黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法.docx

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黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称《通知》），制定本办法。

第二条本办法适用于由黄山市地税系统征管企业所得税的从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章开发项目的税务管理

第四条房地产开发项目开工前，企业应向主管税务机关报送以下资料：

（一）《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》

（二）开发项目立项批准文件、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、规划设计总平面图等资料

（三）经济适用房、限价房、危改房的证明资料

主管地税机关在登记备案出具告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。

第五条房地产开发项目进入实质性开发阶段后，企业应向主管税务机关报送以下资料：

（一）拆迁补偿支出明细表

（二）《建筑工程承包合同》、招（中）标书、监理单位名称、工程结算书（按月）、工程量变更登记表（附工程量签证）、甲供材料购进发出明细表或清单。

（三）公共配套设施工程预算资料，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。

（四）政府收费项目收费标准及金额明细表。

第六条房地产开发项目进入销售（预售）阶段后，企业应定期向主管税务机关报送以下资料：

（一）采取委托销售方式销售开发产品的，应报送委托销售协议。

（二）楼盘销控表（按月或季）

（三）车库、车位、车棚、储藏间等销售清单

第七条房地产开发项目（计税成本成本对象）完工后，企业应及时向主管税务机关报送以下资料：

（一）开发产品竣工验收证明资料

（二）开发产品初始产权证明

（三）工程决算书

（四）测绘报告

第八条房地产企业年度纳税申报时，应附送以下资料：

（一）已完工开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的纳税调整报告。

（二）房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表

（三）房地产开发企业预提费用明细表

第三章房地产开发经营业务的所得税处理

第九条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

企业的销售收入作为业务招待费、广告费和业务宣传费计算扣除的基数。

开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

第十条企业发生《通知》第七条规定的视同销售行为，应按规定确认收入（利润）的实现。

开发产品的成本利润率确定为15%。

第十一条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。

计税毛利率确定为：

（一）开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。

（二）开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。

对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

第十二条开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告的基本内容应包括：

开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完工产品收入及其毛利额、计税成本等。

房地产开发企业对已达到完工条件的开发产品未按成本对象结算计税成本的，主管地税机关有权确定成本对象并核定其计税成本，企业据此进行纳税调整。

第十三条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十四条开发产品计税成本的核算按《通知》有关规定进行处理。

成本对象由企业在开工前合理确定，并向主管税务机关报送《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》。

成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

土地成本，一般按占地面积法进行分配。

如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

第十五条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第十六条企业委托境内机构销售开发产品的，其支付境内机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入5%的部分，准予据实扣除。

企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

第十七条企业可以合理预提（应付）费用计入开发产品计税成本。

（一）承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

预提的出包工程款，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。

未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。

未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。

以后年度实际支付时按规定在税前扣除。

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

第十八条黄山市地税局定期发布《房地产开发项目土建成本指标》等相关成本评价指标，对于企业计税成本分项目金额与指标差异较大的，企业应提供成本构成说明，并附送相关成本证明资料。

对不能够合理说明的，税务机关应重点核查，对查出虚增成本等情形，要严格按照征管法有关规定处理。

第四章附则

第十九条本办法自2009年1月1日起执行。

黄山市地税局以前规定与本办法抵触的，停止执行。

本办法发布后，国家税务总局、安徽省地税局出台有关政策规定与本办法不一致的，按国家税务总局、安徽省地税局有关规定执行。

附件：

1、房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表

2、房地产开发企业计税成本对象备案报告表

3、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表

（1）、

（2）、（3）

4、房地产开发企业预提费用明细表

附件1：

房地产开发项目完工对象

会计成本、计税成本调整计算明细表

纳税人名称（公章）

纳税人识别码

可销售面积（㎡）

已销售面积（㎡）

以前年度销售

本年度销售

成本项目

直接成本纳税调整明细

完工成本对象一

完工成本对象二

会计金额

税收金额

纳税调整

会计金额

税收金额

纳税调整

1、建筑成本

（1）人工费

（2）材料费

（3）机械费

（4）现场经费

（5）其他直接费

2、安装成本

3、规费

4、预提费用

5、其他费用

直接成本合计

完工产品应分摊的共同（间接）成本

会计金额

税收金额

纳税调整

本年完工产品总成本

各成本对象总可售面积

该成本对象可售面积单位工程成本

该成本对象已销开发产品成本

以前年度已销产品其成本费用在本年税前扣除金额

本年纳税调整金额

企业法人代表声明

本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确，并承担因资料虚假而产生的法律和行政责任。

（签名）年月日

1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。

2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。

附件2：

房地产开发企业计税成本对象备案报告表

纳税人名称（公章）

纳税人识别码

开发项目名称

成本对象的确定原则

过渡性成本对象

<,/TD>,

成本对象

确定时间

（预计）开工时间

具体分期

共分期本年度实际开工为第期

规划需要建设的公共配套项目

公共配套设施预算造价

万元

第（）期成本对象一

成本对象名称（具体栋号）

开工时间

设计占地面积

设计建筑面积

第（）期成本对象二

成本对象名称（具体栋号）

开工时间

设计占地面积

设计建筑面积

第（）期成本对象三

成本对象名称（具体栋号）

开工时间

设计占地面积

设计建筑面积

成本项目

分摊方法