万科工程管理策划书.docx
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万科工程管理策划书
万科（重庆）房地产有限公司
盘龙项目2#地块工程管理策划书
盘龙项目经理部
二〇一三年一月二十三日
盘龙项目2#地块工程管理策划书
一、编制依据
序号
编制依据
备注
1
项目开发计划
运营组提供
2
项目建设综合计划
项目部编制
3
全套施工图
设计部提供
4
总分包合同
采购部提供
5
国家、行业、地方规范规程、标准
监理单位收集
6
集团、公司各项工程制度、技术标准
项目部提供
二、工程概况
2.1位置及环境
1.1工程地理位置
本项目位于重庆市内环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区杨家坪商圈道路距离2.1公里。
项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的杨家坪商圈仅2.1公里。
盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。
周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。
项目所在片区位于杨家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。
片区内中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除杨家坪外的居住、商业副中心。
附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图
2.3原有地貌、市政配套情况
2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。
公园和地块边界高差约20米。
地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。
地块内已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。
地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。
地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、上部，红线走向较为复杂，拐点较多。
附图I地块工程原有地貌及构筑物
2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区
附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图
2.4建设用地规划要求
项目位置
行政区
重庆市九龙坡区
地段
九龙坡区九龙园区盘龙片区-大杨石组团N标准分区F1-8-1/04号
占地面积
代征地面积
-m2
计容积率建筑面积
可售面积
14.08万平方米
净地面积
3.18万m2
住宅面积
13.78万平方米
小计
3.18万m2
商业面积
0.3万平方米
总计
47.66亩
小计
14.08万万平方米
容积率
4.5
不可售面积
0.22万平方米
地价
挂牌价
地价总额
3.29亿元
合计
14.3万平方米
土地单价
690万/亩
计容楼面地价
2309元/平米
不计容建筑面积
可售面积
4.57万平米
测算价
地价总额
3.29亿元
不可售面积
0.03万平米
土地单价
690万/亩
小计
4.6万平方米
计容楼面地价
2309元/平米
总建筑面积
18.9万平方米
土地使用权归属
重庆高新区九龙园区管委会
土地规划用途
二类居住R2
土地获取方式
公开出让
公开出让时间
2012年12月14日
附图盘龙项目2#地块总平面布置图（需改）
3、建筑概况
2#地块总建筑面积为地上14.3万平方米、地下4.6万平方米，总计18.9万平方米，由3栋定型产品33层T12、2栋定型产品33层T6、幼儿园、部分底商、3层地下车库及人防设施组成，楼栋高度为93.1m至99.6m不等。
（其余内容待施工图总说明后增补）
2.5建筑分期概况
项目不分期，全期同时开工，同时交付，但在交付时考虑错开分批次交付。
为满足营销需求，临道路2栋T12及靠公园一侧T6会先行销售，示范区等规划见下图。
拟租地作为项目合作单位临时设施、项目办公设施用地
售楼部及T12异地样板房位置
4、项目部架构及人力资源计划
1、项目经理部组织架构
2、质量、安全保障体系
3、岗位职责
项目经理部负责人：
总体职责
1）项目总经理作为公司代表，对项目实施过程中的所有问题对公司负主要责任；
2）对项目的成本、工期、质量和安全承担直接领导责任；
3）定期向公司领导及有关部门提交项目实施的情况报告；
部门管理
1）制定部门工作计划，进行合理安排分工，并监控各项工作的进展情况；
2）下属职员的月度、年度绩效考核；
3）部门内部人力资源的调配，职员的培养及职业发展指导；
4）组织召开项目经理部部门例会；
5）协调与公司其他部门的工作；
项目管理
1）负责监理项目的合同管理体系，严格履行合同的管理任务，处理好和乙方的合同争议和纠纷；
2）与成本部经理共同负责合同金额10000元以下的材料询价和供应商的确定；
3）审定施工单位提交的施工组织设计，并报工程管理部审查；
4）全面控制工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；
5）严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；
6）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查和督促；
7）负责工程实施中的综合协调工作；
8）负责组织项目验收工作；
9）完成领导安排的其他工作；
土建工程师：
总体要求
1）责任范围：
工程土建施工部分。
2）熟悉地质勘探资料，熟悉《设计任务书》。
3）掌握图纸内容、工艺要求及材料的选用要求，负责本专业内工程图纸的全面审核。
4）掌握建筑结构专业工程与相关水、电、气工程之间的关系，能够合理调配相关专业，使工程施工达到设计、美观、使用的要求。
5）掌握建筑结构相关专业知识，并熟悉相关专业知识，能够指导设计、工程施工工作，指导工程材料的选用。
6）熟悉结构设计工程施工规范，并能够合理、熟悉的使用。
7）在现场指导监理公司，施工单位及材料供应商的工作，确保工程质量、进度、成本能满足本项目总体目标。
部门配合
1）参与协助设计部编写结构专业方面的设计指导书。
2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文。
3）负责测定项目界址点，负责坐标系统的引入和保护。
4）参与勘测单位和土建单位的招标考察。
5）协助设计部和勘察单位的具体工作，负责勘察单位的现场管理工作和地质勘察结果的验收。
工程实施阶段
1）负责对工程定位和放线的审核，如发现问题与设计部及时协调。
2）协调总包和分包之间的管理，监控相关分包施工单位的工程进度。
；
3）收集、初审总包单位的工程进度计划表，报部门及工程管理部审查。
4）负责甲供材料的相关部分的现场验收工作。
5）参与工程投资成本控制，确认现场签证。
6）在工程实施过程中严格执行设计变更程序。
7）负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中土建工程部分的审核实施。
8）负责组织隐蔽验收，参与分部分项工程验收和竣工验收，负责整理专业验收资料并归档。
竣工及后评估阶段
1）协助工程管理部办理竣工验收的规划验收，负责土建工程方面与物业公司的交接工作。
2）参与项目竣工后完成土建工程的后评估工作。
3）完成领导安排的其他工作。
品质部分
1）牵头落实、编制项目管理策划书中质量、技术管理；
2）组织看图、设计交底和图纸会审；
3）审查设计通知单、工程变更单、作业图，确定技术方案、工艺工法；
4）审查施工组织设计、施工方案、施工平面布置图、监理大纲、监理实施细则、旁站监理方案、见证取样送检方案；
5）审查总承包单位、分包单位、监理单位质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系；
6）对项目部工程师、施工单位、监理单位工程师和班组进行质量、规范、标准、工艺工法、作业指导书、构造做法等培训；
7）指导和参与施工单位对班组进行的质量、技术交底；
8）组织原材料、构配件、设备验收；
9）复测工程定位、测量放线成果；
10）参加隐蔽工程、检验批、分项工程、分部工程、单项工程、单位工程验收，组织工程竣工验收；
11）工序样板及交付样板管理，参加场地移交、工序移交、工作界面移交；
12）检查、监督现场质量，跟踪落实问题整改，组织不合格和质量处理；
13）执行实测实量工作，并用实测实量结果考核监理和施工单位；
14）组织观感质量验收；
15）组织监理分户质量档案和分户验收工作；
16）检查建筑工程施工强制性条文记录；
17）核查工程质量控制资料；
18）检查工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录；
19）参加工地开放、工程交付；
20）组织专项质量检查和质量、技术专题会；
21）参加后评估工作；
22）完成领导安排的其他工作。
电气工程师：
总体要求
1）责任范围：
强弱电工程和室外配套工程的相关部分；
2）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；
3）熟悉电气（强弱电）工程与相关土建、给排水、暖通工程之间的关系，能够合理运用电气专业知识，使电气系统安装合理、使用方便；
4）掌握电气系统的相关知识，熟悉相关标准、规程和规范，指导设计，工程安装工作和工程材料的选用；
5）掌握电气系统工程相关配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法及相关法规规定；
6）负责完成电气方案、设计委托及办理各种施工审批手续，组织各种专业施工单位进场前后的管理，并与相关政府职能部门联系，负责相关费用的减免和相关费用的缴纳；
7）参与选择本专业施工单位的，能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度、质量满足项目总体要求；
部门配合
1）参与协助设计部编制电气专业方面的设计任务书；
2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文；
工程实施阶段
1）协调总包和分包之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度；
2）负责相关甲供材料的现场验收工作；
3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制负责；
4）负责本专业设计变更工作，和设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对强弱电部分的审核和实施；
5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；
6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；
竣工及后评估阶段
1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；
2）负责项目竣工后电气工程的后评估工作；
给排水工程师：
总体要求
1）责任范围：
给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程、暖通工程、室外配套工程的相关部分；
2）了解地质勘测资料，掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围的工程图纸会审；
3）掌握水暖工程师与相关建筑、电气、电气工程之间的关系，能够合理、熟悉运用水、暖专业知识，使给排水系统和暖通系统的安装合理美观、使用方便；
4）熟悉给排水系统、暖通相关的配套系统相关专业知识，熟悉相关标准、流程和规范，能够指导设计，工程安装工作以及工程材料的选用；
5）掌握给排水、暖通系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、气和消防系统的管理办法及相关的法规规定；
6）负责完成水、气、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关职能部门的密切联系，负责相关费用的缴纳和减免手续申请；
7）隐蔽工程验收；
部门配合
1）参与协助工程部、设计部编制水、气、暖通专业方面的设计任务书；
2）参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文；
工程实施阶段
1）协调总部和分部之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度；
2）负责相关甲供材料的现场验收工作；
3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对施工过程中成本控制结果负责；
4）负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对水、气和暖通部分的审核和实施；
5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；
6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；
竣工及后评估阶段
1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；
2）负责项目竣工后水、气和暖通工程的后评估工作；
3）完成领导安排的其他工作。
项目内业工程师岗位职责：
技术资料管理
1）项目工程施工图的接收、分发、归档；
2）项目设计变更单的部门内发放、实施跟踪和归档；
3）工程竣工资料的整理和归档；
4）负责与物业公司工程档案的交接工作；
5）参与项目经理部各专业工程竣工后的评估工作，完成最终报告。
合同档案管理
1）工程合同的整理、归档；
2）工程付款资料的整理、经办和归档；
项目信息管理
1）工程进度周报和月报的编写、上报和归档；
2）项目与工程相关的通知、各种联系函和会议纪要的拟定、编写及归档；
3）部门信息管理工作；
综合
1）部门办公用品的申领及发放；
2）完成领导安排的其他工作。
4、项目部费用
1）、项目部办公室布置方案：
2）、设备计划：
序号
设备
数量
备注
1
办公桌
40
2
小会议桌及配套
2
3
大会议桌及配套
1
4
双层床位及配套
40
5
餐桌及配套
4
四、项目建设计划、场地综合利用规划
1、项目建设计划
（需各端口开会讨论后确定）
2、场地综合利用规划
五、项目管理目标
1、进度计划管理目标
1）以作为重庆公司第一个“拿地后9个月开盘”项目为目标，打造重庆公司运营标杆；
2）2#地块不分期和分标段，全期总进度计划偏差控制在8%以内；
3）基础、开放、开盘、结构封顶、交付等关键一级节点偏差控制在5%以内。
2、质量管理目标
工程实体质量
实测实量
安全文明
综合分
规定动作
观感质量
质量通病
98
91
96.6
优
良
（1）墙体开裂投诉率<0.1条／每户的投诉率。
电气投诉率< 0.2条／每户的投诉率。
（2）给排水投诉率<0.3条／每户的投诉率。
（3）渗漏投诉率<0.02条／每户的投诉率。
（4）总投诉率<2条／每户的投诉率。
客户质量满意度
75分
质量奖
三峡杯、巴渝杯
3、成本管理目标
目标成本下达后，由成本对接工程师完成。
目标成本：
公司下达的目标成本控制、管理目标；
动态成本：
设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标；
措施成本：
施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。
4、设计管理目标
由设计部对接人完成。
图纸质量：
施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；
设计变更：
避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；
成本指标：
依据《万科产品设计控制指标（第一批）对标操作指引》；
环保节能：
外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。
5、技术管理目标
1）、地块内共3栋T12，2栋T6；其中2栋T12采用铝模，采用铝模的2栋T12中有一栋采用轻质隔墙板，内容免抹灰；其余采用新技术、新工艺见下表：
2）、新技术、新工艺、新材料应用体系：
分项
初步控制目标
组合目标
备注
日式管理放线
全期尺寸精度控制
免抹灰
铝合金模板
垂直平整度4mm
轻质隔墙板
垂直平整度4mm
干混砂浆抹灰
固化配合比、施工工艺，减小材料对空鼓开裂的影响
减少空鼓开裂
砌体管道暗埋不开槽
杜绝开槽引起的空鼓开裂通病
减少空鼓开裂
止水节
部分取消吊洞，杜绝渗漏
减少渗漏
全轻混凝土
优化地坪施工工序，控制地坪平整度、极差
减少地坪工序
连体线盒
杜绝并列面板高低差、垂直度偏差超标
优化并列面板，减少质量控制不确定性
腻子机械打磨
减小对人工依赖性，提高效率，提高质量
提高质量和效率
5、安全文明施工管理目标
1）、安全文明评估得分：
91分；
2）、无重大伤亡事故；
3）、获得重庆市安全文明工地称号。
6、健康、安全、环保
所有甲供、甲指乙供、乙供材料严格按国家及行业规范规程、重庆万科《甲供材、甲指乙供材料实施一览表》进行抽样检测，杜绝货不对板。
尤其对装修材料中木作等影响健康、环保材料，淋浴屏等影响安全材料进行重点关注，确保室内交付环境满足甲醛释放等健康指标。
现场做好垃圾集中堆放、处理措施。
现场楼栋每两层设置一处集中吸烟区，每五层设置一处流动厕所，楼栋外设置足量厕所，楼栋外设置足够茶水亭，保持24小时开水供应。
并在大门处、楼栋安全通道口、施工电梯内做好指引标识。
四、开工准备
1、工程承包范围、界面划分
2、资源准备、采购策划和计划
（由于运营计划未下发，建设计划未确定，暂定计划）
3、施工图
施工图未出，待上传。
但应遵循原则如下：
土建部分施工图与装修部分施工图须提前进行核对，保证在正负零主体前完成，尤其对安装点位、开间进深核对；户型内土建及装修施工图、装修材料部品五金定样、采用轻质隔墙板墙厚等须在样板房实施前确定及核对完成。
四、工程管理
1、进度计划
1）建设、采购、施工总进度计划；
2）年、月、周进度计划：
由总包单位编制年度、月度、周进度计划，经监理、业主方审批通过后作为各参建单位进度考核指标。
每周在监理例会中通报进度完成情况及下周进度计划，对未完成项制定补救措施和补救期限；每月召开月度进度通报会，对当月进度完成情况和下月进度计划进行通报、奖罚，对当月未完成计划制定下月补救措施和补救期限；每季度召开季度进度计划完成情况总结会，对本季度进度完成情况、下季度重点节点进行通报，对本季度进度方面问题、困难等进行总结，对下季度进度完成存在的困难、风险等进行梳理，制定应对措施；
3）根据进度计划，由总包单位组织编制劳动力及机械设备计划，做峰值分析，提前做好控制准备，由监理单位按计划不定时清点人数、设备，对不足的单位进行处罚；
4）制定楼栋形象立体进度可视化表，作为楼栋进度情况管理控制工具，在楼栋主通道侧面张贴，每日由工长填写楼栋各楼层工作情况及人数，由监理进行复核签字确认，业主方进行抽查，对填写不及时和与实际不符的，进行处罚。
每周监理例会上展示当周各楼栋形象立体进度可视化表，分析工作面闲置情况、资源浪费情况，制定穿插提效措施。
2、工程质量
1）工程质量管理体系、检查制度的确立
a）建立项目会议管理体系
b）根据前述管理架构建立质量管理体制
由万科项目经理部负责人任质量管理组组长，工程师任执行组长，总监、总包单位项目经理任副组长，楼栋监理、安全文明监理、实测实量监理、内业监理、总包技术部门、生产部门组成质量管理执行体系。
c）建立项目“黄埔军校”培训体系
由项目经理部负责人组织任校长，工程师任讲师，建立项目“黄埔军校”培训体系，每周对各参建单位集中培训两次。
培训内容主要就万科集团、重庆万科各项制度、标准、流程为主，附加国家、行业规范、标准等。
d）建立项目质量巡检管理制度
根据会议管理体系，建立每周监理例会前的质量巡检管理制度，对参加人员、时间等进行固化，对发现的问题在监理例会进行通报，制定解决措施及时间，定期进行复查。
2）样板引路
a）样板管理制度：
新工序开工前由总包编写施工方案，经项目部、监理审批合格后，由项目部组织召开新工序施工评审会议，工程部、监理、总包出席参加会议；方案通过后，经上述四方签署《xx方案报审表》；《xx方案报审表》形成后，各工序按方案要求设置样板；样板完成后报工程管理部，由工程部、项目部、总包及监理参与验收，合格后签署《xx样板联合验收表》，后可进入大面积施工。
b）总包进场两个月内，按总图布置设置样板集中展示区，包括包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏等所有工程节点；
c）所有工序大面积施工前必须完成施工方案评审、现场实体工序节点样板施工及点评通过；
d）在大面积抹灰开始前完成移交装修样板并通过点评，装修湿作业大面积施工前完成装修交付样板施工及点评；
e）项目经理部办公室外张贴项目样板管理公示表，对样板实施计划、负责人、点评人进行明确、公示等，详表如下：
3）加强过程管理
工序施工方案、节点样板通过点评后，由施工单位进行技术及安全交底，交底完成后方可大面积施工，施工过程中由施工单位落实自检、专检、互检三检制度，监理单位负责监督执行，工序交接验收须由施工单位技术部门、下道工序施工人员、监理单位负责，并做好签字手续，保证一次做成，如出现不符合要求部分，由监理单位负责监督整改，务必整改达到标准后方可进行下道工序施工。
4）工程质量通病防治
a）主要为防渗漏、防空鼓开裂，详细措施见下：
b）以《重庆公司防渗漏防开裂标准》（见下附件）为原则，编制《盘龙项目防渗漏防开裂标准体系》；
c）对各参建单位进行培训、交底；
d）对地下室底板、侧墙、顶板，塔楼外墙、屋顶、厨卫设置相关停止点，关键工序经监理、甲方验收通过后方可隐蔽；
e）做好结构闭水、防水层闭水、完成面闭水、外墙冲淋水、吊洞闭水、门槛石闭水等试验及资料收集，保证完全无渗漏情况再进行隐蔽；
f）砌筑工程至斜顶砖位置停止7天待沉降稳定后方可砌筑斜顶砖；
g）挂网前增加一道工序，对砌体与主体交界处不平的进行修平，并由监理进行全检通过后方可进行抹灰施工；
h）抹灰采用干混砂浆，避免由于工人对配合比操作的不确定性引起的返砂、空鼓、开裂，施工工艺上采用薄抹灰，机械喷浆，保证粘结性；
i）抹灰完成后进行7天喷洒养护，设置监理巡查签字手续。
5）材料、设备质量检验
所有材料设备（包括甲供、甲指乙供、乙供）必须具有出厂质量合格证，送达现场后由甲方、监理、施工方进行收货验收，并按要求进行复检，复检合格后方可使用，尤其对装修木作等影响健康的材料甲方全程监控。
6）实测实量
实测实量严格按集团A5版、补充说明、2013年调整通知进行策划和控制；实测实量管理按公司实测实量标准执行，所有工序工作面按“实测、整改、复测、整改、复测达标”的循环，最终达到封闭的条件。
实测实量管理主体由甲方工程师负责，监理单位实测实量小组、总包单位实测实量小组执行，全项目管理团队无条件支持。
公司实测实量管理标准见下附件：
实测实量管理中重难点：
主体垂直平整度、板厚；砌筑内外墙防开裂节点、外门窗洞口尺寸；抹灰墙面地坪空鼓开裂、柜体嵌入尺寸；装修贴砖空鼓开裂。
7）隐蔽工程验收
所有隐蔽工程验收除施工单位三检外，监理进行全检，对关键工序甲方工程师参与验收，验收必须有影像资料、验收记录备案，涉及到成本经济的还须咨询成本工程师参加，所有验收合格后方可隐蔽。
8）成品保护
全项目成品保护标准按集团及公司标准（见下）执行，主要集中在铝合金门窗、入户门、防火门、户内门、柜体、地面、卫生洁具、厨房系统、固定家具、分集水器、地热、散热器，防水层，公共部位的地面、墙面、电梯，室外部分的管线、硬铺、景观等，各类材料工序须提前对保护时间和责任进行明确，落实到人，调动上下道工序进行检查，由监理、总包单位进行监控。
施工工序上保证先湿后干、从上到下、由里而外、清扫出门。
3、工程技术
1）施工图会审
由公司项目部组织设计部门、成本部门、项目部/工程部及设计单位、监理单位、施工单位对施工图进行会审。
主要内容如下：
a）解决施工图的错、漏、碰、缺问题；
b）检查设计功能缺陷，以期减少设计变更和工程返工；
c）检查设计缺陷，消除工程质量隐患；
d）检查核对建施图、结施图矛盾，建
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