物业设备的工业清洗维养.docx

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物业设备的工业清洗维养

物业设备的工业清洗维养（以中央空调为例）

物业设备设施（主要指中央空调、锅炉、管道、储油罐等）的工业清洗维养是从化学的角度进行的清洁保养，因其技术要求高，风险大，通常是外包给专业的工业清洗维养公司来做，以某写字楼的中央空调为例，简述其清洗方法。

1、结构分布及基本数据

此写字楼采用中美合资YORK牌中央空调水冷机组进行制冷，共四台，在-1F，每台制冷量为1000冷顿；在A座13F有一台风冷机组；冷却塔在B座13F，共三台，每台循环水量为800m3/h；中央空调采暖使用菲斯蔓牌燃气中央热水器，共两台，每台2800万大卡，与中央空调循环水的集水器和分水器相连；以及若干管道和19台落地风柜、55台新风机组、1500台风机盘管组成整个中央空调循环水系统。

该循环水系统经过两年的运行，循环水系统有大量的污垢产生，严重影响空调的正常运转，为保证中央空调高效、节能运行，因此有必要对其进行一次化学清洗。

2、清洗剂的选择

一般除垢比较好的物质为无机酸如盐酸等，除垢效果好，价格便宜，但其对金属的腐蚀性比较大；而有机酸除垢效果仅次于无机酸，其对金属的腐蚀性为无机酸的百分之一，但价格较贵；综合考虑对机组的保护，应选择采用有机酸对循环水系统及热水器进行清洗。

3、清洗步骤

⑴冷却塔清洗

①清渣

a．将冷却塔承水盘内的水放掉，清扫承水盘内的沉淀物；

②清洗

a．关闭承水盘的排污阀；

b．向承水盘内补充少量的自来水；

c．用循环泵将承水盘内的水通过软管抽至布水器形成一个小循环；

d．向承水盘内加入缓蚀剂和清洗剂，通过泵将清洗剂均匀地布洒在填料上，将填料上的水垢和污物清洗干净；

③水冲洗

a．排掉承水盘内的清洗水；

b．用自来水将填料冲洗干净。

⑵冷凝器清洗

要使主机保持一个最佳工作状态，必须在换季时对主机冷凝器进行清洗

水冷式冷凝器清洗：

①准备工作

a．关闭冷凝器进出水阀门；

b．将冷凝器端盖排污阀用胶管或钢管连接于循环泵站；

c．充水进行循环试漏。

②除垢清洗

a．向循环系统内加入酸洗缓蚀剂，循环均匀；

b．向循环系统内加入有机酸QD101，循环清洗；

c．每隔半小时测定清洗剂浓度，并根据清洗剂浓度的变化来确定终点。

③水冲洗

a．清洗结束后，排除清洗用水；

b．用自来水冲洗至中性。

④漂洗

向循环水系统内按比例加入漂洗剂循环清洗.

⑤钝化

向系统加入中和剂调节PH值至碱性，然后加入钝化剂进行钝化；

⑥冲洗

a．将封盖拆下，用高压枪冲洗铜管；

b．由于铜管是螺纹的，有许多软垢容易嵌在镙纹内影响换热，故我们用塑料软刷进行刷洗，然后将污水排掉；

c．检查。

⑦恢复试机

风冷式冷凝器清洗：

①准备工作

a．将风柜的电源关闭；

b．用软刷将翅片上松软的污垢刷洗下来；

②清洗剂清洗

用喷雾器将翅片清洗剂均匀的喷在翅片上，使其充分的和污垢反应；

③高压水冲洗

a．将高压清洗机出口调成雾状，把翅片的污垢冲洗下来；

b．开动风机试风。

⑶空调末端清洗

风机盘管清洗

a．将风机盘管的电源关闭；

b．将风机盘管下用塑料布铺垫，以防漏水将吊顶浸湿而损坏；

c．将冷凝水盘排污口用吸水机抽吸干净，以防清洗后的污水排污不畅漏水；

d．将风机盘管的后端盖拆下；

e．用喷雾器将翅片清洗剂均匀的喷在翅片上，使其充分的和污垢反应；

f．将高压清洗机调成雾状，将翅片的污垢冲洗下来；

g．用吸水机将清洗下来的污水吸干净；

h．将消毒剂喷在翅片上；

I．将风机盘管的后端盖恢复；

j．开动风机试风。

柜机清洗

①准备工作

a．关闭风机电源；

b．取出过滤网冲洗干净；

c．用角磨机将风柜翅片外风管切一个口；

②翅片清洗剂清洗

a．将翅片清洗剂按比例稀释；

b．用喷雾器将翅片清洗剂均匀的喷在翅片上；

③高压水冲洗

a．把高压水枪头调成喷雾状；

b．用干净的自来水将翅片清洗干净；

④消毒

将杀菌灭藻剂喷淋在柜机内表面，抑制细菌的滋生；

⑤恢复试机

⑷中央空调热水器清洗

由于该系统采用板式换热器进行热交换，故我们对一次循环水进行清洗；而二次循环水纳入空调循环水系统清洗。

①准备工作

a．关闭燃烧机的电源；

b．关闭气的阀门；

c．用胶管将排污阀和溢水口与循环泵站连接。

②除垢清洗

a．向循环系统加入缓蚀剂，循环均匀；

b．向循环系统加入有机酸和铜离子掩蔽剂进行除垢清洗；

c．每隔半小时对系统进行检测并根据系统有机酸的浓度的变化添加有机酸；

d．当系统清洗结束后，排出清洗用水；

e．用干净的自来水冲洗干净；

③漂洗

a．将清洗后的中央热水器充满水：

b．因清洗后的金属铁表面非常活泼，容易与空气中的氧结合，而产生锈蚀，故加入漂洗剂进行把二次浮锈清洗掉；

c．循环加热至60摄氏度1-2小时；

④中和钝化

a．向系统加入中和剂将系统调至碱性；

b．向循环系统加入钝化剂循环均匀；

c．将系统加热至60摄氏度以上，保持8小时；

⑤恢复

a．当钝化结束以后，排出钝化水；

b．用干净的自来水将中央热水器冲洗干净；

c．恢复试机。

4、清洗过程的监控

为保证系统清洗时安全性和可靠性，清洗过程中必须对各项技术指标进行分析监测。

清洗前，在系统内安装与系统材质相同的标准腐蚀试片，清洗过程中对金属的腐蚀情况进行监控，清洗结束后处理腐蚀试片并测定其腐蚀速度。

腐蚀速度A＝g/m2h

式中：

W－清洗前试片重量g

Wt－清洗后试片重量g

S－试片表面积m2

t－清洗时间h

5、质量验收方法和标准

⑴质量标准及验收符合HG/T2387－92《工业设备化学清洗质量标准》的有关规定。

a．腐蚀率钢＜6g/m2h

铜及铜含量＜2g/m2h

铝及铝合金＜2g/m2h

b．洗净率＞90％

c．清洗表面清洁并形成良好保护膜。

⑵验收方法：

挂片实验及开盖（拆开冷凝器等封盖）检查。

6、工业清洗的注意事项

由于绝大部分工业清洗工程都是采用发包形式，所有物业管理公司在发包时应特别注意：

⑴自己的工程技术人员对所需清洗的设备设施的各种参数、结构、日常启用过程中出现的各种异常情况了如指掌，以向承包方提供更准确的信息。

⑵对承包方的资格资质进行详细审核，如营业执照、化学清洗资格证、从业人员的上岗证、公司的技术力量、公司的主要客户铭录（实际案例及清洗经验等）。

有必要对承包方进行全面实地考察，一定要选择有实力的化学清洗公司，以更好地的保护设备设施。

一旦所选择的公司在技术上出问题，那么造成的责任和后果是相当严重的。

⑶在实际清洗操作过程中，物业管理公司要有专人负责跟踪，一是为清洗公司提供更好的帮助，二是杜绝他们在操作过程中采取违规作业或出现偷工减料现象，工业清洗中，最易出现的是对细小管道的清洗，检验办法通常是通过水质的分析来衡量。

⑷注意清洗后的验收工作。

⑸要求承包方提供由权威部门出具的清洗后的水质分析报告，并承诺维养周期。

很多设备在清洗后的前期启用阶段比较正常，往往在一段时间后便出现问题，如果没有维养周期作为保障，造成的后续维护成本将由物业管理公司自己承担。