常州二手车交易市场调研及项目定位营销报告.docx

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常州二手车交易市场调研及项目定位营销报告

常州二手车交易市场调研

及项目定位营销报告

深圳合和商业地产机构

2008年6月

目录

一、产业分析

二、常州专业市场分析

三、常州二手车交易市场

四、项目部分

五、项目SWOT分析

七、营销推广策略

一、城市部分

（一）常州城市概况

1、地理位置

常州地处江苏省南部、长江下游平原，北纬31°09′～32°04′，东经119°08′～120°12′。

东濒太湖，与上海、苏州、无锡相邻，西与南京、镇江接壤，南与安徽交界，北襟长江。

长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。

2、交通状况

常州水陆空交通便利，京沪铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4D级民航常州机场，构成了常州发达的水陆空交通网。

此外在建的京沪高速铁路常州站，沪宁城际轨道常州站，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨1号线也给常州的交通增添亮色。

3、辖区及人口数量

总人口357.4万，其中市区面积1864平方公里，人口224.7万。

（人口数为2007年底的新数据），辖5个市辖区，代管2个县级市，即天宁区、钟楼区、戚墅堰区、新北区、武进区，溧阳市、金坛市。

其中，武进区面积1061平方千米，人口96万人；天宁区面积67平方千米，人口38万人；钟楼区面积71平方千米，人口35万人；戚墅堰区面积31平方千米，人口8万人；新北区面积439平方千米，人口40万人；金坛市面积976平方千米，人口54万人；面积1535平方千米，人口78万人。

4、消费水平

全年城市居民家庭人均可支配收入19089元，人均消费支出13789元，分别比上年增长14.7%、10.3%；农村居民人均纯收入9033元，人均生活消费支出7400元，分别比上年增长12.9%、13.5%。

5、经济发展

常州是闻名全国的工业明星城市，以乡镇工业发达为时代特征创造了著名的“苏南模式”，是全国最早的“经济体制综合改革试点城市”和“对外开放城市”。

2007年，全市按常住人口、户籍人口计算人均生产总值分别达43674元和52805元，按现行汇率折算分别超过5800美元和7000美元。

6、GDP增长

2007年，全市实现地区生产总值（GDP）1880亿元，按可比价格计算增长（下同）15.6%。

7、产业结构的比例

从产业结构来看，第一产业增加值63亿元，增长3.5%；第二产业增加值1122亿元，增长16.2%；第三产业增加值695亿元，增长16.0%。

产业结构得到明显优化，三次产业比重结构为3.4∶59.6∶37，其中第一、第二产业比重分别比上年下降0.4个、0.8个百分点，第三产业比重比上年提高1.2个百分点。

8、工业经济的发展状况

2007年，常州市完成现价工业总产值5243.3亿元，比上年增长24%，其中规模以上工业企业完成工业总产值4253.9亿元，比上年增长29.2%。

工业增加值占地区生产总值的比重达到55%，对GDP增长的贡献份额达53.6%。

规模以上工业中，轻工业完成产值1031.5亿元，增长13.5%；重工业完成产值3222.4亿元，增长35.1%。

各种经济类型全面增长，全市国有工业产值为71.3亿元，增长28.4%；集体工业产值120.6亿元，增长17.1%；私营工业产值1893.1亿元，增长31%；外商及港澳台资企业完成产值1419.6亿元，增长35.5%。

9、民营经济发展状况

全市民营经济总量首次突破千亿元大关，达1100亿元，比上年增长17.6%，在全市经济总量中所占比重达58.5%。

截止2007年末，全市拥有私营企业（含分支机构）5.4万户，个体经营户12.4万户，分别比上年增长7.1%、2.9%。

全市私营企业注册资本853亿元，户均注册资本157.3万元，分别增长22.6%和14.5%；个体经营户注册资本35.6亿元，户均注册资本2.9万元，分别增长17.4%和16%。

民营企业的经营规模逐渐壮大，年末全市共有规模以上民营工业企业3794家，占规模以上工业企业的79.6%；户均产值达6519万元，户均资产达4148万元，户均从业人员达119人。

（二）武进区概况

1、人口及交通

截止2007年年底，武进区面积1061平方千米，总人口96万人,距上海虹桥机场１２０公里，距上海浦东国际机场１８０公里，距南京禄口国际机场８０公里。

常州机场位于武进境内。

2、综合实力

武进综合实力连续三年位居中国百强县（市、区）第８位，并先后荣获中国明星县（市）、全国首批小康县（市）、全国十大财神县（市）、全国科技工作先进县、全国文化先进县、全国粮食生产先进县等众多全国性荣誉称号。

3、经济发展

2007年，武进区实现地区生产总值706.31亿元，比上年增长23.5%。

第一产业增加值23.30亿元，增长8.0%；第二产业增加值500.74亿元，增长23.3%；第三产业增加值182.27亿元，增长26.2%。

4、消费水平

2007年，武进城镇居民人均可支配收入１９８２２元，比上年增加２４９５元，增长１４．４％。

5、房地产投资

2007年，武进服务业投资中，房地产业投资所占比重最大，占到４５．６％。

房地产开发投资４７．１０亿元，其中商业营业用房投资７．０亿元，增长２８．６％。

（三）、房地产发展

1、房地产投资状况

房产开发持续增长，供应结构有所改善。

全年完成房地产开发投资225亿元，比上年增长31.6%，占全社会固定资产投资的比重为18.7%，其中住宅完成投资159.2亿元，办公楼完成投资6.7亿元，商业营业用房完成投资33.8亿元，分别比上年增长29%、32.8%、29.1%。

年底在建商品房屋施工面积达2197.3万平方米，比上年末增长29.1%。

全年新开工面积813.7万平方米，比上年下降3.1%；房屋竣工面积602.2万平方米，增长51.4%。

全年实现商品房销售额228.5亿元，增长19.5%，其中住宅销售额193.7亿元，增长30.3%。

销售各类商品房579.5万平方米，比上年增长20.9%，其中住宅514.5万平方米，增长26.1%；办公楼13.0万平方米，商业营业住房44.5万平方米，分别比上年下降28.0%和4.9%。

2、销售价格分析

据调查，武进区住宅均价为4200元/㎡左右，沿街商铺根据地段不同，销售均价主要集中于1万——5万元/㎡，专业市场价格集中于5500——7000元/㎡。

3、目标客户群分析

从所调查的楼盘中显示，武进区的房地产市场目前客户群是以武进区本地人为主，投资性客户主要为私营企业老板。

4、未来发展趋势

（1）常州整体城市化的快速推进和交通配套的建设，外来开发商来常州竞地、开发的热潮突出，湖塘、钟楼、新北等尤其，将是房地产开发的重点区域

（2）常州现有房价相对于周边区域比较理性，处于价值的洼地，未来将有较大的增长空间

（3）武进区将是未来房地产开发的重点，花园街沿线的电视塔附近将有望成为常州第二个商业中心。

二、产业部分

1、中国汽车产业发展状况

1．1我国现有汽车保有量

截止到2007年6月，全国汽车保有量达5356万辆，其中，私人汽车达3239万辆。

（2007年09月24日13:

33来源：

新京报）

1．2中国汽车保有量提升速度

据专家计算2004-2010年中国汽车保有量将以16%-20%的速度增长，到2010年我国汽车保有量将在6650-8431万辆之间。

可以推算2012年汽车的年需求量将达到1300-1900万辆之间。

因此，中国有望在21世纪前10年成为世界上最具成长性的汽车消费市场。

汽车在中国日益发展成为一种大众消费品，将直接推动中国的汽车后市场发展。

2006年，我国汽车市场超过日本，稳居世界第二；2012年左右，中国汽车市场会超过1000万辆；2020年后，中国汽车市场可能超过2000万辆，成为世界最大的汽车市场。

2、常州汽车产业发展状况

2．1常州现有汽车保有量

截至2007年底，常州市各类汽车拥有量达25.1万辆，仅次于苏州南京和无锡，位列全省第四。

2．2常州汽车增长速度

2007年，汽车保有量增长21.9%，其中当年新增汽车4.8万辆，平均每天新增汽车133辆。

全市私家车达15.8万辆，比上年末增长32.8%，其中私人轿车拥有量达11.2万辆，比上年增长36.1%，占全市轿车拥有量的78.3%。

2．3武进汽车产业发展

2007年武进限额以上批发和零售企业实现汽车零售额32.11亿元，增长55.7%。

2007年，武进区城镇、农村每百户居民家庭汽车拥有辆为24辆和6辆，分别比2006年增加1辆和2辆。

武进汽车城建成汽车4S店11家。

3、二手车市场发展状况

3．1中国二手车市场发展状况

中国汽车市场飞速发展并逐步成熟。

据业内预测，2008将进入换车元年，二手车市场2008年将驶入高速发展的轨道。

据统计，2006年，全国二手车交易量为190.59万辆，同比增长31.5%;2007年1至10月，二手车销量为179.46万辆。

2004年，我国新、旧车交易量比是6：

1；2008年，预计我国的新、旧车交易量比将有可能达到7：

3。

我国二手车的市场和发达成熟的汽车市场相比还存在很大一段距离，以美国和日本为例，二手车和新车的比例达到了4：

1和1：

0.85，所以国内二手车发展势将会有很长一段时间的高速发展。

据中国汽车流通协会的调查，目前全国品牌经销商备案的差不多是1.5万余家。

其中，40%的经销商都已经有了二手车的品牌部门，差不多有15%到20%的经销商已经开展了二手车的业务。

三、常州专业市场分析

（一）市场概况

1、横林国际地板城

1.1市场概况

横林国际地板城位于武进区横林长虹路与横洛路交界处，由中国百兴集团、常州商汇物资有限公司、常州市武进横林镇集体资产经营管理站、常州市武进区横林镇南方村经济合作社、常州天马万象市政建设工程有限公司共同投资开发。

项目功能定位是以地板、家具为基础，同时含配套原料供应、商务办公、商贸服务等功能，集信息中心、商品展示中心、仓储物流中心、技术研发中心、产品测试中心、采购中心和国际贸易中心为一体的现代化市场，为产业集群提供全面服务。

1.2信息分类

项目规模

目前存量

主力铺型及面积

销售价格

租售模式分析

租金及管理费

推售计划

目前业态定位

总建筑面积70万平方米，一期10万平米

商铺剩余5套，主要是180㎡大户型商铺，5层临街建筑的3—5层有剩余，其它全部销售一空。

商铺：

一连二为主，总面积100㎡，5M×10M,河岸边有少量一连三180㎡商铺。

临街建筑：

5F，1、2层相连，3—5层独立，面积较大，至少半层以上才可销售。

商铺：

5500元/㎡；

三、四层临街建筑街：

2600元/平方米。

可以自营自租，也可3年返租，第一、二、三年分别返3%，4%，5%，每年返一次现金，不从房款中扣除。

租金：

第一年为

房价的3%；第二年为房价的4%，第三年为房价的

5%。

管理费：

第一年免费，第二年2-3元/㎡/月。

一期开盘时间2007年6月，08年6月9日交房，8、9月开业，二期10万㎡2008年6、7月动工。

整个项目建成需要4-5年。

地板、家具等

1.3项目点评

项目规模大、价格低廉，大户型商铺成为销售的难点，此项目二期销售时间可能会和常州高力汽配城重合，成为竞争对手。

2、湖塘纺织城

2.1市场概况

湖塘纺织城是常州（十一五）规划现代服务业的重点项目，受到市、区两级领导的高度关注和政府的大力支持，由中国百兴集团、江苏益联集团、湖塘集体资产经营公司、湖塘镇长虹村民委员会共同投资兴建的中国湖塘纺织城，位于湖塘镇长虹村、南至长虹襟怀坦白、北至菊花路、东至兴隆街、西至夏城路、规划用地面积983亩、规划建筑面积100万平米，计划投资逾18亿元。

2.2信息分类

项目规模

目前存量

主力铺型及面积

销售价格

租售模式分析

租金及管理费

推售计划

目前业态定位

总建筑面积100万平米，1000个停车位。

一二期全部销售，三期3.5万㎡，共382个铺位，目前正处于认筹阶段。

商铺：

一连二为主，100㎡；少量一连三（约占20%），150㎡。

临街建筑：

4层，一连二商铺，100㎡，三、四层独立，面积较大。

4月9日对外公布均价为7200元/㎡，现在降为6980元/㎡。

二期均价6800元/㎡。

一期均价6400元/㎡。

可以自营自租，也可3年返租，每年返5%，三年共返15%，从房款中一次扣除。

首付5成，99折优惠，一次付清享受95折优惠，自营户额外1%优惠。

租金：

前三年每年5%。

管理费：

暂时不收管理费。

一期2006年5月28日开盘，三期原定于2008年4月18日开盘，估计认筹不理想，推迟到5月2日开盘。

纺织、五金机电、建材装饰

2.3项目点评

三期主要安置拆迁户，根据首付的多少制定不同优惠折扣，项目离高力常州汽配城较近，本项目销售价格及租售模式对高力常州汽配城定价有指导意义。

3、万都金属城

3.1市场概况

万都金属城位于常州青洋中路1号，东邻雕庄大道；西靠青洋路，南依新京杭大运河和新312国道，顺应政府大力发展现代服务业的、建设现代装备制造业名城战略方针，借助京杭大运河改线改造的东风，对现有钢材交易老市场群进行全面升级换代。

3.2信息分类

项目规模

目前存量

主力铺型及面积

销售价格

租售模式分析

租金及管理费

推售计划

目前业态定位

总建筑面积30万平方米

总铺位1100多套，现存300多套，销售约70%。

商铺：

一连二，91—100㎡。

一层挑高5.6米、二层挑高3米可商可办。

临街建筑：

四层，一连二，100㎡，三四层独立，面积较大。

商铺：

7200元/㎡

三、四层临街建筑街：

2400元/平方米。

可以自营自租，也可返租，2年返租，每年返8%，两年共返16%，从房款中一次扣除。

现在购铺享受99折优惠。

租金及管理费未定。

开盘时间2007年9月28日，2009年3月交铺，5月开业。

建筑钢材、工业钢材、不锈钢制品、铝合金制品、金属制品等

3.3项目点评

此项目一次开工，一次建成，配套齐全，设有专门的运河码头、仓库设施，交通、仓储极为便利。

4、万都义务小商品城

4.1市场概况

万都义乌小商品城是常州市重点工程，也是常州有史以来规模最大、品质最高的小商品市场。

小商品城由江苏万都实业有限公司开发建设并负责经营管理，项目投资约5亿元，总规模近20万平方米。

项目位于东方中路8号（青洋路,湾戚路口），到达市区仅1.8公里，青洋路直通沪宁高速公路，江阴方向，东方大道到达沪宁高速仅9公里，沿江高速、锡宜高速都能在15分钟被到达。

据悉，建成后的小商品城将包括小商品批发、精品展示、展示中心、商务酒店以及综合配套等5个功能区，预计届时将有各类经营户3000户，市场年成交额将超过10亿元。

4.2信息分类

项目规模

目前存量

主力铺型及面积

销售价格

租售模式分析

租金及管理费

推售计划

目前业态定位

共60万㎡，一期20万㎡，共约1600间铺位，二期40万㎡（未开工）

销售超过95%剩余商铺数量很少，不足50套。

全部为一连三，主力面积100㎡（最小面积85平米，最大约300平米）。

第一层4.1米，第二层3米，第三层2.8米。

商铺：

6800-7000元/平米，

临街建筑：

9000元/平米（一连三）

可以自营自租，也可返租，但必须返租5年，前三年共返租金350元/平米（分两次付款，不从房款中扣除），后两年租金按市场实际租金情况支付。

不打折、不优惠。

租金：

350元/平米/3年，分

两次付，3年后按市场行情定租金水平；

管理费：

2元/㎡/月。

一期开盘时间2006年12月28日，2008年6月交铺，9月开业，二期推售时间不详。

经营服装纺织、烟酒副食、日用百货、五金家电等。

4.3项目点评

项目销售状况很好，返租时间长，但返租金额实际很少，前三年共返租金约占房价的5%，项目实际价格还是较高，项目后期的经营压力很大。

5、常州新阳光西林国际食品城一期

5.1市场概况

阳光国际食品城地处常州市钟楼区西林，常金公路与312国道交界处。

由常州新阳光置业有限公司投资开发，总占地面积400亩，总建筑面积达36万平米，规划食品批发商贸区、物流仓储配送区、产品展示博览区、休闲娱乐服务区、商务中心配套区五大功能区域，将建成集食品批发，销售，仓储，展示，运输，信息服务，商务办公，餐饮娱乐，博览会展等为一体的新型第五代食品专业市场，是常州市唯一采用欧陆别墅式建筑风格的专业市场。

5.2信息分类

项目规模

目前存量

主力铺型及面积

销售价格

租售模式分析

租金及管理费

推售计划

目前业态定位

共36万㎡，共约3000多间铺位，分一、二期开发一期约10万㎡

一期刚刚取得预售许可证，目前正处于前期销售阶段

全部为一连三，主力面积120㎡，一层4.2m,二层3.6m.三层6.9m

商铺：

5700元/平米。

可以自营自租，也可2年返租，每年返租金7%，两年共返租金14%，从房款中扣除）。

租金：

免租两年

管理费：

第一年免费，第二年减半为0.9元/㎡/月。

一期2009年6月交铺，8月开业，二期09年年底全部建成，推售时间不详。

休闲食品、罐头食品、保健食品、饮料饮品、方便食品、加工水果、南北干货、茶叶等各大门类

5.3项目点评

是新的大型专业市场项目，主打“买一层送一层”（因为三层层高为6.9米，可以隔为2层），项目位于常州城西，对高力常州汽配城项目影响不大。

（二）各大专业市场对比分析

主力铺型

主力畅销面积

销售价格

租售模式分析

租金

管理费

业态定位

横林国际地板城

一连二商铺

主力面积100㎡

商铺：

5500元/平米。

3年返租，一、二、三年分别返租金3%、4%、5%，每年返一次现金。

租金：

一、二、三年分别为房价的3%、4%、5%。

管理费：

第一年免费，第二年2-3元/㎡/月。

地板、家具

湖塘纺织城

一连二为主，少量一连三。

主力面积100㎡

6980元/㎡。

3年返租，每年返5%，三年共返15%，从房款中一次扣除。

首付5成，99折优惠，一次付清享受95折优惠，自营户额外1%优惠。

租金：

前三年每年5%。

管理费：

暂时不收管理费。

纺织、五金机电、建材装饰

万都金属城

一连二，一层挑高5.6米、二层挑高3米可商可办。

主力面积91—100㎡

7200元/㎡

2年返租，每年返8%，两年共返16%，从房款中一次扣除。

现在购铺享受99折优惠。

租金未定。

管理费未定。

建筑钢材、工业钢材、不锈钢制品、铝合金制品、金属制品等

万都义乌小商品城

全部为一连三。

主力面积100㎡

6800-7000元/平米

5年返租，前三年共返租金350元/平米（分两次付款，不从房款中扣除），后两年租金按市场实际租金情况支付。

不打折、不优惠。

租金：

350元/平米/3年，分

两次付，3年后按市场行情定租金水平。

管理费：

2元/㎡/月。

经营服装纺织、烟酒副食、日用百货、五金家电等。

新阳光西林国际食品城

一连三，一层4.2m,二层3.6m.三层6.9m

主力面积120㎡

5700元/平米

2年返租，每年返7%，两年共返14%，从房款中一次扣除。

不打折、不优惠。

免租两年

管理费：

第一年免费，第二年减半为0.9元/㎡/月。

休闲食品、罐头食品、保健食品、饮料饮品、方便食品、加工水果、南北干货、茶叶等各大门类

（三）其它商业项目（非专业市场）概况

1.1项目简述：

武进新天地不夜城项目位于常州武进区常武路与人民路、沿江高速公路的围合之地。

项目总占地面积约7.27万平方米，总建筑面积约30万平方米，其中商业建筑面积约14万平方米。

项目为街区式开放式形态，定位为常州餐饮娱乐休闲集中式主题商业。

项目商业部分销售30%销售，70%招商，二、三、四层计划采用返租形式。

目前项目整体结构尚未建成。

物业概况：

一层层高5.8米。

物业面积可自由分割。

拥有机动车停车位1000多个。

招商对象：

意向引进高档酒吧、餐饮、娱乐业品牌商家。

主力户型：

商铺50——300㎡。

销售价格：

5000——50000元/㎡,均价在3万元/㎡。

租售策略：

可以返租，但具体租售模式未定。

媒介推广：

户外、《常州日报》、《武进日报》等。

1.2项目点评

项目对外销售的商铺约5.2万㎡，一期4月12日认筹,5月2日开盘,推出200个VIP号,据调查购买人群主要为武进区的小老板，在争取投资客方面，本项目是高力常州汽配城的竞争对手。

2、常州大学城商业街

2.1项目概况

常州大学城中央商业街位于大学城校区与大学新村之间，是武进区提升商业档次和城市形象的一大重点工程。

商业街全长1.8公里，规划总建筑面积16万平方米，整个工程分二期实施，一期为现代餐饮、购物、文化、休闲、娱乐等临街店铺，二期为数码城、高层公寓、写字楼等现代商业设施。

销售价格：

均价在11000元/平方米左右。

面积及户型：

200㎡，一连二。

商业主要消费群体：

为周边学校的老师、学生

2.2项目点评

项目商铺面积都较大，使得商铺总价较高，超过200万，项目剩余面积约5000多㎡，可以看出武进投资客具有很强的消费能力。

3、茂业泰富城

3．1项目简述

茂业泰富城位于常州市武进区中心城区中部，武进广电中心旁。

项目规划总建筑面积30万平方米左右，其中地上建筑面积约26.03万平方米，地下约3.9万平方米。

整个项目将包括1栋高层建筑（酒店公寓），1栋商业建筑，7栋高层住宅以及1层地下室。

项目定位为综合性区域商业中心。

目前工程刚刚启动，招商工作尚未开始。

计划今年10月百货大楼开始试营业，2009年年中将全部开业。

物业概况：

计划出售的商铺全为沿街商铺，共计2万平方米左右，其余全部统一经营。

物业面积可自由分割。

招商对象：

经济型酒店、影院、大型餐饮等品牌商家。

3．2项目点评

茂业泰富城和新天地不夜城是武进中心的两大商业项目，茂业泰富城项目虽然现在还未正式对外销售，但2万㎡的沿街商铺对外销售，一方面会抬升武进区的商铺价格，另一方面可能会抢走一些投资客。

四、常州二手车交易市场

常州二手车市场发展状况

1、常州目前二手车市场分布

2、常州目前二手车市场概况

2.1二手车市场概况

目前常州拥有两大二手车交易市场苏南旧机动车交易市场和华东汽车城二手车交易市场，两大市场位于常锡路两侧。

周边配套全面，市场经营年代久远，经营状况良好。

苏南旧机动车交易市场成立于2005年3月，拥有约50多家个体经营户进场经营。

市场总占地面积3万平方米，营业面积3000平方米，市场为车主提供评估、审核、办证等一条龙服务，同时，市场还配有专业的检测中心，工商、物价、车管等相关部门已进驻市场办公。

华东二手车交易市场成立于2000年，目前拥有30户左右经营户经营。

市场经营时间较长市场比较成熟。

周边的配套十分齐全。

2.2二手车市场租赁情况

分类

名称

地理位置

商铺面积

租金情况

月租金

苏南旧机动车交易市场

常州市常锡路124号

15—20平米

1.8—2万/年

80—110元/月

华东二手车交易市场

常州市常锡路

15—20平米

1.8—2万/年

80—11