古北黄金城道步行街.docx
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古北黄金城道步行街
古北黄金城道步行街：
上海城市新典范
价值中国推荐2008-12-3012:
55:
17《新民周刊》解读此文收藏此文
即将闪亮登场的古北黄金城道步行街，也许是城市发展探索者给出的一个几乎完美的答案。
撰稿·李泽旭<记者） 早已习惯了城市的喧嚣和都市节奏的我们，能否给疲惫的心一个安静的港湾，那怕只是短暂的一瞬间的停留？
也许，这对我们来说，真的是一种奢侈。
缺失了某种城市精神内涵与优雅基准的上海，该到哪里去寻找那种优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活？
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即将闪亮登场的古北黄金城道步行街，也许是城市发展探索者给出的一个几乎完美的答案。
支点
“古北新区黄金城道二期即黄金城道步行街工程，2001年就已经开始筹划。
”黄金城道步行街开发商、上海古北集团副总经理杜钧接受《新民周刊》采访时说，优秀的城市人文景观，是体现城市文化内涵的载体。
古北新区作为上海第一个大型高标准国际社区，凭借其优越的生活氛围和人文环境，以及大上海海纳百川的气度，早已成为长宁和上海著名的城市名片，有力地提升了长宁区和上海的城市形象。
而今天的古北新区黄金城道二期，将秉承古北一贯的高起点规划和定位，将以高端的工程定位，先进的经营和开发理念，进一步提升古北新区的整体形象，为长宁和上海城市形象增添光彩。
对于黄金城道步行街的未来发展，杜钧充满信心。
“黄金城道步行街将在立足长宁区特性的基础上，注重人文景观的打造，形成上海又一个城市闪光点，并将成为上海又一个城市典范。
同时在上海强大城市号召力的基础上，黄金城道二期将进一步完善城市投资及居住环境，吸引更多的投资，加速上海特别是长宁区的城市发展建设，形成良性循环。
这样不但长宁区会成为上海的亮点，而黄金城道也将成为人们从深层次了解上海的一个‘支点’。
” “商业是长宁区未来经济发展的重要支撑，而黄金城道步行街将是这支撑的一个新支点。
”上海长宁区经委主任朱辉告诉记者。
从产业结构来看，现代服务业、房地产业和商业是目前整个长宁经济的“三大金刚”。
由于土地空间的制约，长宁区未来的房地产将呈现平稳的发展态势，增长空间已经很小了。
而现代服务业的增长在很大程度上依赖商业的带动，比如高端的商业商务是互为依存的，没有一个好的商业环境，现代服务业的发展也将受到很大限制，因此，推进现代商业是长宁优化商务环境、提升发展能力的重要着力点。
长宁商业发展具有很大的潜力。
一是虹桥综合交通枢纽的建成将使长宁的商业突破地域限制，成为长三角的商业商务桥头堡；二是中山公园商圈的20多万平方M的龙之梦购物中心调整提升，ＬＶ商厦、金虹桥大厦等重大工程启动，以及黄金城道、天山路商业街建设将为长宁的商业发展提供载体支撑；三是沿着东西向轨道交通，建成了一批轨道交通沿线的商业设施。
预计3年左右时间，长宁的商业面积可达200万平方M。
从未来发展看，长宁规划有五大商业板块。
一是虹桥商圈，发展定位为“国际购物中心”；二是中山公园商圈，发展定位为“交通枢纽型市级商业中心”；三是曹家渡商圈，发展定位为“体验型区域商业中心”；四是临空经济园区商业，发展定位为“服务型商业中心”；五是轨道交通商业，发展定位为“社区商业带”。
长期以来，长宁的商业呈现“东重西弱”的格局，主要的商业设施集中在东部地区，西部地区商业设施严重不足，即使像古北地区有一些商业，也主要是满足国际化社区消费需求，辐射力不强。
一箭之遥的虹桥友谊商城能级较高，但只有几千平方M，空间不够。
原来的天山路也只有一些沿街的传统店铺。
而5万平方M商业面积的黄金城道步行街开发建设弥补了上海西部地区的商业设施不足，提升了商业能级，是长宁商业的一个新亮点和新的崛起点，将成为上海西部地区具有国际化水准和人文景观的商业走廊，并在长宁商业发展中起到重要的带动作用和示范作用。
黄金城道的建设将进一步丰富长宁的国际化发展内涵。
长宁区区委、区府在“十一五”发展规划中提出“拓展虹桥、提升功能、数字长宁、国际城区”的战略方针，长宁区又是上海国际人士居住最集中、人数最多的城区之一，而黄金城道汇聚了国际化的品牌元素、文化元素和休闲元素，既是商业走廊，又超越了商业本身，形成了一道国际化的人文景观线，进一步丰富“国际城区”的发展内涵。
同时，黄金城道的建设将进一步提升城市的商业文化内涵。
长期以来，我们的商业发展往往就是商业设施的叠加和商品的堆积，缺乏商业文化和商业灵魂。
黄金城道是一条主题性的商业街，有明确的商业定位、商业文化、商业业态，体现了商业与人文的结合，体现了商业与景观的结合，体现了商业与休闲结合，其核心就是人文景观与商业廊道的融合。
个性
“20世纪60年代的‘大巴黎计划’创造了一个完美的都会代表‘拉德方斯’，也造就了一个巴黎。
”谈到黄金城道步行街的构思来源，杜钧副总经理语速缓慢地从巴黎说起。
“今日之巴黎，不仅有香榭丽舍的奢侈品文化，亦有‘拉德方斯’纯正国际都市的魅影。
而美国的纽约，早已由‘苏荷区’向‘小意大利区’更精致时尚的商业转变，成为与长岛并驾齐驱的知名街区。
” 世界的上海该如何创造一个新的“世界街心”，这是我们应该认真去思索的重要课题。
回首上海的发展历程，特别是浦东大开发以来的15年，上海的发展无疑是跨越式的。
目前的上海，并不缺乏充满魅力的城市外衣，上海的摩天大楼数量可以与世界经济中心纽约相媲美，现代化程度毫不逊色。
较之巴黎等国际化大都市，上海最缺乏的不是优秀的城市建筑和消费能力，而是极具国际影响力和深厚文化内涵的国际化街区，上海急需通过这种具有强大吸引力和国际影响力的街区来提升整个城市在全球的影响力。
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古北黄金城道步行街：
上海城市新典范（2>
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“黄金城道步行街完全可以成为优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活的领航者，这种精神内涵是代表上海的，也是代表中国的。
”杜钧说到这里脸上露出自信与自豪的笑容。
他说：
“以古北国际社区的高端人群为基础，以兼容并蓄的海派文化为底蕴，加上上海国际化都市的经济实力，黄金城道步行街的出现也就顺理成章。
” 黄金城道步行街代表的是高端但不是奢侈，杜钧告诉记者，商业形态在经历了以百货公司为代表性业态模式，以传统中心型购物服务为消费特征的第一代商业模式后，先后出现了以超级市场，集中购物消费为代表的第二代商业模式和以摩尔模式多元化消费为代表的第三代商业模式，现在已发展出第四代商业模式，即以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为目的的新一代商业模式，这种商业模式注重的是个性和体验。
所谓体验式消费，就是商业街、商场在建筑设计、景观配套及业态组合等方面营造出一种新鲜的、有特色的、有吸引力的消费氛围，使消费者在消费过程中感受到愉悦的精神享受。
具有体验式消费特征的商业街、商场不仅能满足人们传统的物质需求，还能满足人们放松精神、愉悦身心的精神需求。
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体验式消费的特点就是重在体验，重在情感消费，购物可以，不购物也可以，到咖啡厅喝杯喜欢的咖啡，到ＫＴＶ唱支自己最拿手的歌，到五星级影院看一场动人的电影，甚至只是到商业街、商场内随意逛逛，放松一下紧张的神经，感受一下时尚气息，随意浏览一下商场内最新的商品与消费形式，并不以购物、消费为专门目的。
经济学家认为，“体验”是继“生产”、“商品”、“服务”之后的第四个发展阶段。
业内人士认为，体验式消费的畅行有以下原因：
一是市民可支配收入大幅增长，消费理念和消费方式随之改变。
人们富裕以后，购物、消费时不再仅仅关注商品本身，而是越来越注重购物、消费时的环境、心情与感受。
二是竞争的需要。
商业地产的成败在于经营，而经营的成败在于能否吸引并留住客户。
随着市场的发展，人们已从纯物质消费渐渐转向了物质消费和精神消费并重。
作为商业经营的载体，商业地产必须转型、升级。
只有对客户进行有效的消费引导，满足消费者难忘的、愉悦的、有别于其他商场的消费体验，才能提升客户的忠诚度，在竞争中胜出。
三是人性化的需要。
商业街、商场的建设最终是要满足人们的购物、消费需求，因此本着以人为本的原则，它一定要随着客户内心需求的变化而变化。
“第四代商业模式的设计要求很高，黄金城道步行街正是符合了其基本要求才能成功建设。
”杜钧介绍说，首先，要根据楼盘所在地段及市场需求定位业态品种。
最好选区域内相对稀缺的业态品种，同时要符合该区域消费人群的身份特征及消费需求。
体验式消费，客户要的是一种新鲜的、与众不同的消费体验、感受，因此稀缺的业态不仅具有竞争力，还具有较高的新鲜度。
其次，建筑设计要符合业态规划布局的要求。
商业地产的建筑设计非常重要，每间品牌店过大或过小都会令客户感到不舒服；业态组合布局要合理。
不仅要按经营业态合理分区，还要注意各业态之间的有效衔接。
虽然黄金城道步行街两侧高楼层会令客户感到压抑，在这方面有违体验式消费的理念，但我们充分考虑了这点，设计上有巧妙的遮挡，避免压抑感的出现。
第三，便利性、舒适度是设计标准。
配套设计要符合客户购物舒适度、便利性的要求。
空中连廊的数量与位置，垂直电梯、手扶电梯、步梯的数量与位置、大小与宽度，休闲长椅的数量与位置，甚至一个指示牌的大小等细节设计，都会影响客户的消费体验与心情。
第四，特色鲜明，突出个性。
商业地产要想赢得市场与客户，增加体验式消费的深度，就一定要根据工程所处的地段、环境及自身特点等做些个性化的设计。
在这四点上，黄金城道步行街都得到了基本的满足。
杜钧向记者描绘了这样一幅场景：
紧张工作之余，信步踏入600多M的黄金城道步行街，穿梭于具有浓郁自然气息的景观街区，进入一个个设计精巧的小店，扑面而来的不是琳琅满目令人晕眩的商品，而是具有文化气息的设计，店员不是起劲地向您推销某种商品，而是向您介绍品牌的历史与渊源，仿佛进入的是一个历史的长廊，对某种商品感兴趣，您可以根据自身的需求下单，进行个性定制…… 走过600多M的街道，紧张的神经在无意识中被轻轻按摩，最终在喧嚣的都市中撷取到片刻宁静。
在这样安宁的氛围中，客户、朋友聚集在一起谈心、交流，没有了谈判桌上的剑拔弩张，也没有工作间内的紧张气氛，在放松的心情下更容易促成一个个商业合作或者产生一个个精妙构思的火花。
价值
“虹桥商圈发展定位是国际购物中心，新战略是依托虹桥涉外贸易中心的优势，从涉外贸易延伸至高端商业，集聚一流商业品牌和商业设施，辐射长三角，凸显‘国际、商贸、文化’的功能特征，打造以国际商贸、特色会展为支撑，高端商业、宾馆餐饮业和休闲娱乐业为一体的虹桥国际购物中心。
”长宁区政府虹桥涉外商务区管理委员会钱雪娃主任认为，“一个商圈的形成需要商业业态的完成性，满足不同人群的需求，黄金城道步行街体验式消费模式正好弥补了虹桥商圈在吸引高端客户群上的不足。
” 全长670M的黄金城道步行街商业面积达5万平方M，功能上具备定制、红酒、雪茄、工艺等休闲类商业，其商业空间将以高级连锁商店、特色店铺及高级会所为特色，通过各种开放空间和下沉式广场组合成生活时尚中心。
“虹桥开发区将花5年的时间，在面积上完成新的扩张、拓展。
”钱雪娃介绍，与此同时，位于古北地区的黄金城道步行街无疑将成未来几年中虹桥地区商业拓展、升级的重要看点。
黄金城道步行街最主要的开发商之一、也是最大受益者的香港和记黄埔集团，其市场部有关负责人在接受记者采访时，对其所开发的御翠豪庭黄金城道步行街商铺充满信心，更对其已销售超过七成的高端住宅信心十足。
据其透露，李嘉诚的古北御翠豪庭开盘一年来已回收资金近40亿，占工程预期收入近半。
工程配套的2万平方M商业设施估值也近20亿。
相关数据显示，御翠豪宅最近成交的两套黄金城道沿线住宅均价高达49454元/平方M。
可见，景观步行街对当地楼市带动作用之明显。
杜钧自豪地说：
“黄金城道步行街工程作为最新商业模式和商业地产的结合，其产生的榜样和示范价值已远远超越了一个普通商业地产工程所产生的价值，将成为商业地产开发的楷模，引领上海的商业地产进入一个全新的境地。
它的成功开发将同新天地一样，开创一种全新的商业地产模式，在知名度、美誉度等方面，全面提升工程及古北新区和长宁区的形象，提升区域商业吸引力和盈利率，促进区域土地价值的升值。
” “黄金城道步行街体现出来的不仅仅是商业价值和地产价值。
”杜钧说，古北新区向来以其人文景观著称，社区景观与建筑散发着浓郁的欧洲风情。
黄金城道步行街结合这一特点，在景观设计上，由著名的美国公司SWA规划设计。
分三段的黄金城道步行街每一段都有其景观设计主体，从水景到活动广场，再到绿化景观，都给人们提供了亲身融入其中的机会。
人与景的相融，人与自然的和谐充分彰显其中，人在景中，景融于人，人们从中获得全新的视觉和心理体验。
同时，独特的人文景观环境、全新的业态组合、超前的经营开发理念必然会给消费者带来一种全然不同的消费感受，最终形成独特的人文价值。
随着中国百年社会巨变，社会商业形态也走过了曲折而复杂的历程。
从农耕社会的传统商业，到半殖民地的舶来品，再到计划经济时代的供销社，以及改革开放后的现代商业。
中国商业形态在革命式的跃进中完成了一个又一个转折。
随着经济和时代的发展，与商业形态息息相关的消费方式也出现相应变化。
美国学者罗斯托在其《经济成长的阶段》一书中，甚至将消费模式作为划分时代的一个基本标记。
百年的中国商业，你方唱罢我登场，多种商业形态杂糅并存，新的力量总能迅速突破原有的桎梏，迸发出勃勃生机。
黄金城道步行街的出现也许正是第四代商业模式不甘寂寞的典型体现。
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古北：
黄金城道没有终点
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经过1/4世纪开发的古北新区，正站在第二次腾飞的起跑线上。
撰稿/石溪
如果说“海纳百川、追求卓越”是上海的灵魂，那么坐落于上海市长宁区的古北新区也许最能体现这座国际大都市的海派精神。
尤其在去年下半年上海市政府提出“大虹桥”的规划后，涉外人士聚集的古北新区无疑为虹桥商务区提供了坚实的住宅基础，也为各国公司入驻上海提供了完善的商务配套设施。
经过1/4世纪开发的古北新区，正站在第二次腾飞的起跑线上。
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上海最早的涉外社区
古北新区的诞生得益于改革开放。
1982年，上海市人民政府决定利用虹桥国际机场的有利条件，在长宁区境内辟建一个涉外经贸与商务活动为主要特征兼具外事功能的虹桥开发区。
4年后它被列为国家级开发区，定名为虹桥经济技术开发区。
这是当时全国唯一以涉外经贸为特征的国家级开发区，也是全国唯一辟有领事馆区的国家级开发区。
古北新区就是这一大背景下的产儿。
1984年，上海市政府决定辟建一个与虹桥开发区配套、全市最大的涉外高标准住宅综合区，定名为古北新区，为进驻虹桥开发区的中外经贸商务人员及其家属等提供高品位的商品房。
1年后，中华企业（有限>公司、浦江建设发展总公司和长宁区城市综合开发公司三家房地产企业，组成古北新区联合发展公司筹备处。
1986年12月12日，上海古北新区联合发展公司成立。
当时还处于计划经济时代，所以古北造的房子只能算是半商品房。
在最早负责古北开发的三家企业中，中华企业的资历最深。
它是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，创建于1954年。
中华企业在建国初期，受上海市政府委托，曾承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。
50年代末，公司又在上海率先建造和出售了首批侨汇住宅。
因此，在开发古北新区的工程上，中华企业起了主导作用。
古北新区的建设进度在今天看来十分缓慢，由于这是上海改革开放后第一次搞外销房，因此工作人员秉持“慢工出细活”的理念，宁可慢点，也不能出错。
1991年前，古北新区开发重点搞前期工作，包括规划设计、土地征用、农村劳动力安排、居民动迁、单位土地置换动迁及市政道路建设等。
可以说，古北新区的开发过程对日后中国房地产市场的工程开发提供了宝贵经验。
1991年，上海市政府建设委员会决定，由古北联合公司统一负责新区的开发建设和经营管理。
1992年起，古北新区的大规模住宅建设才正式开始。
首先投入使用的是古北三区。
1992年开工至1994年竣工、交付使用的三区一期工程有:
明珠大楼、西郊花园别墅、万科广场、广场大厦、金狮花园、金龙公寓、金马公寓、金象公寓、金鹿公寓、碧玉公寓、钻石公寓、宝石公寓、翡翠公寓等13个楼盘，共投资18.32亿元，总建筑面积26.3万平方M。
除碧玉公寓外，其余均为全装修外销房，是上海市最早的全装修住宅小区。
1993年开工至1995年竣工、交付使用的三区二期工程有:
维多利亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里昂花园、罗马花园、雅典花园等8个楼盘，共投资14.45亿元，总建筑面积31.44万平方M。
至1995年底，古北新区建成多层高级公寓15幢，高层高级公寓21幢，花园住宅88幢。
古北建筑群体以典型欧陆风格展现现代国际大都市建筑风貌，1995年被评为“90年代上海市十大新景观”之一。
古北公司一开始想把古北新区建造成花园式小区，因此第一批造的外销房往往只有4到6层高、没有电梯，但这一局面在高架建起后就被打破了，古北的楼房也越造越高。
第一批建好的钻石、宝石公寓，当时售价是420美元/平方M，其中约有1/3房子内销，价格分为每平方M人民币1640元和1840元两种，这在90年代中期的上海已经是很高的房价了。
1997－1999年间，受东南亚金融危机等影响，古北新区外销房建设暂时中断。
古北路以东一、二区，以红宝石路为界分为居住分区和商务分区。
以南的居住分区为古北开发二期，以一、二区黄金城道景观休闲步行街为轴线，建筑面积约103万平方M，由古北集团、和记黄埔等9家著名的地产开发公司联合实施开发。
2001年，一、二区居住分区内住宅工程陆续开工。
古北中央花园、古北瑞仕花园、古北华丽家族、古北嘉年华庭、古北玛瑙园、古北国际花园、古北国际广场、金色贝拉维、古北强生花园、古北和记黄埔的御翠豪庭已相继完工。
如今，古北新区东起姚虹路，西至虹许路，北依虹桥路延安路，南临古羊路，面积1.37平方公里。
虽然外销房时代已经结束，但古北的国际化社区氛围仍在为长宁区乃至整个上海源源不断地吸引海外人士到这里工作生活。
黄金城道
古北新区一、二区占地面积82公顷，建筑面积约173万平方M。
这里既可看见具有浓郁文化和现代都市气息的商业、办公、娱乐的商务区，又有适应21世纪高层次海内外人士生活和休息的高档住宅区，使古北新区成为中国最具国际化特征的社区。
古北：
黄金城道没有终点（2>jLBHrnAILg
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古北新区一、二区居住分区围绕整个古北新区中轴线黄金城道进行布局，突出和强化中轴线的中心和气势，黄金城道宽50－80M，串联了区内绿地、广场。
古北集团从2001年就开始筹划黄金城道步行街工程。
在古北集团看来，优秀的城市人文景观，是体现城市文化内涵的载体。
而黄金城道秉承古北一贯的高起点规划和定位，进一步提升古北新区的整体形象，为长宁和上海城市形象增添光彩。
商业是长宁区未来经济发展的重要支撑，而黄金城道步行街将是这支撑的一个新支点。
从产业结构来看，现代服务业、房地产业和商业是目前整个长宁经济的“三大金刚”。
由于土地空间的制约，长宁区未来的房地产将呈现平稳的发展态势，增长空间已经很小了。
而现代服务业的增长在很大程度上依赖商业的带动，比如高端的商业商务是互为依存的，没有一个好的商业环境，现代服务业的发展也将受到很大限制，因此，推进现代商业是长宁优化商务环境、提升发展能力的重要着力点。
长宁商业发展具有很大的潜力。
一是虹桥综合交通枢纽的建成将使长宁的商业突破地域限制，成为长三角的商业商务桥头堡；二是中山公园商圈的20多万平方M的龙之梦购物中心调整提升，LV商厦、金虹桥大厦等重大工程启动，以及黄金城道、天山路商业街建设将为长宁的商业发展提供载体支撑；三是沿着东西向轨道交通，建成了一批轨道交通沿线的商业设施。
预计到2018年，长宁的商业面积可达200万平方M。
长期以来，长宁的商业呈现“东重西弱”的格局，主要的商业设施集中在东部地区，西部地区商业设施严重不足，即使像古北地区有一些商业，也主要是满足国际化社区消费需求，辐射力不强。
一箭之遥的虹桥友谊商城能级较高，但只有几千平方M，空间不够。
原来的天山路也只有一些沿街的传统店铺。
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而5万平方M商业面积的黄金城道步行街开发建设弥补了上海西部地区的商业设施不足，提升了商业能级，是长宁商业的一个新亮点和新的崛起点，将成为上海西部地区具有国际化水准和人文景观的商业走廊，并在长宁商业发展中起到重要的带动作用和示范作用。
黄金城道的建设也进一步丰富长宁的国际化发展内涵。
2009年10月，黄金城道诞生了首家艺术画廊——艺库沙龙。
沙龙推出的首个展览是上海国际当代艺术10人展。
10位来自四川、山东、江苏、新疆、内蒙、浙江、黑龙江、上海以及旅美旅日的画家展示了自己的代表作。
在迎世博的日子里，长宁区虹桥社区又迎来了“2009古北·黄金城道国际风情节”。
国际风情节云集了中外文艺精品、荟萃了一流艺术大师，并以第十一届中国上海国际艺术节举行的契机，邀请了“德国啤酒节”、俄罗斯舞蹈团、“迎世博全家都来赛”、“环球中华小姐秀古北”、奥地利爵士乐团、非洲舞蹈团等国际著名表演团体和主题演出在黄金城道步行街广场举行专场活动。
此次古北国际风情节，为社区港澳台同胞和侨界人士带来了一场精彩纷呈的文化艺术大餐，让大家领略到了世界各地的文化特色，更提升了古北社区中外文化交流的品质，也丰富了社区的侨文化，从而使黄金城道休闲街逐渐成为多元复合、凸显个性的文化街区。
崛起中的财富中心
随着古北新区二区的成功开发，古北新区三区（即商务分区>的开发建设成为古北集团的重点工程。
对于商务分区的市场定位，古北集团可谓慎之又慎。
公司在商务分区建设提上议事日程前，就多方收集相关资料，归集整理，反复调研。
同时，古北集团聘请社会上专业咨询公司做顾问，请多家机构对商务分区的开发进行专题研究。
古北商务分区地处虹桥拓展区，沿虹桥路主干道，地理位置优越，北傍虹桥绿地与虹桥开发区隔绿相望，南望几百万平方M的高尚居住区。
在商务分区的详细规划中，伊犁路以西的9－4A地块如今矗立起古北国际财富中心一期，9－3地块已破土动工，5－2地块还在等待进一步规划。
古北国际财富中心一期暨古北大厦位于长宁区虹桥路1452号，总建筑面积将近4万平方M，总楼层为地上15层、地下3层，可租赁的写字楼面积近2万平方M，可租赁的商业面积近3500平方M。
古北大厦由国际著名的日本久M建筑设计事务所鼎力打造，体现了东方文化与西方艺术的完美结合。
大厦采用的日本抗震钢结构建造技术在当今低于70M楼高的办公楼设计中独树
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