南街办事处及南苑社区办公用房项目可行性研究报告.docx
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南街办事处及南苑社区办公用房项目可行性研究报告
庆阳市西峰区南街办事处及南苑社区办公用房
可行性研究报告
目 录
1.总论
1.1建设项目概况
1.1.1项目主管单位概况
南街办事处干部职工共计100人，其中党工委书记一名（科级），副书记一名（科级），纪工委书记一名（科级），街办主任一名（科级），副主任两名（科级）。
下设部门有党政综合办、计生办、人民武装部、经济发展中心、社会事务服务中心、文化服务中心。
其中党政综合办公室15人；计生办8人，主任一名（科级），副主任一名（科级），干事6人；人民武装部2人，武装部长一名（科级），干事1名；经济发展中心12人，主任一名（科级），副主任一名（科级），干事8人；社会事务服务中心14人，主任一名（科级），副主任两名（科级），干事11人；文化服务中心6人，主任一名（科级），干事5名；另外爱卫办5人，“两违”整治办7人，城管中队队长一名（科级），干事6人；司法所7人，所长一名（科级），干事6人；综治办8人；禁毒办4人；信访办3人；另外科级干部4人。
南苑路社区21人，其中社区书记1名（科级），干事20名。
总共合计科级干部21人，一般干部职工100人。
1.1.2建设项目概况
1）项目名称：
庆阳市西峰区南街办事处及南苑社区办公用房
2）工程概况
项目拟建场地位于庆阳市西峰区南苑路。
拟建建筑物为一栋三层局部四层办公楼，南北长31.62m,宽10.10m，东西长49.62m，宽8.52m。
呈“L”型分布。
拟建工程概况见下表1-1。
表1-1 拟建工程概况
拟建建筑物
地上层数
预估基础埋置深度（m）
结构
类型
荷载
情况
其它
特征
地基基础等级
建筑
类别
办公用房
4
1.5
框架
一般
L型布置
乙级
丙类
注：
建筑地基基础等级依据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）划分；建筑类别依据《湿陷性黄土地区建筑规范》（GB50025－2004）划分。
3）项目建设期限
根据项目的建设内容及建设条件，确定项目建设期为12个月。
项目拟从2013年1月正式开工建设，2013年12月竣工。
1.2项目建设规模与内容
本次项目规划用地面积为1953.19m2（折合约2.93亩）。
总建筑面积为2540.08m2，其中办公室用房、公共服务用房、设备用房共计1936m2，附属用房为604.08m2。
项目按三层局部四层框架结构设计，配套建设给排水工程、配电及照明工程、供暖工程、绿化、道路等工程。
设计建设规模符合《党政机关办公用房建设标准》的规定。
1.3可行性研究编制的依据
1）《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》（国发〔2006〕14号）；
2）《国务院办公厅社区服务体系建设规划（2011-2015年）》（国办发〔2011〕61号）；
3）中共甘肃省委办公厅、甘肃省人民政府办公厅《关于市（州）人民政府机构改革的意见》（甘肃省委办发〔2004〕27号）；
4）中共庆阳市委办公室、庆阳市人民政府办公室《关于县（区）人民政府机构改革的意见》（庆阳市委办〔2004〕65号）；
5）庆阳市委、市政府《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的实施意见》（2012年7月25日）；
6）庆阳市西峰区委办公室、西峰区人民政府办公室《西峰区街道办事处机构改革方案》（西峰区委办发〔2007〕58号）；
7）庆阳市西峰区人民政府区长办公会议纪要（2012年4月16日）；
8）《党政机关办公用房建设标准》（计投资[1999]2250号）；
9）项目岩土勘察资料；
10）项目设计方案（甘肃省庆阳市建设设计院）；
11）主管单位提供的项目地形图等其他资料。
1.4主要技术经济指标
1.4.1项目技术经济指标
表1-2 项目技术经济指标
序号
指标
单位
数量
1
规划用地面积
M2
1953.19
2
总建筑面积
M2
2540.08
2.1
办公室用房
M2
946.8
2.2
公共服务用房
M2
990
2.3
附属用房
M2
603.28
2.4
建（构）筑物占地面积
M2
742.52
3
容积率
1.3
4
绿地率
12.16%
5
建筑密度
38.02%
1.4.2党建标准对照
表1-3党建标准对照
序号
项目
面积
标准
人数
备注
1
党政机关办公用房
2540.08m2
三级办公用房
121
符合《党政机关办公用房建设标准》
1.1
办公室用房
1936m2
人均16m2
121
公共服务用房
2
附属用房
604.08m2
1.5可行性研究主要结论
本项目为非盈利项目，无直接经济效益，属于政府投资的行政办公基础设施建设项目，以提供社会管理职能公益性服务为主。
Ø项目建设具有必要性
本项目建成后将极大的缓解南街办事处办公用房的不足，完善街道及社区行政基础设施，是给予社区服务与管理工作硬件支持的重要举措，有利于推动当地社会和谐与稳定。
而且将彻底改变西峰区南街办事处及南苑路社区面貌，街道办内强素质，外树形象，组织机构规范化、队伍建设规范化、工作规范化，档案管理规范化等整体工作将全面得到落实。
各项行政管理工作及社区服务将更为扎实。
Ø项目建设具备可行性
项目建设场址地质稳定，外部水、电、路基础设施条件良好，为项目建设提供了有利的建设条件。
项目建设规模、规划布局、建设方案合理可行，项目建设具有可行性。
2.项目建设背景及必要性
2.1项目背景
根据《国务院关于加强和改进社区服务工作的意见》（国发〔2006〕14号）、《国务院办公厅社区服务体系建设规划（2011-2015年）》（国办发〔2011〕61号）文件精神及要求，建设社区办公用房，以社区服务设施为依托，以社区全体居民、驻社区单位为对象，以公共服务、志愿服务、便民利民服务为主要内容，以满足社区居民生活需求、提高社区居民生活质量为目标，党委统一领导、政府主导支持、社会多元参与的服务网络及运行机制。
目前，全国有6923个城市街道，8.7万个城市社区，方便快捷地满足了居民多样化需求。
加强社区服务体系建设是保障和改善民生、提高居民生活水平和生活质量的民心工程,是拉动内需、扩大就业、促进经济发展方式转变的助力工程，是加强和创新社会管理、维护社会和谐稳定的基础工程。
庆阳市西峰区南街办事处成立于1986年10月，是西峰区政府的派出办事机构，位于庆阳市西峰区南大街，辖区共有居民15680户、64949人，党政企事业单位216个。
南苑路社区成立于2003年5月，社区办公室设在西峰区董志塬大道，实用面积162.4平方米，房屋产权属南街办事处所有。
近几年来，随着城市化进程的加快，南街办事处辖区人口规模不断加大，办事处承担的社会职能越来越多，事务纷杂，现有办公用房不能适应工作要求，难以满足日益增加的辖区居民服务的需求。
为了更好地为南街办事处辖区居民提供优质全方位的服务，为南苑路社区办公创造新的环境，贯彻落实中共西峰区委办公室、西峰区人民政府办公室《西峰区街道办事处机构改革方案》中提出的“以社区建设为出发点和落脚点，全力履行综合管理职能”的指示，经南街道党工委、办事处慎重研究决定，拟建设南街办事处及南苑路社区办公用房，改善目前的办公条件。
2.2项目建设的必要性
1）项目建设是落实庆阳市委、市政府《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的实施意见》（2012年7月25日）的重要体现
为促进西峰区各个社区办公效率，社区建设工作认真贯彻落实市委、市政府《意见》指示，加强了城市社区服务设施建设，创建城市和谐社区15处，建成农村社区4处。
2009年西峰区被民政部命名为“全国和谐社区建设示范城”。
为更好的保障南街办事处办公用房需求，庆阳市西峰区人民政府区长办公会议纪要针对南街办办公用房有关问题决定划拨原区看守所用地用于南苑路社区建设，由南街办负责具体落实。
2）项目建设是南街办事处及南苑路社区改善办公环境的需要
项目建设是南街办事处及南苑路社区办公现代化的体现，现有的行政办公用房严重紧缺，现在只靠有限的办公用房开展工作，没有独立的、能满足实际需要的办公用房。
工作开展严重受限，新的职能、新的任务对南街办事处各项保障工作提出了新的、更高的要求，而目前南街办事处办公用房建设严重滞后，成为街道办行政事业发展的“瓶颈”，严重影响了街道办各项工作的正常开展。
已远远不能够适应南街办日常工作环境和管理工作的需要。
3）项目建设有利于提高城乡基层社会管理水平
南街办事处现有的行政办公用房基础设施十分落后，受办公用房的限制，很多行政科室无单独办公用房，难以适应新形势下街道办工作的需要，在很大程度上制约了街道各项管理工作的顺利开展与发展。
通过本项目建设可极大改善南街办事处办公用房基础设施，从而提升街道办形象，提高整体办事效率。
同时，通过建设办公用房，为南苑路社区基层社会管理提供公共服务平台，提升南苑路社区办公服务效率，进一步拓展南苑社区服务领域，使社区更好地为群众服务。
3.项目建设规模分析
3.1项目建设需求分析
南街办事处是承担着西峰区南街道行政工作的重要职能部门，肩负着基层负责街道的人民调解、治安保卫工作，协助有关部门做好辖区拥军优属、优抚安置、社会救济、殡葬改革、残疾人就业等工作，积极开展便民利民的社区服务和社区教育工作的重任。
充分认识基层街道办事处行政工作的重要地位，努力发挥这支队伍的作用，对于维护基层社会稳定，促进地方经济发展具有十分重要的现实意义。
3.1.1南街办事处及南苑社区职能机构分析
1）根据街道办事处主要职责，南街办事处内设“两办一部三中心”
①党政综合办公室（党政办、综治办、司法所、禁毒办、信访办）：
组织、纪检、宣传、信访、统战、工青妇、民政、科教文卫、社区建设及精神文明建设等工作；负责制定落实经济社会发展规划；负责社会治安、安全生产监督和法律服务工作；办理街办党、政日常事务及后勤服务工作。
②计划生育办公室：
负责辖区计划生育工作；做好人口计划的落实与基础管理、教育宣传、统计工作。
③人民武装部：
负责承办辖区内民兵预备役、征兵、战时动员和人民防空工作，组织民兵参加物质文明和社会主义精神文明建设，担负战备执勤和协同维护社会治安，战时组织民兵参军参战，支援前线。
④经济发展中心：
负责发展街道社区经济、招商引资、项目建设等工作，并为街道经济组织提供人才、科技、信息和其他各种服务；负责收取街道社区的私房出租营业税、无固定经营摊位的零散税、契税以及行政性收费、罚没收入等其他非税收入。
⑤社区事务服务中心：
指导社区居委会工作，统筹规划街道社区建设、社区服务，兴办福利便民事业；受理居民事务，承办办事处技术性、服务性和突击性工作；负责政务公开及救灾救助、社会保险、下岗失业人员及其新增劳动就业和再就业工作。
⑥组建街道文化服务中心
负责组织街道社区开展丰富多彩的群众性文化、艺术、体育活动，办好街道社区文化室、图书室，发展壮大民间业余演出队伍，加强文化和旅游产业开发，传播科学技术文化知识，提高城市居民基本素质。
2）社区居民委员会
社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
在街道办事处指导、支持和帮助下开展工作。
其主要任务是：
宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；办理居住地区居民的公共事务和公益事业；调解民间纠纷，开展法律援助和咨询；协助城市综合执法，维护社会治安；协助人民政府或其派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、社会保障、劳动就业及青少年教育等工作；向人民政府或其派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。
3.1.2南街办事处及南苑路社区办公用房不能满足实际需要
目前，南街办事处及南苑路社区现有的行政办公用房严重紧缺，现在只靠有限的办公用房开展工作，没有独立的、能满足实际需要的办公用房。
工作开展严重受限，新的职能、新的任务对南街办事处各项保障工作提出了新的、更高的要求，而目前南街办事处办公用房建设严重滞后，日益成为街道办行政事业发展的“瓶颈”，严重影响了街道办各项工作的正常开展。
已远远不能够适应南街办日常工作环境和管理工作的需要。
3.2项目建设规模分析
3.2.1建设原则
西峰区南街办事处及南苑路社区办公用房建设项目须严格遵守国家经济建设和行政工作的有关法律、法规要求，从街道办行政办公用房需求出发，一方面满足街道管理工作及社区服务工作的需要，另一方面也要满足节约用地、合理办公的要求，做到统一规划，功能齐全，设施完善，庄重实用，适度超前。
根据《党政机关办公用房建设标准》（计投资[1999]2250号）及南街办事处办公用房需求，本着总体规划、统筹兼顾、适度超前的原则，本项目建设旨在解决现有街道办工作人员及南苑路社区人员办公用房不足的问题。
3.2.2建设规模
本次项目拟建南街办事处及南苑路社区办公用房，项目规划用地面积为1953.19平方米（折合约2.93亩）。
根据南街办事处及南苑路社区日常办公人数121人的用房需求，按照《党政机关办公用房建设标准》中三级办公用房设计，科级以上干部每人平均使用面积为9m2，科级以下干部使用面积为6m2。
同时，项目拟建设街道办政务大厅及食堂等配套设施。
预计南街办事处及南苑路社区办公用房建筑面积需求为2540.08，估算表如下表所示。
表3-1办公用房使用面积估算一览表
序号
部门
使用人数（人）
建筑面积（m2）
备注
1
办公室用房
121
946.8
1.1
党工委办公室
1
9
符合
1.2
副书记办公室
1
9
1.3
纪工委办公室
1
9
1.4
街办主任办公室
3
27
1.5
党政综合办公室
15
90
1.6
计生办
8
54
1.6.1
主任办公室（科）
1
9
1.6.2
副主任办公室（科）
1
9
1.6.3
干事办公室
6
36
1.7
人民武装部办公室
2
15
1.7.1
武装部长办公室
1
9
1.7.2
干事办公室
1
6
1.8
经济发展中心
12
78
1.8.1
主任办公室
1
9
1.8.2
副主任办公室
1
9
1.8.3
干事办公室
10
60
1.9
社会事务服务中心
14
93
1.9.1
主任办公室
1
9
1.9.2
副主任办公室
2
18
1.9.3
干事办公室
11
66
1.10
文化服务中心办公室
6
39
1.10.1
主任办公室
1
9
1.10.2
干事办公室
5
30
1.11
爱卫办公室
5
30
1.12
“两违”整治办公室
7
42
1.13
城管中队办公室
7
45
1.13.1
队长办公室
1
9
1.13.2
干事办公室
6
36
1.14
司法所办公室
7
45
1.14.1
所长办公室
1
9
1.14.2
干事办公室
6
36
1.15
信访办公室
3
18
1.16
禁毒办公室
4
24
1.17
其他科级干部
4
36
1.18
南苑路社区办公室
21
129
1.18.1
社区书记办公室
1
9
1.18.2
干事办公室
20
120
1.19
交通部分
157.8
2
公共服务用房
990
2.1
会议室
168.67
2.2
收发、接待室
25.42
2.3
档案室
25.42
2.4
文印室
20.96
2.5
资料室
20.96
2.6
计算机房
20.96
2.7
储藏室
20.96
2.8
卫生间
370.06
2.9
交通部分
316.59
3
附属用房
603.28
3.1
食堂
193.4
3.2
警卫用房
10.08
3.3
文化展览室
20.96
3.4
社区阅览室
20.96
3.5
南街政务大厅
167.66
3.6
计生宣传室
20.96
3.7
交通部分
173.36
4
总建筑面积
2540.08
经估算，本项目办公用房设计确定为建筑面积为2540.08m2，按三层局部四层框架结构设计。
设计建设规模符合《党政机关办公用房建设标准》的规定。
4.项目建设条件分析
4.1项目选址
本项目建设选址位于庆阳市西峰区南苑路9号（原西峰区看守所旧址）。
项目地理位置优越，交通便捷，市政配套设施齐全，建设条件较好。
项目宗地图如下图所示。
图4-1项目区位宗地图
四至范围如下：
东至：
北段以本宗地砖围墙外皮为界；南段以本宗地砖围墙内皮为界；
南至：
东段以西峰区公安分局家属院煤房后墙壁外皮为界；西段以本宗地砖围墙外皮为界；
西至：
以本宗地砖围墙外皮为界；
北至：
以庆阳市老干部休养所墙外皮为界。
4.2场址现状
4.2.1场址土地权属类别及占地面积
本宗土地权属国有。
规划总用地面积1953.19平方米（折合约2.93亩），该宗地块规划用地性质为机关团体行政办公用地。
西峰区南街办事处申请拨划该宗地块，取得土地使用权，用于南街办事处及南苑路社区办公用房建筑建设。
4.2.2场址现状
拟选场址情况见表3-1。
表3-1拟选场址主要情况一览表
序号
项目
技术经济指标
1
用地面积
1953.19㎡
2
场址地貌特征
前后无障碍物，场地平整
3
工程地质
较好
4
交通运输条件
南苑路，运输方便
5
供水
市政供水管网
6
排水
用市政公共管道排水
7
供电
稳定充足
8
生活、福利设施条件
位于庆阳市南苑路，条件较好
9
周围环境及相互影响
无明显不利影响
4.3建设条件分析
4.3.1工程地质条件
庆阳市地质构造属于中国北方华北地台大地构造单元，位于鄂尔多斯向斜的东翼，处于关山---六盘山褶皱带以东的鄂尔多斯地台区。
在地质构造上属于内陆新华夏系统沉降带的构造盆地。
从远古至今，经过亿万年的地质构造运动和演变，逐渐形成现今黄土高原特有的地质地貌。
勘察场地位于董志塬腹地的西峰区董志辖区，这里沉积的黄土层，厚达150米以上。
根据《岩土勘察报告》，本场地内未发现活动断裂构造，没有对建筑物造成直接威胁，所以该区域工程地质条件是稳定的，是较适宜的建筑物拟建场地。
4.3.2交通条件
西峰自古就是关中通往宁夏的官道和南北货物交易集散地，自古就有“控振箫关，襟带秦岭”的说法，每天有发往北京、兰州、西安、银川、宝鸡等周边中心城市的各类车辆，西长凤高速公路已建成通车，西雷高速正在建设中，银西高铁、甜水堡-罗沟圈高速公路、西峰-庆城-华池-陕甘界高速正在规划实施中，2个多小时可全程高速直达西安，6小时到达兰州，80米宽的世纪大道、10万平方米的和谐广场已投入使用。
项目拟建地位于庆阳市西峰区南苑路，临近董志塬大道及南大街，道路畅通，运输方便。
4.3.3公共设施条件
项目所在区域内有完善的给排水系统、供电及通讯系统，为项目的实施提供了方便。
Ø供电
项目区供电条件良好，供电线路已铺设至建设场地附近，容量满足项目要求，可直接对项目供电。
Ø供水
西峰区自来水公司供水主干管从项目建设场地经过，并有支管引入场址内，满足项目供水要求。
Ø排水
排水采用雨污分流的排水系统，雨水直接排入城区雨水管网，污水经处理达标后排放，排水管网已铺设至建设场地附近，本项目只需就近接入即可使用。
Ø通讯
区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。
省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。
4.3.4地形地貌
该工程拟建场地位于庆阳市西峰区南南苑路，拟建场地平坦，孔口标高介于99.90～100.04m，场地内最大高差为0.14m。
地貌单元属黄土塬。
4.3.5周边环境
项目拟选址在庆阳市西峰区南苑路，周边有庆阳市老干部休养所、庆阳市公安局西峰分局、庆阳市百佳商贸有限公司等企事业单位。
地理位置优越，交通便捷，市政配套设施齐全，周边环境良好。
4.3.6施工条件
Ø物料供应
项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在庆阳市内采购供应。
Ø运输条件
工程对外交通为公路运输，工地紧靠街道，工程场内外交通状况良好，有利于运输。
Ø场地条件
项目建设选址地势较为平坦，工程地质条件及气候条件较好，自然条件对整个工程影响不大。
但应注意尽量避免在雨季施工，以免施工过程中造成环境污染和水土流失。
5.工程规划及建筑设计方案
5.1规划设计方案
5.1.1项目规划总体要求
1）指导思想
项目根据《办公建筑设计规范》及《党政机关办公用房建设标准》进行建设，遵循“以人为本”的设计原则，体现先进、实用、经济、美观，在功能、层次上满足南街办事处业务需求的同时具有通信现代化、管理智能化。
根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。
项目规划设计与政府办公建筑整体风貌相协调，使该工程建设布局充分结合地形，对朝向、通风、相邻建筑物间距、消防通道进行综合考虑，使得建筑物造型新颖、简洁明快。
力求达到高起点、高质量、高标准、体现人性化、现代化、生态化的要求，并注重经济性和适用性。
2）规划原则
①协调性原则：
建筑风貌不得突兀，体现庄重；
②功能性原则：
合理体现计生服务、文化活动、科技服务、经济管理、政务服务等功能，突出重点，完善功能；
③经济性原则：
充分节约土地，提高土地的利用率，内部布局注重规范实用，提高内部空间利用率。
3）项目规划及建筑设计依据
Ø甲方提供的任务委托书及设计依据；
Ø甲方提供的规划项目用地图（庆阳市规划管理局）；
Ø甲方提供的可供参考的工程地质勘察报告；
Ø经业主认可的设计方案；
Ø《中华人民共和国城乡规划法》；
Ø《城市用地分类与规划建设用地标准》——GBJ137-90；
Ø《城市规划编制办法及实施细则》；
Ø建设部颁布的《建筑工程设计文件编制深度的规定》；
Ø《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；
Ø《全国民用建筑工程设计技术措施》（规划*建筑2003年）；
Ø《全国民用建筑工程设计技术措施》（规划*建筑*景观2009年）；
Ø《党政机关办公用房建设标准》（计投资[1999]2250号）；
Ø《办公建筑设计规范》（JGJ67--2006）；
Ø其他国家和地方现行规范，规定，标准。
5.1.2规划总体布局
1）规划方案
总平面布置以本项目拟建办公用房建筑为核心，其余设施以此核展开，使得整个平面布局简单明了，功能齐全。
总平面方案主要考虑项目地块的布局问题。
项目用地面积为1953.19平方米（折合约2.93亩），地块呈直角规则图形。
办公建筑拟按坐北向南北布局，布置于地块的最北面；地块东部设置消防回车场，大门入口设置在西侧朝向南苑路。
对大门入口处及道路旁进行绿化。
环办公建筑南侧铺设日
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