房地产地块可行性研究报告.docx
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房地产地块可行性研究报告
1总论
1.1项目概况
地块位于云城西路与云城东路之间、云城东路与齐富路交界处；宗地面积较小，无法形成大规模社区，但形状方正，有利于规划设计；目前地块平整完毕，进行砖墙围护，水电尚未接通。
地块性质为二类居住用地（R2），属国有土地，以多层、中高层或高层单元式居住建筑为主的居住用地。
地块北面为另一块待开发住宅建设用地、地铁二号线萧岗站和合城（国际）月历礼品城；南面为起步在建的广州市规划展览中心、白云国际会议中心和地铁二号线白云文化广场站；西面另一块待开发住宅建设用地、酒店用品市场和居民楼；东面为一些餐饮食肆和白云山。
北面
南面
西面
东面
地块由中海地产集团有限公司以总价11.7亿、楼面地价19971元/平方米的价格通过拍卖购得；地块开发强度不大，密度较低，注重舒适性能。
基本参数如下：
宗地编号
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
建筑密度
AB2907008-3
20795㎡
≤58586㎡
≤2.81
≥35%
≤30%
地块建筑高度不超过70米；地块内建筑间距应符合《广州市城市规划管理技术标准与准则》的规定；临地块边界的建筑物退缩地块边界或城市道路中心线距离不小于建筑间距的一半，以满足与与相邻地块建筑间距的要求；退北侧和西侧路5米，退白云二线标准段25米，道路展宽段相应减少退缩，使建筑界面保持连续。
1.2建设背景
1.2.1白云新城规划概况
该项目地块处于广州市白云区白云新城内，位于规划中的云山社区，接近文化中心。
白云新城位于白云山西麓，以原白云机场为中心结合附近地区共同组成，北至黄石路，东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速路，用地面积9.22平方公里，总建筑量为1107万平方米，规划就业人口8万人，规划居住人口22万人。
白云新城设计与建设将贯彻“生态优先、宜居新城、山城相融、绿色高效、滚动实施”的原则，北部、南部为高档住宅区，中部为文化商业核心区域。
核心区域依托白云国际会议中心、广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，引进广州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等，通过文化中心提升区域的文化形象。
在白云国际会议中心西侧，规划有面积约为30公顷的大型城市公园。
并以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，形成商业服务中心，以标志性塔楼成为全区的地标，包括大型购物广场、商业街等，机场航站楼及附属设施将改造成为商业用地，与东部的商贸综合体、商业步行街形成整体的商业氛围。
白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”，空间结构以商业服务和居住为主，通过道路网络，公园、绿化等系统，使各地块功能上协调统一，空间上疏密结合、高低错落、收放有致。
整个规划区域形成“一轴双中心六社区”的空间结构：
“一轴”——利用原机场跑道空间，规划一条南北向80米宽的中央带形公园贯穿整个白云新城的景观功能；“双中心”——北部的文化中心和南部的商业中心；“六大社区”——根据服务半径与服务人口，其中北部形成“黄石社区”、“云山社区”、“萧岗社区”三个社区，南部形成“机场社区”、“创意社区”、“柯子岭社区”三个社区。
项目所在
白云新城规划最大的特点和亮点是“生态优先、宜居为重”，区域绿地率达到40.6%，绿化覆盖率达到43.6%，人均公园面积达到10平方米，居民在步行500米范围内可到达公园，规划30公顷的白云公园和15公顷的飞翔公园两大绿心，引入周边水源，建立人工湿地；三线下地、雨污分流、人车分行和广州城区独有的自行车专用车道系统等，都将在这片新城中得到体现；整体超过三分之二的区域为住宅区，六大社区个个建设“邻里中心”，一般包括小超市、小零售店、卫生站、洗衣店、邮政所、菜市场等，并且配套小运动场、儿童游戏场和邻里公园等，满足居民的日常生活与休闲需要，社区居民在8分钟步行时间内可达到。
1.2.2白云新城定位与发展前景
白云新城发展定位为“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”。
分高档住宅区、文化中心区、商业中心区定位如下：
1）高档住宅区
功能定位：
交通便利、配套完善、景观优美的高档居住社区。
住宅建筑高度在60-100米之间，绿地率达40%以上。
2）文化中心区
功能定位：
集中规划了市级文化休闲设施，主要包括广东画院、广州画院、城市规划展览中心、岭南文化中心、广州博物馆和白云公园等。
通过这些文化休闲设施与便利公共交通相结合，从而大大提升了整个地区的城市功能和文化形象。
3）商业中心区
功能定位：
商贸综合体片区位于白云新城中部，是地铁二号线和地铁14号线交汇地段——白云新城站公共交通枢纽，依托其突出的交通优势，发展商贸综合体建筑，并通过步行系统连接老航站楼改建商业中心、步行商业街、西入口公园等，使之形成具有现代特色的集商业贸易，酒店服务，休闲设施、公共休憩空间于一体的现代新城综合体片区。
白云新城是广州城区内重点规划的新城，政府重点支持开发，成为继珠江新城外广州城市最受瞩目的重点开发区域，其发展前景大好。
合理的城市规划、有力的政府支持、优越的居住环境、完备的商业配套、便利的轨道交通等，都是白云新城未来价值之所在。
现时，商业开发实力强劲的万达广场入驻开业，突显出白云新城商业价值之高，对周边商业带动作用明显；而广州市新地王亦出现在白云新城，由保利以20605元/㎡的楼面地价创造，预示着白云新城住宅市场充满机遇，将大有可为。
2项目环境分析
2.1宏观环境
2.1.1国内经济环境
2010年国内生产总值达397983亿元，比上年增长10.3%，高于该年年初预期；2011年第一季度国内生产总值为96311亿元，比去年同期增长9.7%，表现良好。
在加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整的步调中，国民经济仍保持了平稳较快发展。
中国经济仍然是全球经济发展中最具活力的国家之一，发展潜力被世人所看好。
良好的经济增长势头对国内房地产行业而言是长远的利好，有助于住宅地产和商业地产的蓬勃发展。
国内经济整体发展良好，但也存在一定问题与风险。
根据国家统计局的调查，经济学家认为中国经济面临的主要问题与风险中，“通胀压力增大”、“房地产调控难见成效”、“民间资本缺乏出路”分别占78.5%、56.9%、52.3%。
这三大问题与风险，都能对国内房地产市场产生较大影响；从侧面可以看出，通胀、调控难见成效、民间资本无出路都对目前普遍较高的房价有一定支撑作用。
因此，从经济发展势头或经济面临问题等方面判断，未来国内房价出现大幅下降的可能性不大。
2.1.2国内政策环境
调控政策是影响房地产市场走向的一只“有形之手”。
对于现时市场，政府调控政策一直是关注的焦点，发挥着非常大的作用。
从2010年初开始，针对全国普遍较高的房价问题，政府部门出台了一系列政策进行调控：
◆2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施，主要规定二套房贷首付不低于40%。
◆2010年4月17日，国务院向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
其中规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
”
◆2010年9月29日，国家有关部委下发通知，出台五条包括信贷、税收、市场监管等方面的措施，进一步推进房地产调控，被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”。
具体措施包括严格实行问责制；全面暂停第三套房贷，首套房贷款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度。
◆2010年10月19日，央行突然宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，房贷利率相应提高。
◆2010年10月底，多家银行纷纷表示收到通知，将于11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。
◆中国人民银行25日宣布上调基准利率0.25个百分点后，住房和城乡建设部当天也下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，宣布从2010年12月26日起，个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点，其中，五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。
◆2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，被称为“新国八条”；各地方相继推出执行细则，进一步加大调控力度。
总结：
过往的楼市调控，房价基本是越调越涨；而从2010年开始的一系列措施，其力度不断加大，调控逐步加严加紧，可见政府要降低房价的决心之大。
因此，面对持续紧缩的政策环境，房价将承受巨大压力，预测将出现一定程度的下调；而在房价未出现实质性下挫和调控持续期间，市场交易将相对低迷。
2.1.2国内房地产市场环境
2010年全年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；其中，商品住宅销售面积增长8.0%。
2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%；其中，商品住宅销售额增长14.4%。
2011年一季度全国商品房销售面积1.76亿平方米，同比增长14.9%；其中商品住宅销售面积增长14.3%。
销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%；其中商品住宅销售金额增长25.9%。
2010年各月份全国70个大中城市房屋销售价格同比均是上涨，涨幅呈现先上升后回落趋势；新建商品住宅涨幅基本在两位数。
2011年一季度，从国家统计局的数据看出，房屋销售价格同比仍处于增长，但涨幅进一度缩小。
70个大中城市房屋销售价格涨跌幅度（月度同比）
经过国家与地方政府部门不断出台调控政策措施，全国房地产市场已明显受到影响，增长速度放缓；但价格仍然维持在较高水平，未出现实质性下跌；成交面积与成交金额增长明显，保持在10%以上。
市场状况坚挺，但调控力度加大，下行压力巨大。
2.2区域环境
2.2.1广州市经济环境
作为四大一线城市之一，广州市近几年持续快速发展，特别是在举办亚运会的影响下，城市综合实力的各个方面都有所进步。
广州市GDP近6年增长幅度均在10%以上，经济实力非常强。
根据国家统计局的最新核定，广州2010年GDP达到10604.48亿元，是继沪京后国内第三个GDP突破一万亿元的城市，发展势头良好。
而根据广州“十二五”确定的11%的年均增速，到2015年，全市经济总量将达到1.8万亿元左右。
良好稳定的经济环境，将有助于广州市房地产市场的持续发展。
亚运后，广州将继续加快发展步伐，努力建设成为国家中心城市和国际商贸中心；在经济发展转型和建设首善之区过程中，广州将迎来更大的机遇。
2.2.2广州市房地产市场政策环境
在全国调控的大环境下，广州市房地产市场面临的政策环境也是从严从紧。
目前广州市主要的调控政策如下：
◆对在本市（市辖十区,不含增城从化）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
◆对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。
◆信贷政策方面，贷款（包括住房公积金贷款）购买第一套住房的，首付比例不低于30%，执行基准利率；购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
总结：
“限购令”的实施，将很大程度控制住广州市的投资购房，市场交易将进一步持续低迷。
2.2.3广州市住宅市场环境
广州市十区整体受国家宏观调控影响，2010年成交量为604.49万平方米，大幅下滑38.16%；2010年供应量为609.14万平方米，基本与当年成交量持平，比上年供应量减少9%。
从供求关系上看，广州房地产市场基本属于持平状态，说明广州新房供应并不会有太多增长，特别是中心六区，土地将变得稀缺。
广州市十区2010年网签成交价格为12484元/平方米，同比大幅上涨34.4%；而中心六区的价格也是持续上涨，2011年3月份达到了21969元/平方米。
目前广州房地产市场处于量跌价稳的状态，交易量出现大幅下跌，而价格仍维持在高位运行；预测随着调控政策的不断深化，市场会出现更多购房优惠或通过降价促成成交，但价格的下降不会太明显。
2.2.4白云区住宅市场环境
白云区2010年住宅成交量为91.54万平方米，同比上年大幅下滑34.27%；2010年供应量为102.2万平方米，比当年成交量多11.65%，比上年供应量增加7.78%。
从供求关系上看，2010年白云区房地产市场供稍多于求，说明白云区市场尤其是白云新城板块，已受到越来越多的开发商关注，未来将成为广州楼市的一个热点。
白云区2010年网签成交价格为11903元/平方米，同比2009年大幅上涨36.9%；从各季度价格走势可以判断，白云区住宅价格一直处于上升通道，即使是在调控政策频出的2010年同样上涨明显。
说明白云区的价值已经达到市场认可，未来发展潜力巨大。
2.3地块微观环境
2.3.1地块现状
该地块坐落于白云区云城西路东侧、（规划）横二路南侧、（规划）白云二线北侧，即目前云城西路与云城东路之间、云城东路与齐富路交界处。
占地面积20795平方米，建筑面积不大于58586平方米，容积率不大于2.81，绿化率不小于35%，建筑密度不大于30%。
齐富路
目前地块已完成土地平整工作，正砌砖墙围护。
2.3.2周边配套环境
2.3.2.1自然环境
本宗地块邻近白云山，坐落山脚下，可以望山，拥有珍贵的开阔山景资源；整个白云新城依山，拥八公里山界线，平均山体宽约四千米，面向三十多平方公里的山林生态。
地块东面既是河涌水体，虽然现时条件较差，但随着白云新城建设的不断完善，将可营造成为自然溪景小品，成为未来小区居民的休憩之处。
另外，周边道路绿化率高，花木繁多，环境优美。
2.3.2.2生活配套环境
现时周边生活配套匮乏。
白云新城尚处于开发建设阶段，该地块四周为在建或即将在建的工地，各种生活配套设施并不完善；东面有一些餐饮食肆，西面有居民区，内有普通配套设施，距离亦较远。
而最近的五号停机坪购物中心距离地块两个地铁站。
教育、医疗水平仍不尽人意，民办学校良莠不齐，与公办教育衔接不畅，最近的机场民航医院距离亦较远，在白云公园站机场路附近。
在白云新城建设尚不完善阶段，生活配套主要还是靠小区内部配套，以达到基本生活要求。
2.3.2.3交通状况
目前地块周边主干道路分布为三横三纵，东西走向从上到下主要是黄石东路、齐富路、云宵路三线，南北走向从左到右主要是机场高速、云城西路、白云大道三线。
路面情况畅通，车辆较少。
白云新城目前开通的轨道交通有地铁二号线，距离地块最近的地铁站为萧岗站和白云文化广场站，步行5分钟内到达。
公交线路则只有841线路，从广州火车东站总站开往石井总站，公交线路匮乏。
2.3.2.4未来配套环境
1）自然环境
未来沿河涌两侧将设沿河绿带，沿主要干道分别设置10-50米不等的沿路绿带，沿路绿带保证绿地率超过60%。
绿化带和渠化岛上均种植覆盖面积大的树种，使道路被树荫覆盖，满眼见绿，实现生态宜居目标。
规划控制以五条东西向的道路为骨架形成的绿化廊道，分别沿白云二线、横三路、横四路、白云一线和横六路两侧设置带状公共绿地，形成宽约60至120米的景观视线通廊，作为白云新城与白云山景观融合的重要纽带。
通过系统化的步行到连接白云山几个主要出入口，增强白云山的可达性。
根据规划未来白云新城绿地率达到40.6%，绿化覆盖率达到43.6%，人均公园面积达到10平方米，居民在步行500米范围内可到达公园，规划30公顷的白云公园和15公顷的飞翔公园两大绿心，引入周边水源，建立人工湿地。
白云山优质的自然景观将按视觉质量优良分为三个控制级别，通过对建筑高度、体量和布局的控制，形成错落有致、富于节奏的天际轮廓线，既显山露水、山城交融，又运用良好的生态、景观环境提升土地开发的价值。
今后，白云国际会议中心、新体育馆、飞翔公园、旧航站楼、白云公园将成为欣赏云山美景的最佳位置；
本地块在白云国际会议中心旁边，属于一级控制范围内，可以看到60-90%的山体。
2）人文环境
白云新城北部地区依托白云国际会议中心、广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，广州博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院等，打造特色文化中心区，宣扬传统岭南文化，体现城市人文气息，提升本区文化形象。
本地块位置位于文化中心旁边，未来将最直接感受到白云新城的人文氛围，及其带来的文化精神享受。
3）邻里中心配套
根据《白云新城地区核心区部分地块规划设计条件》规划，白云新城六大社区内会每隔500米左右设一个“邻里中心”，将小超市、小零售店、卫生站、洗衣店等商业和服务设施集中起来。
并且配套小运动场、儿童游戏场和邻里公园等，以满足居民的日常生活和休闲需要。
邻里中心将在社区居民的8分钟的步行范围之内。
4）道路交通
规划有二号和十四号两条轨道线途经白云新城核心区，并在区域中心换乘。
二号线没原旧机场的跑道设置，在白云新城有四个站点，而十四号线则从南向北，与二号线在新城中央的商贸综合楼处交会。
白云新城还将加强轨道交通与常规公交及其他交通方式之间的衔接，设置多个换乘枢纽。
白云新城还将设置独立步行系统，减少主干道对行人的影响。
将提高道路绿地比例，增加分化缓冲带。
绿化带和渠化岛上均种植覆盖面积大的树种，使道路为树荫覆盖，满眼见绿。
无障碍设施也将贯穿于整个白云新城。
对外交通网络方面，白云新城将在主交通骨架上采用“四纵四横”道路骨架，提高内部支路网密度，区内规划支路网密度达到6公里-8公里/平方公里；商业、办公区采用高密度、方格网形式；居住区采用灵活的路网和慢型交通的形式，确保安全。
白云新城道路交通规划科学规范，公共交通便利，未来出行将十分方便。
三竞争楼盘分析
该地块竞争楼盘分析选择处于同一板块——白云新城板块的白云尚城、祥景花园和云山名都等三个楼盘作为对象；白云尚城是与地块最为接近的在售项目，祥景花园是与地块规模相当的在售项目，而云山名都是即将推货的项目。
3.1白云尚城
白云尚城位于白云白云大道黄石北路137-157号，由正域地产投资建设，合富辉煌代理销售，广州正域物业管理有限公司管理小区；目前正推出项目最后一期山与城“大宅门”组团，预计2011年9月交楼。
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
白云尚城三期山与城
61338㎡
167225㎡
2.8
46.4%
户型：
户型面积为80㎡的两房、90㎡的小三房、100-120㎡的大三房以及150㎡的四房单位，绝大部分附带面积超过13平方米的观景露台。
价格：
阳光家缘数据显示，“大宅门”组团已售均价为18875元/㎡，而销售口径是19000—22000元/㎡。
销售状况：
市场信息称该项目目前处于尾货消化阶段，且不再推新货；但从阳光家缘上得知，目前正推的J1-3栋25、26层洋房共277套单位，已售145套，未售119套，销售率为52%，其中大部分未售单位为已抵押不可售。
配套：
江夏小学（市一级）、外语外贸附属小学、外语外贸附属中学、信孚黄石小学、信孚黄石中学；黄石第一幼儿园、白云幼儿园、祥景幼儿园；好又多、家乐福；黄婆洞邮局、:
农村信用合作社、中国银行、工商银行、农业银行；康正医院、白云区第一人民医院、南方医院；白云花园市场。
内部配套，园林泳池、中心花园、幼儿园、会所、风情商业街，综合文化活动中心（含电影院，老年人活动中心、青少年活动中心、儿童图书阅览馆）
卖点：
1）位于白云新城内，区位优势明显；
2）地铁上盖物业，离二号线江夏站仅500米；
3）清新和时尚的外立面，大面积地运用了质朴典雅的文化石与大面积的仿金属玻璃，坡屋顶设计别具匠心；
4）200米超宽楼距；
5）园林景观，2000平方米澳洲珀斯天鹅湖：
七种湖岸修边天然迷人，叠瀑台极尽珀斯水景文化；50000平方米超大澳洲风情园林：
多达183种的园林植物，澳洲风情，鲜氧生活；白云山景。
6）独创社区星级影剧院：
影院院进驻小区生活，一切影视新片相看就有家门口。
7）全优户型一切从宽：
空间方正实用厅宽比赏规拉阔20%，阳台进深1.8米，优胜出一倍的采光通风效果。
8）大型社区活力会所——“尚会所”内设有室内攀岩、休闲西餐酒廊、儿童乐园、棋牌室、游泳池、健身室、动感舞室、乒乓球室、桌球室等。
营销：
通过文化营销楼盘，以“文化美学，诗意生活”主题，结合硬广、软文、户外广告牌、户外社区活动等一系列活动进行宣传推广。
目标客户群：
30-45岁为主消费群，其它年龄层为辅助消费群；营企业主、企事业高层管理者，公务员群落，医生，教师；家庭月收入11000元/月以上，生活规律性较强，注重健康舒适。
3.2祥景花园
祥景花园位于白云黄石东路江景路80-82号（黄石立交东侧），由广州白云城市建设开发公司投资建设，并自行销售，由广州白云信诚物业服务公司进行物业管理。
6栋洋房已销售一半，预计2011年9月交楼。
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
祥景花园
17513㎡
66750㎡
3．81
50%
户型：
项目总共分南北两区，南区3栋11层电梯洋房，一梯两户，南北对流，窗窗观中心园林景观，130㎡、133㎡三房，150㎡四房；北区3栋28层高层洋房，二梯三户，南北对流，远望白云山、体育公园、中心园林景观，104-145㎡三房，165-187㎡四房。
价格：
阳光家缘数据显示已售均价为14431元/㎡，而销售口径是均价20000元/㎡，带2000元精装修。
销售状况：
目前该项目326套单位，已售出162套，整体销售率为49.7%；三房单位共260套，售出145套，销售率为55.8%，四房单位共66套，售出17套，销售率为25.8%。
南区3栋11层洋房销售情况
户型
三房二厅
三房二厅
四房二厅
合计
面积
130
133
150
已售套数
23
16
0
39
未售套数
8
7
12
27
销售率
74%
70%
0%
59%
已售面积
2990
2128
0
5118
未售面积
1040
931
1800
3771
北区A栋销售情况
户型
三房二厅
四房二厅
三房二厅
合计
面积
147
187
145
已售套数
2
2
0
4
未售套数
15
25
27
67
销售率
12%
7%
0%
6%
已售面积
294
374
0
668
未售面积
2205
4675
3915
10795
北区B栋销售情况
户型
三房二厅
四房二厅
三房二厅
合计
面积
140
165
138
已
升级会员 