房地产法复习题.docx

1、房地产法复习题房地产法期末复习题2一、单项选择题1对被拆迁人实行作价补偿的，作价补偿的数额当事人 A可以协商 B应当协商 C不得协商 D自行调解2拆迁补偿的范围包括A被拆迁的所有房屋及其附属物B被拆除的临时建筑物 C被拆除的超过期限的临时建筑物 D被拆除的末超过期限的临时建筑物3. 房屋拆迁必须按照一定的程序进行，首先应该 A编制拆迁计划和方案 B申领房屋拆迁许可证 C发布拆迁公告 D申领规划用地许可证4房屋拆迁补偿对象不包括 A房屋产权人 B房屋代管人 C国有房屋及其附属物管理人 D公房所有人5. 以下属于拆迁安置费用以外的费用的是 A搬家补助费 B临时安置补助费 C经济损失补偿费 D拆迁公

2、告费6房屋拆迁搬家补助费的标准，由哪级人民政府规定， A中央 B市区级 C县级 D省级7在什么情况下，应当实行产权调换 A拆除出租住宅房屋 B拆除地上附属建筑物 C拆除非住宅房屋 D拆除违章建筑物8拆除临时建筑 A不予补偿 B应予补偿 C应子适当的补偿 D如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿9如房屋的产权人和使用人是不同的人，安置协议应 A由拆迁人与产权人单独签订B由拆迁人与使用人单独签订C由拆迁人与产权人、使用人共同签订D由拆迁人与产权人、使用人分别签订10重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量房屋的造价是 A重置价格 B成本价格 C标准价 D市场价格11拆除非住宅房屋

3、，拆迁安置的标准按照 A使用面积安置 B原建筑面积安置 C新建筑面积安置 D实际面积安置 12取得房屋拆迁许可证的拆迁人不包括 A全民所有制单位 B集体所有制单位 C公民个人 D建设用地单13拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订 A产权协议 B抵押协议 C价格重置协议 D补偿协议14房屋拆迁安置补偿纠纷的当事人不服行政裁决的，可在接到裁决书之日起 内向法院起诉。 A10日 B15日 C20日 D30日 15房屋拆迁以拆迁主体的不同为标准可分为统一拆迁和 A征地拆迁 B市政动迁 C社会动迁 D自行拆迁16房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的 A使用权 B所有权 C收

4、益权 D处分权17房屋拆迁产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的什么面积计算的 A使用面积 B建筑面积 C实际面积 D调换面积 18房屋拆迁补偿方式一般不包括 A违约责任 B产权调换 C作价补偿 D产权调换和作价补偿结合 I9将要拆迁的房屋，存在产权债权纠纷的由 （ ）处理，拆迁人可以给予必要帮助。A县级以上人民政府 B房地产主管部门C拆迁批准部门 D被拆迁人自行 20在什么情况下，拆迁补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全 A拆除没有产权纠纷的房屋 B拆除没有抵押权的房屋 C拆除出租房屋 D拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋 21拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系 A继续

5、保持 B无效 C可维持亦可取消 D作修改调整 22当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点等事项经协商达不成协议的，由批准拆迁的 （ ）裁决。 A房屋管理 B房屋所在地法院 C房屋拆迁主管 D当地政府部门 23在房屋拆迁公告规定的权限内被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，（ ）可作出决定责令限期拆迁。 A县级以上人民政府 B房地产主管部门 C拆迁批准部门 D仲裁委员会二、多项选择题1被拆迁人可能是A房屋的所有人 B房屋的使用人C房屋的代管人 D房屋的管理人E房屋的承租人2以建设投资不同的资金来源为标准划分，房屋拆迁可分为 A市政动迁 B征地拆迁 C社会动迁 D非征地拆迁 E自行拆

6、迁 3. 根据我国现行法律的有关规定，房屋拆迁人是进行国家建设需要使用土地而向国家申请征用土地的人，包括 A全民所有制企业 B事业单位 C机关团体 D公民个人 E集体所有制企业4当拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿，经协商达不成协议的，解决办法有A由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决B由确定拆迁地域范围的规划管理部门裁决C被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决D向人民法院起诉E由质量监督部门裁决5拆迁协议的主要条款应该包括A补偿金额 B安置面积C安置地点 D当事人认为需订立的条款E搬迁过渡方式6拆迁公告的主要内容包括A拆迁人 B拆迁时间C拆迁范围 D拆迁协议E建设项目名称7. 拆迁

7、补偿的范围是被拆除A房屋B房屋的附属物C违章建筑D超过期限的临时建筑E未超过批准期限的临刑建筑8. 房屋拆迁的种类以土地权属的不同可以分为 A自行拆迁 B委托拆迁 C征地拆迁 D非征地拆迁 E社会动迁三、名词解释I房屋拆迁 2房屋拆迁许可证3. 房屋拆迁补偿 4. 拆迁安置四、简答题1简述拆迁安置地点。2房屋拆迁应注意哪些事项?3简述拆迁补偿的方式。 4简述拆迁安置的对象和方式。 5. 简述拆迁安置费。6简述在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施。 五、论述题1论述房屋拆迁的补偿标准。 六、案例分析l吴某租用的私房遭受了火灾，吴某全家急需住房，恰巧吴某的同事张某正

8、需钱用，愿意把自己的两间平房卖给昊某，双方订立了买卖协议，约定吴某向张某支付房价款6000元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。在之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户，张某一直以各种理由拒绝。吴某入住该房一年后，该房被市政划为拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。此时张某找到开发公司，声称吴某所住的房屋产权人系自己，开发公司应与自己签订私房拆迁补偿协议，为自己安排住房。吴某则主张所住的房屋已由自己买下，现在由于张某的过失未办过户，开发公司应该给自己安置。开发公

9、司认为，吴某与张某的买卖行为是不合法的，吴某的权益得不到法律保护，要求吴某在拆迁前自己找住处搬家。吴某遂诉至法院，认为张某违约，要求其承担违约责任，并要求开发公司为自己安置住房。 针对以上情况，回答下列问题： (1)吴某与张某的房屋买卖关系是否有效？ (2)吴某能否主张享有房屋产权? (3)张某能否主张开发公司与自己订立私房拆迁补偿协议? (4)吴某能否主张开发公司为自己安置住房? 2某市居民刘某，在1995年7月的一天，与同市居民李某签订了一份房屋买卖合同。刘某将面积60平方米的两房一厅违章搭建房屋，以8万元价格卖给李某，李某付清了全部房屋价款后，即迁入该房屋内居住，但未将户口迁入。同年该房

10、屋所在地区的土地被征用，有关部门对动迁居民作了安置。但房屋拆迁部门未对李某进行补偿，亦未对李某进行安置。李某认为，房屋是其花钱买来的，房屋拆迁部门拆除其房屋而不给予补偿安置是不对的。请回答：房屋拆迁部门对李某房屋拆除而不给予任何补偿和安置的做法是否正确?为什么?练习参考答案一、单项选择题 1C 2D 3D 4D 5D 6D 7D 8D 9D 10A 11B 12C 13B 14B 15D 16A 17B 18A 19D 20D 21A 22C 23A二、多项选择题 1ABCDE 2A C 3AB 4AC D 5.ABCDE 6ABCE 7ABE 8C D 1房屋拆迁 ：是指根据城镇建设规划和国

11、家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建址用地范围内的房屋及其他设施的行为。 2房屋拆迁许可证：是拆迁行为人获得行政许可，拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。由县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准发绐，只对指定的项目在定时间和一定范围内有效。 3房屋拆迁补偿：是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。 4拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用并给予一定的补助费用。 四、简答题 1简述拆迁安置地点。拆迁安置地点有原地安置和异地安置。原地安置是在拆迁范围内的建设工程完工后，将安置对象迁回原地安置。异地安置是将安置对象迁往他处安置。

12、对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则确定。对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。 2房屋拆迁应注意哪些事项? 房屋拆迁应注意的事项：服从国家利益；符合城市规划；保护合法权益；谁拆迁，谁安置补偿。 3简述拆迁补偿的方式。 拆迁补偿的方式：（1）产权调换。这是拆迁人用易地的房屋或原地再建的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，拆迁后被拆迁人取得交换房屋产权的补偿方式。（2）作价补偿。这是拆迁人以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。（3）产权调换与作价补偿相

13、结合。这是在拆迁补偿过程中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换；部分实行作价补偿的方式。 4简述拆迁安置的对象和方式。拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为，正式办公地的机关、团休、企业、事业单位。拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或者被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后冉行迁入。无论采取何种过渡方式，拆迁人和被拆迁人都必须明确规定临叫过渡的期限。5简述拆迁安置费。拆迁安置费包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。搬家补助费是被拆迁人因原居住

14、房屋被拆除，须迁移他处居住，在搬家过程中发生的费用。此项费用由拆迁人负担。临时安置补助费是对被拆迁人因迁离原居住地而在生活上所增加的一些额外支出费用的补偿。临时安置补助费的补助对象主要是自行安排住处的被拆迁房屋使用人。对于在规定的过渡期限内由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之日起应当适当增加临时安置补助费。由于拆迁入的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之日起应当适当付给临时安置补助费。搬家补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府

15、规定。对于因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失的，可以由拆迁入付给被拆迁入和使用人适当的补偿费。6简述在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施。在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施有：(1)补偿协议应当采用书面形式，便于举证。同时内容必须详细明确、符合有关法律规定，尽量避免遗漏。(2)协议订立后，可以到公证机关办理公证，并报送房屋拆迁主管部门备案。拆除拆迁主管部门依法代管的房屋所签订的拆迁补偿协议，必须经公证机关公证，并办理证据保全。(3)拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准

16、拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间，如果拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。(4)被拆迁人在拆迁期限内、无正当理由拒绝拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。 五、论述题 1论述房屋拆迁的补偿标准。房屋拆迁补偿，是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。无论采取哪种拆迁补偿的方式，都必须遵循一定的标准。产权调换的标准是按产权调换的标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的，即采取产权调换方式的补偿标

17、准是被拆除房屋的原建筑面积。实践中，实行产权调换时，偿还房屋的建筑面积与被拆除房屋的建筑面积往往是不相等的，即使偿还的面积与原面积相等，也往往由于地理位置、结构、质量等方面的不同，而使实际价值不等，因而产生了一个价格计算的问题。(1)非住宅房屋的产权调换，其价格的结算按以下办法进行：第一，偿还面积与原面积相等的部分，按重置价格结算结构差价。所谓重置价格是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价，该造价由政府按年分布。第二，偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算。第三，偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。所谓成新是指被拆除房屋的新旧程度(2)住宅房屋的产权

18、调换，其价格结算的办法由省、 自治区、直辖市人民政府规定。作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。实行作价补偿的，应由房屋所在地的房地产管理部门或法定的评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估的价格作为计算的依据。作价补偿的标准不允许当事人协商。拆除用于公益事业的房屋及其附属物，由拆迁人拨照其原性质、规模予以重建，或者桉照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按城市规划统筹安排。 六案例分析1房屋买卖是各方当事人真实意思表示，各方具有合格的行为能力、处分能力，没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害社会公益，因此其买卖关系应是有效成立的。 (2)虽然房屋买卖各方订立了协议

19、，买方交付了房款并已入住，但由于未经登记过户，吴某仍不能取得房屋的产权。 (3)张某尽管已将房屋交付吴某使用，但张某仍是产权人。据城市房屋拆迁管理条例第3条第2款之规定，被拆除房屋及其附属物的所有人为拆迁人。该条例19条规定， 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人依照本条例规定给予补偿。因此，张某作为被拆除房屋的所有人可以要求开发公司与自己订立拆迁补偿协议。(4)吴某尽管不是产权人，但已使用被拆迁房屋达1年之久。根据城市房屋拆迁管理条例的规定，被拆除房屋及其附属物的使用人也是被拆迁人，拆迁人有义务与被拆除房屋使用人订立拆迁安置协议，依照城市房屋拆迁管理条例的规定予以安置。 因此，吴某作为被拆除房屋的使用人可以要求开发公司与自己订立拆迁安置协议，得到安置住房。 2房屋拆迁部门对李某房屋拆除而不给予任何补偿和安置的做法是正确的。 因为，根据城市房屋拆迁条例规定，拆除违章建筑不予补偿；拆迁人对应当安置的被拆迁房屋使用人，给予安置。被拆除房本案李某未将户口迁入，故此，李某也不属于被安置对象。