柳州住宅专项维修资金管理办法.docx

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柳州住宅专项维修资金管理办法

柳州市住宅专项维修资金管理办法

（修订征求意见稿）

第一章总则

第一条为建立住宅维修保障机制,加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》及《广西壮族自治区住宅专项维修资金管理办法实施细则》等有关法律法规,结合本市实际，制定本办法。

（1、增加了新的制定依据，自治区住建厅、财政厅于2011年3月24日出台《关于印发<广西壮族自治区住宅专项维修资金管理办法实施细则>的通知》（桂建房【2011】11号），2、将原“暂行办法”修改为“办法。

”）

第二条本市城市、镇规划区国有土地范围内的商品住房、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房、市场运作方式建设住房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用和监督，适用本办法。

（将原适用范围扩展到县，明确经济适用房等其他非商品房交维修资金）

第三条住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、按幢建帐、核算到户、所有权人决策、政府监督、规范使用的原则。

（将原暂行办法第三条一些名词解释归入附则。

）

第四条市、县级人民政府建设（房产）主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金管理工作。

财政部门、审计部门、城区物业主管部门等按照各自职责做好住宅专项维修资金监管工作。

（增加县级建设主管部门、财政部门、审计部门、城区物业主管部门的职责）

第五条市、县级人民政府建设（房产）主管部门可以设立或指定一个住宅专项维修资金管理机构（以下简称”管理机构”）承办住宅专项维修资金的归集、使用、核算、监管等工作。

管理机构的管理经费可以行政划拨或经财政部门核定后在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与住宅专项维修资金分账核算。

（增加《广西壮族自治区住宅专项维修资金管理办法实施细则》第四条对管理机构的设立、职责、经费的规定）

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

（修改原暂行办法第六条，与《住宅专项维修资金管理办法》第六条一致）

第七条业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为：

未配置电梯的房屋，按本地上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的5％；配置电梯的房屋，按本地上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的7％。

每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额由市、县级人民政府建设（房产）主管部门定期公布。

第八条出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

（将原暂行办法第八条第

（一）款删掉。

因实行房改政策以来，柳州市房改房的购房人一直未交个人部分的维修资金，仅售房单位按规定从售房款中一次性按20%提取了维修资金）

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

公有住房售房单位提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

第十条业主应当在下列期限内按照经房产主管部门备案的房屋测绘面积足额将首期住宅专项维修资金交存至维修资金专户：

（一）以预售方式的，购房人在房屋交付使用前交存；开发建设单位以幢为单位，在公告房屋交付使用日期之日起30天内交存其自留部分和未售部分物业的首期住宅专项维修资金，房屋出售后，再向购房人收取代交的住宅专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。

（二）以现售方式的，开发建设单位在办理现房销售备案前以幢为单位交存。

购房人在合同签订后向开发建设单位支付预交的住宅专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。

（三）公有住房售房单位应当在办理房屋权属登记前，将提取的住宅专项维修资金存入维修资金专户。

（增加了自留和未售房屋维修资金的交存主体及交存时间要求；增加了现售方式出售房屋维修资金交存的要求）

第十一条因公共利益需要征收产权住宅房屋，被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应按照产权调换应得的补偿面积及配置有电梯房屋住宅首期专项维修资金的交存标准计算并给予被征收人住宅专项维修资金补贴；被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应按照原产权房屋建筑面积的1.2倍及配置有电梯的房首期住宅专项维修资金的交存标准计算并给予被征收人住宅专项维修资金补贴。

被征收人自行承担安置房及自购房住宅专项维修资金的交存。

（增加了增收房屋维修资金的补贴和交存主体、方式）

第十二条开发建设单位在出售物业时，应当在销售现场公示交存住宅专项维修资金的标准、时间、方式等事项，并在房屋买卖合同中以专门条款与购房人约定进行约定住宅专项维修资金的交存数额、时间、方式等有关事项。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人或被征收人。

第十四条业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交。

尚未成立业主大会的物业，其维修资金余额不足时，按照首期住宅维修资金标准补足。

业主持管理机构开出的续交通知书到专户管理银行进行补交。

成立业主大会的，维修资金续交（筹）方案由业主委员会拟订，经物业管理区域专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后，由业主委员会具体实施。

（增加了维修资金续交的方式）

第十五条本办法实施前未建立或未按规定交存首期住宅专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期维修资金交存至住宅专项维修资金专户。

业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

（按照《广西壮族自治区住宅专项维修资金管理办法实施细则》第24条维修资金补建办法由各市制定的规定，参照南宁市的做法，增加了补建条款）

第三章管理

第十六条业主大会成立前，业主、公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，统一由管理机构负责管理。

管理机构应通过招投标等方式公开选择商业银行作为维修资金专户管理银行，并设立住宅专项维修资金专户，对维修资金的交存、使用、保值增值等进行统一管理。

管理机构应制定房屋共用部位共用设施设备维修项目分类。

（按照安全、公开、阳光、透明、便民、利民的原则，增加管理机构选择商业银行的方式。

）

第十七条开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立公有住房维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。

第十八条收取住宅专项维修资金应出具由自治区财政部门统一监制的住宅专项维修资金票据。

第十九条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国家财政部和自治区财政厅的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第二十条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第二十一条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第二十二条业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管的，应当就下列事项进行表决：

（一）不委托管理机构代管住宅专项维修资金的决议；

（二）住宅专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；

（三）委托物业管理单位或会计师事务所作为业主大会住宅专项维修资金账目管理单位的协议草案；

（四）住宅专项维修资金账目管理办法；

（五）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金账目责任人的决议；

（六）其他与住宅专项维修资金有关的决议事项。

以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。

管理机构应在收到资金划转备案手续后10个工作日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

（参照南宁市的做法，细化维修资金划转业主大会管理的条件、流程，使之更具操作性）

第二十三条业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地市、县房产行政管理部门的监督。

第二十四条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移。

出让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。

受让人按分户账中的余额如数支付给出让人。

第二十五条 有下列情形之一的，开发建设单位、业主或业主委员会应当到管理机构办理有关维修资金的变更手续：

（一）物业管理区域发生调整的；

（二）房屋所有权发生转移的；

（三）维修资金账目责任人发生变更的；

（四）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；

（五）其他发生变更的事项。

第二十六条因拆迁、自然灾害或者其他原因造成房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位。

售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十七条业主大会住宅专项维修资金账户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。

（增加划转业主大会管理后的结算要求，防止套现，保护全体业主利益）

第二十八条管理机构、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

 业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十九条　管理机构、业主委员会应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第四章使用

第三十条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第三十一条维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第三十二条下列费用从维修资金中列支：

（一）维修和更新、改造工程的前期勘察、鉴定、检测、工程造价咨询机构评估费等有关费用。

（二）维修和更新、改造工程费用。

　　（三）工程招标、监理费用。

　　（四）工程预决算审核费用。

　　（五）维修和更新、改造工程的其他费用。

因项目施工不可避免造成业主专有部位、自用设施设备损坏的应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修和更新、改造工程成本。

（增加条款，明确可列支维修资金的项目）

第三十三条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）应当由业主独自承担的专有部位和自用设施设备的维修和更新费用；

（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（三）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（四）应当由当事人承担的因人为损坏而造成住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业或其他管理人从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用；

（六）按照国家有关法律法规和规章规定，不能使用维修资金的其它项目。

（在原暂行办法第27条的基础上，增加了第六款）

第三十四条紧急情况使用维修资金的范围：

（一）屋面、外墙出现严重渗漏；

（二）楼体外墙饰面有脱落危险；

（三）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆有脱落危险；

（四）专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；

（五）景观工程（如石桥、土丘等）出现坍塌；

（六）因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水；

（七）排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；

（八）因线路故障而引起的停电和漏电；

（九）高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；

（十）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害；

（十一）消防设施设备出现功能故障；

（十二）房屋安全鉴定机构鉴定为B、C级危房的；

（十三）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须消除的。

（在原暂行办法第26条的基础上，细化了哪些情形列入紧急情况，增强可操作性）

第三十五条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用按下列规定分摊，但业主大会另有决定的除外：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间使用维修资金的，相关业主有约定的，按其约定；无约定的，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

1、属于两个或两个以上物业管理区域的，由各物业管理区域全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊。

2、属于物业管理区域内全体业主的，由全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊。

3、属于两幢或两幢以上房屋业主的，由各幢的全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　4、属于单幢房屋业主使用的，由该幢的全体业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊。

5、一幢房屋内，专属于一个单元业主使用（或单元内一侧业主使用）的，由该单元门内全体业主（或单元内一侧业主）按照拥有物业建筑面积的比例分摊。

6、专属一个楼层业主的，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

7、屋顶、共用楼梯及楼梯间的维修，如为各层业主所拥有，其维修费用由维修覆盖范围下各层的房屋业主按其所拥有的建筑面积比例分摊；如仅为若干层（户）使用，其维修费用应由若干层（户）的房屋业主按其所拥有的建筑面积比例分摊。

8、共用走廊通道、天台、天井、消防系统等共用设施设备的维修，由共用业主按其所占的建筑面积比例分摊。

9、共用外墙的维修，由该楼全体业主按照所占建筑面积的比例分摊；悬挑阳台的维修，由其所在房屋的业主分摊。

10、与房屋结构相连的车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车库的建筑面积比例分摊。

（二）售后公有住房之间使用维修资金的，由公有住房出售单位按照单位的楼栋数量、面积及提取的维修资金进行分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间使用维修资金的，按照建筑面积比例分摊到各相关物业。

（四）当业主个人维修资金分户帐余额不足支付所分摊维修工程费用时，除按规定续筹维修资金外，还应承担相应的差额维修费用。

（五）维修和更新、改造涉及已经入住但未纳入维修资金交存范围的，由其产权人按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊。

（细化不同情况下维修资金的分摊方式）

第三十六条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售且尚未交存维修资金的物业，建设单位应按照尚未售出的物业建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

第三十七条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造时，未按规定交存维修资金的业主按其所占物业建筑面积比例分摊实际发生的专项维修和更新、改造费用。

第三十八条维修资金不足支付维修和更新、改造费用的，不足部分由相关业主以拥有的物业建筑面积按实际发生的专项维修费用比例进行分摊。

第三十九条业主对承担维修和更新、改造费用有分歧的，应当通过协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第四十条维修资金使用应具备以下条件：

（一）共用部位、共用设施设备保修期届满。

或保修期内，因不可抗拒的原因造成损坏需要维修、更新、改造的。

（二）已交存或计提维修资金,专户账上尚有余额。

（三）维修资金的使用符合《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》。

（四）维修资金使用方案须经使用范围专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

但属于紧急维修项目及售后公有住房计提维修资金使用的除外。

第四十一条在维修资金划转业主大会管理前，商品房和售后公有住房维修资金的使用，应按以下程序办理：

（一）提出使用方案。

业主委员会、公有住房出售单位（原公有住房售房单位破产、倒闭或兼并的，由授权管理单位，以下同）或物业服务企业、相关业主或社区居委会、街道办事处（以下统称项目申请人）根据拟维修和更新、改造的住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意愿自行编制或委托编制单项或年度维修资金使用方案。

维修资金使用方案应包括：

拟维修和更新、改造的项目名称，实施范围，施工方案及实施时间、工期，费用预算（工程预算书或工程预算审价报告），施工管理，工程验收，保修期限，资金决算方式，维修资金的列支范围和分摊方式，施工单位的选择方式，施工单位的基本情况等。

维修资金使用方案应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日。

（二）业主决策。

维修资金使用方案应当经维修资金列支范围内全体业主进行表决，专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主书面同意后，在物业管理区域明显位置公示表决结果（公示期不少于3日）并拍照留存。

业主有异议的，项目申请人负责解释。

维修资金使用方案可由工程造价咨询机构进行评估，其费用计入维修和更新、改造成本。

（三）选择施工单位。

项目申请人可自行或委托物业服务企业等相关单位通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修、更新和改造项目的施工单位，并签订维修、更新和改造维合同（以下简称维修合同），明确合同价款、工程质量、进度（工期）、保修期、支付方式（施工及供货单位开户银行、账号）、质量保证金等内容。

5万元以下的项目，项目申请人可从本地建立的维修和更新、改造施工单位名录中选择施工单位；5万元（含本数）至30万元（含本数）的项目应通过比选方式选定施工单位（参与比选的企业不少于3家）；30万元以上的项目应通过招标方式选定施工单位。

选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量和保修承诺等。

施工单位应当具备独立法人资格，维修、更新和改造项目有资质要求的应当具备相关资质。

（四）申请拨付。

项目申请人持维修资金使用方案、维修合同、业主大会决议或业主书面签名等资料复印件（核原件），到管理机构申请使用维修资金。

管理机构5个工作日完成现场勘查和审核，对符合使用条件的，出具维修资金使用通知，并将工程预付款拨付给施工单位。

工程预付款不得超过核定预算金额的70%。

对不符合使用条件的，出具不予划拨维修资金通知。

售后公有住房单位属机关、事业单位性质的，售后公有住房维修资金的使用由管理机构和财政部门共同审批。

（五）组织施工，项目申请人组织施工单位施工施工。

施工单位不得擅自变更项目设计要求、工程方案，对施工单位根据施工现场实际情况提出的合理化建议涉及变更项目施工、增加维修费用的，按业主表决通过的维修资金使用方案所涉及的相关约定处理；业主表决通过的维修资金使用方案未涉及工程方案及项目设计变更、增加维修费用等相关约定的，经监理单位、业主委员会、物业服务企业确认，业主大会或相关业主书面同意并公示后，方可变更施工；未经业主大会或相关业主书面同意并公示的，施工单位擅自变更工程方案、项目设计，业主委员会、物业服务企业、监理单位须制止并要求整改，发生的费用以及给维修工程造成损失的，由施工单位承担，工期不予顺延。

　　维修工程的质量应实行有效的监督、管理和验收，隐蔽工程应有专人负责监督验收，并做好隐蔽工程施工和验收记录。

（六）竣工验收。

工程完工后，项目申请人应当组织施工单位、监理单位、业主代表（受益业主至少2人），依照维修资金使用方案、施工合同、变更通知书、隐蔽工程验收签证记录和相应的技术规范、质量标准进行现场验收，并签署《维修资金工程竣工验收报告》。

验收合格后方可交付使用。

电梯等特种设备的质量和安全技术性能，经施工单位自检合格后，由物业服务企业向特种设备检验检测机构规定的监督检验机构提出验收检验申请，并由执行当次验收检验的机构出具检验报告，检验不合格，不得交付使用。

（七）决算结算。

验收合格后，施工单位编制工程决算。

项目申请人将工程决算书、验收报告、检验报告及费用分摊明细等情况，在物业管理区域明显位置进行公示（公示期不少于5日）并留存影像资料。

公示期满，业主对资金使用无异议的，项目申请人提交以下资料到管理机构办理维修资金结算手续：

1、维修资金工程竣工验收报告、检验报告；2、工程决算书及工程审价报告（有的情况下）；4、应急项目实施前后实地照片；5、工程费用发票；6、公示证明资料;7、其他相关材料。

管理机构10个工作日内完成审核，将扣除质量保证金的剩余工程决算资金划转至施工单位，并出具维修资金分摊通知。

在工程结算时，应将原共用部位、共用设备报废后的残值计入本次维修和更新、改造成本，抵顶相应的工程费用。

（八）质量保修。

维修、更新和改造工程合同应当约定工程质量保证金条款。

工程质量保证金为工程总额的5%。

工程质量保修期限届满后，施工单位凭项目申请人的审核意见等相关资料，向管理机构提出申请，管理机构方可拨付工程质量保证金。

维修、更新和改造项目工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行，质量保修内容和保修期限，应在维修合同中明确约定。

（对维修资金使用的流程进行了细化，使之更具操作性）

第四十二条发生第三十四条紧急情况需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：

（一）提出方案：

已成立业主委员会的小区，由业主委员会根据相关业主申请提出维修资金紧急使用方案；未成立业主委员会的，但有房屋管理单位或物业服务企业的，由房屋管理单位或物业服务企业提出维修资金紧急使用方案；没有业主委员会、也没有房屋管理单位或物业服务企业的，由项目所在街道办事处或社区居委员会提出维修资金紧急使用方案，并到管理机构办理申请备案手续。

（二）审核备案。

根据应急维修方案，经管理机构现场勘查核准后，认定情况属实，书面通知项目申请人立即组织维修，排除险情。

并在2日内按预算70%的比例划转首笔维修资金。

应急维修需要使用的维修资金，无需经维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二的业主同意，但项目申请人应在维修项目所在区域内显著位置将维修方案、预算报告、维修资金列支范围和分摊方式等应急维修项目需要使用维修资金的事项进行公示，并留存影像资料。

涉及特种设备的应急维修需公示、提交专业机构的检测鉴定意见。

（三）工程审价：

1万元以下的项目可以不审价，但1万元以上的项目需经审价后，作为工程决算的依据。

（四）工程验收及结算。

按本办法第四十一条第六、七项规定办理。

（五）质量保修金。

按本办法第四十一条第八项规定办理。

发生紧急情况后，未按规定实施维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，辖区房产行政主管部门、街道办事处督促限期改正，仍未进行维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，辖区房产行政主管部门可以组织代修，应急维修项目涉及特种设施设备的，应由专业机构出具鉴定报告，应由业主承担的费用，在维修项目涉及范围内业主个人分户帐中按比例分摊，应由相关单位承担的费用，不在业主个人分户帐中列支。

其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房专项维修资金中列支。

（对紧急情况维修资金使用流程进行了规范，使之更具操作性）

第四十三条维修资金划转业主大会管理后，维修资金的使用程序同第四十一条，管理机构由审核管理变为备案管理。

第四十四条业主大会成立前，物业服务企业或其他管理人应于维修、更新和改造工程完工后十五日内在物业管理区