新加坡信托分析报告.docx

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新加坡信托分析报告

新加坡信托公司分析报告

一、信托简介

信托投资基金也叫投资信托，即集合不特定投资者的资金,并委托专家代为投资，使其减少投资风险、分享投资收益的一种信托形式,基金投资对象包括有价证券和实业。

托管的资产主要是房地产、银行存款、股票、家族财产等。

以下简要介绍家庭信托及房地产投资信托。

（一）家庭信托

家庭信托是指委托人（特指自然人）将其财产所有权委托给受托人,受托人按照信托协议管理信托财产,并在指定情况下将该资产转予指定的受益人。

该信托像一个有限公司一样运转，一般委托人生前自己掌握,等委托人身故后，受托人责任开始生效。

用一个形象的例子，父母常年在国外，他们会将一笔钱交给孩子的姑姑,由姑姑定期交给孩子当作生活费用。

父母就是委托人，孩子是受益人，而姑姑则是受托人.从法律上来说，信托的资产已经不再属于资产的原始拥有人了，这样可以保证家庭财产,避免遗产、婚前财产纠纷,免去昂贵的遗产税，从而延续家族财富。

家庭信托是一个极其有效的理财工具，但是普通人很难掌握理财专业知识和信息，这时候便需要一个专业的理财师或者理财机构来处理。

在西方欧美发达国家，个人信托占到全部信托市场70%左右，机构信托占30％左右.

（二）房地产信托投资基金（REＩＴs）

房地产信托投资基金（RＥＩＴｓ）是房地产证券化的重要手段。

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

二、信托组织架构

根据组织形态的不同,信托可分为契约型信托和公司型信托两种。

（一）契约型信托

契约型信托是指依据信托契约,通过发行受益凭证而组建的信托。

这类信托一般由信托管理公司、保管公司及投资者三方当事人订立信托契约。

信托管理公司是信托的发起人,通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资；信托保管公司一般也由银行担任，它根据信托契约负责保管信托财产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务等；投资者即受益凭证的持有人，通过购买受益凭证投资于房地产或其他领域，并根据其购买份额分享投资收益。

例如,REITs的受益凭证是一种有价证券和REＩTs的财产证明.　契约型信托按设立方式可划分为现金型和垫付型两种。

1。

现金型。

是指信托基金最初设立时,投资者用现金购买受益凭证，待全部发行完毕后,信托基金全部资本总额也就获得。

然后信托基金管理公司再将资产交由信托基金保管公司保管,并进行相应的投资.　

2。

垫付型.垫付型信托基金在最初发行时,先由信托基金管理公司垫付信托基金的资本总额用于购买各种有价证券，交由信托基金保管公司保管，再通过发行受益凭证筹集资金归还发起人。

（二）公司型信托　

公司型信托依公司法成立，如公司型信托通过发行股份，将集中起来的资金用于各种投资。

在组织形式上与股份有限公司类似信托公司资产为投资者（股东）所有,由股东选择董事会，由董事会选聘信托基金管理公司，信托基金管理公司负责管理信托基金投资业务。

公司型信托的设立要在工商管理部门和证券交易委员会注册，同时还要在股票发行和交易的所在地登记。

（三）公司型和契约型两种信托的比较

1.法律依据不同

公司型信托根据公司法成立，因此信托公司具有法人资格。

公司型信托除了两个当事人,即信托公司及其股东外，其他方面的当事人之间的关系与契约型信托一样；信托公司及其股东之间的权利与义务以及信托基金的运作必须遵守公司法和公司章程的要求。

信托公司如果本身不是管理公司，则信托公司与信托基金管理公司之间也需要通过委托管理契约来进行规范；契约型信托根据国家的信托法组建,其本身不具有法人资格。

契约型信托有三个当事人,即委托人、受托人（代理人）和受益人,他们之间的权利与义务以及信托基金的运作遵守信托法的规定。

2。

章程契约不同

公司型信托经营信托财产凭借的是公司章程、委托管理契约和委托保管契约等文件.而契约型信托则凭借信托契约来经营信托财产。

3。

发行的凭证不同　

公司型信托的信托财产是通过发行普通股票筹集起来的。

前者既是一种所有权凭证,又是一种信托关系；后者反映的仅仅是一种信托关系.

4。

投资者的地位不同

公司型信托的投资者即信托公司股东,他们有权对公司的重大决策进行审批，发表自己的意见，并以股息形式获取投资收益；契约型信托的投资者是信托契约的当事人，通过购买受益凭证获取投资收益，对信托基金如何运用所做的重要投资决策通常不具有发言权。

由此可见，公司型信托的投资者比契约型信托的投资者权利要大一些.

5.融资渠道不同

公司型信托由于具有法人资格，因此可以向银行借款，有利于公司扩大资产规模,公司发展有雄厚的资本做保证。

契约型信托因不具备法人资格，一般不通过向银行借款来扩大信托基金规模。

６。

具体运作模式不同　

公司型信托募集资金在发售证券方面有很多优势,可以迅速将股票销售完毕。

这当然要对承销商和经销商支付一定费用。

投资者办理股票移交手续后即成为股东。

对于契约型信托而言,投资者只要向信托基金管理公司购买受益凭证,即可成为该信托基金的受益人。

在信托基金营运中,公司型信托同一般股份公司一样,除非根据《公司法》到了破产清算阶段,一般情况下信托公司都具有永久性,这有利于公司稳定经营。

从宏观经济角度看，信托公司不随意成立和终止，这有利于一个国家证券市场的稳定和国民经济的平衡发展.由于契约型信托依据信托契约建立和运作，随着契约期满信托基金营运也就终止,不利于信托基金的长期经营。

表３:

契约型与公司型信托的比较　

契约型

公司型

法律依据

信托法

公司法

资金属性

信托财产

构成公司的财产

资金的使用

按信托契约的规定

按公司章程使用

与投资人的关系

信托契约关系

股东与公司的关系

与受托人的关系

以受托人存在为前提　

本身即受托人身份

利益分配

分配信托利益

分配股利

共性：

无论是公司型还是契约型信托，都涉及到四个方面当事人：

信托基金受益人和信托基金投资人（公司型信托基金的投资人包括信托公司的投资人和信托公司两个层次）:

、信托基金管理人即信托基金管理公司（有的信托基金公司本身即是管理公司）、信托基金保管人即信托基金保管公司,以及信托基金代理人即承销公司。

它们统称为信托基金组织的四要素，在信托基金的运作过程中发挥着不同的作用。

三、人员配置及岗位职责

（一）法律关系

在信托法律关系中有四个构成要件，其一为信托委托人，即基于不违法的目的而将财产交付他人占有管理的人；其二为信托受托人，即接受他人委托，并非为自己利益而占有、管理他人财产的人;其三为信托受益人，即虽不占有管理财产,但是有权获得该财产收益的人；其四为信托财产即信托标的物。

（二）信托当事人

当事人：

:

信托股东、信托公司、信托管理人（FunｄＭanａger）或投资顾问（Inｖｅstｍｅnt　Adviser）、信托保管人（Cｕsｔodｉan）、投资信托转换代理人（TｒanｓｆerＡｇｅｎcy）、投资信托承销商（PriｎcｉpａlUndeｒwritｅr）。

信托股东指信托基金股票的持有者。

信托公司就是信托基金本身，按照股份公司组织形式建立,信托基金公司可分为封闭式与开放式信托基金公司两种。

封闭式的是指公司发行的股份数量是固定的，以后不再追加资本，因此也称为固定股份信托公司;开放式是指公司只发行一种普通股票,发行数量不固定,发行之后可以根据投资者需求随时增发信托基金股份，因此也称为不固定股份信托公司或追加型信托公司。

信托基金管理人,实际管理和经营资产的是一个独立的信托基金管理公司。

信托基金管理人所负职责和所得报酬由信托公司和信托基金管理公司签订的顾问协议（Aｄvisorｙ　Contrａct）规定下来。

其主要职责包括:

有价证券的研究分析、制定投资组合和从事日常的信托基金管理。

信托基金保管人一般是银行,它的主要职责是保管信托基金资产及股息核算等，保管人也要同投资公司签订保管契约并收取保管费。

转换代理人通常也由银行或其他金融机构承担,由其负责信托基金股票的转移以及股利分配等。

信托基金承销商负责股票发售的具体工作。

信托基金承销商是管理公司的代理机构，负责按净资产价值购买基金的股份并按净值加佣金卖给证券交易商或其他人,再由他们负责卖给投资者。

（三）信托公司重要人员配置

１．董事

新加坡有限公司必须有至少２名董事，其中一人必须是新加坡公民或新加坡永久居民或就业准证持有者.董事人数,退休和连任方法都应在公司细则里加以规定。

2。

驻地经理和管理者

驻地经理和管理者的义务:

（１）保证遵循该信托公司一切职业领域的有效书面规定，包括该信托公司的财政规定，会计及内部管理，信托会计，内部审计,信托管理及其他信托事务的规定，以及遵循所有关于管理该受许可的信托公司执业的法律法规;

（2）确认、从事并管理有关该信托公司的商业活动的风险;

（3）对该信托公司的每一位成员、委员、准委员或其他公司人员,以公司名义进行财务活动或使公司承担任何形式的风险的自由权设立书面限制；

（４）保证该受许可的信托公司保存了公司管理制度的建立步骤的书面副本，并与其规章制度、自由权的限制、会计与执业程序结合管理;

（5）对信托公司的商业活动实行适当的内部审核，该内部审核包括询问该信托公司是否遵守与之业务相关的法律,以及该信托公司上交给总公司（前提：

有总公司的存在）或当局的报告、文书和公文的准确性、正确性与完整性

3．审计师

新加坡公司成立后６个月内，必须委任注册的会计事务所作为公司的审计师.审计师的任务是在公司年终结帐时，独立审查公司的财务报告表并提出审计报告。

4.秘书

新加坡公司成立后6个月内，必须委任一名公司秘书。

其职责包括：

1）及时呈交公司法令所规定的报告和表格给商业注册局注册官；

２）妥善保管公司的名称和会议记录；

3）在必要时,签署证实每份契约与董事会决议案.

４）确保公司文件妥善地盖上公司印章。

四、操作流程（以S—REＩTs为例）

（一）信托设立的组织形式要求　

须采取公司法人或者信托两种形式设立。

（二）信托的典型结构

S－REIＴs　的典型结构如下图。

Ｓ—REITｓ向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产（例如:

房地产抵押贷款支持证券）。

Ｓ—REITｓ没有独立的法人资格,因此必须聘任信托管理人管理　S－REITｓ，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。

S－REITs委托一位受托人持有资产,并代表投资者（信托单位持有人）的利益持有、管理房地产及相关资产的收入,扣除支付给受托人、信托管理人、房地产管理人的费用之后，全部作为股利形式支付给投资者。

（三）　REIＴs　的基本运作模式及关键运作环节　

REITｓ的基本运作模式ＲEＩＴs的基本运作模式实际上就是通过向市场发售受益凭证（或股份）,集聚众多中小投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者。

它本质上是一种信托性投资基金,其运作一般分为四个阶段:

1．成立阶段：

REIＴs　依法设立；

2．筹资阶段：

REITｓ　向特定或其他的投资者发行REIＴs受益凭证（或股份）,以获取资金；

３.经营阶段：

ＲEＩTs将资金投入到房地产及其相关权益的投资项目中，并将实际经营管理工作承包给独立的专业开发商负责（或自身进行经营管理），从中获取利息、租金、资产增值等投资收入；

4。

利润分配阶段:

上市　REITs的投资经营效益直接反映在ＲＥIＴs股票的价格涨落上,受益凭证（或股份）的持有者（也就是投资项目的受益股东）通过股息分红或低买高卖的方式实现自己的投资收益.未上市REＩＴｓ则通过股息分红的方式来实现利润的分配。

（四）REITs的关键运作环节

在实践中，ＲEITs　一般以股份公司或信托的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理.

1．资金来源：

资金来源主要有两个方面，一是发行股票，由机构投资者（人寿保险公司、养老基金组织等）和股民认购；二是从金融市场融资,如银行借入、发行债券或商业票据等。

2．管理结构形成:

主要由投资者、管理者和经营者三方当事人构成。

REＩTs的管理机构为董事会（当ＲEＩTｓ组建为信托机构时为受托人委员会）。

受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立"的。

所谓独立受托人是指该受托人与ＲEITs的投资顾问和其附属机构没有任何直接或间接利益关系。

受托人委员会和董事会的主要职责是负责制订REITs的业务发展计划并指导其实施。

3．经营机构：

可分为内部经营和外部经营两种形式。

内部经营结构与一般股份公司类似，由REＩTs自身的经营公司负责,ＣEＯ由董事会任命。

外部经营结构与共同基金的运作类似，由董事会聘请或委托独立的经营公司（或投资顾问公司）负责。

无论是内部经营还是外部经营，均在董事会的监督下进行。

（五）会计与审查—-制备和贮存的账户

1．经授权的信托公司应当根据规定准备每一历年或者公司与商业注册局指定的期限的财务报表;在每一历年或者公司与商业注册局指定的期限终结前6０天内,将上述报表上交公司与商业注册局.

2．经授权的信托公司应当根据具体情况，在每个财年终结前5个月内，根据规定形式准备一份反映其保持资产净值和合格资产的报表，并在经授予营业执照之日起1４日内将之上交至公司与商业注册局.在每个财年终结前5个月内，将审计员报告交到公司与商业注册局.

3．上述第1点所提的财务报表应当由常驻经理和一名董事会成员署名。

五、费用要求

（一）申请费用

（1）从事信托业务执照的申请费用是$1，000

（2）已取得信托公司执照的公司一周期（一年或部分）的执照费是$4，００0

（３）货币管理局如果认为合适可以放弃已有执照的信托公司应付的全部或任意部分的执照费

（4）根据货币管理局发布的指导方针,确定到期应缴费用，而已有执照的信托公司未能缴纳费用的,货币管理局可以征收滞纳金（每日不超过$１00或迟缴费用的部分,但不能超过$３，000

（5）费用交纳可以通过货币管理局不时指定的电子资金转账系统进行，并在指导下将应缴费用由缴纳者的银行账户转账至货币管理局的银行账户

（二）信托公司的最低财务要求

（１）公司与商业注册局不应授予公司营业执照，除非在授予营业执照的期限内，该公司能够满足以下要求：

（a）若该公司在新加坡注册,其注册资金不得少于2500０0美元；

（b）若该公司是外资公司,其合格资产不得少于25000０美元。

（2）公司与商业注册局可以随时书面通知公司，提出上述关于合格资产的要求.

（三）资产净值和合格资产的保持

（1）在新加坡注册且经授权的信托公司应一直保持资产净值且不少于：

（a）若该公司不具有当前财年的上一财年，应保持已注册资金的四分之三份额;

（b）在任何情况下，若该公司不具有紧接着当前财年的上一财年，应保持相关年度支出的四分之一；或者所保持的资产净值应不少于已注册资金最低限额的四分之三，

上述规定都至少达到以上标准。

（2）注册不在新加坡，且经授权的信托公司,其在新加坡的分公司应一直保持的合格资产不少于:

（a）若该公司不具有当前财年的上一财年，应保持最低财务需求；

（c）在任何情况下,若该公司不具有紧接着当前财年的上一财年,应保持相关的年度支出的四分之一;应保持最低财务需求.

上述规定都至少达到以上标准。

（3）经授权的信托公司的当前财年的上一财年的年度支出是指,扣除以下支出之后的，该信托公司在该年的全部财政支出：

（a）职员奖金（被保证的范围除外）；

（b）雇员和主任的分红（被保证的范围除外）。

（4）任何一个经授权的信托公司违反,应依法追究其责任，并处2５000美元以下的罚款.