丽宫二期收楼方案.docx
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丽宫二期收楼方案
北京丽宫花园二期47栋别墅收楼工作方案
目录
别墅收楼流程图................................................................................................2
收楼安排日程表（建议）..............................................................................3
管理处工作计划................................................................................................4
开发商需移交之资料清单..............................................................................6
验收标准及要求（建议）..............................................................................9
编制：
北京侨乐房地产管理服务有限公司
第1页，共12页
北京丽宫花园一期别墅收楼流程图
工作内容
侨乐与开发商筹建处开会磋商拟定收楼联检流程、注意事项和日程安排（日程建议请见附件1-1）。
开发商筹建处发出书面通知收楼日期、楼号，提前15天向侨乐移交相关资料（资料清单请见附件1-3），侨乐开始审阅资料，招聘人手并成立收楼小组。
侨乐与开发商代表开会确定收楼标准。
（收楼标准建
议见附件1-4）
侨乐收楼小组对一期别墅和公共区进行初验，筹建处
/楼房房各组派一名代表一同联检。
收楼小组按类别详细清查纰漏，编制纰漏清单，于每
栋/每项设备系统验收的第3天或之前将清单交开发
商楼房部和筹建处指定代表。
开发商工程部根据别墅初检报告，安排施工单位整
改，整改时间为三十天。
收楼小组对已整改的工程纰漏进行复检，复检完成后
通知楼房部/筹建处，如仍有纰漏，再整改。
承建单位、开发商与侨乐代表在交楼交楼予小业主之
日期前10天开始正式移交，移交签署有关文件，并
移交相关钥匙等物品。
编制：
北京侨乐房地产管理服务有限公司
计划执行日期
2012/2/13至
2012/2/17
2007/9/17至
2007/9/28
2007/9/17至
2007/9/26
2007/10/9至
2007/11/6
2007/10/11至
2007/11/8
2007/10/11至
2007/11/10
2007/11/7至
2007/11/21
2007/11/22至
2007/11/28
第2页，共12页
北京丽宫花园一期收楼安排日程表（建议）
2007年10月-2007年11月
星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日
10月1日10月2日10月3日10月4日10月5日10月6日10月7日10月8日10月9日10月10日10月11日10月12日10月13日10月14日
附件1-1
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别墅初检
第1天
别墅初检
第2天
别墅初检
第3天
别墅初检
第4天
别墅初检
第5天
别墅初检
第6天
10月15日10月16日10月17日10月18日10月19日10月20日10月21日10月22日10月23日10月24日10月25日10月26日10月27日10月28日
别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检
别墅初检
别墅初检
别墅初检
别墅初检
第7天
第8天
第9天
第10天
第11天
第12天
第13天
第14天
第15天
第16天
第17天
第18天
第19天
第20天
10月29日10月30日10月31日11月1日11月2日11月3日11月4日11月5日11月6日11月7日11月8日11月9日11月10日11月11日
别墅初检别墅初检公共区初检公共区初检公共区初检公共区初检公共区初检公共区初检公共区初检
别墅复检
别墅复检
别墅复检
别墅复检
别墅复检
第21天
第22天
第1天
第2天
第3天
第4天
第5天
第6天
第7天
第1天
第2天
第3天
第4天
第5天
11月12日11月13日11月14日11月15日11月16日11月17日11月18日11月19日11月20日11月21日11月22日11月23日11月24日11月25日
别墅复检别墅复检别墅复检别墅复检别墅复检公共区复检公共区复检公共区复检公共区复检公共区复检
接收别墅
接收别墅
接收别墅
接收别墅
第6天
第7天
第8天
第9天
第10天
第1天
第2天
第3天
第4天
第5天
第1天
第2天
第3天
第4天
11月26日11月27日11月28日11月29日11月30日
接收别墅接收公共区接收公共区
交楼予
第5天
第1天
第2天
小业主
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12页
北京丽宫花园一期别墅收楼
管理处工作计划
附件1-2
侨乐拟定于2007年10月中旬开始接收丽宫花园一期共87栋别墅，
管理处将组织收楼小组进行验收工作，具体安排如下：
1.
2.
3.
4.
别墅验收
别墅除3栋精装样板间外，其余为毛坯房交付，每队每组每天验收
1栋，每天共验收4栋别墅，约22天时间完成有关工作。
小组成
员每天验收完毕后编制纰漏清单，编制时间约1-2天，编制完毕将
清单呈交开发商楼房部/筹建处发单交施工单位修缮，修缮时间约
为30天，修缮后再按流程复查。
验收项目包括水、电、气、空调、
主体、防水等。
公共设施设备验收
初检时间约为一周，修缮时间约为10天，修缮后复查。
验收项目
包括空调设施、配电机组、燃气设施、上下水设施、化粪池处理、
垃圾场等。
小组共16人，成员包括：
?
1名监督员，由高级物业经理负责；
?
1名组长，由项目经理负责；
?
1名副组长，由工程主任负责担任；
?
9名收楼工程专员，由工程技工负责担任；
?
4名管业助理，负责验收文件的整理、归档和编制等。
收楼小组成员工作安排：
?
监督员负责编制流程和监察收楼进度，为小组提供支援。
?
组长领导小组负责安排人员按计划进行验收，每天组织会议和
与开发商代表沟通，以便及时完成验收工作。
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第4页，共12页
5.
附件1-2
?
副组长负责工程技术指导和验收安排监督工作，初检前审核资
料，初检开始后负责指导解决其他组员收楼过程中出现的问
题。
?
共分4队进行检验，每队均包含2名工程技工和1名管业助理，
各技工将担负往后交付物业予小业主的责任；
其他
?
每天验楼完毕必须进行验收简报会，沟通验收情况和意见，如
遇到任何疑问将反馈组长，由组长与各部门沟通处理。
?
由于别墅内需检验项目较多，为完成每天的任务，交收楼成员
的每天工作时间适当延长，初步拟定为每天当值时间为早上
8:
00至下午19:
00，收楼期间取消放假，有关员工的加班待日
后以补休形式补偿。
?
收楼小组架构图如下：
丽宫花园管理处
收楼小组
监督员
（由高级物业经理担任）
组长
（由项目经理担任）
副组长
（由维修主管担任）
收楼队
2名维修技工
1名管业助理
收楼队
2名维修技工
1名管业助理
收楼队
2名维修技工
1名管业助理
收楼队
2名维修技工
1名管业助理
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北京丽宫花园一期别墅收楼
开发商需移交之资料清单
开发商工程部应在通知初验15天前时向侨乐移交下列材料：
1．产权资料：
1.1项目开发批准报告
1.2规划许可证/项目批准文件
1.3投资许可证
1.4土地使用合同/用地批准文件
1.5建筑开工许可证
1.6用地红线图
1.7拆迁安置资料
2．施工设计资料：
2.1地质勘察报告
2.2全套设计图纸
2.3图纸会审通知单/记录
2.4设计变更通知单
2.5工程预决算报告书
2.6重要的施工会议纪要
2.7隐蔽工程验收记录
2.8沉降观测记录
2.9其他可能会影响将来管理的原始记录
3．工程设施设备技术资料的移交：
附件1-3
3.1总图，包括总平面图、立面红线图（地形图、等高线图），结构、
建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
3.2土建部分：
3.2.1
3.2.2
建筑竣工图全套
结构竣工图全套
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3.2.3
3.2.4
3.2.5
3.2.6
3.2.7
3.2.8
3.2.9
3.3电部分：
3.3.1
3.3.2
结构试验记录
建材试验记录
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、新配件的鉴定合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
施工质量及管理验收记录
防雷检测报告
外电施工竣工图
电气施工图、电气竣工图
附件1-3
3.3.3
高低压及发电设备合格证、生产资料随机图纸、设备
合同资料、验收及安装资料
3.4给排水部分
3.4.1
3.4.2
3.4.3
3.4.4
供水系统竣工资料和验收资料
排水系统竣工图及验收资料、环保验收资料
水池清洗记录、二次供水水质检验报告
供水的试压报告
3.5机电安装部分（包括空调、智能化设备、弱电系统）
3.5.1
3.5.2
3.5.3
3.5.4
3.6消防部分
3.6.1
3.6.2
生活水泵和其他机电设备安装竣工资料、产品合格证
和保修单、竣工图及验收资料
操作使用说明书及相关培训操作资料；
相关验收记录资料
水、电、卫生器具、电梯等设备的说明书
消防控制中心竣工图、设备安装竣工图、设备随机资
料和运行资料、消防系统竣工图
消防栓、消防喷淋、消防报警器系统竣工图、设备安
装竣工资料
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3.6.3
3.7燃气部分
3.7.1
3.7.2
3.7.3
3.7.4
消防验收记录资料
燃气管道竣工图纸、验收资料
燃气经营许可证
防雷检测报告
供暖的试压报告
附件1-3
3.8消防通道、园林绿化及其他工程部分
3.9.1
3.9其他
3.9.2
3.9.3
3.9.4
3.9.5
3.9.6
3.9.7
3.9.8
3.9.9
竣工图纸、工程验收资料
有关工程方面与施工单位所签定的合同、协议，主要
关注保修保养条款和细则
检验合格证书/保修单据等文件
所有报建资料及批复文件
有关工程方面政府批文
开、竣工报告
工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记
录）
竣工验收证明
质量监督部门的质量验收证明/竣工验收备案表
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1.0别墅验收要求
1.1主体结构
北京丽宫花园一期别墅收楼
验收标准及要求（建议）
附件1-4
1.1.1天花及外墙不得渗水；
1.1.2屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管
安装牢固、接口严密、不渗漏。
1.2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。
整体面层平整，无裂缝，无
脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，
粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
1.3内墙面：
1.3.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。
无面层剥落，无明
显裂缝，无污渍；
1.3.2块料（如瓷砖）面层：
粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损
伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
1.4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽
水痕迹，无污渍。
1.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛
水和渗漏。
1.6木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。
1.7门、窗
1.7.1门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无
翘曲变形；
1.7.2门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
1.7.3玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损
1.7.4油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整：
1.7.5可视对讲系统通话清晰、完好、无锈迹：
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第9页，共12页
附件1-4
1.7.6不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；
1.7.7高档装饰阂装饰完整。
1.8楼梯、扶手：
1.8.1钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，
表面平滑；
1.8.2楼梯无裂缝，无表皮剥落。
1.9木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
1.10饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
1.11油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
1.12电器插座安装牢固，符合"左零右火"规定，电源已接通正常。
1.13有线电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线部分应穿管敷设。
1.14开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
1.15灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
1.16水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
1.17卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏
现象，无堵塞，排水通畅。
1.18给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够
压力。
1.19地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无
堵塞，排水通畅，完好无损。
1.20门铃、对讲电话安装牢崮，操作灵活，效果良好。
1.21其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
2.0公共配套设施接管验收要求
2.1天台：
天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。
2.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。
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第10页，共12页
2.3屋面避雷设施连接牢固。
附件1-4
2.4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完
好。
2.5绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水
管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
2.6道路：
2.6.1路面平整，无积水、无水泥块，无起砂、断裂；
2.6.2路基石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
2.6.3块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
2.6.4交通标识线、路牌清楚完好。
2.7室外消防栓：
2.7.1消防箱标识清楚，玻璃完好；
2.7.2消防设施配件齐全；
2.7.3消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。
2.8别墅门牌/号牌安装牢固，标识清楚。
2.9信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
2.10垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。
2.11保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损。
2.12保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
2.13明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
2.14沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无施工垃圾。
2.15护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。
2.16台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
2.17水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
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3.0机电设备的接管验收要求
附件1-4
3.1变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护
装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面
油漆完好，无损伤。
3.2发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面
油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，符合
环保要求并通过验收，通风、采光良好。
3.3保安监控设备、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，
反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、
通风、采光良好。
3.4给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，
设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
3.5污水排放符合环保要求并通过验收。
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