房地产法复习题.docx

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房地产法复习题

房地产法期末复习题2

一、单项选择题

1．对被拆迁人实行作价补偿的，作价补偿的数额当事人

A．可以协商B．应当协商

C．不得协商D．自行调解

2．拆迁补偿的范围包括

A．被拆迁的所有房屋及其附属物

B．被拆除的临时建筑物

C．被拆除的超过期限的临时建筑物

D．被拆除的末超过期限的临时建筑物

3.房屋拆迁必须按照一定的程序进行，首先应该

A．编制拆迁计划和方案B．申领房屋拆迁许可证

C．发布拆迁公告D．申领规划用地许可证

4．房屋拆迁补偿对象不包括

A．房屋产权人

B．房屋代管人

C．国有房屋及其附属物管理人

D．公房所有人

5.以下属于拆迁安置费用以外的费用的是

A．搬家补助费B．临时安置补助费

C．经济损失补偿费D．拆迁公告费

6．房屋拆迁搬家补助费的标准，由哪级人民政府规定，

A．中央B．市区级

C．县级D．省级

7．在什么情况下，应当实行产权调换

A．拆除出租住宅房屋B．拆除地上附属建筑物

C．拆除非住宅房屋D．拆除违章建筑物

8．拆除临时建筑

A．不予补偿

B．应予补偿

C．应子适当的补偿

D．如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

9．如房屋的产权人和使用人是不同的人，安置协议应

A．由拆迁人与产权人单独签订

B．由拆迁人与使用人单独签订

C．由拆迁人与产权人、使用人共同签订

D．由拆迁人与产权人、使用人分别签订

10．重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量房屋的造价是

A．重置价格B．成本价格

C．标准价D．市场价格

11．拆除非住宅房屋，拆迁安置的标准按照

A．使用面积安置B．原建筑面积安置

C．新建筑面积安置D．实际面积安置

12．取得房屋拆迁许可证的拆迁人不包括

A．全民所有制单位B．集体所有制单位

C．公民个人D．建设用地单

13．拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订

A．产权协议B．抵押协议

C．价格重置协议D．补偿协议

14．房屋拆迁安置补偿纠纷的当事人不服行政裁决的，可在接到裁决书之日起内向法院起诉。

A．10日B．15日

C．20日D．30日

15．房屋拆迁以拆迁主体的不同为标准可分为统一拆迁和

A．征地拆迁B．市政动迁

C．社会动迁D．自行拆迁

16．房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的

A．使用权B．所有权

C．收益权D．处分权

17．房屋拆迁产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的什么面积计算的

A．使用面积B．建筑面积

C．实际面积D．调换面积

18．房屋拆迁补偿方式一般不包括

A．违约责任

B．产权调换

C．作价补偿

D．产权调换和作价补偿结合

I9．将要拆迁的房屋，存在产权债权纠纷的由（）处理，拆迁人可以给予必要帮助。

A．县级以上人民政府B．房地产主管部门

C．拆迁批准部门D．被拆迁人自行

20．在什么情况下，拆迁补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全

A．拆除没有产权纠纷的房屋

B．拆除没有抵押权的房屋

C．拆除出租房屋

D．拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋

21．拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系

A．继续保持B．无效

C．可维持亦可取消D．作修改调整

22．当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点等事项经协商达不成协议的，由批准拆迁的（）裁决。

A．房屋管理B．房屋所在地法院

C．房屋拆迁主管D．当地政府部门

23．在房屋拆迁公告规定的权限内被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，（）可作出决定责令限期拆迁。

A．县级以上人民政府B．房地产主管部门

C．拆迁批准部门D．仲裁委员会

二、多项选择题

1．被拆迁人可能是

A．房屋的所有人B．房屋的使用人

C．房屋的代管人D．房屋的管理人

E．房屋的承租人

2．以建设投资不同的资金来源为标准划分，房屋拆迁可分为

A．市政动迁B．征地拆迁

C．社会动迁D．非征地拆迁

E．自行拆迁

3.根据我国现行法律的有关规定，房屋拆迁人是进行国家建设需要使用土地而向国家申请征用土地的人，包括

A．全民所有制企业B．事业单位

C．机关团体D．公民个人

E．集体所有制企业

4．当拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿，经协商达不成协议的，解决办法有

A．由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决

B．由确定拆迁地域范围的规划管理部门裁决

C．被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决

D．向人民法院起诉

E．由质量监督部门裁决

5．拆迁协议的主要条款应该包括

A．补偿金额B．安置面积

C．安置地点D．当事人认为需订立的条款

E．搬迁过渡方式

6．拆迁公告的主要内容包括

A．拆迁人B．拆迁时间

C．拆迁范围D．拆迁协议

E．建设项目名称

7.拆迁补偿的范围是被拆除

A．房屋

B．房屋的附属物

C．违章建筑

D．超过期限的临时建筑

E．未超过批准期限的临刑建筑

8.房屋拆迁的种类以土地权属的不同可以分为

A．自行拆迁B．委托拆迁

C．征地拆迁D．非征地拆迁

E．社会动迁

三、名词解释

I．房屋拆迁2．房屋拆迁许可证

3.房屋拆迁补偿4.拆迁安置

四、简答题

1．简述拆迁安置地点。

2．房屋拆迁应注意哪些事项?

3．简述拆迁补偿的方式。

4．简述拆迁安置的对象和方式。

5.简述拆迁安置费。

6．简述在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施。

五、论述题

1．论述房屋拆迁的补偿标准。

六、案例分析

l．吴某租用的私房遭受了火灾，吴某全家急需住房，恰巧吴某的同事张某正需钱用，愿意把自己的两间平房卖给昊某，双方订立了买卖协议，约定吴某向张某支付房价款6000元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。

双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。

因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。

在之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户，张某一直以各种理由拒绝。

吴某入住该房一年后，该房被市政划为拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。

此时张某找到开发公司，声称吴某所住的房屋产权人系自己，开发公司应与自己签订私房拆迁补偿协议，为自己安排住房。

吴某则主张所住的房屋已由自己买下，现在由于张某的过失未办过户，开发公司应该给自己安置。

开发公司认为，吴某与张某的买卖行为是不合法的，吴某的权益得不到法律保护，要求吴某在拆迁前自己找住处搬家。

吴某遂诉至法院，认为张某违约，要求其承担违约责任，并要求开发公司为自己安置住房。

针对以上情况，回答下列问题：

（1）吴某与张某的房屋买卖关系是否有效？

（2）吴某能否主张享有房屋产权?

（3）张某能否主张开发公司与自己订立私房拆迁补偿协议?

（4）吴某能否主张开发公司为自己安置住房?

2．某市居民刘某，在1995年7月的一天，与同市居民李某签订了一份房屋买卖合同。

刘某将面积60平方米的两房一厅违章搭建房屋，以8万元价格卖给李某，李某付清了全部房屋价款后，即迁入该房屋内居住，但未将户口迁入。

同年该房屋所在地区的土地被征用，有关部门对动迁居民作了安置。

但房屋拆迁部门未对李某进行补偿，亦未对李某进行安置。

李某认为，房屋是其花钱买来的，房屋拆迁部门拆除其房屋而不给予补偿安置是不对的。

请回答：

房屋拆迁部门对李某房屋拆除而不给予任何补偿和安置的做法是否正确?

为什么?

练习参考答案

一、单项选择题

1．C2．D3．D4．D5．D

6．D7．D8．D9．D10．A

11．B12．C13．B14．B15．D

16．A17．B18．A19．D20．D

21．A22．C23．A

二、多项选择题

1．ABCDE2．AC3．AB4．ACD

5.ABCDE6．ABCE7．ABE8．CD

1．房屋拆迁：

是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建址用地范围内的房屋及其他设施的行为。

2．房屋拆迁许可证：

是拆迁行为人获得行政许可，拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。

由县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准发绐，只对指定的项目在—定时间和一定范围内有效。

3．房屋拆迁补偿：

是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。

4．拆迁安置：

是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用并给予一定的补助费用。

四、简答题

1．简述拆迁安置地点。

拆迁安置地点有原地安置和异地安置。

原地安置是在拆迁范围内的建设工程完工后，将安置对象迁回原地安置。

异地安置是将安置对象迁往他处安置。

对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则确定。

对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。

2．房屋拆迁应注意哪些事项?

房屋拆迁应注意的事项：

①服从国家利益；②符合城市规划；③保护合法权益；④谁拆迁，谁安置补偿。

3．简述拆迁补偿的方式。

拆迁补偿的方式：

（1）产权调换。

这是拆迁人用易地的房屋或原地再建的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，拆迁后被拆迁人取得交换房屋产权的补偿方式。

（2）作价补偿。

这是拆迁人以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。

（3）产权调换与作价补偿相结合。

这是在拆迁补偿过程中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换；—部分实行作价补偿的方式。

4．简述拆迁安置的对象和方式。

拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为，正式办公地的机关、团休、企业、事业单位。

拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或者被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后冉行迁入。

无论采取何种过渡方式，拆迁人和被拆迁人都必须明确规定临叫过渡的期限。

5．简述拆迁安置费。

拆迁安置费包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。

搬家补助费是被拆迁人因原居住房屋被拆除，须迁移他处居住，在搬家过程中发生的费用。

此项费用由拆迁人负担。

临时安置补助费是对被拆迁人因迁离原居住地而在生活上所增加的一些额外支出费用的补偿。

临时安置补助费的补助对象主要是自行安排住处的被拆迁房屋使用人。

对于在规定的过渡期限内由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。

由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之日起应当适当增加临时安置补助费。

由于拆迁入的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之日起应当适当付给临时安置补助费。

搬家补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

对于因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失的，可以由拆迁入付给被拆迁入和使用人适当的补偿费。

6．简述在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施。

在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施有：

（1）补偿协议应当采用书面形式，便于举证。

同时内容必须详细明确、符合有关法律规定，尽量避免遗漏。

（2）协议订立后，可以到公证机关办理公证，并报送房屋拆迁主管部门备案。

拆除拆迁主管部门依法代管的房屋所签订的拆迁补偿协议，必须经公证机关公证，并办理证据保全。

（3）拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。

当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。

在诉讼期间，如果拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。

（4）被拆迁人在拆迁期限内、无正当理由拒绝拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。

五、论述题

1．论述房屋拆迁的补偿标准。

房屋拆迁补偿，是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。

无论采取哪种拆迁补偿的方式，都必须遵循一定的标准。

产权调换的标准是按产权调换的标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的，即采取产权调换方式的补偿标准是被拆除房屋的原建筑面积。

实践中，实行产权调换时，偿还房屋的建筑面积与被拆除房屋的建筑面积往往是不相等的，即使偿还的面积与原面积相等，也往往由于地理位置、结构、质量等方面的不同，而使实际价值不等，因而产生了一个价格计算的问题。

（1）非住宅房屋的产权调换，其价格的结算按以下办法进行：

第一，偿还面积与原面积相等的部分，按重置价格结算结构差价。

所谓重置价格是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价，该造价由政府按年分布。

第二，偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算。

第三，偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。

所谓成新是指被拆除房屋的新旧程度

（2）住宅房屋的产权调换，其价格结算的办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。

作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。

实行作价补偿的，应由房屋所在地的房地产管理部门或法定的评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估的价格作为计算的依据。

作价补偿的标准不允许当事人协商。

拆除用于公益事业的房屋及其附属物，由拆迁人拨照其原性质、规模予以重建，或者桉照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按城市规划统筹安排。

六．案例分析

1．房屋买卖是各方当事人真实意思表示，各方具有合格的行为能力、处分能力，没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害社会公益，因此其买卖关系应是有效成立的。

（2）虽然房屋买卖各方订立了协议，买方交付了房款并已入住，但由于未经登记过户，吴某仍不能取得房屋的产权。

（3）张某尽管已将房屋交付吴某使用，但张某仍是产权人。

据《城市房屋拆迁管理条例》第3条第2款之规定，被拆除房屋及其附属物的所有人为拆迁人。

该条例19条规定，

拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人．依照本条例规定给予补偿。

因此，张某作为被拆除房屋的所有人可以要求开发公司与自己订立拆迁补偿协议。

（4）吴某尽管不是产权人，但已使用被拆迁房屋达1年之久。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆除房屋及其附属物的使用人也是被拆迁人，拆迁人有义务与被拆除房屋使用人订立拆迁安置协议，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以安置。

因此，吴某作为被拆除房屋的使用人可以要求开发公司与自己订立拆迁安置协议，得到安置住房。

2．房屋拆迁部门对李某房屋拆除而不给予任何补偿和安置的做法是正确的。

因为，根据《城市房屋拆迁条例》规定，拆除违章建筑不予补偿；拆迁人对应当安置的被拆迁房屋使用人，给予安置。

被拆除房本案李某未将户口迁入，故此，李某也不属于被安置对象。