生态休闲度假民宿村建设项目方案评估综述.docx

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生态休闲度假民宿村建设项目方案评估综述

生态休闲度假民宿村建设项目

方案评估报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称：

某生态休闲度假村建设工程；

2、项目估算总投资：

XXXXX万元；

3、拟建规模：

规划用地面积53144.12平方米（约80亩），拟建建筑面积27266.94平方米；

4、项目建设地址：

XXXXXXXXXX县某内大田村；

5、项目建设性质：

新建

6、项目承办单位：

XXXXXXX房地产开发有限公司；

7、可研编制单位：

XXXXXXX工程咨询有限公司；

二、区域概况

项目所在区域XXXXX县位于XXXXX西南部，XXXXX中腹部，XX中游。

是在原XX林区管理局的基础上于1969年从周边XX、XX、XX县边远山区划拼建县，东与XX、南与XX、西与XXXX、北与XX接壤，207国道、永连公路、洛湛铁路和正在修建的二广高速贯穿南北，素有全市南北“咽喉”之称。

也是全国山区综合开发示范县和全国南方22个重点林业县之一，总面积1751.36平方公里，总人口18.05万,农业人口14.78万，现辖9乡3镇2林场1个国家森林公园。

境内山地、水能、生态资源十分丰富，开发潜能巨大。

XXXXX县城泷泊镇位于XX河畔，207国道贯穿全县城，距XXXXX区30公里，区位优势十分明显。

按照XXXXX县城总体规划,现有县城将逐步向城北扩展.随着洛堪铁路（永梧段）的建成通车,特别是在城北工业小区设立县级火车站,给XXXXX县城北新区的开发建设带来了千载难逢的机遇,为此,XXXXX县委、县政府决定对现有的城北工业小区实行提质扩容，将其面积扩大到10平方公里，规划建设成绿色工业园、车站商贸区、青龙洞旅游区三大功能区，通过加快区内基础设施建设，将其建设为全县商贸物流中心和新兴工业基地。

改革开放以来，XXXXX经济发展迅速，工农业生产、商业贸易、交通邮电、文体卫生、城市建设等方面都取得了较大成果。

工业主要有人造板厂、电解铝厂、冶炼厂、绿色食品公司、玻璃钢厂等三十多家企业；全县形成了以人造板厂、竹业公司为龙头的林产化工业；以绿色食品为龙头的食品工业；以冶金厂、电解厂、机械厂为龙头的机电、冶金工业体系。

形成了林产、林工、林化工业和林工商、产供销一条龙的综合经营格局。

农业基础好、农林副产品丰富，粮食作物以水稻为主，经济作物有生姜、茶叶、西瓜、烤烟、油茶等二十余种，特别是生姜、迟熟西瓜、反季蔬菜，畅销全国，并已向商品化、基地化方向发展，逐步形成了瘦肉型猪、山羊、山苍籽、白果、生姜、笋用林、油桐、药材、油茶、猕猴桃等十大土特产出口产品基地。

如今的XXXXX，已成为治安绿洲、全国森林防火先进县、全国体育先进县、全国造林绿化百佳县和全国山区综合开发示范县。

目前，已有多家港、澳、台商和侨胞前来XXXXX投资办企业、建工厂。

2009年，全县国民生产总值20.76亿元，人均国民生产总值12987万元，全县财政总收入完成1.5亿元。

随着改革开放的不断深放入，XXXXX经济和社会将以更快的步伐步入发展的快车道，为构建和谐XXXXX、实现小康XXXXX和社会主义新农村建设奠定了坚实的基础。

三、项目承办单位概况

XXXXXXX房地产开发有限公司于2003年3月24日经XXXXX工商行政管理局批准登记注册成立，开发资质三级，公司法人代表谭显明，公司注册资金800万元人民币，主要经营范围：

房地产开发、中介服务。

公司现有员工68人，其中：

董事会2人，工程技术人员14人，财务人员4人。

各项专业技术人员30人，其中高级工程师13人，中级工程师5人，高级经济师2人，会计师2人，初级技术职称8人，资金和技术力量较雄厚。

公司机构精简高效，下设营销部、工程技术部、财务部、办公室。

公司法人代表谭显明先生于2004-2006年连续三年被XXXXX房地产协会评为“房地产开发优秀企业家”。

该公司积极配合XXXXX县政府的旅游资源开发，本着依托永州生态旅游资源优势，打造某“和”文化旅游品牌，推进永州旅游产业升级，提高永州知名度，加强永州与外界的交流和合作，推动永州经济社会事业又好又快发展。

公司决策层凭着对旅游地产独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定在国家级森林公园XXXXX县某开发建设旅游度假村旅游地产项目，打造以景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产业。

公司于2010年购得位于XXXXX县某大田村的约80亩土地，现正在进行前期的“三通一平”工程建设，并在此基础上拟投资开发XXXXX首座生态休闲度假村，拟建总建筑面积27266.94平方米，此项目为2011年度XXXXX县重点工程，预计2013年全面竣工。

估算总投资达XXXXX万元。

某生态休闲度假村主要由商务别墅客房中心、会议中心、餐饮中心、老年活动中心、商店和物管用房及相关休闲配套设施组成。

本项目商务别墅客房中心拟建房屋6栋，每栋3层，按四星级标准设计建造，内共设标准间306间、豪华套房24套；会议中心拟建4层，设200座会议室1个、100座会议室1个、60座会议室2个，内设标准间50间、商务套房5套；餐饮中心拟建2层，内设中西餐厅、酒吧、豪华包厢、多功能厅；老年活动中心位于项目地的东北部，拟建4层，内设标准客房80间，另设棋牌室2间、老年保健按摩间6间；商店和物管用房拟建2层，一层为商店，二层为管理用房；室外设置门球场、篮球场、游泳池等运动场所及相关配套设施。

本公司秉承“追求卓越、奉献精品”的企业精神，以“诚实守信、捍卫信誉、打造企业精品”为宗旨，不断进取。

公司在发展的同时，也不忘回报社会，热心于各项社会公用事业，积极参与2007年“爱心之旅”活动，资助寒门学子圆大学之梦，慷慨募捐支持汶川灾区重建家园，截止目前已上交税费1500万元，连续三年荣获“地方纳税十强单位”。

公司坚持经济效益、社会效益和环境效益并重的宗旨，建立了适合现代企业发展的管理体系，公司主营房地产开发，企业管理从项目建设、策划到建设，从成本核算到质量控制，从营销策略到物业管理等方面实行科学、严密、行之有效的管理，企业正步入健康发展的快车道。

四、研究的依据、规范、范围及期限

1、可行性研究报告编制依据

（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（2）国务院《风景名胜区管理暂行规定》和《关于加快旅游业发展的意见》；

（3）建设部《风景名胜区建设管理规定》；

（4）《XXXXX旅游业发展规划》和《加快培育旅游支柱产业的决定》；

（5）《XXXXX县旅游业发展总体规划》及中共XXXXX县委、XXXXX县人民政府《关于鼓励在某投资兴办旅游业的若干规定（试行）》；

（6）《XXXXX县城乡总体规划》、《某国家森林公园旅游总体规划》、《某旅游生态小城镇建设规划》和国家自然保护区有关规定；

（7）《XXXXX县某控制性详细规划》；

（8）环境保护局的项目建设环境影响报告的审批意见；

（9）规划部门的《建设项目选址意见书》；

（10）国土行政部门的土地预审意见；

（11）项目承办单位提供的相关基础资料。

（12）《投资项目可行性研究指南》；

（13）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（14）XXXXX县水文气象资料；

（15）国家、省、市、区有关文件、法规、规范和标准。

2、技术规范和技术标准

该项目工程可行性研究报告采用的主要工程技术规范及标准如下：

⑴《室外给水设计规范》（GB50013-2006）;

⑵《室外排水设计规范》（GB50014-2006）;

⑶《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）;

⑷《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）;

⑸《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）;

⑹《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）;

⑺《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）;

⑻《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）;

⑼《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008;

3、本项目建设的基本原则结构

独俱特色，讲究档次；

与周围景观充分融合与统一；

突出度假休闲娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；封闭式管理，开放式经营。

4、可行性研究范围

本次研究是以项目开发单位提供的基础资料和国家有关法令、政策、标准、规程等以及该项目相关内外部条件、城乡总体规划为基础，对该项目建设工程的建设背景及必要性、建设规模及建设条件、设计方案、投资估算、资金筹措及建设进度安排、社会效益及综合效益等进行论证，以确定该项目建设的可行性、效益的合理性。

4、研究期限：

本次可行性研究期限为2010年至2030年。

5、项目主要技术经济指标

序号

项目名称

单位

数量

1

总用地面积

㎡

53144.12

2

总建筑面积

㎡

27266.94

a

会议中心

㎡

4064.4

b

老年活动中心

㎡

4042

c

商务别墅客房中心

㎡

18000

d

餐饮中心

㎡

932.54

e

公建配套设施

㎡

228

3

建筑密度

%

16.21

4

容积率

0.51

5

绿地率

%

45

6

地面停车位

辆

72

7

建设期

月

27

8

客房床位

个

465

9

职工人数

人

160

10

年营业收入

万元

11

年总成本费用

万元

12

年营业税及附加

万元

13

年利润总额

万元

14

年投资利润率

%

15

年投资利税率

%

16

财务内部收益率

%

17

借款偿还期

年

3

18

估算总投资

万元

XXXXX

五、主要研究结论

随着某风景区开发力度的加大，环山公路的拓展延伸，旅游休闲度假配套设施的建设就显得越来越重要和日益紧迫。

该项目的开发建设必然刺激带动整个某景区的开发。

项目建设是从构建和谐社会、落实科学发展观出发，其意义是深远的；项目建成后，某旅游区的旅游休闲度假设施将得到极大的改善，可加快开发利用XXXXX旅游资源步伐，可充分满足广大游客的住宿、餐饮、度假、休闲、娱乐等方面的需要，从而促进某旅游事业的更好更快发展，带动当地老百姓的经济发展，增加山区贫困农民的收入，为社会提供更广泛的就业机会，为当地政府带来可观的财税收入，促进XXXXX县经济持续健康快速地发展，从而获得较好的经济效益和社会效益，促进社会主义新农村建设步伐。

项目建设符合国家有关产业政策，布局合理，在某是首家独资兴建的一座集住宿、餐饮、休闲、娱乐、观光、集会、度假为一体的休闲度假村，并严格按照国家法律、法规运作。

本项目的建设本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具有浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围景观融为一体的特色休闲度假村，使所有旅游休闲度假者能产生回归自然、爽心悦目、星级享受的感受，并通过该度假村的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发。

根据该项目的地理位置、气象、水文、地质及初步设计方案，建设该项目在技术是完全可行的，依据有关资料显示，该项目在规划、环保、消防等方面均可行。

第二章项目背景及建设的必要性

一、项目背景

改革开放以来，我国综合国力大幅度提升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。

目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。

党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。

当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期，消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，国内旅游已进入大众消费阶段，旅游消费正成为热点消费。

按照世界旅游组织的预测，到2020年，中国将成为世界国际旅游的第一大接待国，年接待国际旅游者将超过1.3亿人次。

届时，中国还将成为世界第四大国际旅游客源国，将有1亿中国人迈出国门。

2009年全国“两会