第二单元房地产估价与投资作业汇编.docx
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第二单元房地产估价与投资作业汇编
房地产估价作业
一、填空题（了解）
1.从物质实体角度讲，房地产包括土地、建筑物及其定着物。
2.房地产实质上是其物质实物、权益和区位三者的结合体。
3.房地产按开发程度来划分，主要分成以下五类即生地、毛地、熟地、在建工程和现房（含土地）等。
4.房地产与其他商品一样，之所以有价格，需要具备3个条件：
有用性、稀缺性、有效需求。
5.房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。
6.目前土地使用权出让的方式主要有招标、拍卖、挂牌、协议出让4种。
二、判断题（必做题）
1.道路、桥梁、车站及码头等均属于房地产。
（）
2.大厦里的电梯、给排水设施、电气照明等均属于建筑附着物。
（）
3.随着科学技术的进步，整幢大楼的移动成为可能，故建筑物是可移动的。
（）
4.地震、山崩、水灾等自然或人为灾害，可能使得某一宗土地消失，所以土地是可毁灭的。
（）
5.在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产。
（）
6.房地产既可以用于消费，也可以用于投资。
（）
7.建筑物的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，此结构为钢结构。
（）
8.建筑物面积有建筑面积、使用面积、产权面积、营业面积之分。
（）
9.在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
（）
10.楼面地价通常与土地单价成正比，而与容积率成反比。
（）
11．估计报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计算。
（）
12．在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。
（）
13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。
（）
14．在确定估价时点时要注意，估价时点应采用公历来表示，一般要精确到月。
（）
15．房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。
（）
16．对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。
（）
17.在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。
（）
18．在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。
（）
19.某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。
（）
20．房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。
（）
21．房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。
（）
22．一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。
（）
24．在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。
（）
25．在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。
（）
三、名词解释（了解）
估价原则、估价时点；土地单价、楼面地价、容积率、补地价；起价、标价、成交价、均价；最高最佳使用原则、替代原则；价格比较基础、比准价格；潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率。
四、单选题（必做题）
1．评估房地产时需考虑的主要风险是（）。
A．不易变现B．使用时间长C．不可位移D．规划限制严
2．地产市场的不完全竞争性是由土地的（C）决定的。
A．稀缺性B．用途多样性C．位置固定性D．价值增值性
3．运用最佳使用原则评估地产的前提条件是（）。
A．土地的非再生性B．土地位置固定性
C．土地用途广泛性D．土地利用永续性
4．房地产估价的时点性是指以估价房地产在（）的实际状况，对房地产价值进行的评定估算。
A．委托日期B．估价基准日
C．估价工作日期D．过去、现在及未来
5．正常情况下，一幢别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润等）。
这体现了房地产估价的（）。
A．贡献原则B．客观原则C．预期原则D．替代原则
6．下列不属于房地产估价工作原则的是（）。
A．独立性B．客观性C．公正性D．计划性
7．房地产评估价值与房地产交易中的实际成交价格之间的关系是（）。
A．前者一般高于后者B．前者一般低于后者
B．前者一般等于后者D．前者可以高于、低于或者等于后者
8．房地产估价工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有房地产估价资格的社会中介机构来完成的，这说明房地产估价具有（）。
A．市场性B．公正性C咨询性D．预测性
9．某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元。
A．500B．300C．280D．360
10．政府出让住宅用地时对建筑物的（）一般不做硬性规定。
A．建筑结构B．建筑用途C．容积率D．绿化率
11．属于基础设施配套中“三通一平”的“三通”是指（）。
A．通水通电通气B．通水通电通邮C．通水通电通信D．通水通电通路
12.某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。
后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需要的补地价为（）万元。
A.375B．450C．500D．600
13．估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。
A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号
B．注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
C.估价作业日期、估价报告编号、附件
D．估价时点、估价作业日期、估价报告编号
14．若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。
A.谨慎价值B．市场价值C．快速变现价值D．投资价值
15．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A.估价机构B.估价师
C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要
16．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。
A.估价委托人B．估价师C．估价目的D.估价对象
17．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。
A.易受限制B．相互影响C.独一无D．不可移动
18．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。
A．用途专业的房地产B．价值较大的房地产
C．独立使用的房地产D.不可分割的房地产
19．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A.户型B．楼层C．层高D．装修
20.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A.谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值
21．某套200m2、单价4000元／m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为（）万元。
A．71．84B．74．47C．75．23D．80．00
22.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A.土地总价B．土地单价C.楼面地价D.商品房价格
23.设立地役权通常会使（）。
A.供役地的价值下降B．需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升
24．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。
A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
25．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。
A.谨慎原则B．替代原则C．合法原则D.最高最佳利用原则
26．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。
A.在建工程抵押估价B．房地产损害赔偿估价
C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价
27．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。
A.统一房地产范围B．统一付款方式
C．统一价格单位D．统一市场状况
28．下列不属于房地产区位因素的是（B）。
A.交通B．用途C．环境D．楼层
29．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（D）万元。
A.96B．192C．240D．480
30．某套住宅的套内建筑面积为45m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）元/m2。
A.3000B．3277C．3259D．3599
31．房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A.发明B．发现C．创造D．确定
32．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下地评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
A．掌握的有关信息不同B．做出的估价师声明不同
C．估价对象状况不同D．委托人不同
五、多选题（必做）
1．下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。
A.应做到诚实正直，公正执业
B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
2．在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（）。
A.用途多样性B．合法性C．相互影响性D.外部性
E.易受限制
3．下列属于成本租金构成的内容有（）。
A.折旧费B．维修费C．管理费D．保险费
E．房产税
4．影响房地产价值的权益因素包括（）。
A.房地产权利设立和行使的限制B．房地产区位的限制
C．房地产使用管制D．房地产通风采光的限制
E．房地产相邻关系的限制
5．下列房地产不得用于抵押的有（）。
A.无地上建筑物的出让土地使用权B．划拨土地使用权
C．所有权或使用权有争议的房地产D．依法查封扣押的房地产
E．幼儿园等公益教育设施
6．下列房地产状况中属于区位状况的有（）。
A.位置B．房地产规模
C.环境景观D．外部基础设施完备程度
E．朝向、楼层
7．城镇基准地价内涵包括（）。
A.容积率B．土地使用税C．土地开发程度
D．土地使用年限E.征地补偿费
8．附件是估价报告的有机组成部分，通常包括（）。
A.估价委托书证复印件、估价对象权属证明复印件
B．估价对象位置图示意图、估价对象内外状况及景观照片的照片
C．注册明房地产估价师申明
D．估价机构营业执照及资质证书复印件
E．估价师注册证书复印件
9．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。
A.增加抵押贷款
B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E．租赁抵押房地产
10．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。
A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法
C．城市房地产开发经营管理条例D．房地产估价规范
E.城市房屋拆迁估价指导意见
11．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。
A.对房地产本身进行投资改良B．需求增加导致稀缺性增加
C．通货膨胀D．外部经济
E．提高建造成本
12．下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A.完全产权价值B．出租人权益价值
C．快速变现值D．承租人权益价值
E.残余价值
13．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。
A.空置率偏小B．运营费用偏大C．收益期限偏短D．报酬率偏低
14．下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。
A.建筑平面布置B.朝向、楼层C．环境景观
D．土地开发程度E.房屋完损等级
15．下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
16．根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。
A.土地所有权B．依法承包的荒山的土地使用权
C.宅基地使用权D.固有汽车加油站
E.乡镇企业用房
17．下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。
A.标准厂房B．房地产开发用地C．行政办公楼
D．写字楼E．在建工程
18．就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。
A．较乐观的估计值B．较保守的估计值C．过高的估计值
D．过低的估计值E.可能的估计值
19．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。
A.拟买卖的房地产市场价值B．买方愿意支付的最低价
C．买方可承受的最高价D.卖方可接受的最低价
E．卖方愿意接受的最高价
20.市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）。
A．环境B．地形地势C．外部配套设施
D．装修装饰E.内部设施完备程度
六、问答题（了解）
1．什么是房地产?
房地产的主要特征有哪些？
p1-5
2．房地产按用途，可分哪几类？
p5
3．什么是房地产估价？
简述房地产估价的一般程序。
P7
4．何谓房地产价格？
房地产价格特征有哪些？
p14p15
5．何谓补地价？
补地价的情形有哪些？
p25
6．影响房地产价格的因素有哪些？
P26-30
7．什么是房地产估价原则?
具体有哪些？
p32-37
8．何谓投资？
投资有哪些特性？
p1p3
9．何谓房地产投资？
房地产投资有哪些特性？
p4p6
10．简述房地产投资的利弊。
11．何谓房地产投资的系统风险？
通常包括哪些方面？
12．何谓房地产泡沫？
房地产泡沫的主要成因是什么？
13．简述政府干预房地产市场的必要性和主要手段。
14．根据所学知识，简述购房置业或房产投资时应着重考虑哪些因素？
15．结合个人实际，简述你对学习本课程的体会和建议。
七、计算题（必做题）
1.投资者面对甲、乙两宗土地。
甲地容积率为5，单价为1000元／平方米，乙地容积率3，单价为800元／平方米。
两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
【参见p23】
2.某期房尚有1年时间才能交付使用，与其类似的现房价格为10000元／平方米，出租的年末净收益为330元／平方米。
假设年折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，试计算该期房目前的价格。
另有一购房者若以10000元／平方米的合同价格，首付3成，其余7成一年后交房时一次付清，请问对该购房者是否合算？
【参见p23】
3.某宗面积为2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为800元／平方米，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为1600元／平方米。
试计算理论上应补地价的数额。
【参见p25】
4.某公司搜集了同一时期甲、乙两宗交易实例：
甲交易实例的建筑面积280平方米，成总价180万元人民币，分两次付款，首期支付90万元，余款90万元于一年后付清；乙交易实例的套内建筑面积200平方米，成交总价20万美元，于成交日一次付清。
设当时人民币的年利率8％，乙实例成交日美元与人民币汇率为7.8，乙实例的得房率为0.88。
如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行价格比较修正的计算。
5.为了评估某商品住宅的正常价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的实例作为可比实例，有关资料见下表：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
中式饰品风格的饰品绝对不拒绝采用金属，而且珠子的种类也更加多样。
五光十色的水晶珠、仿古雅致的嵌丝珐琅珠、充满贵族气息的景泰蓝珠、粗糙前卫的金属字母珠片的材质也多种多样。
5000元人民币／平方米
600美元／平方米
（一）对“漂亮女生”饰品店的分析530美元／平方米
（1）专业知识限制成交日期
在上海，随着轨道交通的发展，地铁商铺应运而生，并且在重要的商业圈已经形成一定的气候，投资经营地铁商铺逐渐成为一大热门。
在人民广场地下“的美”购物中心，有一家DIY自制饰品店---“碧芝自制饰品店”。
2005．12．1
2006．1．1
2006．5．1
美元汇率
8.5
8.3
8.26
交易情况
营销环境信息收集索引-1％
（4）创新能力薄弱0
此次调查以女生为主，男生只占很少比例，调查发现58％的学生月生活费基本在400元左右，其具体分布如（图1-1）+2％
房地产状况
（5）资金问题+2％
-2％
0
同时该类房地产以人民币为基准的市场价格从2005年10月直到2006年上半年间逐月上涨1%，2006年下半年以来逐月上涨0.8％。
试评估该房地产于2006年11月1日的正常市场价格（采用简单算术平均法）。
400-500元1326%6．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地报酬率为6％，假设使用年限均为无限年，则该房地产的价值。
随科技的迅速发展，人们的生活日益趋向便捷、快速，方便，对于我国传统的手工艺制作，也很少有人问津，因此，我组想借此创业机会，在校园内开个DIY创意小屋。
它包括编织、刺绣、串珠等，让我们传统的手工制作也能走进大学，丰富我们的生活。
7．某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。
第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加，1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。
现市场上类似办公楼的月租金为30元／m2，假设折现率为10％。
请计算目前该承租人权益价值。
8．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，问该宗土地的总价是多少万元。
9、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，平均每月运营费用14万元。
据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。
假设该旅馆剩余使用年限为20年，请选用所给资料测算该旅馆的价值。
【参见p100例6.10】
八、案例分析（了解）
（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元／m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m2。
请问：
1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
2．2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁入委托进行拆迁估价，估价结果为2800元_／m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元／m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?
（二）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
（三）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问上述观点是否正确?
为什么?
（四）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：
1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
（五）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：
若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
（六）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。
建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：
理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
九、论述题（必做）
1．从国民经济和房地产业长期稳定发展角度，论述现阶段国家实行不动产统一登记制度的必要性和意义。
2．根据所学知识，论述个人购房置业时应着重考虑的因素。
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