淳安县青溪新城丰家山移民安居二期期地块工程可行性分析报告.docx

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淳安县青溪新城丰家山移民安居二期期地块工程可行性分析报告

第一章总则

1.1项目概况

1.项目名称：

淳安县青溪新城丰家山（移民）安居二期一批一、二、三块工程；

2.建设单位：

淳安县青溪新城建设投资发展公司

3.项目负责人：

4.项目主管单位：

淳安县青溪新城建设管理委员会

5.项目建设性质：

县内高山移民、务工人员、新城职工和新城农村居民集聚住房；

6.功能定位：

全县农民异地安置房；

7.项目建设地点：

淳安县青溪新城丰家山区块二期一批1.2.3块；

8.建设规模：

总建筑面积92685.1㎡；其中住宅建筑面积72952.2㎡；商业性建筑4070.77㎡；物业用房2660㎡；幼儿园2800㎡；车库4142.41㎡；非机动车库5727.73㎡；，配电房252㎡；门卫14㎡；主要规划指标见下表

　序号

指标名称

单位

数量

备注

1

总用地面积

㎡

56133.63

84.200445

2

总建筑面积

㎡

92685.1

其中各类用房

多层住宅

㎡

72952.2

沿街商铺

㎡

4070.77

物业用房

㎡

2660

幼儿园

㎡

2800

机动车库

㎡

4142.41

非机动车库

㎡

5727.73

配电房

㎡

252

门卫

㎡

140

10.用地规模：

本工程用地㎡56133.63㎡，84.20亩。

土地以山地为主，主要是农民果园及荒山坡，通过征用划拨给清溪新城管委会，用于全县农民异地安置房建设。

11.投资规模

本工程总投资27408.60万元，其中工程建设费21338.67万元；工程建设其他费用3380.49万元；工程预备费1235.96万元；建设期贷款利息1453.49万元。

11.投资规模

序号

项目名称

数量

单价

总价

一

一、建筑工程费用

㎡

92685.11

21338.67

（一）

（一）房屋建筑

㎡

92685.11

0.1745

15257.39

（二）

三通一平

㎡

92685.11

0.017

1578.73

（三）

市政配套

㎡

92685.11

0.024

2262.00

（四）

给排水排洪

㎡

92685.11

0.012

1099.00

（A）

给水管道

㎡

92685.11

0.002

149.27

（B）

排水排污

㎡

92685.11

0.001

111.66

（C）

雨水排水管

㎡

92685.11

0.005

458.07

（D）

辅助设施

㎡

92685.11

0.004

380.00

（五）

电力系统

㎡

92685.11

0.008

710.55

（六）

弱电

㎡

92685.11

0.002

194.00

（七）

煤气

㎡

92685.11

0.003

237.00

二

其他工程费

㎡

92685.11

0.036

3380.49

三

预备费

㎡

92685.11

0.013

1235.96

四

建设期贷款利息

㎡

92685.11

0.016

1453.49

五

五、工程总造价

㎡

92685.11

0.296

27408.60

12.资金来源

建设资金由青溪新城管委会负责筹集，异地安置农户按照县政府相关政策向青溪新城管委会购买住房，建设过程所需资金由青溪新城管委会自筹30%￥8222.4万元，商请有关银行贷款70%计￥19185.6万元。

13.建设工期：

2013年10月至2015年12月，总工期28个月。

1.2项目编制依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》；

（2）《中华人民共和国节约能源法》；

（3）中华人民共和国国务院令第531号《公共机构节能条例》；

（4）《淳安县城镇体系规划》；关于印发《淳安县丰家山农民异地转移安置工程管理办法》；

（5）淳安县人民政府《关于加快青溪新城建设的若干意见》；

（6）《城市用地分类与规划建设用地标准》；

（7）《城市道路交通规划设计规范》；

（8）《城市给水规划设计规范》；

（9）《城市排水规划设计规范》；

（10）《城市燃气规划设计规范》；

（11）《千岛湖镇总体规划》（2006-2020）；

（12）《淳安县国民经济和社会发展“十二个五”规划纲要》；

（13）《淳安县生态环境功能区规划》；

（14）淳安青溪新城规划建设管理所用地红线图。

1.3项目编制原则

（1）按照总体规划发展目标和现状，结合该工程的具体实施条件，确定该项目建设规模和建设期限，充分发挥工程的社会、经济和环境效益。

（2）选择稳妥可靠、技术先进、投资省、运行费用低、管理方便、节约能源，保护环境的设计思路，对该项目进行优化设计。

（3）根据现行投资估算指标，结合实际情况，进行投资估算、经济分析及经济评价。

保证工程项目的实施既要经济合理，又要切实可行。

（4）执行国家关于环境保护的政策，符合国家的有关法规，规范及标准。

走可持续发展的道路，坚持节能、高效总量控制的原则。

1.4项目研究范围

（1）项目建设的必要性

（2）市场分析与预测

（3）项目建设条件及可行性分析

（4）项目建设内容和工程技术方案

（5）投资估算和资金筹措

（6）项目效益分析

第二章项目建设的背景和必要性

2.1项目建设背景

1.农民下山移民政策背景

党的十八大报告提出：

“推动城乡发展一体化。

解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。

要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。

坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。

加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给。

坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。

着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。

坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。

改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。

加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系”。

“统筹城乡”加快形成城乡经济社会一体化发展新格局作为推进新农村建设的重大战略任务，这对破除城乡二元结构、加快推进农村改革发展，具有重大而深远的意义。

统筹城乡、加快城乡一体化，是推动城乡资源互补、促进城乡协调发展、实现城乡居民共建共享现代文明的战略决策，也是解决“三农”问题的根本出路。

杭州市关下山移民工作的第一个政策性文件《关于做好偏远山村下山移民工作的意见》，随后又出台了《杭州市偏远山村下山移民项目管理办法》，淳安县人民政府出台了《淳安县实施下山移民工程暂行办法》。

杭州市委将“下山脱贫移民工程”被列为十件“为农民办实事”之一，要求各级政府全面做好下山移民项目规划和建设工作。

2.我县山区农民生活条件

　　我县散居在海拔400米以上高山、深山和地质灾害隐患地区的农民还有10000人左右。

解决这些地区的农民群众生产生活问题,帮助他们走下高山、走出深山，向中心村、中心镇集聚迁居致富，是我县加快构建和谐社会，打造覆盖城乡、全民共享的“生活品质之城”内在要求，是一项造福于民的实事工程，是加快新农村建设步伐的重要举措。

农业、农村、农民问题的核心问题是就业问题，下山移民后有大量的农村富余劳动力由第一产业向第二、三产业的转移，它不仅是一个经济问题，而且是一个社会问题，不仅是一项长期的战略任务，更是一项紧迫的现实任务。

当前及今后一个时期，我国农村就业形势十分严峻，农村剩余劳动力向城市流动就业是我国农村深化改革和产业结构调整的必然产物，是一个必须经历的历史过程。

其对社会的进步和发展所产生的影响是深刻而积极的，它推动了农村生产要素市场的建设，促进了劳动力资源在市场经济条件下的合理配置。

3.青溪新城发展背景

青溪新城位于千岛湖镇以东，杭千高速千岛湖出口处，总规划用地38平方公里，可用建设用地740公顷，11100亩。

是市委市政府确定建设的20个新城之一。

青溪新城的总体定位是可持续发展的新型工业聚集区、创新创业的先行区、城市建设的示范区、城乡统筹的引领区，其建设将主要依托老城区和已有的产业基础，以特色产业、城市建设、社会事业、生态环境协调发展为原则，着力发展先进制造业和高新技术产业，大力发展总部经济、旅游休闲、商贸物流、信息商住等现代服务业，努力促进人口集聚发展，体现新时代特征、千岛湖特色、新城区特点。

2.2项目建设的必要性

帮助高山深山农民下山移民是保护千岛湖生态环境的客观需要，也是以人为本科学发展观的具体要求，更是欠发达地区实现跨越式发展的重要举措。

全县各乡镇和有关部门要高度重视下山移民工作，积极鼓励、引导、支持高山深山农民下山移民，使高山深山农民尽快走向致富奔小康的道路

1、本项目建设是加快我县高山深山农民下山脱贫，进一步推进社会主义新农村建设的需要，移民下山也是改善千岛湖库区生态环境的需要。

目前散居在海拔300米高山上的农村居民有4000户，他们的生产生活条件依然十分艰苦，居住的地方交通不便、信息不灵、基础设施落后、资源贫乏，农民脱贫的手段越来越少，脱贫的难度越来越大。

对于这样的散居环境和村庄布局，如果全部追求各项配套设施的“村村通”，不仅需要投入巨大的公共财政，而且难以收到理想的经济和社会效益，还破坏了生态，造成水土流失，农民也没有从根本上真正摆脱贫穷。

这些居民通过下山移民，利用原有宅基地和土地，退宅还耕，退耕还经，发展高效生态农业，做好了“山上文章”保护了生态环境。

环境保护是为了保障千岛湖景区的可持续发展,维护风景名胜区的生态平衡和自然、人文和历史景观重要保障措施。

保护千岛湖自然环境，是我县经济社会可持续发展的客观要求，是促进人与自然和谐发展的重要手段，是建设生态文明和环境友好型社会的重要内容。

淳安县坚持走“生态优先”战略，走“以湖兴县”之路，不断加大环境保护和生态建设力度。

5年来，全县共搬迁安置下山农民1052户共3444人，新建、续建下山集中移民安置点73个，既带动这些农村群众异地脱贫致富奔小康，也使山区生态得以修复和改善。

2、本项目建设是青溪新城人口积聚和社会经济发展的需要，更是加快城市化进程的需要

青溪新城的建设是淳安跨越式发展的重要引擎，也是集聚人口，保护生态、统筹城乡、推进城乡一体化的必然要求。

为了加快新城发展步伐青溪新城丰家山区块（移民）安置工程主要集聚五方面的人口。

第一是：

集聚深山高山农民下山移民脱贫人口来青溪新城住居。

据测算我县住居在海拔300～500米以上深山高山的人口有10000余人左右，在县委县政府统一安排下，各乡镇采取第一步移民措施，按置了部分山民，但乃有6000余人需要政府统筹解决，青溪新城政府下决心分期解决这部分人口的移民安置问题。

本期解决（二期一批1.2.3地块）790户2300人高山的移民安置问题。

第二期二批解决900户。

高山农村居民3000人，争取在3年内全部完成我县深山老林农村居民的安置问题。

第二是：

集聚在外务工人员来青溪新城住居

据不完全统计，我县农村有在外从事经商、打工、服务和物