地产项目开发投资分析测算表.xlsx

地产项目开发投资分析测算表.xlsx

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商业地产项目投资测算表面积单位：

万m；金额单位：

万元项项目目标标准准金金额额项项目目面面积积土土地地成成本本出让金20000楼面价（元/m）690土地面积5契税出让金*4%800容积率5.80最大计容面积29土地使用税6元/，3年90实际计容面积29小计20890总建筑面积42项项目目标标准准（元元/m）/m）面面积积金金额额项项目目面面积积单单价价（元元/m）/m）金金额额工工程程成成本本综合体外销商铺400028000地地上上面面积积综合体外销商铺23000060000公寓2500410000公寓4650026000住宅2500820000住宅8700056000综合体（自持）35001345500综合体（自持）1000步行街及底商商铺2500512500步行街及底商商铺21600032000车位20001020000（前期工程、建安成本、基础设施、公共配套）小计26174000地地下下面面积积商场（自持）300小计116000商铺30开开发发费费用用管理费用开发成本*2%2737.8车位（自持）200销售费用销售收入*3%5724车位（出售）8210016800财务费用成本*贷款比率*利率*年限14236.6小计22698.4小计1616800税税金金增值税（营改增后）9247.4合合计计自持商场13土地增值税20678.2自持车位2小计29925.7出售物业27成成本本合合计计189514.0189514.0收收入入合合计计190800.0190800.0利利润润1286.01286.0净净利利润润964.5964.5增值税（营改增后）=销项税-进项税=销售额*11%-可抵扣成本*17%或11%或3%扣除项目金额=土地成本+工程成本+开发费用+加计扣除+税金（均为出售部分）=（土地成本+工程成本）*（出售面积/总建筑面积）*（1+10%+20%）+增值税（营改增后）123648.3销售额=销售收入-土地成本*（出售面积/总建筑面积）/（1+11%）159793.4销项税17577.3增值额=收入-扣除项目金额67151.7可抵扣成本=工程成本*（出售面积/总建筑面积）/（1+税率）增值率=增值额/扣除项目金额54.3%建材成本占比（可抵扣17%）50%增值率不超过50%土地增值税=增值额*30%人工成本占比（可抵扣11%）35%增值率50%100%土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5%其他占比（可抵扣3%）15%增值率100%200%土地增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15%进项税8329.9增值率超过200%土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%增值税（营改增后）=销项税-进项税9247.4土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数20678.2贷款比例65%贷款利率8%贷款年限2财务费用=开发成本*贷款比例*利率*年限14236.6