广州白云区集体资产交易管理办法.docx
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广州白云区集体资产交易管理办法
广州市白云区集体资产交易管理办法
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为加强和完善集体经济组织资金、资产、资源（以下简称“三资”）的监督管理，进一步规范我区集体经济组织资产交易行为，促进集体经济发展，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《广东省农村集体资产管理条例》（广东省第十二届人民代表大会常务委员公告第62号）、《广州市农村集体资产交易管理办法》（广州市人民政府令第119号）、《广州市人民政府关于规范农村集体经济组织管理的若干意见》（穗府〔2014〕34号），结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法所称的集体经济组织，是指我区行政区域内的经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合社、股份合作经济社，及以经济联合社、经济合作社资产作为注册资金经依法登记的公司和分公司。
第三条本办法所称的资产交易是指集体经济组织资产资源（以下简称集体资产）的承发包、租赁、出让、转让以及利用集体资产折价入股、合作建设等交易行为。
第四条本办法由镇人民政府、街道办事处负责组织实施。
镇（街）交易管理机构具体负责对本辖区集体经济组织的资产交易进行监督和管理。
经济合作社的资产交易工作严格接受经济联合社的监督管理。
以经济联合社、经济合作社资产作为注册资金依法登记的公司和分公司归属经济联合社、经济合作社管理。
第五条本办法所指的集体资产包括：
（一）法律规定属于集体经济组织所有的可依法流转交易的集体建设用地使用权以及耕地、荒地、山地、林地、草场、水面、滩涂等土地经营权；
（二）属于集体经济组织所有的森林、林木；
（三）集体经济组织投资投劳兴建和各种合作方式取得的建筑物、构筑物，以及购置的交通运输工具、机械、机电设备、农田水利设施以及教育、文化、卫生、体育等设施设备；
（四）集体经济组织所有的有价证券、债权；
（五）集体经济组织与企业或者其他组织、个人按照协议及实际出资形成的资产中占有的份额；
（六）集体经济组织接受国家无偿划拨和其他经济组织、社会团体及个人资助、捐赠的资产；
（七）集体经济组织所有的商标权、专利权、著作权等无形资产；
（八）集体经济组织企业经营权；
（九）依法属于集体经济组织所有或者经营管理的其他资产。
国家投资建设但归集体经济组织管理使用的公益设施不属于上述范围，不得交易。
第六条在办理新增集体建设用地合作开发交易前，应先取得国土规划部门核发的《建设项目选址意见书》等有关文件。
第二章交易管理机构
第七条区农林局负责统筹、协调和指导全区集体资产交易管理工作，设区集体经济组织管理办公室。
主要职责包括：
（一）负责本辖区内集体资产交易的指导、监督；
（二）负责建立区级“三资”管理平台，保障和维护平台的正常运行，对资产交易、合同管理等情况进行实时监控；
（三）负责建立健全“三资”管理平台和资产交易管理机制、制度,通报集体“三资”管理平台和资产交易管理工作情况；
（四）负责组织对集体资产交易管理工作进行定期检查和专项检查，组织集体“三资”管理相关人员的培训；
（五）调查处理交易过程中的相关投诉。
第八条镇人民政府、街道办事处是辖区内集体资产交易管理和监督的责任主体。
镇的交易管理机构为镇“三资”管理服务中心，街的交易管理机构为街道集体经济组织“三资”管理办公室。
主要职责包括：
（一）负责组织本辖区内集体资产进入交易服务机构交易，开展辖区内集体“三资”管理平台和资产交易管理工作；
（二）对集体经济组织提交的交易资料进行审核（包括项目基本情况真实性、民主表决程序合规性、交易条件及竞投意向方资格条件设置的公平性等），商请区发改局、区科工商信局审核资产交易是否符合区域产业规划，监督交易的全过程；
（三）负责安排本级审核人员，对平台进行实时监督，进行资产交易审核、经济合同审核、信息审核发布、资产和合同台账确认等工作，执行审核操作；
（四）负责统计辖区内集体资产公开交易情况和各项经济数据，监督集体资产交易信息公开情况；
（五）负责辖区内集体资产交易的监管工作，每月对“三资”管理平台的到期合同进行提醒，提前60天发出通知，督促集体经济组织按规定方式和程序进行公开交易。
（六）调查处理辖区内交易过程中的相关投诉。
第九条集体经济组织是集体资产交易管理的主体，主要职责包括：
（一）负责资产管理工作，定期开展资产清理核实工作，建立资产台账，根据资产变动情况及时更新信息，并进行年度盘点；
（二）负责资产交易工作，根据本办法通过资产交易平台进行公开交易；
（三）负责合同管理工作，包括合同资料上传平台、合同台账管理、合同信息更新等业务；
（四）负责集体资产交易信息公开工作。
第三章交易服务机构
第十条区集体资产交易中心（以下简称区交易中心）为区级集体资产交易服务机构。
主要职责包括：
（一）负责提供集体资产交易场所，依照本办法组织、承办区级集体资产交易活动，审核交易资料的齐备性，统一发布交易信息，接受交易委托方立项前咨询，接受竞投意向人咨询和报名，协助交易委托方审查竞投意向人资格条件，按规定组织交易，指导交易合同签订；
（二）负责全区集体资产交易的业务指导和培训工作。
组织开展对镇（街）交易服务机构的政策宣讲、交易规程学习、业务技能培训等工作；
（三）负责对进入本机构交易项目资料的整理、归档和管理，记录交易主体的诚信情况，协助区集体经济组织管理办公室指导镇（街）交易服务机构建立完善的交易台账，以及协助建立全区集体资产交易统计台账；
（四）协助区集体经济组织管理办公室收集、统计、分析全区集体资产交易的经济数据，总结交易成果，为全区集体资产交易工作的监督、管理、决策提供依据。
第十一条镇的集体资产交易服务机构为镇“三资”管理服务中心内设的资产交易监管部（以下简称镇“三资”中心交易部），街道办事处的交易机构为辖下集体经济组织设立的经济联合社交易站（以下简称联社交易站）。
镇（街）所辖集体经济组织的资产交易分为区与镇（街）（联社交易站）两级。
（一）负责提供交易活动场地，依照本办法组织、承办镇（街）级集体资产交易活动，审核交易资料的齐备性，统一发布集体资产交易信息，接受竞投意向人咨询和报名，审查竞投意向人资质，按规定组织交易，指导交易合同签订；
（二）记录交易主体的诚信情况；
（三）建立和完善交易台账并进行动态管理。
第十二条各级交易服务机构不对进场交易的集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。
第四章交易分级标准
第十三条集体资产根据属地和分级标准分别进入各级交易服务机构进行交易。
严禁将整体发包（出租）经营的大宗物业和经营项目通过分割立项、化整为零的方式降级交易。
第十四条镇（街）集体资产交易符合下列条件之一的须进入区交易中心进行交易：
（一）单次交易额达到100万元以上（含100万元）的集体固定资产的出让、转让；
（二）占地面积6000平方米以上（含6000平方米）的集体建设用地的出租，占地面积10000平方米以上（含10000平方米）的集体农用地的出租；
（三）建筑面积10000平方米以上（含10000平方米）的集体物业（含厂房、仓库、办公楼、商铺、市场等）使用权的出租；
（四）合同标的首年金额达200万元以上（含200万元）的土地、集体物业（含厂房、仓库、办公楼、商铺、市场等）使用权的出租；
（五）集体建设用地使用权出让、出租、以集体建设用地使用权折价入股、合作建设等重大资产交易。
不符合上述条件的集体资产根据属地管理的原则由镇（街）交易服务机构组织交易。
第五章交易方式
第十五条集体资产交易应当采取公开竞投方式进行交易。
符合下列情形之一的，可不采取公开竞投方式：
（1）发展幼儿园、养老院、社区保洁服务等公益事业项目；
（2）地铁等政府投资并与集体经济组织发生经济关系的公共设施建设项目；
（三）经连续两次采用公开竞投方式交易都因无人报名而未能成功交易的，经集体经济组织申请不公开竞价的；
（四）以集体建设用地使用权之外的集体资产折价入股、合作建设的。
不采取公开竞投方式的，由集体经济组织提出申请，镇（街）交易管理机构审核，经镇人民政府、街道办事处批准后报区农林局备案，并经成员大会或者成员代表会议表决通过，可以采取协商谈判等其他方式进行。
第十六条公开竞投方式包括：
现场举牌竞价、书面报价、网络竞价或其他有利于竞争的方式。
以公开竞投方式进行的集体资产交易应当遵守以下成交规则：
（一）只有一个竞投人的，成交价不得低于底价；
（二）有两个以上竞投人的，按照价高者得的方式成交；因特殊原因需要以价高者得以外的方式成交的，由集体经济组织提出申请，镇（街）交易管理机构审核，经镇人民政府、街道办事处批准后报区农林局备案，并经成员大会或者成员代表会议表决通过后，可以采取以价高者得以外方式成交。
（三）在价格与条件相同的情况下，本集体经济组织成员、原承租人等依法、依约定享有优先权的竞投人优先竞得。
同时存在两个以上优先权的，法定优先权在先；不能确定优先权次序的，以现场抽签方式确定竞得人。
第六章交易程序
第十七条集体资产交易程序如下：
（1）交易准备阶段。
集体资产公开交易前，集体经济组织应当向镇（街）交易管理机构申报交易意向。
交易管理机构应当针对交易意向所涉项目的行业、类别和特点，根据区域产业发展规划等提供指引。
须进入区交易中心交易的项目，应提前向区交易中心进行咨询。
集体经济组织应当在完成交易意向登记后编制交易方案，交易方案应包括以下内容：
1.公开交易的资产详细信息；
2.交易方式及竞投人资格条件；
3.交易底价及递增幅度；
4.交易保证金数额；
5.合同期限及履约保证金数额；
6.资产适用的产业范围；
7.违约责任。
镇（街）交易管理机构初审通过后，委托方将交易方案及合同样本提交民主表决，根据表决结果填写《集体资产交易民主表决书》（见附件3）。
镇（街）应派工作人员见证须进入区交易中心项目的有关民主表决程序。
民主表决通过后，应将交易方案、民主表决结果等材料在集体经济组织公告栏上公示，公示时间不少于5天。
集体建设用地使用权出让、出租及合作建设项目的,公示时间不少于15天。
公示完毕后，填写《集体资产交易公示情况报告表》（见附件4）。
涉及集体建设用地使用权出让、出租及合作建设的项目，属于经济联合社所有的，须经成员大会或成员代表会议应到会人数的2/3以上成员或者成员代表的同意；项目属于经济社所有的，须经成员大会或户代表会议应到会人数的2/3以上成员或户代表的同意。
（2）正式立项申请。
民主表决公示期间无人提出异议的，委托方应自公示结束后180天内向镇（街）交易管理机构提交交易立项申请资料，并保证所提交资料的真实性、完整性和有效性。
超过180天未提交的，必须重新进行民主表决。
交易立项申请资料包括以下内容：
1.交易立项申请表（见附件5）；
2.集体资产交易民主表决书；
3.集体资产交易公示情况报告表；
4.集体资产交易方案、交易合同样本；
5.标的物权属的有效证明材料；
6.交易所需的其他资料。
（3）立项审查。
对于资料齐全的交易立项申请，镇（街）交易管理机构应在接收资料后5个工作日内完成审核，并在《交易立项申请表》上明确承接该宗交易的交易服务机构。
（4）委托受理。
委托方向交易服务机构申请进场交易，提交以下资料：
1.申请交易立项所提交的全部资料；
2.委托方的相关身份证明文件；
3.法律、法规规定需要提交的其他材料。
交易服务机构对所提交资料的齐备性进行审核。
进入区级交易平台交易的项目，须由区农林局对所提交的资料的民主程序合规性进行复核。
交易服务机构自审核通过后5个工作日内，编制《交易规则》等文件，并提交委托方书面确认。
审核不通过的，应将审核意见及时告知委托方。
（五）组织交易。
（1）信息发布。
交易管理机构在5个工作日内通过广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台、区“三资”管理平台发布交易信息。
委托方也须同时在集体经济组织公告栏、标的物所在地进行公告。
交易公告期限应当根据交易底价的数额确定：
1.合同总金额（以交易底价计算）在5000万元（含5000万元）或土地面积20000平方米（含20000平方米）以下的，公告时间不得少于7个工作日；
2.合同总金额（以交易底价计算）在5000万元（不含5000万元）以上、1亿元以下（含1亿元）或土地面积20000平方米（不含20000平方米）以上、40000平方米（含40000平方米）以下的，公告时间不得少于20天；
3.合同总金额（以交易底价计算）在1亿元（不含1亿元）以上或土地面积40000平方米（不含40000平方米）以上的，公告时间不得少于60天。
公告的内容包括：
1.交易项目基本概况；
2.交易底价；
3.竞投人资格条件；
4.报名时间、地点和方法；
5.交易保证金数额及交纳方式；
6.交易时间、地点、方式；
7.联系人和联系方式；
8.镇（街）交易管理机构监督电话；
9.其他需要公告的内容。
公告期间需撤销交易申请或者变更公告内容的，委托方应当于公告结束3个工作日前向交易服务机构提出书面申请，并报镇（街）交易管理机构批准后，方可撤销、变更公告。
委托方应及时将公告撤销、变更情况通知已办理报名手续的竞投人。
（2）报名登记。
竞投意向方按公告向交易服务机构办理交易登记手续，填写《竞投报名登记表》（见附件7、8），提交报名资料，并按公告要求缴纳保证金，签署《保证金承诺书》（见附件7、8）。
保证金在交易期间由交易服务机构或交易委托方集中管理，一份保证金只能参与一项交易竞投。
（3）进场交易。
交易服务机构按照《交易规则》组织交易。
竞投开始前，竞投人应填写《竞投会签到表》（见附件9）。
竞投时，交易服务机构记录竞投情况，填写《竞投会记录表》（见附件10）。
竞投后，竞得人当场签署《集体资产交易成交确认书》（见附件11）。
无竞投人或交易失败的，委托方可以在不变更交易条件的情况下申请重新发布公告。
变更交易条件的，须按本办法规定重新申请交易。
（4）交易结果公示。
交易完成后，交易服务机构填写《交易结果公告》（见附件12），并与委托方按原信息发布渠道进行公示，公示时间不少于5个工作日。
交易结果公示内容包括：
1.交易项目名称；
2.竞得人；
3.交易时间及成交价格；
4.公示期限；
5.镇（街）交易管理机构监督电话。
（六）合同签订
公示结束后5个工作日内，集体经济组织和竞得人应当到交易服务机构指定的场所签订合同。
因竞得人原因，未与集体经济组织签订合同的，视为放弃交易，交易保证金按交易规则予以处理。
交易服务机构应当对交易项目相关资料进行整理，归档备查，并按规定将相关情况及时录入区“三资”管理平台。
第七章交易监管
第十八条镇（街）应将集体资产交易管理工作纳入集体经济组织年度工作绩效考核内容，作为党组织、社委会班子成员的考核依据，与党组织、社委会班子成员的收入挂钩。
第十九条集体经济组织可建立信用评价机制，定期对合同履约信用情况进行评价。
对信用评价差的竞投人，列入黑名单，经民主表决后，通知交易服务机构限制其参与竞投。
第二十条交易服务机构应做好集体资产交易项目相关资料的整理归档工作，及时将交易资料报送镇（街）交易管理机构。
第二十一条集体资产进行交易时，村（社）委会（理事会、董事会）、民主理财监督小组（监事会）、村务监督委员会应当派员到场见证，发现违规交易行为，或者接到相关投诉、举报，应当及时向镇（街）交易管理机构报告。
区农林局、区纪检监察部门定期或不定期对交易过程进行督查。
集体经济组织应按公告规定的交易时间，提前3天通知相关人员到场参与见证和监督；已告知但不到场见证监督的，视为其不履行该项集体资产交易的监督职责。
第二十二条在交易过程中，因出现以下情况之一导致无法正常交易的，经交易管理机构同意，交易服务机构可作出延期交易、中止交易的决定，并在2个工作日内进行公告：
（一）因不可抗力导致无法正常交易的；
（二）第三方对本次交易提出异议，且确有依据的；
（三）竞投人有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且需调查确认的；
（四）其他导致交易无法正常进行的特殊情况。
第八章法律责任
第二十三条 集体经济组织有关人员违反本办法规定，存在以下行为之一的，根据《广州市白云区农村集体“三资”管理责任追究办法》给予警示告诫、组织处理、经济处罚等形式的责任追究。
给集体经济造成损失的，依法承担相应赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）不按本办法规定进入交易服务机构公开交易的;
（二）对标的金额、面积、期限等进行分拆，以规避进入上一级交易服务机构公开交易的;
（三）交易过程中存在隐瞒事实、提供虚假资料等行为的;
（四）不按规定履行民主表决程序的;
（五）扰乱交易秩序、影响交易正常进行的;
（六）交易后不按规定签订合同的;
（七）故意设置障碍不履行合同的;
（八）存在行贿、受贿行为的;
（九）其他影响交易公开、公平、公正进行的行为。
第二十四条 各级交易管理机构相关工作人员违反本办法规定，不履行或者不正确履行职责的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 交易服务机构工作人员违反本办法规定，滥用职权、不履行或者不正确履行职责的，视情节轻重，由其行政主管部门给予扣减薪酬、辞退、问责、处分等处理;造成经济损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 竞投意向人、竞投人、竞得人违反本办法规定，损害他人、集体经济组织利益的，依法承担赔偿责任;有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等情形的，依法追究其法律责任。
第二十七条 在集体资产交易合同履行过程中，发生纠纷的，可依据合同约定途径解决；没有约定的，可依法向人民法院提起诉讼。
第九章附则
第二十八条本办法执行中如与新颁布的法律、法规、规章和上级政策文件不一致，以新颁布的法律、法规、规章和上级政策文件为准。
第二十九条本办法自XXXX实施，有效期x年。
附件：
1.白云区集体资产交易步骤及具体操作内容流程表
2.集体资产交易方案
3.集体资产交易民主表决书
4.资产交易公示情况报告表
5.交易立项申请表
6.招租公告
7.竞投报名登记表及承诺金保证书（法人）
8.竞投报名登记表及承诺金保证书（自然人）
9.竞投会签到表
10.竞投会报价表
11.集体资产交易成交确认书
12.交易结果公告
《广州市白云区农村集体资产交易管理办法》附件1
白云区农村集体资产交易步骤及具体操作内容
流程表
交易步骤
具体操作内容
一、预立项
委托方向镇（街）提交交易方案及合同样本等资料。
二、镇（街）审核
司法所审查合同的合法性，“三资”部门审查交易的合规性，视情况提出修改意见，并明确民主会议召开的层级以及交易层级。
三、民主表决
召开民主会议，填写《集体资产交易民主表决书》。
表决通过后进行公示，公示时间不得少于5天。
四、交易立项申请
委托方向镇（街）提交《交易立项申请表》、《集体资产交易民主表决书》、《农村集体资产交易方案》等交易申请资料。
五、申请审查
镇（街）对立项交易申请进行审批，审批通过后启动交易程序。
六、委托受理
交易服务机构按委托方要求编制《交易规则》等交易文件。
七、信息发布
委托方填写招标公告，镇（街）审核后在区“三资”管理平台等渠道发布公告，委托方在农村集体公告栏进行公告。
八、报名登记
意向受让方按公告要求向交易机构办理交易登记手续，填写《竞投报名登记表》、《竞投报价表》、《交易保证金承诺书》等文件。
九、组织交易
交易服务机构按照《交易规则》的具体规定组织现场交易活动，现场组织填写《竞投会签到表》、《竞投会记录表》，竞得人签署《农村集体资产交易成交确认书》。
十、交易结果公示
委托方填写《中标公告》，镇（街）审核后按原信息发布渠道进行公示，委托方在农村集体公告栏进行公示。
十一、合同签订
交易双方签订交易合同。
十二、资料归档
交易服务机构将交易项目资料整理归档，报镇（街）备案。
《广州市白云区农村集体资产交易管理办法》附件2
白云区集体经济组织资产交易方案
编号：
[20]第号
白云区（镇街）（经济联合社/经济合作社/公司）拟将位于的（物业/地块/固定资产）的（使用权/经营权/所有权）委托（交易服务机构）进行公开交易，特制订交易方案如下：
一、资产情况
（一）基本情况
1、资产类型：
（集体物业/集体建设用地/集体固定资产/农用地/其它）。
其中：
物业类型：
（厂房/仓库/办公楼/商铺/市场/其它）。
建设用地类型：
（经济发展用地/公共设施用地/宅基地/其它）。
固定资产类型：
（交通运输工具/机械/机电设备/其它）。
农用地类型：
（耕地/荒地/山地/林地/水面/其它）。
2、座落位置：
。
3、资产面积：
平方米（占地面积/建筑面积/使用面积）。
4、产权现状：
（有产权/未完善产权）。
5、资产现状：
（闲置/合同即将到期/其它），合同到期时间：
。
6、原承租方：
，该原承租方在同等条件下（享有/不享有）优先承租权。
7、水、电现状：
。
8、消防手续：
。
9、其它情况：
。
（二）权属情况
1、资产所有权人：
。
2、资产所有权证号：
。
3、其它：
。
（三）抵押、质押、留置情况
1、抵押、质押、留置权人：
。
2、他项权证号：
。
3、抵押、质押、留置期限：
。
二、交易对象的资格要求
（一）必须是中华人民共和国境内注册并合法存续的法人或其他组织，或具有完全民事行为能力的自然人，法律法规另有规定除外。
（二）本项目不接受联合体报名。
（三）其它资格条件：
。
三、交易要求
（一）交易类别：
（出租/出让/转让/发包/出售/其它）。
（二）交易方式：
（一次性书面报价/现场举牌竞价/电子竞价）。
（三）交易信息公告期：
（天/工作日）。
（四）资格审查：
由集体经济组织成员、（交易服务机构）工作人员、其他：
组成资格审查小组，对报名人员提交的报名资料进行资格审查（本条款视乎实际需要执行）。
（五）合同签订：
竞得人须在竞价会现场签订《成交确认书》，并于成交公示结束后5个工作日内签订交易合同。
四、交易条件：
（一）（租金/承包款/转让款）按（月/季/半年/年/分期/一次性）收取。
交易底价为￥元（大写：
元整），该价格为（含/不含）税价，包含（租金/承包款/转让款）及等其它费用。
租金/承包款递增方式：
。
本次交易在交易底价基础上（设有/不设有）保留价。
（二）租赁/承包期限为（年/月），其中免租期个月（免租期包含在租赁期限内）。
（三）交易面积为平方米，租金/承包款/转让款价格不因面积的变化而作调整。
（四）标的物使用要求（用途）：
。
（五）转租/分租要求：
。
（六）交易涉及的税、费：
。
（七）标的物交付时间：
。
（八）其它条件详见交易合同样本（详见附件）。
五、保证金
（一）交易保证金为￥元（大写：
元整）。
缴纳时间为：
（公告期间/资格审查通过后）。
交易保证金由（交易服务机构）收取并监管。
（二）未竞得人的交易保证金于成交结果公示结束后5个工作日内由（交易服务机构）无息退还。
（三）合同履约金为￥元（大写：
元整）。
缴纳时间为：
签订交易合同后天内。
交易保证金可转为合同履约金。
六、其他
（一）交易监督小组组成人员：
（由街道代表1-2人，集体经济组织的理财小组成员1—2人，社员代表1-2人组成）。
（二）其他需要说明的情况：
附件：
交易合同样本
招租/发包/转让单位（盖章）：
交易
升级会员 