湾里区度旧城棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案.docx
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湾里区度旧城棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案
因湾里区2014年度旧城（棚户区）改造项目建设需要，拟征收湾里区2014年度旧城（棚户区）改造项目规划红线范围内国有土地上所有房屋及其附属物（具体范围以规划红线图为准）。
我局已拟定该项目房屋征收补偿方案（详见附件），现按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的规定予以公布并征求意见。
征求意见期限自2014年1月28日至2014年2月26日止，被征收人如需提交意见，应在该期限内以书面形式提交给房屋征收实施单位湾里区国有土地上房屋征收与补偿办公室（地址：
湾里区乌井路原湾里一小，电话：
83767098），同时附带本人身份证明和房屋权属证明原件及复印件各一份。
附件：
《湾里区2014年度旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收方案（征求意见稿）》
湾里区住房保障和房产管理局
二0一四年一月二十八日
湾里区2014年度旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）
为加快城区建设发展步伐，改善群众居住环境，根据城市规划总体要求，区政府拟对湾里区2014年度旧城（棚户区）改造项目规划红线范围内地块进行旧城改造。
为做好该年度项目范围内国有土地上房屋征收与补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）等有关规定，结合该年度项目实际，特制定如下房屋征收补偿方案。
一、征收范围
（一）第一期
1、湾里区昌湾大道周边旧城（棚户区）改造项目：
北至竹山路、南至卫生局办公楼、西至乌源港及昌湾大道周边规划红线范围内（竹林花园、洪恒花园等除外）；
2、湾里区洪崖丹井周边旧城（棚户区）改造项目：
南至翠岩路、东至省店公路、西至乌源港、北至翠岩寺规划红线范围内；
（二）第二期：
湾里区南堡路地块周边旧城（棚户区）改造项目：
东至幸福北路、南至洪恒山庄、西至南堡村和夏泽村、北至老三小规划红线范围内；
（三）第三期为湾里区2014年度旧城（棚户区）改造范围内除上述二期旧城（棚户区）项目以外的地块，具体以规划红线范围为准。
二、征收部门和征收实施单位
（一）征收部门：
湾里区住房保障和房产管理局。
（二）征收实施单位：
湾里区国有土地上房屋征收与补偿办公室。
三、被征收人
征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人。
四、征收补偿签约期限和搬迁期限
（一）征收补偿签约期限：
自区政府房屋征收决定公告之日起60天内。
（二）搬迁期限：
自签订征收补偿协议之日起15天内。
五、征收补偿依据
（一）城市私房、单位自管产房：
凭南昌市房屋登记机构颁发的房屋所有权证或房屋确权凭证为补偿依据。
（二）直管公房：
凭房管部门颁发的房屋租赁凭证为补偿依据。
（三）被征收房屋的面积和用途，以房屋所有权证载明的为准。
原为住宅房屋在2003年10月1日前连续2年改为非住宅房屋，并依法办理了营业执照和税务登记，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。
符合上述“住改非”条件的非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以湾里区人民政府牵头组织相关部门认定的为准。
（四）非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以房屋登记薄记载的为准，无房屋登记薄的以房屋档案记载的为准。
若房屋登记簿、房屋档案无记载的，以湾里区人民政府牵头组织相关部门组成认定组认定的性质和面积为准。
1、房屋登记簿或房屋档案载明经营性面积的，按照载明的面积进行补偿；
2、房屋登记簿或房屋档案没有载明经营性面积的非住宅房屋，如只有一层并作为经营性使用的，可将为经营服务需要分隔出的试衣间、厕所等一并认定为经营性非住宅面积，由认定组根据现场勘察情况提出认定意见；
3、多层的非住宅房屋的经营性面积，由认定组根据现场勘察情况提出认定意见。
（五）未登记建筑的认定和处理
被征收人房屋未经房屋权属登记的，被征收人应当向房屋征收实施单位提供相关建房手续，由湾里区人民政府牵头组织相关部门组成认定组进行调查、认定并提出处理意见。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
1、征收被征收人有证明文件证明该房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的住宅房屋（在单位土地使用权范围内自行搭建的除外），本着实事求是的原则，参照有产权的住宅房屋予以补偿安置。
对难以认定自行搭建房屋具体建造年限的，由认定组根据房屋现状提出处理意见。
2、征收在单位土地使用权范围内被征收人有证明文件证明该房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的房屋按以下原则给予补偿安置：
（1）在单位土地上自行搭建的非住宅房屋
征收在单位土地上手续不齐全的建筑，按重置价范围内给予补偿。
（2）在单位土地上自行搭建的住宅房屋
征收在1985年以前由单位自行搭建的住宅房屋，按重置价补偿给单位。
如居住人符合房改条件的，可以先行房改，房改后按私房标准给予补偿。
3、对难以认定自行搭建房屋具体建造年限，被征收人是本市常住户口且在本市城区内仅此一处住房的，按以下方式给予补偿：
自行搭建房屋建筑面积不足36平方米的，按36平方米给予补偿安置；自行搭建房屋建筑面积大于36平方米但户人均住房建筑面积小于15平方米的，按实际搭建房屋面积给予补偿安置；自行搭建房屋建筑面积超过36平方米且户人均住房建筑面积超过15平方米的，按户人均住房建筑面积15平方米给予补偿安置，其余超出补偿安置面积部分按房屋重置价给予货币补偿。
4、对难以认定自行搭建房屋具体建造年限，但被征收人他处有住房的，由认定组根据房屋现状提出处理意见，可在重置价范围内给予补偿。
六、征收补偿、补助及奖励
对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿，并给予一定的补助和奖励。
被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算。
被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
本市常住户口被征收人住宅房屋建筑面积小于36㎡且在本城区无其他住房的，按36㎡房屋进行安置补偿。
（一）征收私房住宅
1.征收房屋的补偿
（1）补偿方式：
实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。
（2）选择货币的补偿：
按市场评估价补偿。
（3）选择产权调换的补偿：
按被征收房屋建筑面积实行“征一还一”，原则上实行就近靠档进行安置。
①等面积部分实行“征一还一”，超出原产权建筑面积10㎡以内（含10㎡）按优惠价元/㎡结算（天宁路2200元/㎡），超出原产权建筑面积10㎡以外部分按市场优惠价元/㎡结算（天宁路4000元/㎡）。
②产权调换靠档规定
序号
被征收房屋建筑面积
安置房靠档建筑面积
1
50m2（含）以下
60m2
2
50m2-60m2（含）
70m2
3
60m2-70m2（含）
80m2
4
70m2-80m2（含）
90m2
5
80m2-90m2（含）
100m2
6
90m2以上
110m2
安置房的建筑面积以市房管局房屋测量部门出具的测量报告为准。
③安置房地点：
天宁路以北旧城改造项目城镇安置房地块内。
④户型（面积）：
详见户型平面图。
（由区城投公司提供）
2.装饰装修补偿
由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托有资质的房地产价格评估机构通过评估确定。
3.搬迁补偿
户建筑面积100平方米以内的每户每次500元；户建筑面积超过100平方米的，每户每次500元另加超出部分每平方米3元。
4.临时安置补偿
（1）选择产权调换的，在规定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月13.5元结算；户结算后少于600元的，按600元结算。
临时安置期限为24个月，如因房屋征收人的原因致使临时安置期限延期的，从逾期之月起增加临时安置补偿费。
其中逾期12个月以下的增加50%；逾期12个月以上24个月以下的增加100%；逾期24个月以上的增加150%。
（2）选择货币补偿的，一次性按被征收房屋建筑面积每平方米每月13.5元发放6个月临时安置补助费；户结算后少于600元的，按600元发放6个月临时安置补助费。
5.补助及奖励
（1）选择货币补偿的补助和奖励
被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，另按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。
被征收人在补偿签约期限内提前签约并完成搬迁交房的，再按时间分段给予奖励：
①在2014年月日（含）前完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的20%给予奖励；
②在2014年月日至2014年月日（含）完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的15%给予奖励；
③在2014年月日至2014年月日（含）完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的10%给予奖励；
④在2014年月日至2014年月日（含）完成签约并搬迁的按被征收房屋市场评估价的5%给予奖励；
⑤在2014年月日（含）前没有完成搬迁的不予奖励。
本市常住户口被征收人（已登记建筑以登记产权人为准，未登记建筑以调查、认定为准）住宅房屋建筑面积少于36㎡且在本城区无其他住房及非住宅的，按36㎡房屋进行安置补偿的补助和奖励：
选择货币补偿的，被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁的，另按36㎡市场评估价的20%给予补助。
被征收人在补偿签约期限内提前签约并在搬迁期限内完成搬迁的，再按36㎡的市场评估价依照前款规定分段给予奖励。
（2）提前搬迁奖励
为鼓励被征收人提前签约并搬迁，对在补偿签约期限内提前签约并完成搬迁交房的被征收人，按时间分段给予奖励：
①在2014年月日（含日）前签约并完成搬迁交房的奖励12000元；
②在2014年月日至2014年月日（含）签约并完成搬迁交房的奖励10000元；
③在2013年月日至2014年月日（含）签约并完成搬迁交房的奖励8000元；
④在2014年月日至2014年月日（含）签约并完成搬迁交房的奖励6000元；
⑤在2014年月日（含）前没有搬迁交房的不予奖励。
（3）整栋提前搬迁奖
为鼓励被征收人相互促进、相互帮助，对整栋房屋被征收人在2014年月日（含）前签约并完成搬迁交房的奖励，每户给予元的整栋提前搬迁奖。
6.税费减免
根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税【2005】45号）规定，被征收人取得的货币补偿款免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税，免征部分契税时间自下发征收决定之日起1年内购买住宅房屋的有效。
（二）征收私房非住宅
1.补偿方式：
经营性非住宅实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择；非经营性非住宅实行货币补偿。
（1）选择货币的补偿：
按市场评估价补偿。
（2）选择产权调换的补偿：
①被征收经营性非住宅实行产权调换的，如所调换房屋建筑面积大于被征收房屋建筑面积，超出面积按市场评估价结算；如所调换房屋建筑面积小于被征收房屋建筑面积，不足面积按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人。
②安置房地点：
天宁路以北旧城改造项目城镇安置房地块内。
③户型（面积）：
详见户型平面图。
（由区城投公司提供）
2.装饰装修补偿：
由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
3.搬迁补偿：
按5元/㎡或委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。
4.停产停业、临时安置补偿
（1）征收经营性非住宅房屋造成停产、停业实行货币补偿的，按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿。
（2）征收非经营性非住宅房屋实行货币补偿的，给予6个月临时安置补偿。
临时安置补偿标准按征收私房住宅临时安置补偿标准执行。
（3）征收经营性非住宅房屋实行产权调换造成停租的，每月按15元/㎡补偿，直至回迁。
5.提前搬迁奖励
为鼓励被征收人提前签约并搬迁，给予提前搬迁奖励,提前搬迁的最大奖励期限为30日。
对在2014年月日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励：
户建筑面积100（含）平方米以内的每提前一天，经营性非住宅每户按每平方米20元奖励，其他非住宅每户按每平方米10元奖励；户建筑面积100平方米以上的每提前一天，经营性非住宅每户按2000元奖励，其他非住宅每户按1000元奖励；经营性非住宅最高奖励每户不超过60000元，非经营性非住宅最高奖励每户不超过30000元。
（3）整栋提前搬迁奖
为鼓励被征收人相互促进、相互帮助，对整栋房屋被征收人在2014年月日（含）前签约并完成搬迁交房的奖励，每户给予元的整栋提前搬迁奖。
（三）征收单位自管住宅和直管公房住宅
补偿方式：
实行房屋产权调换与货币补偿两种方式。
对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私房征收补偿执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私房征收补偿执行。
1.房屋承租人符合房改条件的，可以对其被征收房屋先行房改，然后由房屋承租人选择产权调换或货币补偿。
2.房屋承租人不符合房改条件的（可以选择下面2种方式中的其中一种安置补偿方式）：
（1）房屋承租人选择继续租赁的：
由被征收人与征收人签订产权调换协议，并与承租人重新签订租赁合同；
（2）房屋承租人选择货币补偿的：
按照被征收房屋市场评估价的10%补偿给被征收人，90%补偿给房屋承租人并解除租赁关系，承租人不再享受本方案征收私人住宅选择货币补偿的补助和奖励政策。
（四）征收单位自管非住宅（含企业、办公、厂房、仓库）
1、征收划拨土地上公有经营性非住宅房屋有合法报建手续或被征收房屋产权证明的，按市场评估价扣除40%土地出让金后给予货币补偿。
补偿价格=市场评估价格-（市场评估价格-被征收房屋重置价格）×40%
2、征收划拨土地上的单位非经营性非住宅房屋，被征收人为国有单位的按市场评估价扣除40%土地出让金后给予货币补偿，相应土地不予另外补偿；被征收人为非国有单位及个人的，按市场评估价扣除60%土地出让金后给予货币补偿，相应土地不予另外补偿。
被征收人为国有单位：
补偿价格=市场评估价格-（市场评估价格-被征收房屋重置价格）×40%
被征收人为非国有单位及个人：
补偿价格=市场评估价格-（市场评估价格-被征收房屋重置价格）×60%
3、征收划拨土地上的国家行政事业单位的非住宅房屋按划拨地价加重置价格给予货币补偿或予以异地重建。
4、征收划拨土地上公有非住宅房屋没有合法报建手续或被征收房屋产权证明的，按被征收房屋重置价范围内给予一定的货币补偿。
5、征收出让土地上公有非住宅房屋的，按被征收房屋市场评估价给予货币补偿。
6、征收原属划拨土地后作价出资或协议出让（未补交土地出让金）的自管非住宅另行确定补偿方式。
7、装修补偿、搬迁、停产停业补偿及提前签约搬迁奖励按本方案私房非住宅征收补偿规定执行。
（五）征收直管公房非住宅
1、承租人是国有单位或集体单位的，征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人，由被征收人按照下列规定补偿房屋承租人：
（1）承租期限在5年以内的，支付房屋补偿款的20%；
（2）承租期限在5年，不满10年的（含10年），支付房屋补偿款的30%；
（3）承租期限超过10年，不满15年的（含15年），支付房屋补偿款的40%；
（4）承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%。
2、装饰装修、搬迁、停产停业补偿及提前签约奖励按本方案私房非住宅征收补偿规定补偿。
3、对通过拍租方式承租被征收房屋承租人的补偿，按照租赁双方签订的租赁协议有关约定执行。
对通过其他方式与被征收人或直管公房非住宅使用权人建立租赁合同关系的房屋承租人，按照租赁双方签订的租赁合同有关约定执行；租赁合同中未约定因不可抗力及房屋征收造成提前终止租赁合同的，由租赁合同当事人依法解决。
七、有线电视、固定电话、宽带、空调及热水器迁移补偿
1.有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理）；
2.固定电话迁移按每户128元补偿（凭征收时仍在使用的电话缴费单办理）；
3.宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿（凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理）；
4.分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元；
5.电、燃气热水器迁移费每套100元，太阳能热水器每套400元。
6、选择货币补偿管道煤气按每户3200元补偿（凭管道煤气证件及征收时仍在使用的缴费单办理）。
八、房屋重置价
结构
框架（多层）
砖混
砖木
简易房
重置价格
（元/平方米）
800
700
520
240
九、房地产价格评估机构的选定
房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收价格评估，任何单位和个人不得干预。
当事人对评估确定被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核评估结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
十、住房保障和民生保障
（一）被征收人符合廉租住房申请条件的，可以优先安排廉租住房。
（二）被征收居民迁出原地后小孩的义务教育入学，可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或在安置房所在地就近学校入学。
对小学入学的也可在被征收人租赁房屋附近就近入学，租赁房屋的就学属过渡性就学。
（三）对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由安置房所在地民政部门审查核定发放最低生活保障金。
（四）因房屋征收迁入的居民与安置房所在地原居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地管理原则以户籍所在地参加城乡居民合作医疗保险。
十一、安置房楼层选择规定
被征收人在征收补偿签约期限内签约并在规定的搬迁期限内搬迁完毕的，根据被征收房屋的户型、面积及层次，结合安置房实际情况，原则上按公开摇号的方式确定安置房楼层；对烈属、60岁以上孤寡老人、双目失明或者下肢残疾者，在楼层安置上根据本人要求，给予优先选择住宅第壹层的照顾。
十二、办理搬迁、签约、补偿安置手续的程序
1.凡搬迁完毕的被征收人，须保持房屋结构完好，并自行锁好门窗。
请携带土地证、房屋产权证、合法身份证明，来现场办公点办理补偿安置手续，领取搬迁序号。
2.被征收人凭搬迁序号和合法身份证明，按照签约流程，由房屋征收实施单位按时间段组织办理有关手续。
3.征收补偿工作办公点设在。
十三、其它
房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请湾里区人民政府作出补偿决定。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由湾里区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十四、本方案由湾里区住房保障和房产管理局负责解释。
2014年1月28日
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