房地产企业成本控制策略.docx
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房地产企业成本控制策略
目录
摘要2
前言3
1以利润为基准4
2近年来房价过高的原因分析4
2.1影响住房供给的因素分析4
2.2影响住房需求的因素分析6
3以品牌为目标10
4提高开发规模,讲究规模效益10
5全局成本策略11
6、重视开发过程中容易被忽视的重要环节11
结论12
参考文献12
摘要
房地产企业的成本决定因素错综复杂，传统的观点是以项目为核算单位，根据所在的城市地域（不同地区的劳动力成本和材料成本是不同的），项目定位（市场定位即目标客户所在的阶层越高，其产品要求就越高，其成本就越大），产品功能，项目规模（一般来说，规模越大，成本越低，但规模越大，其变化风险和管理费用就越高），开发周期和管理人员素质，关键是人的因素等来综合审视项目的成本。
本论文跳出传统的成本控制框架，以振华集团房产开发总公司为例，从宏观角度公司运作体系方面，更系统地分析如何控制成本费用，并运用全程成本控制的战略和动态监控的方法，对费用产生的关键环节进行控制，以探求从成本费用产生的源头上找到成本控制的有效方法，并结合实践，根据微观项目和细节的实际情况和变化，改良现行的成本控制体系，达到改善和降低企业成本的战略目的。
关键词：
房地产开发企业成本成本控制
前言
当前的金融危机愈演愈烈，房地产行业是受影响最大的行业，房地产企业经营更是步履维艰，房地产企业要想在这场考验中生存下来，并取得更大发展，就必须审时度势，及时调整自己的发展战略。
在短期内，企业所定位的产品价格是受市场约束的，市场需求因素也是企业发展的外在因素，是企业所无法改变的，因此降低成本就成了企业利润最大化的途径；另一方面，房地产企业运营需要大量的现金流作为保障，但由于政策方面的原因，房地产商的融资能力不断下降，因此成本成为目前房地产开发企业唯一可控制的因素。
在目前的金融危机的艰难时刻，企业要想渡过金融危机，赢得更大发展，必须要从开发流程的前期开始，注重产品的定位，加强产品的成本控制，努力使自己的产品成本低于对手，从而达到扩大市场，增加利润源，取得竞争优势的目的，因此，在竞争中如何正确的进行成本控制，是每个房地产开发企业面临的重大课题。
本论文引入时下新兴的全程成本控制的战略思想，采用宏观分析与微观（案例）论证的方式，重点通过对投资决策、设计、招投标、采购管理和工程管理等几个关键环节的成本控制，来探求降低企业成本的途径。
房地产发展到今天已经进入细节竞争的阶段，成本控制也是细节功夫，谁在细节方面谁做的好，谁就能取得更大成功，赢得危机后的春天。
房地产企业成本控制策略
房地产开发周期一般都要跨度几年,有些成本往往在工程决算或销售时才能度量，而且房地产产品是高价值的长期耐用品，消费很长时间才能体现出品质。
对于开发企业而言,该投入的成本没有投入或投入不足，都会影响销售利润和品牌价值,不该投入的成本投了或不该多投入的成本多投了，也不会产生利润和品牌贡献,只能是成本损失。
以上特殊性决定了许多行业通用的量化成本指标比较法对房地产开发成本管理只能起到一定的参照作用,具体实践中需要找到适合房地产开发企业的成本控制策略才行。
1以利润为基准
利润是商业活动中永恒不变的中心,房地产开发企业也不例外,在时间上和空间上获取利润能力的大小是衡量一个企业竞争力和生命力的最直接也是最可信的标准。
房地产企业控制成本的最根本目的也是为了实现利润。
就成本管理而言,利润可以成为通用的管理基准。
既然很难用经验成本参照值去直接控制成本支出,以可实现利润为基准进行成本控制就成为必然选择。
利润可分当期利润和后续利润,与利润有关的过程包括利润形成过程、利润变现过程和后续利润的储备过程（企业的后续利润储备可以理解成企业战略资源核心能力的储备过程）。
对利润的分类控制和过程管理是房地产开发企业成本控制的有效途径。
2近年来房价过高的原因分析
房价是房地产市场运行情况的集中体现,房地产的价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
其他一切因素对房地产价格的影响，都是通过对供给和需求的影响来实现的。
要想分析房地产价格变化的原因，就一定要分析这些因素对于房地产供给和需求的影响。
2.1影响住房供给的因素分析
影响供给的因素主要包括房地产价格、开发成本、开发商对未来的预期等。
近年来，在影响住房价格不断上涨的供给因素中，生产成本的变动，尤其是生产要素价格上涨显著，带动了住房价格上涨。
表32000年以来住房建造成本指数表（上年=100）
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
原材料购进价格总指数
96.7
105.1
99.8
97.7
104.8
111.4
108.3
建材类购进价格指数
101.1
98.6
98.2
99.7
100.3
102.8
103.1
数据来源:
《2006年中国统计年鉴》整理所得。
从上表可以看出，近年来房地产生产要素价格一直处于上涨中，这必然会导致生产成本的增加，继而使房地产价格升高。
但是，由于我国经济的快速发展，这些原因属于正常的市场调节。
因此，就必须从土地供应，房地产信贷，住房结构等供给因素分析房价过高的深层原因。
2.1.1土地供给的宏观调控失灵
在以往福利分房的情况下，土地是以无偿划拨的形式取得的，因此也就不具有市场价格。
随着我国福利分房制度的废除，住房产业迅速发展，对土地的需求量也随着不断上涨，由于土地是稀缺的资源，是不可再生的，而房地产业对土地又有较强的依赖性。
因此，当房地产需求增加时就不能通过增加供给来实现平衡。
所以会导致土地交易价格的上涨，继而会推动商品房价格上涨。
与此同时，2004年以来，土地招标、拍卖和挂牌等土地供给制度的实行，更使当前的土地供应机制更加市场化，也更具竞争性，土地价格的形成也逐步向实际土地价值靠拢，导致土地价格的上涨（见表4）。
表42000年以来全国土地交易价格指数（%）
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
土地交易
100.0
100.2
101.7
106.9
108.3
110.1
109.1
居民住房用地
99.9
101.0
102.2
107.7
112.3
111.6
110.3
高档住房用地
100.1
101.6
102.4
101.9
105.9
107.6
120.5
普通住房用地
99.6
100.9
102.4
108.4
113.0
111.8
108.9
数据来源:
《2006年中国统计年鉴》整理所得。
2.1.2银行信贷的非理性扩张
不同价格水平的住房具有不同的需求价格弹性，价格低的住房需求价格弹性较高，相反价格高的住房则价格弹性低。
不同价格弹性的存在客观上会制约住房价格的过度变化，使住房价格处于合理的水平。
目前我国消费者的购房资金很大部分来源于银行机构贷款，在房地产企业的自有资金中，购房者定金和预付款的很大一部分同样源自银行对个人住房消费的贷款。
据资料显示，截止2005年底，商业性个人住房贷款余额达到1.84万亿元，占金融机构（主要是银行）人民币贷款余额的8.9%。
因此银行贷款实际己经成为消费者购买住房的一种来源。
这就大大降低了消费者的实际收入水平对住房需求的制约，使住房价格无法对消费者形成抑制，价格弹性不起实质性的作用。
近几年来，在我国价格持续上涨的情况下，住房需求依旧保持旺盛，这与住房消费信贷供给过大有着直接的影响。
2.1.3商品住房供给结构的不合理性
住房供给的数量、质量和类别，与住房价格存在相当大的关系。
一般而言，住房面积越大，房地产开发商所获的收入越多。
因此，对于房地产开发商来说，生产面积大的住房是获取更多利润的一个直接途径。
一段时间以来，房地产市场中的经济适用房和普通商品住宅的比例就极低，根据有关部门提供的调研数据显示，我国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米，其中16个城市超过120平方米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143平方米。
据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，到2005年全国经济适用住房仅仅完成投资600亿元，同比下降13.8%，在房地产开发总投资的比重进一步下降到4.6%。
商品住房市场这种供给结构的不合理，造成了大量高价格的高档住房闲置，而中低档住房却供不应求，供给有限。
在以开发高档住房为主体的住房市场中，必然拉动整个房价上涨。
2.2影响住房需求的因素分析
房地产价格的形成离不开住房需求的影响，其中对住房的有效需求正是导致当前房价过高的重要原因，对有效需求的界定，学术界的争议一直较大。
（雷建，滕学珍）认为：
有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要，它包括消费需求，投资需求和投机需求。
2.2.1消费需求的扩张分析
住房需求是人类最基本的生活需求之一，随着人们收入以及生活水平的提高，对住房的需求量必定上升，对住房的质量也会提出更高的要求。
一般而言，居民消费水平直接受到收入水平的制约，收入的变化会直接影响居民购买能力实现和变动。
住房作为价值较高的耐用消费品，需要消费者支付的资金数量很大，这就要求消费者必须具有较高的收入水平，可以说收入水平的高低直接决定住房市场需求的大小。
从世界经济发展的规律来看，当一个国家人均GDP达到600一800美元之间时，该国住房产业将进入高速增长期;人均GDP达到1300美元时，该国住房产业将进入平稳的快速发展期（世界银行，2002）。
这表示当一个国家居民收入水平由温饱型向小康型阶段转变时，也同时是该国居民消费需求结构和社会经济结构发生相应剧烈变动的阶段。
在这个阶段中，居民的消费层次将从“初等的生理性消费占主导”向“追求便利和功能”阶段过渡，此时居民消费中的功能性消费开始上升，住房需求也随之不断增加，由此带动房地产业的快速发展和国民经济的进步。
表51998年以来我国人均GDP变化表
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
人均GDP（元）
7159
7858
8622
9398
10542
12366
14040
折算
894.9
982.3
1077.8
1174.8
1317.8
1545.8
1755
数据来源:
国家统计局编《2006年中国统计年鉴》整理所得。
由统计数据可以知道，改革开放以来，我国人均GDP逐年上涨。
到2000年底，我国人均GDP已经达到982美元（以当期汇率计算），到2001年底我国人均GDP更是首次突破1000美元的大关，标志我国居民的人均收入水平已经到了一个新的层次。
因此随着我国人均收入的上涨，必定引起人们对住房的进一步需求，增加人们对商品住房的市场需求量。
同时，在收入水平提高的情况下，拉动住房价格一定程度的上升是必然的。
2.2.2资本市场的低迷与投资需求的扩张
资本市场是指证券融资和经营一年以上中长期资金借贷的金融市场;货币市场是经营一年以内短期资金融通的金融市场。
资金需求者通过资本市场筹集长期资金，通过货币市场筹集短期资金。
一般来说，股票、证券和债券等投资工具的收益因其风险大，盈利缺乏稳定性。
因此，作为一个理性的经纪人，无论是在发达国家还是在发展中国家，都会通过有效的资产组合获取最大化收益。
具体到住房价格则与利率呈一种负相关关系:
利率降，住房价格升:
利率升，住房价格就下降。
在我国，银行储蓄是广大居民资产增值的主要途径（如表6，银行存款一直在我国居民金融资产构成比例都在70%以上），反映出整个资本市场和货币市场尚不发达，缺乏多样化选择的投资渠道。
随着近年来我国经济健康有序发展，居民人均可支配收入提高，居民储蓄率居高，使我国当前民间可流动资金雄厚，而这些资金迫切需要寻找投资渠道来获取资金收益。
表61999-2004年我国居民金融资产构成（%）
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
现金
12.1
11.5
11.2
11
10.7
10.5
储蓄存款
75.2
69
71.6
73.3
73.7
73.3
债券投资
4.9
6.3
5.8
5.7
5.6
6.1
股票投资
6.2
9.5
7.7
6.5
6.4
6.5
保险投资
0.8
1.6
1.7
1.8
1.8
2
数据来源:
《2005年中国金融年鉴》第135页。
我国自1998年以来连续八次降低利息率，这种长时间的低利率政策和利息税的征收，在住房价格不断上涨的示范效应中，使得普通消费者形成一种“存钱不如买房”的观念。
与此同时，近年来我国股市持续低迷，下表7显示，自2000年以来，由于我国股市动荡和股民对股票市场机制的失望，使我国股票市场投资和筹资的功能大大萎缩，特别是2001与2002年间，股市筹资额增幅均是负增长，而之后三年中最高增幅也仅是41.2%，资金流入十分有限。
表72000年以来，我国股市筹资变化表
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
股票筹资额
2103.08
1252.34
961.75
1357.75
1510.94
1882.57
股票筹资额增幅比%
122.7
-40.5
-23.2
41.2
11.3
24.6
数据来源:
《2006年中国统计年鉴》整理所得。
在股市等投资渠道不畅，赢利空间小的条件下，基于住房价格上涨的预期，促使很多居民将自有资金从股市和银行储蓄中撤出，投入房地产市场中，用于购买住房以保值增值;并且一些机构和个人还利用大量银行贷款进行短期炒作来获取高额利润，造成了最近时期住房价格在短期时间内持续上涨，且一直处于高位没有下落的迹象。
2.2.3投机性需求的扩张
投机性需求是指,市场中利用不完善的市场制度,在短期内通过囤积商品,以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。
房地产价格的快速上涨，使投机者看到了投机套利的机会。
一方面,很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、哄抬房价、制造抢购、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”,比如我国近年来在许多大中型城市出现的“炒房团”、中介机构与开发商勾结在楼盘开盘时雇人排队抢号等现象,有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%,一般而言这一比例约为35%;另一方面投机性外资也较大规模进入房地产市场,外资炒房不断兴起。
国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金发布的《2005中国外资地产基金生态报告》指出,房地产调控期间,外资基金累计投资中国地产领域已超过150亿美元。
2006年3月,两家美国基金分别以7000万美元和8000万美元的收购价格相继收购了上海虹桥和新天地地区的高档公寓,一家印度基金用约1亿美元收购了新天地附近的两幢公寓。
据国家外汇管理局提供的信息,06年上半年进入中国的热钱就达上千亿美元,其中大部分流向中国房地产业。
在经济全球化时代,外国资本的恶性介入,有可能会使正在走向垄断和失控的房地产业,成为一场全面洗劫中国社会财富的战场。
2.2.4影响需求的其他因素分析
1.2.4.1人民币汇率的不断提高
汇率也是影响资本市场的另一个重要因素。
随着我国经济实力的不断攀升，造成目前人民币升值的巨大压力。
由于我国经济发展过程中不可能一次性承受较大的人民币汇率变化，因此我国政府只能根据渐进原则，采取逐步升值的办法，这实际上强化了人民币持续升值的预期。
按照资本追逐利润的特点，大量短期、中期海外游资为获得最大化利润，在目前我国证券市场制度不健全和银行利率偏低的时期，已经通过各种渠道进入中国房地产市场，以期在人民币升值时取得丰厚回报。
这种海外游资的投机行为，无疑扩大了房地产的需求量，引起住房价格变化
2.2.4.2地方政府的博弈
房地产行业在产业链条中处于上游，其发展有很大的产业外溢效应和乘数效应，带动各类相关产业产出的倍数增长，加速经济的发展。
那么，各级地方政府就会通过对地方投资施以引导或一定干涉，加大对房地产市场的投资开发力度，以此加速地方经济发展速度，提高本地GDP的增长，以此作为政绩的表现。
同时，地方政府对城市建设投资也在不断增加，这对土地价格的上涨产生直接的影响。
政府通过基础设施建设投资、公共设施投资和环境治理，改善了城市居民的居住条件，也增加了投资项目附近土地的价值。
土地价值的上涨，必然带动住房价格的上升。
3以品牌为目标
品牌是房地产企业的战略资源,直接贡献于企业的当期利润和后续利润。
房地产产品属于长期耐用品,其产品品质需要在很长的消费过程中才可体现，同时,房地产产品又是高价值品,成熟的消费者购买之前通常会从长远考虑而慎重决策。
产品品质直接贡献或损毁开发企业品牌，对消费者而言,房地产企业品牌就是房地产产品看得见的外在品质表现,既代表过去的产品品质,也一定程度上预示了未来产品品质的稳定性。
因而市场越成熟,品牌消费特征愈明显。
好的企业品牌可明显节约营销成本。
对于房地产企业而言,必要成本的足量投入本身就是维护其产品品质和企业品牌的过程，偷工减料、以次充好的短期行为必会伤及产品品质和企业品牌,最终危及企业的生存发展。
如果说利润主要体现了开发企业的单方利益,品牌则通过代言产品品质而成为联结开发企业与消费者长期利益的桥梁。
由于成本支出和企业品牌之间存在作用与反作用的影响关系，品牌与企业利润也是不可分割的联结体,故以利润为基准而以品牌为目标就构成了房地产成本控制标准的双重理念。
4提高开发规模,讲究规模效益
大规模开发有利于降低单位产品成本。
房地产开发企业在选择新项目时,应尽量选择较大的地块,增加开发规模。
同时,在材料、设备的采购时,应尽量采用大宗采购,以降低单位成本。
目前市场上已经出现了联合采购的现象,即多个开发企业形成采购联盟,在材料、设备的招标、采购上采取联合行动,形成战略合作伙伴,共同发出招标、采购公告,统一行动,实行大规模采购,以降低建筑成本。
5全局成本策略
房地产开发应贯穿全局成本控制的理念。
一方面,成本与收入、利润、品牌存在着联动的影响关系。
成本也是战略的组成部分,有低成本、低价格、低利润、较大的市场份额的战略定位,也有高成本、高价格、高利润、面向高端局部客户群的市场选择；另一方面,成本要素内部以及成本与时间和质量之间也有一定的代偿性,往往表现为发生互为消长的变化。
一个部门、一个环节对低成本的追求有可能导致其他部门、其他环节以更高的成本为代价。
尽管这些内容不一定都是成本控制的内容,但以上复杂的关系使成本控制无法单独着眼于成本本身，所在在执行成本控制战略的过程中，必须着眼建立全局的成本控制理念。
6、重视开发过程中容易被忽视的重要环节
（1）前期成本环节尤其是投资决策和项目定位策划成本应高度重视，成本控制不仅只表现在降低成本方面,还表现在提高资源的利用效率方面,用有限资源创造出更多的价值,或改变资源的用途，生产利润总额更高的产品都是现实选择。
故此,前期环节相关成本的减少只要能够相应增加收入或降低风险,就可视为能带来增益的有效投资。
（2）建安施工环节最易忽视的成本问题是选材档次不匹配，一般开发企业都会关注采购环节的直接成本,如通过招标竞价、规模化采购等方式压低采购价格,但购买的设施建材是否符合产品定位却关注得不多，因此材料的质量必须要根据产品的品质定位来确定，不能单纯以价格来确定材料，否则一位以最低价来选择材料，往往会适得其反。
结论
综上所述，房地产企业由于其特殊的行业性质，所生产产品的特殊性及产品产生的特别过程，决定了房地产企业的成本控制工作的复杂性和特殊性，但万变不离其宗，我们只要以时下新兴的全程成本控制理论为指导，抓住成本产生的根源，结合企业实际特点，因地制宜，全程、全员进行成本控制就一定能有效地控制企业的成本。
房地产企业成本控制是项较为复杂、艰辛、敏感而又细致的系统工程,由于成本控制涉及面极广,所以对于房地产开发企业而言,创造成本优势可能要比获取差异优势付出更多的努力，但成本控制是内功，是企业应对危机，发展壮大的核心竞争力，因此，要在激烈的竞争中，房地产开发企业要寻求一席之地，就必须不断地扎实成本控制内功，建立一套适合自己企业特点的控制体系、运作流程、控制方法，并不断地与时具进，创新经营，方能为企业谋取更大的利润，赢取更大的发展。
参考文献
（1）赵涛,潘新鹏.项目成本管理[M].北京：
中国纺织出版社,2004.
（2）乐艳芬.战略成本管理与企业竞争优势[M].上海：
复旦大学出版社，2006.
（3）杜晓荣.成本控制与管理[M].北京：
清华大学出版社，2007.
（4）萧保生教授《企业战略管理》西安交通大学
（5）李嘉政《地产破冰术》中国工商出版社2009年1月第1版
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