芙蓉古城旅游地产项目可行性研究报告经典版.docx
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芙蓉古城旅游地产项目可行性研究报告经典版
芙蓉古城旅游地产项目可行性研究报告
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）
第一篇项目简介及运作目标
一、项目简介
xx生态花园芙蓉古城是由xx实业领衔开发，以川西民居为主、融入苏州民居、云南仿汉民居、唐风民居之中国传统建筑精髓，蕴含着浓郁的川西文化，将古典与实用完美结合的高品质社区。
气势磅礴的皇城—明远楼—至公堂、灵动飘逸的亭台楼阁、古朴淳厚的民俗风情，生动再现了千年古芙蓉城的原始风貌，让老xx的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。
置身其间，晃若隔世。
而芙蓉古城商业地产项目是以川西文化为灵魂，用深厚的川西文化包装古城，形成其独特的卖点。
商业地产项目占地近500亩，投资逾2个亿，集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，经营面积达5万余平米，能同时接待数万人休闲、娱乐。
是xx资产芙蓉古城餐饮娱乐公司在温江打造的xx最大的餐饮娱乐基地。
经营项目包括：
川菜酒楼、古风茶楼、客栈、婚庆中心、运动康体中心、民俗表演中心、商务会议中心、小吃街、手工艺品街、儿童乐园、生态农庄等，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲娱乐场所。
二、经营目标：
●将芙蓉古城打造成为xx市民休闲度假的首选场所。
●将芙蓉古城打造成为旅游热点、亮点。
●3年内古城年游客量达200万人次。
第二篇项目定位、规划及业态细分
一、定位
以川西文化为主要特色的高性价比大众化的休闲旅游基地。
二、规划及业态细分
芙蓉古城商业地产区可划分为四大版块：
“文化版块”——古城生命力之所在；“商业版块”——古城的利润中心；“运动板块”——年轻人的天堂；“生态板块”——炒作的一大亮点。
1、文化版块
文化是芙蓉古城的核心内容，是古城持久生命力之所在。
本项目的文化内涵主要以川西文化为背景。
1）、民俗文化表演中心
民俗表演中心是芙蓉古城文化建设的核心部分之一，是古城文化的外在表现和最好载体，要靠它来凸显古城的文化内涵与品牌价值。
它散落于古城的每个角落，一走进古城便可随处感受到扑面而来的古风古韵。
民间艺术部分：
如转糖人、捏泥人、纸风车、糖葫芦、拉响簧等散落在整个商业区内，营造一种老xx文化氛围。
民间曲艺部分：
将四川洋琴、评书、谐剧、金钱板、花鼓、清音、皮影戏等融入茶楼、酒楼，喝茶听折子戏、品芙蓉小吃，营造一种古城独特的饮食文化。
特色文化表演中心（芙蓉广场）：
将川剧变脸、经典曲艺、民间绝技、舞龙、舞狮等大型节目在各节、假日在古城内表演，既可凸显古城文化，又可形成卖点吸引消费者。
运作形式：
在节假日或公司举办的各种活动中，可邀请民俗表演团体合作，具体的合作方式可根据表演的具体内容来定。
2）婚庆中心
地点：
建议皇城二楼
规模：
3000平米
形式：
招商或自营
经营内容：
接待、主持各种婚庆仪式
项目的运作要点：
1）婚庆形式设置多样。
如传统中式、西式、特色少数民族仪式，金婚、银婚，水路、陆路迎娶等多种形式，供消费者选择
2）婚庆项目推广方式
●制作《芙蓉古城婚庆手册》，图文并茂，全面介绍婚庆中心提供的各种仪式、各项服务。
并制作带古城独特韵味的资料架，消费优惠卡。
●和各大婚纱影楼合作。
合作方式：
放置古城《婚庆手册》于影楼内醒目位置，供消费者自由领取。
影楼向顾客推荐古城婚庆中心，并和古城合作完成婚礼的全过程。
回报：
双方协商给予影楼一定比例的分成。
古城为影楼提供该景区作为影楼外景拍摄基地。
古城为到此举行婚礼的消费者推荐影楼为其提供婚纱摄影。
●和婚庆中心合作。
合作方式：
放置古城《婚庆手册》于各婚庆中心内醒目位置，供顾客自由领取。
婚庆中心向顾客推荐芙蓉古城，并和古城合作完成婚礼的全过程。
回报：
双方协商给予婚庆中心一定比例的分成。
我们婚庆的特色也是婚庆中心吸引客户的一个亮点。
●和民政厅合作
放置古城《婚庆手册》于民政厅内醒目位置，供前来办理结婚证的夫妇自由领取。
并向其推荐芙蓉古城婚庆服务项目。
回报：
古城根据其推荐顾客的消费情况给予一定返点，或赠送消费折扣卷。
●和装饰城、家具商合作。
一般人先装修、购买家具后结婚。
因此，在装饰城、家具城购物的人群就是我们婚庆中心的潜在客户。
合作方式：
放置古城《婚庆手册》于装饰城、家具城门口醒目位置，供顾客自由领取。
发放古城婚庆中心优惠卡。
（也作为他们的促销手段）
回报：
装饰城、家具城可将他们的宣传资料放于xx各楼盘的售楼处，供购房者自由领取。
●为中、老年人提供的金婚、银婚服务，还可充分挖掘xx现有业主资源。
3）影视拍摄中心
影视拍摄中心是古城又一卖点，投入小、回报大、见效快。
芙蓉古城是个很好的平台，一旦运作起来，吸引知名电影公司、大牌明星入城拍摄，既是新闻炒作热点，免费享用一顿广告大餐，提升古城知名度、美誉度，又可吸引大批游客、追星族、媒体记者，带动消费。
地点：
建议皇城二楼
形式：
招商或自营
经营内容：
✧租赁场地（景区）给影视公司。
✧播放老电影，增加会议中心的利用率。
✧拍摄影片。
4）儿童乐园
✧儿童游艺乐园：
建议不设置单独的室内固定场所。
✧老xx文化的生动再现。
游艺区内陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等，让逝去久远的古老孩童玩具带着浓厚的乡土色彩重现。
让长期拘匿于都市的孩子们找到他们新的乐园让怀旧的中老年人为与童年玩具情节的重逢而感动。
✧儿童科普乐园：
对儿童进行科普教育，增加实践教育（如带儿童到生态农庄认识各种植物）
✧儿童撒野乐园：
设置儿童自由玩耍的场区，玩水（设置浅水小溪）、斗鸡、抓石子、老鹰捉小鸡、跳绳、跳房等。
运作形式：
招商
招商一家素质良好的幼儿园，由其提供幼儿的日常教育与其他活动安排。
5）特色商业街
●川西风味小吃一条街
地点：
川西民居组团商业街（西段）
规模：
690平米
形式：
招商
经营内容：
各种川西特色小吃如：
渣渣面、舒炖肉、王酱肉、明芸居兔头、
李豆花、天佑祥卤菜、红烧兔等。
这是承载古城文化必不可少的一部分，装修风格应一致，以百年老店为基调。
●手工艺品街/酒吧一条街
地点：
川西民居组团商业街（东段）
规模：
1238平米，47个商铺
形式：
招商
经营内容：
xx的传统手工制品——蜀绣、蜀锦、竹帘画、漆器、剪纸、
泥塑、刺绣、挑花、木雕、古董、古玩、古书、古画、工艺品配
以多家情趣酒吧等。
●购物超市
地点：
手工艺品街旁
规模：
2000平米
形式：
招商
经营内容：
旅游定点购物场所；生态购物超市
2、商业版块
1）、川菜酒楼
地点：
川西3号院
规模：
约7800平米
形式：
招商
经营内容：
特色川菜（名师主橱）、火锅、小吃。
装修风格：
川西传统酒楼，古色古香，酒幡飘摇，掉脚楼依水而建。
并将巴蜀酒文化作为室内的主氛围，在酒楼中展示出来。
2）、保健休闲中心
地点：
川西4号院
规模：
4160平米
经营内容：
中型有水休闲中心、桑拿、浴脚中心。
3）、芙蓉客栈
地点：
拓东园2院落（高档）、苏州区4院落（中档）唐风8院落（标准）
规模：
14个院落，13500平米，800个铺位。
形式：
自营
经营内容：
客房
装修风格：
根据不同分布区的文化特征，进行不同风格的主题装修。
如明代风格、清代风格、民国风格、文革风格、或以名人、以老电影、以知青年代等为主题，充分体现千年巴蜀文化的内涵。
4）、多功能厅
地点：
皇城
内容：
会议室、奥林匹克中心、康乐中心、幼稚园、
楼
层
会议厅名称
数
量
面积（m2）
容纳
人数
收费
标准
服务提供
2
芙蓉国际大厅
1
2000
1500
40000
茶水、音响、话筒、
幻灯机、投影机、电视、电脑、会议桌、会议椅、
同声翻译系统等。
2
待定
1
800
600
15000
2
待定
1
200
200
3000
3
待定
1
500
350
8000
3
待定
2
300
150
4000
3
待定
2
150
100
2000
3
待定
5
100
60
1500
3
待定
8
70
50
1200
3
待定
5
40
25
800
3
待定
2
30
20
600
形式：
招商
经营内容：
接待各种政府会议、商务会议、学术论坛等。
会议中心是带动餐饮娱乐销售的核心动力，也是解决周一至周五客源稀少的有效手段。
会议主要包括：
✧政府会议：
消费水平最高的会议。
✧公司、企业会议：
客户联谊会、公司庆典、新品推荐会、新闻发布会、企业峰会、行业交流会等。
✧社会团体会议：
艺术交流会、研讨会等。
5）、商务中心
地点：
建议皇城2楼
规模：
100平米
形式：
招商或自营
经营内容：
配套宾馆、会议中心提供打字、复印、电子邮件等服务。
3、运动康体版块
1）、老年康体中心/青少年活动中心
建议：
皇城4楼；
2）、室内体育中心——奥林匹克中心。
地点：
建议皇城一楼。
✧羽毛球
✧乒乓球
✧台球
✧篮球场
4）、水道休闲
建议在小区的河道内种养鱼苗供游人垂钓，充分利用水道休闲资源。
4、“代征地”版块
生态是芙蓉古城炒作的又一个亮点，其中生态茶园、生态农庄、生态果园、花圃都是我们宣传借力的好题材。
为古城酒楼、茶楼的生态概念增加有说服力的依据。
1）、生态茶园
地点：
2号待征地
规模：
60亩
形式：
招商
经营内容：
种植茶叶、
2）、生态农庄、果林
地点：
1号待征地
规模：
80亩
形式：
招商
经营内容：
种植蔬菜、饲养家禽、栽种果树
3）、苗圃花卉基地
地点：
3号待征地。
规模：
50亩
形式：
招商
经营内容：
作为花卉苗圃基地。
附业态细
位置
总面积
业态
招商对象
备注
川3号院
7807.92m2
（含651.42m2的中庭）
1F:
2655.57
m2
2F:
2655.57
m2
3F：
1926.92m2
餐饮
大蓉和、老房子、老xx公馆菜、乡老坎等有品牌、有固定客源的大型川菜馆。
由于该部分院落较大，能整体招商固然为上策，但分割招商的可能性会更大。
建议：
1.采用纵向分割
2、留中庭。
3、三楼靠川2号院的部分缩进不修。
4、修吊角楼。
川3号院对面临河的单体建筑
约690m2。
（长约69米，可分为开间3.6米、3.3米的商铺各10间。
）
小吃一条街
钟水饺、龙抄手、张凉粉、陈麻婆、夫妻肺片、郭汤元、珍珠元子等xx传统小吃。
建议：
1.将该区商铺进深加至10米;
2.门设在靠3号院的街面上,临河部分设厨房、卫生间、开后门。
川4号院
约4160m2
1F：
1600m2
2F:
1460m2
有水休闲
茶楼
如：
桑拿等
1．原设计一、二层都做茶楼，但业态重叠对招商有影响，所以做此调整。
2．3F有170m2设为保健诊所，主营针灸、拔火罐等。
另930m2用于浴足房。
3F:
1100
m2
芙蓉诊所、特色休闲
川11号院
约1600m2
1F：
600m2
销售大厅（180m2）、旅游接待中心（300m2）招商中心（120m2）
自用
工程建议：
避免房屋异形，少梁柱，一楼做成开阔大厅，销售中心和接待大厅从中间隔开，分别开门。
销售中心设两间办公设备、一个卫生间。
接待大厅设吧台、其后设货物寄存室。
2F：
600m2
社区服务中心、办公室
自用（餐饮公司办公室6间）
3F：
400m2
会议室
自用或出租。
川12号院
约2000m2
1F：
965.72m22F：
800m2
生态购物中心
以生态净菜等为主的销售形式
3F：
面积待定
旅游定点购物中心
旅游定点购物商家，经营地方中药材、特产等。
唐区
（备注：
建议由开发商销售）
1324m2（共有商铺14间）
音像制品、书店、美容美发、照相馆与冲洗店、特色服装店、花店。
一般商家，强调装修风格。
该区单体建筑进深5米、住宅底层商铺进深9米，设卫生间。
1．唐3号院及单体规划为小型超市1家（216m2），洗衣坊1家（72m2），音像制品1家（30m2），书店1家（40m2），茶馆1家（80m2）。
2．唐4号院为：
银行1家（112.5m2），邮政（63m2）,网吧（112.5m2）,彩扩中心（80m2）,美容美发1家（60m2），鲜花店1家（20m2）。
3．唐5号院为：
酒吧3家（面积分别为144m2、144m2、150m2。
苏州区（备注：
建议由开发商销售）
1222m2（共有商铺9间）
休闲、居家配套、文化制品、餐饮、超市
一般商家，强调装修风格。
诊所为市内大型医院的挂牌诊所。
该区单体建筑进深5米、住宅底层商铺进深9米，设卫生间。
1．苏11号院规划为茶馆区。
共3家茶馆，面积分别为162.5m2,123m2,162.5m2。
2．苏12号院规划为音像制品1家（31.5m2）,书店1家（40.5m2）,网吧1家（72m2）,小型超市1家（144m2）,快餐1家（150m2,设排污）。
川7、8号院及其对面的单体建筑
单体建筑面积450m2；住宅底楼商铺788.4m2
文化艺术长廊和酒吧一条街
极具地方特色的蜀绣、陶瓷、根雕、绘画、藤编、漆具、烫画等家带店式作坊；有特色的酒吧商家
沿河单体建筑作为3-4家特色酒吧；7、8号院底层的商铺分3.3米的10间，3.9米的9间，4.8米的2间，4.5米的1间，5.4米的1间，共23间。
该区规划为古玩字画10间，根雕3间，陶吧2间，瓷器3间，藤编3间，剪纸2间，蜀锦、蜀绣、绢扇5间。
靠川12号院临芙蓉大道单体
面积待定
银行、医院、邮局
皇城
（正式方案未定）
2F、3F
多功能厅
两层均无窗，设会议大厅、婚宴大厅、酒店商务中心。
明远楼
（正式方案未定）
奥林匹克中心
与体委等国家单位联营或作为社区配套自行修建。
1．2F设室内排球、兰球、保龄球馆。
2．3F分儿童素质教育中心和老年活动中心，有健身房、教室、乒乓球室等。
致公堂
康乐中心
休闲娱乐商家
2F：
自助式西餐厅作为酒店配套；
3F|：
室内恒温游泳池、桑拿、按摩等。
1、2、3号代征地
共约170亩
生态果园、农庄、
生态茶园
花圃、苗圃。
待征地前期不能兴修建筑，暂不考虑其余设施。
第三篇、运作模式
一、销售
建议苏区和唐风的商铺（约2546㎡）由蔚信房产公司销售，有如下好处：
1、充分利用社会资源，让项目内业态能百花齐放。
1、减少自营风险。
2、提前实现销售有利于投资回收。
二、招商
1、招商范围。
除川11号院以外其他的所有房地产全部用于招商。
2、租金策略
由于芙蓉古城离市区尚有9公里，且古城周围人口较少，古城内的业主两年内入住率仅有50%的实际情况，建议采取“放水养鱼”的策略，但考虑若对商家免租将会造成进场商家对现有优惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的经营，所以我们建议：
1）统一不对外免租；
2）第一、二年采用较低租金，吸引商家，第三、四年逐步上涨的策略。
3、招商收益预测：
（1）一楼面积为：
川3号院2655.57㎡
川4号院1600㎡
川11号院600㎡
川12号院965.72㎡
总面积为：
5821.29㎡
一楼每年收入为：
5821.29㎡×25元/㎡.月×12＝1，746，387元
二楼面积为：
川3号院2655.57㎡
川4号院1460㎡
川11号院600㎡
川12号院800㎡
总计为：
5515.7㎡
二楼每年总收入为：
5515.7㎡×20元/㎡。
月×12月＝1323，768元
三楼面积为：
川3号院1926.92㎡
川4号院1100㎡
川11号院400㎡
川12号院800㎡
总计面积为3661.2㎡
三楼每年总收入为：
3661.2㎡×16元/㎡.月×12月＝702，950.4元
川3号院面积为：
690㎡
每年收入为：
690㎡×28元/㎡.月×12月＝231，840元
全年总收入合计委：
4，004，945.4元
备注：
1、皇城、明远楼、致公堂、1、2、3号代征地租金待定；
2、唐区（1234㎡）与苏区（1222㎡）总收入为16元/㎡·月×1324×12＝25.42号1222㎡×18元/㎡.月×12月＝26.4万
全年合计51.82万
（2）价格说明
※参照市场租金价格水平：
主要以温江城区和古城项目周边房地产租赁水平为准；
※参照古城项目商业地产投资回收期；
※据项目的实际情况和公司的经营思路作适当的调整和修正。
4.招商组织措施
（2）成立两个招商组，即招商一部和招商二部，在部门内根据需招商的业态进行分工，在信息共享的同时，互相竞争；
（3）招商一部负责
（4）公司有关领导直接抓招商。
3、招商工具的准备
由招商部制定招商建议书后，策划部会同广告公司确定初步方案，报公司领导最后审理。
在六月底前必须完成招商工具的制作。
4、招商细则
1）、招租范围：
“芙蓉古城”川3、及川3号院对面临河的单体建筑、川4、川7、川8及其对面的单体建筑、川12
2）、租赁期限：
●商铺：
1—3年
●大型酒楼、茶楼、桑拿、购物中心：
1—8年
●期满租赁方在同等条件下，拥有优先续约权。
3）、经营业态：
川3、及川3号院对面临河的单体建筑：
主要针对特色餐饮
川4：
主要针对有水休闲、茶楼及诊所
川7、8号院及其对面的单体建筑：
极具地方特色的蜀绣、陶瓷、根雕、绘画、藤编、漆具及酒吧等。
川12：
购物超市
4）、租金：
不同楼层，同层不同级别口岸租金价格不同。
按建筑面积计算，租金部分不包含物业管理费。
具体租金标准见附表
5）、预定商铺手续及定金标准：
●凭本人身份证或营业执照复印件办理预定手续，签定《商铺预定协议书》同时交付定金。
●定金标准：
100平方米以下定金按照每户1000元收取
200平方米以上500平方米以下定金按照2000元收取
500平方米以上定金按照5000元收取
6）、签定《商铺租赁合同》
●预定者在7天内持本人身份证，营业执照副本及复印件和公章，定金收据签定租赁合同及物业管理合同。
逾期未办理者，商铺定位将不予保留，且不退还定金。
●可以不经预定过程，直接签定租赁合同和物业管理合同。
7）、交房标准：
除公共部分外（楼梯间、卫生间）全部为清水房。
8）、物业管理和水电费
1、物业管理是按建筑面积计算，每月每平方米人民币2元。
2、水电费按实计费。
9）、保证金
◆先预定后签合同者，预定金将转为经营保证金；
◆直接签定合同者，在第一次交纳租金时，交纳经营保证金；
◆经营保证金的标准：
100平方米以下按照每户1000元收取
100平方米以上500平方米以下按照每户2000元收取
300平方米以上按照租赁第一月房租费用收取
◆合同期满，如双方不再续约，经检查所租商铺内的设施、设备完整无损，且无其它应交费用，在办理完退场手续后，保证金在十日内退还（不计息）
10）、租赁优惠政策
●签定合同时一次性付款优惠
租赁期一年优惠5%
租赁期二年优惠8%
租赁期三年优惠15%
租赁期四年优惠18%
●租赁期五年优惠20%
●租赁面积500㎡以上者，租金优惠5%；
●签定3年以上租赁合同者，自第四年租期的租金按5%递增；
●2002年8月15日前签定租赁合同交纳租金者，免半年租金（即租期延长半年）。
11）、付款方式
●分期付款，分三次付清：
签定合同时，付优惠后总租金的30%，三个月内付40%，入场前一个月内付余下的30%。
5、推进计划
招商比例
100%准备阶段推进阶段陆续签约阶段招商持续及开业筹备阶段
80%—
60%—
40%—
20%—
6.206.307.107.207.318.108.208.319.109.209.3010.1010.2010.31时间
第四篇、芙蓉古城商业地产项目营销计划
一、媒体宣传计划
第一阶段：
准备阶段
时间：
2002年6月12日——2002年7月1日
内容：
和各大媒体联络搞好关系，为以后的宣传工作做好铺垫。
媒体选择：
《xx商报》财经版、餐饮版、旅游版
《华西都市报》财经版、餐饮版、旅游版
《xx晚报》餐饮版、旅游版
《xx日报》餐饮版、旅游版
《天府早报》餐饮版、旅游版
第二阶段：
招商阶段。
时间：
2002年7月1日——2002年12月30日
目的：
配合招商，让招商工作顺利进行。
媒体安排：
1、报纸广告。
方向：
以软文炒作为主，硬广告为辅，招商活动为补充。
✧软文安排：
7月2日（周二），商报金融版：
xx实业斥资2亿，进军餐饮娱乐业！
蓉城房产巨头进军餐饮娱乐业！
7月6日（周六），商报餐饮版：
xx最大餐饮娱乐基地浮出水面！
温江将建xx最大餐饮娱乐基地！
7月12日（周五）华西餐饮版：
川西名小吃荟萃温江！
7月20日（周六）商报旅游版：
“千年古芙蓉城惊现温江！
”
7月27日（周六）商报旅游版：
“蓉城又多一景观！
”
8月份配软文4篇。
（具体内容待定）
9月见开园计划。
10月配软文3篇。
（具体内容待定）
11月配软文4篇。
（具体内容待定）
12月配软文4篇。
（具体内容待定）
✧硬广告安排：
根据招商计划进度，招商硬广告安排如下：
7月12日（周五）商报，半版。
正式对外宣布招商开始。
8月9日（周五）华西，半版。
覆盖全川的招商启动。
8月23日（周五）商报，半版。
推动招商的进行。
9月见开园计划。
10月硬广告一则。
华西，半版。
11月硬广告一则。
商报，半版。
12月硬广告一则。
商报，半版。
✧招商活动安排：
在招商中期（8月底左右）举行一次商家交流会，共讨古城宏伟发展蓝图，借知名商家现身说法，通过媒体报道，带动招商的快速前进。
附：
开园广告推广计划。
●时间：
2002年9月1日——2002年10月5
●解决问题：
项目的知名度，各项活动的告知。
●媒体计划：
报纸广告：
首选商报、日报。
软文：
4篇，消息4篇。
主题：
9.5——9.25“某某影星/老艺术家/书法家/画家芙蓉古城献艺”（免费）
9.19“芙蓉古城闪亮登场！
”（商报、古城综合介绍）（1000字）
9.27“走，到芙蓉古城过节去！
”（商报、开元活动项目介绍）（1000字）
10.2“芙蓉古城人流如织！
”（商报、古城开园盛况介绍）800字
10.5“为什么这个国庆温江特别热？
”（商报、跟踪报道古城情况）800
硬广告：
9.20（周五）日报整版内容：
古城开元及活动介绍。
8万
9.27（周五）商报整版内容：
古城开元及活动介绍。
16万
9.30（周一）商报整版内容：
古城开元及活动介绍。
16万
2、电视广告：
33频道、15频道。
时间：
8.15——11.15频次：
5次/天（包括重播）
内容：
形象广告、招商广告（15秒）
3、电台广告：
xx交通电台。
时间：
7.15——12.30频次：
6次/天
内容：
芙蓉古城招商项目介绍，地址、电话。
（30秒）
4、户外广告：
温江永
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