫩江县获得解放。

1946年3月，成立嫩江县政府。

1970年3月，归属黑龙江省黑河地区（今黑河市）至今。

5、资源概况

嫩江县属中温带半湿润大陆季风气候，土地肥沃，林海浩瀚，水草丰富，是农牧业生产的黄金地带。

县域内耕地面积1200万亩，是全国著名的麦豆生产基地、“中国大豆之乡”、“全国粮食生产先进县”，素有“北国粮仓”之美誉；嫩江县地处兴安针阔叶混交植被区与松嫩平原草原植被区的过渡地带，林地700万亩，森林总蓄积2619万立方米；草原320万亩，草原资源居全省第二位。

嫩江干流长度404公里，水资源蕴藏总量为24.68亿立方米。

高峰国家森林公园共环志鸟类138种16万多只。

嫩江县矿产资源丰富，现已发现铜、金、钼、铁、钨、锌、镍等金属矿产62种，其中铜的储量占全省首位，全国第三；非金属矿产30多种，珍珠岩储量居东北之首，大理石储量居全省之首，被誉为“地质摇篮，矿产之乡”。

嫩江县标嫩江县政府大楼

嫩江农业嫩江矿业

二、城市宏观经济

1、嫩江县“十二五”发展规划

“十二五”期间，嫩江县将以加快转变经济发展方式为主线，加快结构优化调整，着力打造“三区”（现代农业综合开发经济区、区域一体化合作共建示范区、大小兴安岭嫩江生态功能区），合力建设“三园”非转基因大豆食品科技产业园、矿产资源勘探开发产业园、绿色能源循环经济产业园），大力推进重点产业大项目建设工程，力争到2015年，全县地区生产总值年均增长13%以上，突破200亿元；人均国内生产总值年均增长13%以上，突破5900美元；全口径财政收入、一般预算收入年均增长均为22%以上，分别突破19亿元、13亿元；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长均为13%以上，分别突破26000元、14800元；森林覆盖率达到36%；万元GDP能耗在“十一五”基础上再降低18%；城镇登记失业率控制在4.5%以内；三次产业结构趋于合理，达到37：

25：

38，县域经济发展综合实力跃上新台阶。

2、国民生产总值

年份

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

GDP增长速度

32%

17%

16%

21%

3、居民人均可支配收入

2007-2011年居民人均收入表

4、产业结构比例

5、城镇固定资产投资

6、社会零售品消费总额

7、城市宏观经济小结

Ø嫩江县经济处于稳定上涨的趋势，近年GDP持续保持两位数的增长速度，2011年增长率达到21.0%。

嫩江县的经济发展速度显示出了城市强大的发展动力，在经济稳步成长下，房地产业保持平稳健康发展。

Ø2011年嫩江县城镇居民人均可支配收入达到17914元，同比增长25%，农民人均纯收入达到9700元，同比增长20.3%，整体经济的发展不断带动嫩江居民人均可支配收入提高，购买力不断增强，为嫩江县房地产业的发展提供保障。

Ø嫩江县作为一个以农业为主的城市，近年第二产业发展迅速，生产总值不断增加，就业人口也将随之增加，工薪阶层将会占据城市人口的绝对比重，其具有收入稳定、对住房有刚性需求、且以中小套型为主的特点。

Ø2011年嫩江县固定资产投资63.1亿元，同比上涨11.8%，房地产开发投资占有较大比例。

Ø2011年嫩江县实现社会消费品零售额24亿元，同比增长25.4%，随着嫩江县经济不断发展，嫩江的消费市场需求继续保持平稳发展，对于生活品质将不断具有新的追求，是房地产发展的利好因素。

三、土地市场

1、土地供应

2、近期土地成交价格

地块受让人

地块位置

成交面积（单位：

公顷）

成交价格（单位：

万元）

嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司

育才大街西、南开路南

0.646

64.1647

黑河华泰房地产开发有限责任公司

北环路南、庆丰大街西

2.835

399.3

黑河华泰房地产开发有限责任公司

人民医院北、物价综合楼西

1.0765

350.1

嫩江县林业局林区棚户区改造办公室

飘香路北、自然家园南、育才大街西

1.6059

173.3087

3、土地市场小结

Ø今年土地供应量逐年下降，2010年是整个土地市场成交的高峰年，目前市场上开发的楼盘很大一部分是当时成交的土地。

Ø近期成交的地块规模都比较小，成交价格从6.6万/亩到21.7万/亩，成交均价在11.2万元/亩。

四、房产市场

1、整体房产市场分析

（1）嫩江县房地产开发分布分析

目前整体房产市场发展比较平稳，以江边休闲、教育片区、商业区为主划分为三大住宅开发密集区。

除去教育因素外，大部分居民依旧认可中心商业区。

新区目前居住氛围较冷清，商服空置率比较高，配套暂为欠缺。

（2）房地产产品特点分析

Ø社区目前大都存在回迁工程，规划与品质无法提升；

Ø市场处于发展状态，相关管理法规较为混乱

Ø建筑规划风格比较老旧，处于满足居住以实用为主阶段；

Ø成片开发，但区间定位不明确，新区形成成熟配套周期太长；

Ø社区配套、景观环境和智能化产品还比较欠缺，随着生活水平提高，居民对这些的要求也逐步提高。

（3）市场销售特点

Ø住宅市场多为多层产品，占90%以上，小高层、高层较少，由于地域因素，市场接受度不高；

Ø60-80㎡二房二厅的紧凑户型仍然是主力需求户型；

Ø多层住宅三、四层为黄金楼层，其次是二、五层，顶层因高度及后期可能存在的顾虑而比较滞销；

Ø前期开发的楼盘销售情况比较良好，后期开发的楼盘去化率较低，整个市场上产品的去化率较为缓慢，存在一定的滞销现象。

Ø房地产消费以自住和回迁为主，居民投资意识逐渐增强但成交量较少；商业以社区底商为主，没有主题规划，招商不合理，大型商场较少，部分商场因后期管理较差而人气不足（如新一百购物广场）。

新区商服投资回报低，空置率较高。

（4）消费者需求特征分析

Ø购房主要目的

嫩江较少外来人口，目前市场大多以满足基本居住为主，小部分群体存在品质意识有换房需求存在，投资客户甚少。

Ø需求户型分析

购房目的首购占绝大比例，所以60-80㎡最受客户亲睐，大户型受总价影响，主要针对换房以及高收入群体。

Ø对建筑类型的需求分析

90%偏好多层住宅，大部分收入不高的居民认为小高层、高层建筑在配有电梯，提高住宅品质的同时提升了房价，也增加了电梯费、物业费、维修费等，客户心理抗性较大。

Ø客户群体分析

²政府机关公务员及事业单位职工

²城镇经商个体户

²乡镇富农

²父母为子女安家购房者

2、2012年嫩江县城房地产开工量

项目名称

开工量（㎡）

公园道一号二期

50000

水岸新城二期

50000

育才新城

40000

新城国际

20000

荣耀尚城

20000

文苑华庭

20000

世纪新城

20000

科洛小区

20000

富丽小区一期

20000

雅丽二期

20000

馨德家园二期

20000

希望新村

12000

园丁佳苑

10000

富民苑

8000

总计

330000

3、市调楼盘汇总表

项目名

总建规划

销售价格

优惠政策

户型比例

去化情况

去化分析

水

岸

新

城

总建18万㎡，规划30栋，24栋多层，6栋小高层；一期12栋已售完，二期12栋多层，现推出2栋

二期价格未定

预计住宅2450-3050元/㎡，车库5000-6000元/㎡

一次性优惠100元/㎡，按揭9.8折

56-80㎡占70%，80-95㎡占30%

新开两栋接受小订，整体去化在20%左右，预计在4月底、5月初正式开盘

期房、临近二小二中，销售价格较高，小户型比一期多

东

海

花

园

总建9万㎡，规划7栋多层，3栋小高层总高12层

住宅：

15#楼2层2980起，顶层3680元/㎡,14#、16#2层2780起，顶层3480元/㎡，层差都是100元每层

一次性9.8折，分期、按揭无折扣

多层售完，只剩3栋小高层，面积78-98㎡占80%，98-108占20%

78-98去化90%，98-108去化5%，在售最小面积95㎡

二期3栋小高层今年8月份交房，价格较高，销售一般，14#、16#比中间的15#贵200/㎡

世

纪

新

城

总建197678㎡，目前在售一期11栋多层（带阁楼）

住宅：

2550-2680元/㎡，6楼带阁楼2680/㎡

车库：

单买5000-5100元/㎡，与住宅合买4700-4800元/㎡

一次性付款每平方便宜50元

70-90㎡占70%，50-60㎡占10%，90-110㎡占20%

70-90㎡去化60%，50-60㎡去化15%，90-110㎡去化5%。

整体去化40%左右，位置比较偏，由于工期延后，至今未交房，销售情况一般

园

丁

佳

苑

总建6万㎡，小区共13栋多层