XX花园物业管理方案.docx
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XX花园物业管理方案
通盈首都花园（巴黎城）物业管理方案：
一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园（巴黎城）项目进行分区管理，共分为写字楼、公寓、
商场、车库及外围公共区域五个部分。
二、人员架构：
>门
人数
'备注
总经办
G.M.Office
物业总经理（港职）
G.M.（H.K）
1人
物业副经理（港职）
D.M.（H.K）
1人
行政秘书
Secretary
1人
物业部
PropertyDept.
物业经理
Pty.Mgr.
1人
物业主仕
Pty.Officer
4人~
物业助理
Pty.Assistant
24人
邮件室分发员
MailingClerk
2人一
电梯驾驶人员（临时工）
LiftOperator
4人
保安部
SecurityDept.
保安经理
SecurityManager
1人
保安主任
Sec.Officer
1人n
消防主任
FireServiceOfficer
1人
内保人员
Patrollers
12人:
消防监控员
FireMainControl
Rec、Control
8人
工程部
TechnicalDept.
工程经理
Tech.Manager
1人：
文员
Clerk
1人
值班工程师
DutyOfficer
4人「
值班台
DutyClerk
4人
工程主管
Tech.Officer
3人「
工程领班
Tech.Supervisor
8人
工程技工
Technician
65人:
库管员
StockKeeper
2人
人事/行政部
HR&Admin.Dept.
人事/行政经理
Personnel/Admin.Mgr.
1人
人事助理「
PersonnerAssistant
1人
行政助理兼米购
Admin.Assistant
2人
财务部—
FinancialDept.
财务经理
AccountsManager
1人
会计:
AccountsClerk
1人
出纳
Cashier
2人
车场管理:
CarParkMgt.
车场主任
CarParkOfficer
1人
停车场管理员（临时工）
CarParkMgt.Staff
20人
合计
Total:
176人
工作日考虑为每周七天，管理人员工作时间为早8:
00--晚6:
00，周六
及周日有管理人员轮流值班。
做到365天24小时不间断服务。
在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。
三、空调供应时间:
供应部位
供应日期
供应时间
备注
写字楼部分
周一至周六
08:
00--18:
00
商场部分
周一至周日
10:
00--22:
00
公寓部分
周一至周日
24小时提供
四、保安:
保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原则上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。
五、保洁:
原则上以外聘外洁为主，为配合治安管理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式员工负责。
六、客户服务：
项目24小时设有总值负责全面的管理工作，正常办公时间由总经理负责。
七、停车场管理：
建议停车场24小时开放，为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不
同需要，大致可分为以下几种租金方式：
时租车位：
不固定停放时间；
月租车位：
（固定车位）；
月租车位：
（车位不固定）；
月租车位：
（每天12小时）；
卸货车位：
第一小时免费提供车位，以后每小时收取10元人民币；
建议月租车位的租金为100美元/月；时租车位3--5元人民币/小时。
八、财务管理:
商场、车库及外围公共区域五
财务收费及管理采用分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、个部分记帐。
九、预算：
本项目的预算以年为结算周期，每年的1月1日至12月31日为一个预算年度，我司会于每
年9月底之前提交下一年度的预算。
以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格，我司建议通盈首都花园（巴黎城）项目的
物业管理费标准如下：
项目名称
建议价格
取费单位
备注
写字楼部分—
2.5-3.5
美元/月/GFA
公寓部分:
3
美元/月/GFA
商场部分
5
美元/月/GFA
现将各分项工作的管理方案详述如下:
物业管理事务：
物业管理处对首都花园的日常物业管理事务，按照《物管工作手册》规范运
作。
如下表:
工作内容
处理用户申报、投诉；巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟踪监督、学习、培训、档案管理。
工作标准
跟踪监
督
日常：
2遍/天；
巡
视
日常：
2遍/天；
走
访
2--3次/月；
回
访
处理率：
100%;回访记录100%
检查内容
检查项
目
1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查
处理方
法
1、记录巡视发现的问题，收集业主的反馈意见；
2、对巡视中发现的问题，分类进行处理：
1）填写意见转呈表；
2）发现的维修不合格，填写巡视记录，联系工程部维修；
3）即时解决轻微不合格项目；
4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；
5）发现的严重不合格，填写纠正措施报告；
考核标准
平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准
运行。
如下表:
1
运行组
值班：
保障供水、供电等正常运作并做好记录；巡视：
巡视设备房和设备运行情况，做好记录；秩序：
搞好设备房物品管理，加强安全防范工作。
2
维修组
负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录；
定期清洁所管设备和设备房；
负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
3
检查项目
低压配电柜；变压器；水泵；水池；防盗监控系统；火灾报警控制系统；消防栓；疏散出口指示灯；烟、温感系统；干粉灭火器。
4
处理方法
按照国际化标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。
5
考核标准
日常周检、月检考核按国际化标准，年终考核按国家“优秀示范物业管
理园区”标准考核
日常维修养护：
公用设施维修、保养运作均按照《维修工作管理规定》规范运作。
如下表:
工作安排
处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、档案管理、走访、回
访、24小时机电设备正常运行
主要工作
房屋
主体
室内：
小修30分钟，一般故障2小时，较难故障不超
过8小时，特殊情况3天内；48小时跟踪检查；
墙面：
发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3--4年
全面修补刷漆一次；
天台：
每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及
时修补；
公共
设施
污水系统：
每月检查一次，发现问题及时修复；
道路车场：
每天检查一遍，随坏随修；
供水、电、气：
每月细检一遍，发现问题及时修复；
公共照明：
每月检查一遍，发现问题及时修复；
检查内容处
理方法
检查
项目
地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、上下水管、设备房、清洁设备；
处理
方法
对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。
考核标准
平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准
治安、消防、车辆管理：
按照《保安工作手册》、规范运作。
如下表:
工作安排
定岗
检查
园区进出门冈、大堂冈、消防控制中心24小时值班；
流动
巡杳
消防设施、内保巡视：
1遍/2小时；安检及路面车辆运行：
24小时值班；车辆保管：
24小时值班；
突发事件：
3分钟内保安员到达现场；
学习
训练
学习法规：
1次/周；
训练：
前期2次/周、正常期间1次/周；
演示培训：
1次/周；
检查内容及
处理方法
检查
项目
查可疑人员和外来人员；
查违章停车、违章装修；
查室外施工、搭建情况；
查高空抛物，乱扔垃圾现象；
查破坏绿化、占用绿地现象；
协查漏水、漏电现象；
协查房屋本体设施和公共设施情况。
处理
对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报保安部经理并提
方法
出纠正措施。
考核标准
平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准
清洁保洁管理：
按照《物业清洁工作手册》规范运行。
如下表:
工作安排
地面清扫；垃圾清运；喷药；
工作内容
道路清洁
2次/天；每周用水冲刷一次；
保洁
10小时/天；
消杀
1遍/季度；
垃圾清运
清运2遍/天；
园区清洁
2次/天；
检查内容处
理方法
检查项目
马路、人行道、绿化地；岗亭；垃圾箱、站；园区路灯；宣传栏、标示。
处理方法
对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报清洁部经理并提出纠正措施。
考核标准
平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按照国家建设部对“全国城
市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准
房屋维修管理方案：
房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统
一。
提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。
房屋维修若涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，决算书经过审计机构审计符合审计要求，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。
房屋紧急维修当时通知当时维修，其它维修2小时内维修，有详细维修记录。
标牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。
房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。
公有设备管理方案：
公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。
各工种技术及操作人员经过专业培训后持证上岗，有严格的工作操作规程。
设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录和保养检修制度，有短期和长期的维修计划，无事故隐患。
电力供应无特别情况，24小时保障足够供应，电压波动在国家标准范围内。
生活用水（高压水泵及其它相关设施、设备）有严密的管理措施及相应的水消毒措施，有卫生许可证，操作人员有健康许可证，水质符合国家标准。
所有公共设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。
公共设施管理方案：
公共配套服务设施完好，并按原计划用途充分使用、维护、定期清洁。
园区内公共标牌、水牌统一配置完善，设计、制作符合园区的整体形象。
配套服务网点有明显指示，指示牌美观整齐、布置有序。
公共照明设备设施齐全，运行正常，损坏后更换及时。
道路畅通，无占用或做他它用，地面平整，无损坏、崩缺。
污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。
危险部位有明显警告标志，有完善的防范措施。
公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。
绿化服务管理方案：
绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。
对绿地、花木等定期浇
水、施肥、除虫、修剪。
尽可能保证盆栽外观整洁，无泥尘、无异味及有害物质及害虫、盆栽底部有接水盘。
环境卫生管理方案：
园区内公共地方有明显标志及配套设施。
环卫设施完善，设有垃圾箱等保洁设施。
保洁设施
外观整洁，标志统一。
垃圾袋装处理，一天清理两次至三次，所有垃圾有指定丢弃位置。
道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋及其它废弃物。
雪后及时扫净道路和楼间积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。
无违法、违章临时建筑及搭建物。
无乱堆、乱放、乱贴、乱画、和乱挂现象。
所有公共地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。
处理、保养程序完善，步骤清晰，符合相关操作标准；对地面或其它位置进行定期打蜡或定期结晶、抛光等处理，保证表面平整、均匀，无明显残留。
保洁设备整洁无破损，按用途及保洁部位不同有明确分类。
保安秩序管理方案：
管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有设备、设施不间断监控保护，对所有人员进出进行有效管理，对区域内安全重要部位及重点防护部分进行定时巡视及定岗保护。
高度危险品禁止进入管理范围内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在区域内存量不应超过一个工作日的消耗量，且进出有严格申请审批程序，进出时间、路线均有详细管理规定及记录，并有相应应急措施。
管理人员值勤均着易识别之制服及工作证，熟悉辖区内情况，工作规范，作风严谨、礼貌、周到，有值班巡视记录，各项保安措施落实。
消防配套管理方案：
消防系统标志明显，设备完好，消防设施使用方便，保证可随时启用。
配备专职或兼职消防管理人员，定期进行消防培训和演习，确保所有人员的消防安全。
消防通道畅通无阻，并有明显导向指示及足够照明。
所有消防设施、设备、辅件必须符合北京市之消防规范。
停车场及车辆停放管理方案：
园区地面及地下车库车辆管理制度完善，对停车地带及车库定时巡视，确保停放车辆的安全，保障行车道路的畅通，发现问题及时处理。
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