开发管理制度.docx

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开发管理制度

第一章基本制度

管理人员工作守则

一、具备高度的责任心、事业心和集体荣誉感,处处以公司的利益为重,为公司的发展努力工作。

二、具备敬业和奉献精神，满负荷、快节奏、高效率是公司对所有员工提出的要求。

三、具备坚韧不拔的毅力，有信心有勇气战胜困难和挫折。

四、具备良好的职业道德和正直无私的个人品质。

五、善于创新，积极主动学习，使个人素质与公司发展保持同步。

六、善于讲究工作方法，提高工作效率，明确效率是企业的生命。

七、善于协调，融入集体，团队合作、分工不分家。

八、牢记“用户第一”的原则，主动、热情、周到的为业主服务，努力让业主满意，营造公司良好的口碑。

管理人员行为准则

一、严格遵守公司的规章制度。

二、服从公司的组织与管理，未经明示事项要及时请示，遵照指示办理。

三、严格保守公司的经营、财务、人事、技术等机密。

四、不得在工作时间内从事第二职业，不得利用职务之便向业务单位索拿卡要。

五、不得非法侵占或损毁公司财物。

六、服从上级命令，有令即行。

如有意见，应在事前陈述。

七、在公众面前仪表整洁，举止端庄，行为检点，谈吐得体，树立和维护公司形象。

八、公司内员工之间相互信任，相互学习，主动沟通、团结合作。

公司例会制度

为强化企业管理，及时沟通、解决工作中存在的问题，确保各项工作顺利开展，特制定本制度：

一、经理办公会。

每周六上午8：

00在总经理办公室召开。

参加人员：

总经理、副总经理、总经理助理。

二、开发公司部室负责人会议。

每月召开一次，具体时间另行通知。

每年度五月、八月、十月进行开发项目集中观摩评比活动、相互学习借鉴，共同提高。

三、开发项目施工调度会每周召开一次，参加人员：

开发项目部管理人员、监理公司、施工单位负责人、施工项目部经理、施工员、安装队长。

五、以上各项例会的参加人员必须准时参加会议，特殊情况不能到会者，须经总经理或主管领导批准。

公司印鉴管理规定

为规范公司印鉴的使用，明确责任，特制定本规定，相关人员须认真执行。

一、公司行章由总经理监管使用。

二、公司刻制新印章须经总经理批准。

三、带行章外出须经公司总经理批准。

四、签章建立台账，登记项目、时间、用印单位、内容、经办人等。

五、不允许开具空白介绍信、证明信。

如因工作需要开具，须经总经理签字批准，使用后及时向总经理汇报其用途，未使用的信签须交回销毁。

六、财务专用章由融资理财部经理负责保管，公司财务业务专用，特殊情况用印需经总经理批准。

七、项目部专用章由开发项目经理负责保管，项目部内部行文专用，特殊情况用印经总经理批准。

八、施工专用章由施工项目现场技术负责人负责保管，项目技术资料专用，特殊情况用印经总经理批准。

九、合同专用章由市场经营部经理保管，公司专项业务使用，特殊情况用印须总经理批准。

十、以上印鉴保管人必须严格按规定用印，不允许出现违规现象。

如违规用印，公司将对印鉴保管人严重处罚，直至追究刑事责任。

第二章组织架构及部门岗位职责

项目部管理职责及岗位职责

 开发项目部管理职责

一、认真贯彻执行上级主管部门的各项法规和公司的规章制度。

二、负责开发项目方案、开工报建手续、项目建设等各项工作的全面落实。

三、协调处理好当地政府、建委、规划、监督、监理等各方关系和开发项目周边关系，保证工程的顺利进行。

四、对开发项目的施工、安全、质量、进度全面负责并组织落实。

五、每月5日前牵头组织集团公司市场经营部、融资理财部做好材料采购计划和资金需用计划。

六、严格执行施工合同，根据施工进度、质量、安全及配合情况做好工程款、材料款的拨付审核工作。

七、负责材料的验收，及时组织质量、安全检查，定期主持召开生产例会。

八、牵头组织开发项目营销策划公司、施工单位的招标选用，负责开发项目营销策划公司、施工单位合同的签订及管理工作。

九、负责开发项目监理单位的招标选用，负责监理合同的签订和监督执行

十、负责组织对开发项目的验收备案、办理房产证及房屋移交物业。

十一、负责处理开发项目保修期内出现的质量问题。

十二、协同市场经营部做好开发项目材料价格的考察、签证工作。

项目部经理岗位职责

一、项目部经理负责项目部全面工作，具体负责与主管部

门、业务部门及周边关系的协调工作。

二、审查监理方案，指导、监督监理工程师的工作。

三、负责项目实施阶段的工程现场工作的监督管理。

制定项目整体质量、进度目标和控制措施，指导、审查现场工程师的具体管理计划，并控制督促计划的落实。

四、负责分包队伍的选定及分包工程合同的签订，控制、监督各项合同的履行。

五、参与甲方供材的开标及中标单位的确定；组织对进场材料的验收，确保无不合格材料进场，

六、协助现场工程师组织施工现场土建、安装及分包队伍的调度协调。

七、负责工程变更的分发和签证的审批，确保准确及时。

八、负责施工现场全面安全管理工作，确保项目实施过程无重大安全事故。

项目现场负责人工作职责

一、在项目经理领导下开展工作。

二、审查监理方案，指导、监督监理工程师的工作。

三、协助项目经理监督管理项目实施阶段的工程现场工作。

拟定项目整体质量、安全、进度目标和控制措施，指导、审查栋号分管工程师的具体管理计划，并督促计划的落实。

四、参与甲方供材和分包队伍的选定及分包工程合同的签订，组织对进场材料的验收，确保无不合格材料进场，控制、监督各项合同的履行。

五、负责组织施工现场土建、安装及分包队伍的调度协调。

六、负责工程变更的分发和签证的审查，确保准确及时。

七、负责现场安全管理工作，确保项目实施过程无重大安全事故。

八、编制保存建设方工程档案资料，监督承包方档案资料的编制质量，并做好档案资料的接受、移交工作。

开发项目部技术负责人管理职责

一、认真执行国家、上级有关部门的各项法律、法规及公司规章制度。

二、协助项目经理管理工程部驻开发项目现场人员。

三、负责解决施工中出现的技术问题，对施工技术和工程质量负总责。

四、协助开发项目部经理落实项目安全、质量、进度等目标，做好材料质量的控制和验收工作。

五、严格执行施工合同和开发项目部整体计划，对施工进度、质量、安全制定切实可行的措施方案。

六、协助项目经理做好工程款的拨付审核工作。

七、主持图纸会审，处理涉及变更，及时收集工程签证。

八、监督检查建设项目安全生产工作，协调施工单位及时解决不安全隐患。

九、每月5日前参与月材料采购计划和资金需用计划的制定。

十、及时参加隐蔽工程验收及分部分项工程的验收，主持工程质量检查，定期组织召开生产例会。

现场工程师工作职责

一、在项目经理和现场负责人的领导下开展工作。

二、根据整体要求，对分管工作（栋号）制定整体和阶段的质量、进度计划以及控制措施，对分管工作（栋号）的质量、进度目标落实情况负责。

三、参与分管栋号甲方供材和分包队伍的选定及分包工程的签订，参与进场材料的验收，确保无不合格材料进场，控制、监督各分项合同的履行。

四、协助现场负责人指导、监督监理工程师的工作。

五、负责分管栋号施工现场土建、安装及分包工程的调度协调。

六、负责分管栋号工程变更的落实和签证的初审，确保准确及时。

七、负责分管工作（栋号）安全管理工作，确保项目实施过程无重大安全事故。

项目内勤管理员工作职责

一、在项目部经理的领导下开展工作。

二、负责开发项目文件资料的起草拟定工作。

三、根据整体工作计划和现场施工进度，提前组织落实所需材料的需求计划及月度资金计划。

四、做好材料价格市场调查，建立供方信用档案。

五、掌握工程的材料需求，及时组织甲方供材需求计划，并及时报市场部材料员，确保不耽误施工生产。

六、参与进场材料的验收，确保进场材料与样品一致。

七、及时掌握市场信息，结合市场部做好工程材料价格签证。

八、负责房屋面积测绘、预售证办理和房产证办理工作。

九、负责开发项目的资料保存、办公用品的登记、人员考勤等后勤工作。

十、完成领导交办的其他工作。

市场经营部管理职责及岗位责任

市场经营部管理职责

一、认真贯彻执行国家及上级主管部门颁布的有关房产开发的方针、政策，围绕本公司的经营方针和目标积极开展市场开发工作。

二、负责拟开发项目前期的考察、进行拟开发项目的市场分析、调研，项目的成本测算和经济效益分析。

三、负责拟开发项目立项前的各项准备工作。

四、负责拟开发项目的接洽、谈判以及拟开发项目所需各项合同（合作协议）的起草工作。

五、负责开发项目的预算编制、结算审计工作。

六、负责项目工程款和材料款的审核及外包项目工程量的审核。

七、做好对供材单位的招标选用及招标合同的审核和签订。

八、协助开发项目部做好开发项目设计变更、签证工作。

市场经营部经理岗位职责

一、及时掌握国家及上级主管部门颁布的房产开发政

策规定，及时反馈至总经理

二、掌握房地产市场动态，及时收集筛选开发项目信

息。

三、负责拟开发项目的前期考察、分析、成本核算、

经济效益分析等前期工作。

四、负责供材招标合同的签订。

五、负责开发项目工程款、材料款拨付审核工作。

六、负责开发项目设计变更、签证的审核工作。

七、负责开发项目竣工结算的审核工作。

八、做好楼房销售价格的初审工作。

九、协助总经理做好开发公司的其他工作。

预算工程师岗位职责

一、熟悉省市有关预结算定额、估价表及收费标准，

熟悉施工图纸。

二、及时掌握国家和地方政策性调价文件及建筑材料

价格变动情况，随时向主管领导汇报。

三、负责编制开发项目的施工预算，做到编制及时、

内容齐全，数据准确。

四、参加图纸会审和设计交底。

五、负责审核施工单位编报的进度报表并提出付款意

见。

六、负责开发建设外包项目和室外配套设施项目工程

工程量的测量确认工作。

七、负责工程结算的审计工作，做到审核及时准确。

八、完成上级领导交办的其他工作。

材料员岗位职责

一、掌握常用建筑材料的规格、品种和性能。

二、做好材料的动态管理，及时掌握市场信息，多渠

道做好市场调查。

三、根据开发部提供的材料采购计划制定招标文件。

四、负责招标文件的其起草及投标资料的收集，参与

投标单位的考察、评标，形成书面材料归档。

五、负责供材采购合同的起草。

六、负责建立供材单位诚信档案，对材料供应商、分

包单位队伍做好登记备案。

七、负责楼市价格的调研工作。

八、负责合同档案的分类登记管理工作。

九、完成领导交办的其他工作。

融资理财部工作职责及岗位责任

融资理财部工作职责

一、贯彻《会计法》、《企业会计制度》，严格执行公司各项财务制度，对公司的各开发项目进行会计核算和监督。

建立有效的财务管理系统与会计核算体系，规范会计基础工作，为公司各项业务提供准确数据。

二、负责开发项目的资本运作，统筹全公司资金的使用，充分发挥资金的使用效益，保障项目的顺利进行。

三、确保公司资金的安全。

四、负责与税务部门的协调工作，按照税务局的要求报送财务报表，及时进行纳税申报，掌握最新税收政策，合理避税，降低开发项目的税收风险。

五、做好各项银行贷款及个人住房按揭贷款与银行的协调工作。

六、根据每季度的财务报表做出财务分析，并根据实际运行情况提出成本控制意见。

七、审核销售公司的销售费用及提成，核对销售数据，负责房款及交房费用的回收与监督。

八、及时上报相关主管部门要求的各项统计报表。

财务经理工作职责

一、根据国家财务会计法规和行业会计规定，结合项目公司特点，负责建立有效的财务管理制度和具体规定，报经领导批准后组织实施。

二、预测、落实资金的统筹与收付；依据经营情况合理地调配资金，确保资金的有效利用和安全；

三、主动进行财务资讯分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议。

四、与银行、审计、税务等业务管理部门保持良好的沟通和合作；

五、负责会计监督。

审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定。

六、对出纳的日常工作进行监督。

对出纳的日常收款、支出业务进行监督，审核支出款项是否符合公司的管理制度、是否符合财务制度的管理规定；收入款项是否及时送存银行、有没有公款私存的问题；并定期或不定期对现金进行盘存。

七、负责分析、预测公司总体经营状况，及时完整地编报各种财务报表。

八、负责财务分析、财务预算及财务解决方案的提出。

九、复核销售提成；及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。

十、配合对内对外事务，配合各部门工作。

十一、负责保管公司财务专用章和法人章，并健全印章领用审批登记等手续。

十二、完成上级交办的其他工作。

出纳工作职责

一、熟悉有关法律法规，严格执行公司财务制度。

二、根据收付款凭证办理收付款事项，做到账目日清月结，准确无误。

三、严格审核执行现金的收付款的规定范围，对于应由银行收付的款项必须通过银行结算。

四、掌握库存现金限额，超过限额时必须及时存行，避免现金坐支。

五、保管好公司支票，严格审批手续，禁止签发空头支票。

六、及时领取银行回单，以银行回单为准入账；根据财务会计编制的银行余额调节及时清查、处理未达款项。

七、在财务经理的领导下做好收款工作；及时与会计沟通，完善账后领导签字手续；及时清理欠条。

八、完成领导交办的其他工作。

记账会计工作职责

一、在财务经理领导下，按照公司财会制度和核算管理有关规定，负责公司各种核算和其他业务的记帐工作。

二、根据财务制度规定，设置科目明细帐，认真、准确地登录各类明细帐，要求做到帐目清楚、数字正确、登记及时、帐证相符，发现问题及时更正。

三、在财务经理领导下，准确、及时地做好帐务和结算工作，正确进行会计核算，填制和审核会计凭证，登记明细帐和总帐。

四、及时按月与银行对账，出具调节表，并交财务经理审核。

五、正确进行会计核算电算化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。

六、负责公司税金的计算、申报和缴纳工作。

七、负责会计凭证、帐册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作。

八、做好销售统计工作，及时与售楼流水账、销售日报进行核对；开具预收款收据及发票。

九、完成领导临时交办的其他任务。

第三章项目管理的相关制度流程

公司档案管理规定

为规范公司档案管理工作，充分发挥档案资料的作用特制定本规定。

一、一个小区或一期工程竣工后30日内开发项目部应将工程资料移交公司档案室。

二、凡记述、反映本公司活动具有保存价值的各种文字材料、图表、声像材料、光盘实物、工程技术档案（含基建、设备等档案）等均应移交归档。

三、应归档的文件材料必须是原件材料齐全、手续完备，用纸、书写格式规范，正式文件的签发稿原件、印件一并归档。

应归档的声像材料、光盘、实物由承办部室编制简要的文字说明。

四、承办部室或承办人员、经办人员应保证经办文件的系统完整（各种附件一律不得保存），结案后应交专门档案人员整理后转档案室归档。

工作变动或因故离职应将经办文件材料向接办人员交接清楚，不得擅自带走或销毁。

五、档案室接受各部室的档案资料必须认真检查、验收，不符合归档要求的应退回原单位重新整理，并且填写交接表签字确认。

六、档案人员要维护档案的完整安全，最大限度的延长档案的寿命，及时检查消除隐患。

七、档案室内资料应摆放整齐、排列有序，做到调整迅速、准确、查找方便。

开发项目合同管理制度

一、公司签订的一切合同必须严格执行《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及有关法律规定。

二、公司与外单位发生的经济往来除数额较少又能及时结清的必须签订书面合同。

三、公司签订合同由总经理或其授权的委托代理人进行，委托代理人不得超越代理权限签订合同。

四、市场经营部将所有合同在签字之前都应将起草的合同文件送交总经理审核，批准后方可签订执行。

五、一切合同必须采用书面形式或合同文本并由总经理或委托人签字加盖合同专用章（必要时加盖法人章）后才能生效。

六、签订重大的法律关系复杂的合同应有法律顾问认可。

七、市场经营部负责起草与施工单位、销售公司、监理公司等单位的合同，开发项目部负责审核、签订。

八、经济合同应使用国家统一合同文本，如统一合同文本不能满足需要应协商增加补充条款，没有统一文本的可以协商拟定文本，但必须符合有关法律、法规的规定。

九、合同承办部门有关人员应认真监督、检查合同的签订、履行及管理工作，发现问题及时解决。

十、合同承办部门变更或解除合同，应与合同当事人签订书面协议；由于不可抗拒力而影响合同履行时应及时以书面形式告知合同当事人，在取得合同当事人同意的书面证明后才能延期或撤销履行合同。

十一、所有签订的合同实行统一管理、分类建档

开发项目设计变更管理制度

为规范设计变更程序，凡涉及项目设计变更均按此制度执行，否则变更无效。

一、工程开工前，开发项目部组织项目工程师、监理工程师

施工项目部、安装队、技术设计相关人员等集中进行图纸会审，提出变更意见并办理签证。

工程开工后原则上不予办理变更签证。

二、施工期间，确需变更设计时，由开发项目部提出变更意见，出具图标文字说明，由项目工程师、开发项目部、市场经营部、总经理签批后实施。

三、施工现场其他签证应在二十个工作日内由有开发项目部负责，并交项目工程师、开发项目部、市场经营部、总经理签批。

超过二十个工作日视为无效。

开发项目室外配套设施施工管理程序

一、工程开工前，室外路面及配套设施由设计院或开发项目部工程师出具施工图纸，经总经理批准后实施。

二、室外工程由开发项目部、市场经营部起草招标文件，组织开发项目施工单位以内部竞标的方式确立施工队伍。

三、室外工程量的确认由开发项目部、市场经营部、施工单位现场测量确认，并形成书面材料。

四、室外工程与主楼工程一并审计。

开发项目材料采购管理程序

为规范公司开发项目供应材料的采购行为，在保证开发项目正常施工的前提下，提高材料质量，减少投资成本，使材料招标、考察、评标、合同签订、材料现场验收、材料款结算等环节做到程序化、规范化，获得较优性价比的材料采购，特制定本采购管理程序。

一、招标程序

1、开发项目属建设单位供应的材料，须遵循“公开、公平、公正”和“集体采购、货比三家、择优选购”的原则，以公开招标的形式进行采购，选择信誉好，有实力的供应商。

2、开发项目部根据工程进度情况编制需求计划，市场经营部负责起草材料采购招标文件，开发项目部负责发放。

3、材料供应商应提供企业简介、营业执照、生产许可证复印件、供材样品等开发商要求提供的材料。

4、对确认具有投标资格的材料供应商提供的供材样品统一存放于项目现场，中标材料样品保存至供材结束，以备材料对比检查。

二、投标队伍的选择

1、市场经营部根据招标文件的规定，对材料供应商的投标资格进行初审，初审合格者方可参与竞标。

同时建立供应单位诚信档案，对材料供应商、分包队伍做好评审记录。

2、市场经营部组织开发项目部、监理、专业人员通过材料供应商竞标确认合格供应商。

三、考察程序

1、收到投标单位资料并确认投标资格后，由市场经营部牵头组织考察小组人员对投标单位进行实地考察。

2、考察小组成员：

总经理、开发项目经理、项目工地代表、市场经营部、监理工程师，每次考察不得少于3人。

3、考察人员考察时须严肃认真，说话谨慎，维护公司和个人的形象。

4、考察人员不得私自索取、接受对方的任何物品，如违规将按照企业管理制度严肃处理。

5、考察人员必须做好考察记录，为评标提供依据。

四、评标程序

1、根据投标文件和对投标单位的考察情况进行评标。

2、评标小组成员：

总经理、开发项目经理、市场经营部、监理工程师及专业工程师，每次评标不得少于3人。

3、评标小组成员在评标时必须做到公开、公正、透明。

坚持质量、价格、服务并重，综合评议比较，竞争报价不低于三轮。

4、评标小组应在充分考虑主要责任承担人意见的基础上，按照“少数服从多数”的原则形成小组决议，确定中标单位并形成书面材料备查。

五、合同的签订程序

1、评标小组确定中标单位后，市场经营部负责合同的起草、审核和签订。

2、与中标单位签订的合同要严谨、全面。

产品规格、价格、交货检验、付款方式、质量保证金、违约责任等内容应齐全明确。

3、合同起草、洽谈完毕后，报总经理审批方可与中标单位签订执行。

4、合同应一式四份，中标单位一份，市场经营部一份备查，开发项目部一份用于材料验收，融资理财部一份用于付款结算。

六、验收程序

1、供应材料送至施工现场后，开发项目部经理或驻工地管理人员必须及时组织验收，协助供方协调各种关系，说话严谨，做好服务工作，维护公司的形象。

2、所有进场材料的验收，必须按照签订的合同或材料到货清单（对有封存样品的还应与原封存样品核对）核对品种、规格、数量，质量检查应严格按照国家有关的验收（检测）规范及标准执行。

开发项目部要设立供材样品室，供货合同完成后供方方可取走样品。

3、验收人员由开发项目部经理或驻工地管理人员、监理工程师、施工项目负责人进行验收，验收合格后，由驻工地管理人员出具公司统一的收料单，参加验收人员共同签字确认，交供货单位一联单据用于货款结算，开发项目部、材料使用单位各一联单据用于与工程结算。

4、材料验收时，开发项目部现场管理人员应及时参加，特殊情况也可委派部室人员，对材料质量负主要责任；施工项目负责人对材料验收明知不合格却签字确认并将该材料用于工程上，由此造成的后果施工项目负责人应负主要责任。

七、付款程序

1、所有材料款的结算由集团公司融资理财部统一办理。

2、所有材料款在结算时必须持有公司统一格式的审批单、正规发票、合同以及手续完备的收料单。

收料单由开发项目部验收人员出具，并且由开发项目部、监理工程师、施工项目负责人参加验收的人员签字确认。

3、每月5日前由开发项目部组织工程部会同市场经营部及核算部做出本月应付材料款的付款计划表，报经总经理审批后，按照审核通过的付款计划表和手续完备合规的付款单据付款。

开发项目竣工结算报审程序

为使开发项目竣工结算做到规范化、程序化，特制定开发项目竣工结算报审程序：

一、工程竣工后，由施工单位根据合同条件、变更、签证编制工程竣工结算书。

二、施工单位将竣工结算书报至开发项目部。

三、开发项目部收到竣工结算后，根据合同条款和施工过程中的实际情况，变更、签证的真实性、完备性、齐全性进行审核并提出书面意见。

四、开发项目部审核完毕后，将施工图纸、竣工结算书、变更签订、书面意见等完整的资料移交市场经营部。

五、市场经营部收到后，对工程结算的相关数据、变更、签证及开发部提出的意见进行初审。

六、市场经营部初审完毕，由分管经理报总经理，总经理批准后送至有相关资质的部门进行审核。

七、工程结算审计时，开发项目部、施工项目部、市场经营部、审计部门四方共同参加。

八、工程结算审计完毕定案前，将审计情况和定案结果报至总经理，总经理审批后办理相关手续。

财务工作流程

一、付款制度

1、借款制度

（1）因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借

据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。

其中借款金额大小写须相符，且借据表面不得涂抹。

旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。

（2）借款须经借款人所属部门经理签字认可，并