长期投资案例分析报告.docx
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长期投资案例分析报告
竞争环境下的困难抉择----某某JKCS集团投资分析
0引言
初夏的乌鲁木齐，街道两边紫丁香的花蕾与绿树相互映照，使得这个边疆城市显得格外美丽。
但是，某某JKCS集团的金总却无心观赏这一切，他显得心事重重，愁眉不展。
一切的起因都归结于关乎公司未来开展的投资方向决策。
在这个2010年的五月初夏时节，金总陷入了深深的沉思……。
几天后，金总召集各位副总与财务总监开会，阐述了他的观点，他决定鉴于公司专业人才不足，为更好地做出投资决策方案的财务评价，应引入外援，请有丰富财务管理实战经验的、在公司常年做管理咨询的周教授为公司的投资决策把关号脉，共同组建公司的投资决策项目小组，对拟投资的两个不同方案做出财务评价，用专业知识来为公司投资提供决策支持。
会议责成财务总监M总监联系财务实战经验丰富的周教授，希望能够协助完成投资项目的财务评价工作。
接到M总监的，周教授欣然承受了公司的邀请，愿意主导完本钱项工作。
1多元化投资待解
2010年5月初夏的某某JKCS公司集团，正行走在一个开展的战略转折期，此时超市充裕的现金流如何运作成为了集团高管集体思考的问题。
是坚持目标集聚的竞争战略，还是走很多大公司的成功X例之路---多元化的竞争战略，摆在了集团董事长金总的面前。
公司高层近期屡次开会，都是讨论同一个问题：
JKCS集团是继续购置物业增开超市还是用现有的现金流去拓展一个新的领域---投资矿业？
根据财务可行性分析报告，拟定选择了两种投资方案，等待最后的财务评价分析支撑来做出决策。
如何决策，如何判断未来的市场，如何让自己一手创办的集团公司走的更持久，投资矿业走多元化经营的道路应不应该？
把握某某大开发的有利时机投资矿业会给JKCS集团未来的开展带来什么样的影响？
这是金总与全体高管最近愁思未解的难题。
方案A：
投资建设一个一万多平方米大型综合超市，预计投资600万元，资金来源为自有资金加延长供给商账期信用借款,股东回报要求达到12%以上。
方案B：
投资建设十二座环保机械化立窑生产加工活性石灰项目，该项目估计项目投资总额为2190万元,所需资金全部为自筹资金。
股东要求的回报率为16%。
2公司开展与现状
某某JKCS集团是于2001年３月正式创立的一家民营公司，采用农村包围城市的经营策略，经过十年的开展，将一个在某某石河子市创办起家的小小超市快速的开展成为在某某家喻户晓的超市连锁集团。
公司目前以销售大众化实用品为主,将超市和折扣商场的经营优势合为一体,有十家全资子公司〔超市〕，总营业面积59600平方米，是某某唯一一家跨区域经营的连锁超市。
JKCS集团自开业以来坚持实施“稳健经营，持续开展〞的经营战略，着力提升公司的核心竞争力，取得了不错的成效。
2.1公司的组织架构
某某JKCS集团具有完善的法人治理机构，集团组织架构体系健全，在股东会下设置董事会、监事会，经营层设置了采购部、物流配送中心等12个部门，内审部主要向监事会负责。
集团各部门垂直管理下属子公司各对应部门的日常业务。
年平均在职人数1480人，其中13人硕士学位，高级职称5人，中级职称27人。
本科以上学历5%。
在职店长、经理等中、高层管理人员全部经过了清华大学MBA工商管理高级研修培训。
图1某某JKCS集团组织结构图
2.2公司经营现状
某某JKCS集团业务X围主要为超市连锁业，注册资金300万元，属民营商业零售公司。
在董事长金总的带领下，经过多年的努力，已呈现出良好的开展态势，实现了公司的经济效益和社会效益与抗风险能力的全面升级。
集团公司连锁超市主要分布在某某北疆地区和东疆地区以与乌鲁木齐市周边二级城市，十年中集团销售收入平均增长4%左右。
由于子公司大都在各地州，当地能够与公司竞争的大型超市几乎没有，使公司的地市级超市的收益增长保持了较高水平，竞争力较强。
2010年底，公司资产总额为15997万元，其中流动资产9723万元，长期股权投资467万元，固定资产5565万元，公司负债总额为7350万元〔主要是流动负债，无长期负债〕。
年末的所有者权益为8648万元，公司的资产负债率为45.94%，现金净流量为1277万元。
JKCS集团是某某维吾尔自治区生产力促进中心重点扶持的公司之一，先后荣获“国家定点重点商品价风格查单位〞、“城市生活必须品市场监测工作先进单位〞等荣誉。
3超市还是矿产？
-----困惑的投资难题
承受任务的周教授雷厉风行，立即带领项目组成员深入调查，得到了待投资的两个项目的原始资料与项目可行性初步分析数据，从项目本身来看，都是盈利的。
但同时周教授了解到，集团X总、买总和丁总的意见完全相左，他们的分歧很大，公司是否走多元化投资道路就等着本次咨询的结果来决定。
为此周教授倍感压力，他打算从行业背景、经济影响因素以与财务预测数据等方面逐一进展细致审核与查验，以便在最短的时间给董事会一个交代。
3.1超市行业开展背景与项目方案预测
JKCS集团的X总是位在商超打拼十多年的江湖老将，他竭力主X集团应继续扩大商超经营连锁店面，抢占市场制胜点。
在他的主导下，集团企划部在综合考虑地区经济开展潜力的根底上，提出了开设和田市新店的投资建议。
3.1.1超市行业开展背景
周教授了解到某某JKCS集团公司经过多年的开展壮大，已在某某境内抢占了市场商机，取得了一定的经济效益。
但是超市行业目前正处于行业成熟期，由于行业在技术上趋于成熟，竞争对手的产品差异化减少，同质化严重，竞争的焦点主要集中在价格和服务等方面，价格战成为竞争的普遍手段,公司面临的市场竞争较为激烈。
目前仅300多万人口的某某乌鲁木齐市,除有家乐福超市外、还有本土的好家乡超市、七一超市、家家乐超市、东风超市、乐意多、天天享购等三十多家中大型超市。
南疆地区有民生超市、亿家超市，北疆地区有家家乐超市，乐万家超市等，使某某JKCS集团公司开展面临着非常严峻的市场环境。
3.1.2和田市新店投资项目
周教授在对行业背景了解的根底上，开始进一步审核JKCS集团企划部提出的和田市新店投资方案。
JKCS准备再投资建设一个一万多平方米大型综合超市，超市选址在某某南疆地区和田市，预计总投资600万元，其中固定资产投资500万元〔预计装修工程100万元、设备购置350万元、其他购置费用50万元〕，垫支流动资金100万元。
该项目资金来源为自有资金加延长供给商账期信用借款。
根据前期市场调研与合同签订情况，店铺租期10年〔含筹建期〕，计划第一年为市场培育期，以薄利多销，市场培育为主，销售收入按5000万元测算，第二、三年预计收入每年增长10%，第四年进入稳定开展期预计收入年增长5%。
营运期内产品销售收入、本钱费用均采用平均预测固定价格，并考虑一定的涨价因素，税收按现行规定取值。
〔1〕对收入与税金的测算
销售收入市场培育期1年，按预计日均到客数4000人、每客消费35元计，全年按365天计算第一年销售收入5110.00万元，取整数按5000万元概算，其余各年收入测算总额如表1所示。
其他业务收入为招商收入〔卖场出租收入〕，第一年为零，第二年以后市场较为成熟稳定，招商收入与卖场房屋租金持平。
销售税金与附加，商品增值税率17%。
进销项相抵后的增值税整体平均税负为1.5%，并按此为基数缴纳城建税7%、教育费附加3%。
公司所得税享受西部大开发优惠三年免税，免税期满后按25%计征公司所得税。
表1和田市新店的收入测算与测算依据单位：
万元
项目
预算数
预算方法
测算依据
店铺租用面积
合同签订面积
预计设备总投入
500
零基预算
消防与安保设备、冷链设备、空调、货架、收银台、POS机、电子秤、收银台、手推车等
年房租
90
零基预算
合同约定价格
垫支流动资金
100
零基预算
铺货等费用
销售收入总额
62，922
零基预算
第一年市场培育期5000万元，第2-3年年销售增长率10%，第4-5年按年销售增长率5%计算，第六年进入稳定期，收入稳定。
其中：
百货类
占总收入的72%，
零基预算
和田地区交通不够兴旺，百货类商品品种少，以此类商品作为主要商品。
生鲜类
占总收入的8%
零基预算
考虑和田地区为农业生产区，蔬果类与肉类商品根本自给自足，商品目标选择非地产海鲜等物品，目的是吸引消费群。
家电类
占总收入的20%
零基预算
结合家电下乡政策，尽快占领市场份额。
〔2〕对本钱费用的测算
销售本钱估算：
公司目前在乌鲁木齐市的商品销售毛利率平均为15%，在二级城市预计可达17%-20%，第一年，按15%毛利率概算，其他年按17%测算；
房租与综合管理费〔含仓库、卖场、办公区〕，合同租期10年，年均租金支出90万元；
人工本钱〔含管理人员与经营人员〕：
人均工资按照当地1140元/月计算，店内计划员工180人，全年人工本钱2,462,500.00元，按260万元统算，暂不考虑增长因素；
×22.5=225838.58元；
固定资产设备按10年折旧，5%残值计算，装修与其他按5年折旧，5%残值计算，具体数据见表2所示；
表2项目投产后预计固定资产年折旧额计算表单位：
万元
资产项目
金额
折旧年限
残值
年折旧额
装修投入
100
5
设备投入
350
10
其他投入
50
5
合计
500
其他费用：
剔除房租、人工本钱、暖气费、折旧等固定费用，其他费用按照年销售收入的2.5%控制支出总额。
其中：
水电等能源费用控制在收入总额的1%；存货损失第一年投入32万元，以后年度损耗率控制在销售收入总额的0.5%；业务招待费第一年投入50万元，以后年度控制在销售收入的0.5%；广告、宣传费第一年投入75万元，以后年度控制在销售收入的0.5%。
和田市新店的年总本钱与经营本钱测算如下表3所示。
表3和田市新店本钱费用测算表单位：
万元
序号
项目
市场培育期
成长期
稳定期
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6-10年
1
人工本钱
2
房屋租金
3
暖气费
折旧与摊销
5
存货损失
6
水电等能源费用
7
业务招待费
8
广告、宣传与装饰费
9
其他费用
10
总本钱费用
11
其中：
固定本钱
12
可变本钱
13
经营本钱
〔3〕项目周期内的利润测算
表4和田市新店利润预测表单位：
万元
序号
项目
市场培育期
成长期
稳定期
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6-10年
一、
投资
1、
固定资产投入
其中：
装修
设备
其它
2、
垫支流动资金
二、
主营业务收入
百货类
生鲜类
家电类
三、
主营业务本钱
百货类
生鲜类
家电类
主营业务税金
四、
主营业务利润
其他业务利润
销售与管理费用
五、
营业利润
营业外收入
0
0
0
0
0
0
营业外支出
0
0
0
0
0
0
六、
利润总额
所得税
-
-
-
七、
净利润
〔4〕折现率的选择
考虑货币时间价值，设折现率为12%。
折现率的选择基于以下几点：
商业银行贷款利率：
目前商业银行短期和中期贷款年利率不超过5.31%，长期贷款年利率不超过6.00%。
本项目无商业银行贷款。
加权资本投资本钱：
考虑通货膨胀和风险因素，加权资金本钱按照股东要求的回报率12%计算。
3.2石灰行业开展背景与项目预测
周教授领导的项目小组在对超市投资方案数据核实后，马不停蹄的开始了对石灰矿业投资项目的核实查验工作。
同样的小组成员在对行业背景了解的情况下，对投资数据的测算重点进展了核实。
2010年，随着公司外部竞争环境发生的巨大的变化，集团买总提出了应利用西部大开发的优惠政策，进军某某矿业生产领域---生产并销售石灰产品，走多元化开展道路的建议。
董事长金总也很感兴趣，并对拟投资的领域做了前期调查研究。
但买总的这个建议受到了几个元老的质疑。
石灰是某某支柱产业开展的原料之一。
随着某某钢铁和电石法生产PVC的迅速开展，石灰行业也得到了快速开展。
2006年初，某某维吾尔自治区政府做出指示：
必须加快石灰产业结构调整和规模开展的步伐，淘汰生产能力落后的土窑，建设环保机械化石灰立窑，促进石灰产业的开展。
资料显示：
盐化工产业中每生产1吨聚乙烯（PVC）需用1.5吨石灰。
至“十二五〞末，某某PVC产量达200万吨,所需石灰将达300万吨；钢铁行业中，石灰作为熔剂和造渣剂，每生产1吨钢所用石灰约150公斤。
到“十二五〞末某某年钢产量将达1300万吨，所需石灰195万吨；有色金属选矿业中按照矿浆PH值的调整要求，预计每年需要石灰60万吨；建筑、建材行业每年约需石灰30万吨。
截止到2010年，某某拥有130余座石灰窑，生产能力约280万吨。
根据对某某市场石灰需求量分析，预计某某每年石灰的需求量达600万吨，产品需求缺口较大。
此外，根据某某自治区政府的相关政策规定，到2010年底，将全面淘汰机械化程度低、能源消耗高、环境污染严重的土立窑石灰生产线,取而代之的是鼓励建设环保机械化石灰立窑。
同时政府出台了鼓励民营公司开展石灰矿产业的优惠政策，规定地方政府对开展石灰行业的公司给予贷款贴息，所需投资银行贷款局部由某某技改贴息资金给予补助。
据此分析，某某JKCS集团高管层考虑战略转移，拟大胆做出决策，向资源方向投资，通过收购乌鲁木齐县石灰厂，投资建设十二座环保机械化立窑生产加工活性石灰项目。
该项目的生产工艺流程如如下图：
图2石灰生产工艺流程
这一项目与JKCS集团10年所做的行业完全不同，跨行业在经营管理中存在一定困难。
但由于这个项目市场前景较好产品供不应求，又属地方政府重点支持产业，一旦建成投产期望能够大幅提高公司的经济效益。
由集团公司投资2190万元成立全资子公司某某和谐矿业公司，主要生产石灰产品。
根据国家税收政策，新办矿业工业公司享受五年免所得税的优惠政策。
〔1〕项目投资额
该项目估计项目投资总额为2190万元〔见表5所示〕,包括项目正常年营运资金、厂房投资等费用，其中营运资金200万元，厂房投资1490万元，设备购置费500万元。
所需资金全部为自筹资金。
股东要求的回报率为16%。
表5石灰项目总投资测算表单位：
万元
序号
名称
建筑工程费用
设备购置费用
合计
测算依据
一
工程费用
1490
500
1990
〔一〕
厂房
1490
1
前期咨询费用
50
根据前期可行性研究等费用率测算
2
工程勘察和设计费
20
根据厂房建安费用的1.45%测算
3
厂房建安费用
1380
建筑工程费用采用2009年《建筑工程预算定额》以与类似工程造价指标进展编制
4
建筑各种税费
50
报建、验收、消防、监理、环保、项目管理等
〔二〕
设备购置费用
500
购置设备费参照类似工程价格水平进展估算
二
营运资金
200
根据同类项目总投资中营运资本所占比例进展测算
总投资
2190
〔2〕项目投资回报测算〔10年受益期〕
根据目前市场调查，项目营运期内产品销售收入、本钱费用均采用平均预测价格，并考虑一定的通货膨胀因素。
①产品收入的测算
投资石灰生产项目的收入测算如表6所示。
表6石灰产品收入测算表
年份
建设期
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
投资
2190
厂房
1490
设备
500
销量〔吨〕
13
单价〔元/吨〕
200
收入
2600
销售税金与附加
以目前现行市场价格为根底，对于本项目到生产期的市场价格预测，石灰第一年为200元每吨，第2-5年预测单价按1%的比例递增，第6-10年增速变为0.8%。
随着经济水平的上升，预测投产第一年将生产13万吨石灰，2-3年销量按0.8%增加，4-10年增速为1%，预测第一年主营业务收入为2600万元。
增值税按17%计取，并按应交增值税为基数缴纳城建税7%、教育费附加3%，预测第一年主营业务税金与附加为149.6万元。
②产品本钱的测算
表7石灰产品本钱测算表单位：
万元
项目
经营期
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
主营业务本钱
2018.50
2172.95
2339.45
2561.42
2805.06
3072.53
3366.18
3688.61
4042.65
4431.45
其中：
直接材料
1820.00
1965.60
2122.85
2335.13
2568.65
2825.51
3108.06
3418.87
3760.75
4136.83
直接人工
54.00
55.62
57.29
59.01
60.78
62.60
64.48
66.41
68.41
70.46
制造费用
144.50
151.73
159.31
167.28
175.64
184.42
193.64
203.33
213.49
224.17
营业费用
151.60
156.15
160.83
164.05
167.33
170.68
174.09
177.57
181.12
184.75
管理费用
80.00
82.40
84.87
87.42
90.04
92.74
95.52
98.39
101.34
104.38
总本钱
2250.10
2411.49
2585.15
2812.88
3062.43
3335.95
3635.80
3964.57
4325.12
4720.58
其中：
固定本钱
258.50
262.52
266.66
270.93
275.32
279.84
284.50
289.30
294.25
299.34
变动本钱
1991.60
2148.97
2318.49
2541.96
2787.12
3056.11
3351.30
3675.27
4030.87
4421.24
本项目劳动定员的测算为：
总定员30人，其中：
生产工人27人，非生产人员3人。
A、主营业务本钱构成为：
直接材料、直接人工、制造费用。
其中：
生产过程中消耗的各种原材料、辅助材料、动力与其他材料等直接材料的价格均采用实际价格计算，预测每单位产品的生产本钱为140元/吨，第一年直接材料本钱为1820万元。
人员工资与福利：
正式职工第一年按每人18000元/年计取，如此第一年人员工资为54万元。
随着某某经济水平的提高，人员工资每年按照3%的比例递增。
制造费用构成为：
辅助生产车间提供的产品本钱和固定资产折旧。
固定资产按直接投资金额计取，均无残值；厂房折旧年限为20年，设备折旧年限取10年，每年折旧金额为124.5万元。
第一年制造费用为144.5万元。
随着辅料本钱价格的变化，制造费用每年按照5%的比例增加。
B、营业费用构成：
由销售人员工资、福利费和广告费构成。
第一年营业费用为151.6万元，2-3年按3%比例增长，4-10年按2%比例增长。
C、管理费用本钱构成为：
管理人员工资、福利费和新设备修理费。
第一年管理费用为80万元。
随着工资水平的提高，管理费用按3%增长。
③投资项目的利润测算
实施该投资项目的预计十年利润如表8所示:
表8投资石灰项目利润预测表金额单位：
万元
年份
建设期
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
投资
2190
厂房
1490
设备
500
营运资金回收
200
销量〔万吨〕
13
14.04
15.16
16.68
18.35
20.18
22.20
24.42
26.86
29.55
单价〔元/吨〕
200
204.00
208.08
212.24
216.49
220.82
225.23
229.74
234.33
239.02
收入〔万元〕
2600
2864.16
3155.16
3540.09
3971.98
4456.56
5000.26
5610.29
6294.75
7062.71
销售税金与附加
总本钱
2250.10
2411.49
2585.15
2812.88
3062.43
3335.95
3635.80
3964.57
4325.12
4720.58
其中：
变动本钱
1991.60
2148.97
2318.49
2541.96
2787.12
3056.11
3351.30
3675.27
4030.87
4421.24
固定本钱
258.50
262.52
266.66
270.93
275.32
279.84
284.50
289.30
294.25
299.34
利润
200.30
288.29
389.19
528.30
690.74
884.31
11
升级会员 