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土地估价理论与方法真题

土地估价理论与方法真题2006年

一、判断题

1、土地包括地下层、地表层以及地上空间。

（  ）

2、土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

（  ）

3、采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必需的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。

（  ）

4、由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。

（  ）

5、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。

（  ）

6、某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。

（  ）

7、在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。

（  ）

8、某宗房地产的成交价格为2790元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/m2。

（  ）

9、土地估价中常常涉及与建筑物相关的机器设备评估。

对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。

（  ）

10、地价是指土地使用权的价值，但是土地估价结果可以包括地上物和其他相关权利价值。

（  ）

二、单项选择题

（共50题，题号11～60，每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个符合题意）

11、土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。

这笔款项被称为（  ）最为确切。

  A．土地评估价格  B．土地成交价格  C．客观市场价格  D．申报地价

12、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高，其原因主要在于（  ）。

  A．繁华程度高  B．集聚规模大

  C．交通通达条件好  D．公共配套设施状况好

13、按照我国现行法律的规定，土地价格是指（  ）。

  A．为购买土地产品而支付的代价

  B．为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价

  C．为购买土地实体而支付的代价

  D．为购买土地所有权而支付的代价

14、当某地块（  ）时，该地块的平均报酬曲线达到最大值。

  A．边际报酬曲线达到最大值  B．边际报酬曲线与平均报酬曲线相交

  C．边际报酬曲线与横轴相交  D．边际报酬曲线的切线斜率最大

15、新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念，即表示在同好曲线的曲面上（  ）。

  A．不管地价怎么变化，都保持个人在不同区位的满意程度不变

  B．不管地价怎么变化，都保持个人在不同租金下的生活条件不变

  C．不管距离怎么变化，都保持产品的运输成本不变

  D．不管距离怎么变化，都保持该土地的绝对地租不变

16、按照马克思主义的地租论，（  ）不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

  A．绝对地租  B．垄断地租  C．级差地租Ⅰ  D．级差地租Ⅱ

17、土地价值是由于土地的（  ）三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。

  A．供给、需求、利用条件  B．效用、相对稀缺性和有效需求

  C．成本、租金、利率  D．使用价值、用途、容积率

18、如果把申报地价、公告（示）地价归为一类，这种分类是按照（  ）划分的。

  A．土地交易方式  B．土地价格形成方式

  C．政府管理手段  D．土地价格使用目的

19、楼面地价和地价存在一定的关系，如果简化用数学式表示，（  ）最为准确。

  A．单位地价/总建筑面积  B．总地价/土地总面积

  C．单位地价/容积率  D．总地价/建筑物占地面积

20、《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成：

—个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈（  ）分布。

  A．六边形  B．三角形  C．同心圆  D．放射状

21、根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使（  ）和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。

  A．固定成本  B．原料指数  C．运费  D．分散因素

22、根据中心地理论， （  ）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

  A．三角形  B．正方形  C．正六边形  D．同心圆

23、据市场调查确定，某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8%，土地还原率为6%，则在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为（  ）万元。

  A．2000  B．2500  C．2667  D．3333

24、综合还原利率r、土地还原利率n和建筑物还原利率r1的关系为（  ）（选项中L为土地价格，B为建筑物价格）。

  A．r=r1+r2  B．r=1/r1+1/r2

  C．r=（r1B+r2L）/（L+B）  D．r=（r1L+r2B）/（L+B）

25、某比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为（  ）元/m2（保留到小数点后一位）。

  A．314.3  B．314.4  C．315.0  D．315.3

26、交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并且掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，同时，交易主体均具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，这就是所谓的（  ）。

  A．主观市场  B．客观市场  C．公开市场  D．正常市场

27、由于（  ）的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有何能不同。

  A．估价基准日  B．估价目的  C．估价收费标准  D．估价程序

28、如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。

土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的（  ）大于转换用途所需的费用。

  A．减少额  B．数值  C．增加额  D．收益

29、估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的（  ）。

  A．报酬递增递减原则  B．替代原则

  C．合法原则  D．变动原则

30、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜？

（  ）

  A．用成本法直接评估划拨条件下无使用年期的房地产价格

  B．用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下50年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金

  C．用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下20年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金

  D．用市场比较法

31、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。

经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。

则在成本逼近法计算中的投资利息为（  ）元。

  A．8934  B．18000  C．22500  D．22634

32、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的（  ）求取。

  A．宗地内外开发投入的费用总和

  B．宗地内外受益分摊的开发费用总和

  C．宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费

  D．宗地外受益分摊的开发费用

33、土地开发周期一般根据开发土地的（  ）确定。

  A．面积规模和资金来源  B．投资数额和资金来源

  C．规划要求和开发的难易程度  D．面积规模和开发的难易程度

34、地价评估中，利息率应参照同期（  ）确定。

  A．银行存款利率  B．银行贷款利率  C．国债利率  D．投资报酬率

35、评估在建工程价格，可以采用剩余法公式：

在建工程价格=续建完成后的不动产价值-（  ）-管理费用-投资利息-续建投资利润-销售税费-购买在建工程税费。

  A．已建成本  B．续建成本  C．房屋建造成本  D．土地开发费

36、判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先是看是否是最佳（  ）。

  A．土地用途  B．建筑容积率  C．建筑高度  D．建筑密度

37、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1200元/m2，专业费及管理费为建安工程费的12%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.8%，销售税费预计为6元/m2。

则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为（  ）万元。

  A．86.54  B．70.50  C．70.81  D．107.94

38、估价对象土地利用方式中的（  ）不受政府规划限制。

  A．土地用途  B．建筑高度  C．建筑容积率  D．建筑装修档次

39、采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不动产价值及开发成本均根据（  ）预测。

  A．当前市场状况  B．未来市场状况  C．过去市场状况  D．市场变动情况

40、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。

若综合还原率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（  ）万元。

  A．4000  B．3768  C．2682  D．2847

41、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，（  ）的计算一般与建筑物的重置价无关。

  A．折旧费  B．维修费  C．保险费  D．管理费

42、有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元/m2，土地还原利率取6%，假设该宗土地的使用年期是50年时，其地价是（  ）元/m2，土地还原利率取6%。

  A．57.3  B．43.7  C．83.3  D．30.0

43、评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元/m2，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类房地产的还原率为8%，总建筑面积35000m2，可出租率为80%，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为（  ）万元。

  A．94500  B．126000  C．7875  D．7000

44、采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式（  ）。

45、市场比较法的间接比较法是以（  ）为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。

  A．标准宗地  B．待估宗地  C．类似宗地  D．比较宗地

46、霍夫曼法则认为深度为100英尺的标准宗地，将标准深度4等分的情况下，随着离道赂距离的增加，每等份的价值占全部地价的比例分别为（  ）。

  A．37.5%、29.5%、20.7%和12.3%  B．40%、30%、20%和10%

  C．50%、25%、15%和10%  D．42.5%、30%、20%和7.5%

47、某平行四边形2陆街地，街道的路线价为1200元/m2，平行四边形两边长均为15m，高为13m，其临街深度指数15m时为105.14m时为110.13m时为115，则该宗地地价为（  ）元/m2。

  A．1200  B．1260  C．1320  D．1380

48、在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且（  ）是二者相互运动的纳果。

  A．价格  B．供给  C．需求  D．弹性

49、土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需进行年期修正。

评估土地为商业用途，设定年期为20年；商业用途基准地价为1000元/m2，土地还原利率为6%。

经年期修主后的m价为（  ）元/m2。

  A．1000  B．688  C．500  D．763

50、基准地价系数修正法的基本公式为V=V1b×（1+∑Ki）×Kj，其中，对∑Ki的含伞表述最准确的是（  ）。

  A．区域因素修正系数  B．个别因素修正系数

  C．宗地地价修正系数  D．估价期日修正系数

51、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2.5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0.5，容积率修正幅度分别为±15%、±5%、±10%。

有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1.5、3。

三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是（  ）。

  A．甲=乙=丙  B．甲＞乙＞丙

  C．乙＞甲＞丙  D．丙最大，乙次之，甲最小

52、某评估人员对A市B街的一个商铺进行了评估，由收益还原法求得的试算价格为8000元/m2，而用市场比较法所求得的试算价格为12000元/m2，而B街所在区域由钧规划所限，预计未来人流量将越来越少，则最后的估价额可能较接近于（  ）元/m2。

  A．10000  B．12000  C．8000  D．11000

53、路线价评估法中，划分地价区段的标准应重点考虑（  ）、人流量、商业繁华程度等。

  A．道路条件  B．公共设施  C．基础设施  D．环境状况

54、建筑工程的基础中，承担建筑物全部荷载的组成部分是（  ）。

  A．基础  B．梁柱  C．墙柱  D．地基

55、某地块面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：

容积率为3，建筑密度为30%。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是（  ）。

  A．建筑物地面一层建筑面积800m2，总建筑面积为5000m2

  B．建筑物地面一层建筑面积1400m2，总建筑面积为6000m2

  C．建筑物地面一层建筑面积600m2，总建筑面积为5500m2

  D．建筑物地面一层建筑面积600m2，总建筑面积为2500m2

56、从价值的变化特点来看，（  ）是随着时间的推移而减少的。

  A．原始价值  B．账面价值  C．市场价值  D．投资价值

57、王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120m2，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为（  ）元。

  A．430000  B．432200  C．432000  D．432100

58、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（  ）万元。

  A．10.2  B．11.0  C．11.3  D．11.5

59、某发明专利已经使用了4年，尚可使用2年，目前无形资产的贬值率为（  ）。

  A．25%  B．66.7%  C．33.3%  D．50%

60、收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括（  ）项。

  A．收益额  B．折现率  C．贴现率  D．收益期

三、多项选择题

（共15题，题号61～75，每题有A、B、C、D、E5个备选项，其中至少有2个符合题意）

61、平均报酬是指（  ）。

  A．总报酬/劳动投入量  B．总报酬/资本投入量

  C．总报酬/边际报酬  D．总报酬/边际成本

  E．总报酬/资本追加投入量

62、关于土地集约利用，下列表述正确的有（  ）。

  A．人们通常把单位土地面积上投人生产要素的多少称为土地集约利用度

  B．土地的集约利用与粗放利用是相对的

  C．土地利用率高说明土地利用集约度高

  D．集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越合理

  E．在土地的集约边际点土地投入的资本和劳动的变量成本与其收益相等

63、关于新古典学派的马歇尔对地租的认识，以下（  ）表述是正确的。

  A．地租由“原始价值”“公有价值”和“增长价值”三部分构成

  B．地租由“原始价值”“私有价值”和“公有价值”三部分构成

  C．地租由“私有价值”“公有价值”和“增长价值”三部分构成

  D．土地的“原始价值”部分是真正的地租

  E．土地的“公有价值”部分是真正的地租

64、根据区位地租或竞标地租变化图（见下图），可以看出（  ）。

  A．I1、I、I3可能分别为住宅、商业、农业的地租曲线

  B．I1、I2、I3可能分别为商业、住宅、工业的地租曲线

  C．I1、I2、I3地租曲线的确定已经考虑了多中心的影响

  D．I1的边际地租大于I2

  E．对I1的供给大于对I3的供给

65、增加土地经济供给水平的措施有（  ）。

  A．扩大土地利用面积  B．调节消费结构

  C．提高土地集约经营水平  D．降低供给土地价格

  E．提高节地技术

66、成本逼近法适用于既无收益又很少发生交易的土地估价，这类土地主要包括（  ）等。

  A．公共建筑用地  B．空置住宅用地  C．公益设施用地  D．待出租空地

  E．图书馆用地

67、地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有（  ）。

  A．含义不同  B．计息与计利润项目不同

  C．计算方法不同  D．计算参数不同

  E．计算周期不同

68、下列有关建筑物折旧的说法正确的是（  ）。

  A．折旧率与耐用年限有关  B．折旧率与使用状况有关

  C．物理折旧与使用状况无关  D．相同建筑物的年折旧额相同

  E．建筑物年折旧费与建筑结构有关

69、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（  ）。

  A．宗地的面积与土地利用效果无关

  B．宗地的形状影响其利用效果

  C．商业用地的利用效用一般与其临街的深度呈递减变化规律

  D．对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格

  E．对工业用地而言，工程地质条件通常是要重点考虑的价格影响因素之一

70、下列路线价的公式，正确的是（  ）。

  A．宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

  B．宗地总价=路线价+深度百分率×其他条件修正率×宗地面积

  C．宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积

  D．宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额

  E．宗地总价=路线价+深度百分率×宗地面积

71、房屋建筑物具体包括（  ）。

  A．商业用房上的广告牌  B．房屋

  C．公共建筑  D．土地使用权

  E．地上建筑物

72、立面图的主要功能有（  ）。

  A．纵观全局  B．显示大门位置  C．显示门窗的形状 D．显示门窗的高度

  E．显示建筑物内部的构造关系

73、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其主要原因是（  ）。

  A．自然环境恶化  B．消费观念变更  C．设备陈旧落后  D．城市规划改变

  E．政府政策变化

74、土地附着物估价的基本方法有（  ）。

  A．成本法  B．比较法  C．价差法  D．收益补偿法

  E．补偿标准法

75、属于可确指的无形资产的是（  ）。

  A．商标  B．商誉  C．专利权  D．非专利技术

  E．土地

四、情景分析题

（共3题，有相关15小题，题号76～90，每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至少有1个符合题意）

某市政府土地主管部门拟于2007年1月8日，以拍卖方式出让一宗已完成配套开发的国有土地，其规划用途为高档住宅，容积率3.0，出让土地使用权年期为70年；并于2006年12月10日委托某估价机构评估该宗地届时的客观市场价格V1，为实施拍卖提供价格参考；同时根据政策等因素确定了此宗地出让底价V2，最终以最高竞买价格V3成交。

  回答下列小题的问题。

76、除拍卖外，政府还可以（  ）方式出让该宗土地。

  A．协议  B．挂牌  C．招标  D．租赁

77、价格V2为出让底价，一般（  ）。

  A．由主管土地的市长决定  B．由国土资源管理部门长官决定

  C．由国土资源管理部门主管科室决定  D．由地价委员会决定

78、在出让价结果中，属于正常结果的有（  ）。

  A．V3＜V1，但＞V2 B．V3=V1  C．V3≥V2  D．V3≥V1

79、以下对V1、V2和V3价格内涵的表述，正确的是（  ）。

  A．三者均为最高年期居住用地使用权价格

  B．V1对应的时点为2006年12月8日，V2、V3为对应的时点为2007年1月8日

  C．V1、V2和V3对应的时点均为2007年1月8日

  D．三者均为开发完成后的熟地价格

下图表示改良前后的土地租金变动情况，试根据“土地改良前后地租关系变动图”进行判断，回答下列小题的问题。

80、土地改良前后，地租变化有如下可能的情况（  ）。

  A．绝对地租和级差地租同时提高  B．绝对地租提高，但级差地租不提高

  C．绝对地租提高，但级差地租降低  D．绝对地租和级差地租均不会改变

81、几表示的是（  ）。

  A．农产品的社会成本  B．级差地租

  C．农产品的社会价值  D．绝对地租

82、土地改良前优等地的级差地租等于（  ）。

  A．P1—P4  B．P2—P4  C．P3—P5  D．P'1—P4

83、改良过的土地绝对地租等于（  ）。

  A．P1—P3  B．P1—P2  C．P'1—P2  D．P'1—P3

84、改良后土地租金提高的作用因素有（  ）。

  A．土地种植条件的改变  B．土地区位的改变

  C．土地环境的改变  D．土地种植水平的改变

某开发区土地总面积为6km2，已完成“五通一平”。

现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积1000m2。

据调查，该开发区可供出让的土地面积约4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩