概念性方案设计管理流程.docx
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概念性方案设计管理流程
概念性方案设计流程
第一章流程图
第一条流程图
第二章总则
第二条为规范项目设计概念阶段的操作程序，加强监控，达到确保质量、进度，
控制成本的目的。
第三条适用于公司项目的概念设计管理。
第四条术语与定义
概念设计：
提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。
第三章关键活动描述
第五条设计资料准备
（一）总部设计管理部根据项目设计计划的时间要求，组织收集概念设计阶段需要的资料，包括：
1、总部营销策划部：
日常产品研究成果、产品配置标准等资料
2、设计管理部：
当地规划管理技术规定、面积计算管理规定等相关文件；已完成同类型项目的经验总结和完善后的设计图纸
3、总部投资拓展部：
土地规划设计条件（土地证、用地规证、规划设计要点）、《项目可行性研究报告》
4、总部营销策划部：
《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》、《竞争楼盘设计信息表》、《项目策划报告》
5、总部设计管理部组织项目设计基础资料评审，评审意见和结论形成会议纪要，并由参与评审人员共同签字确认。
（二）《概念设计任务书》的编制和评审
1、总部设计管理部负责《概念设计任务书》的编制，地区设计部配合，并组织总部成本管理部、总部营销策划部对《概念设计任务书》进行会稿。
2、总部设计管理部根据评审意见对《概念设计任务书》进行修正完善后，由集团设计总监组织相关部门评审、审批。
（三）设计单位选择
总部设计管理部根据【设计供应商选择与管理流程】的要求选择概念设计单位。
（四）概念设计
1、总部设计管理部向设计单位发出《概念设计任务书》并交底。
2、设计过程控制：
3、在概念设计过程中，总部设计管理部至少组织一次与设计单位的中期交流工作，并及时掌握设计进度和设计方向。
5、总部设计管理部根据《概念设计任务书》要求对设计单位送交的概念方案进行初审，提交集团总建和分管执总审核，待审核通过后，由总部设计管理部组织评审。
（四）概念设计评审
1、总部设计管理部组织地总及其授权人、总建、总工、董事长和外部专家等按《设计评审表》的指引要求进行概念设计评审，总裁办公会策划与方案评审小组审批。
2、总部设计管理部根据评审意见提交设计单位对概念方案进行修改、调整，分管执总确定是否组织相关部门再次评审。
修改后的设计成果经总部设计管理部预审后将设计成果提交集团总建审核，分管执总审批。
3、概念设计确定后，设计公司进行景观的概念设计工作。
第四章支持性文件
无
第五章使用工具
模版
标准/要点
表单
概念性方案设计任务书
宗地自然条件表
宗地社会条件表
竞争楼盘设计信息表
概念性方案（方案）设计评审表
概念性方案设计任务书编制指引
设计任务书是在《项目产品建议书》基础上以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对产品的规划布局、建筑风格、主力户型、装修标准等进行描述性提示。
主要包括以下方面:
一、项目定位
1、目标客户群定位
2、产品定位
3、文化风格主题概念定位
二、区域和城市的肌理关系
充分掌握基地的地形地貌，与相邻建筑的关系以及环境现状条件，同时还应了解街区建设的详细规划，了解该地区的历史文脉、自然条件和风土人情，综合确定基地与城市肌理关系，从而塑造具有文化和活力的人文环境。
三、总体规划策划
1、总体布局、组团构成模式
2、公共空间规划设计
公共建筑布置要求和拟形成的空间氛围。
3、路网系统（道路、交通规划）
确定居民出行的交通方式（机动车、非机动车、步行交通），根据居民出行交通方式确定居住区交通组织和车辆停放形式。
四、建筑设计建议
1、建筑类型
各种类型的建筑面积和功能要求
2、建筑单体设计
3、户型建议
包括设计要点、房型、面积、所占比例
4、建筑风格建议
住宅和公建的风格描述
5、主要建筑设备及材料要求
6、健康住宅及智能化设施要求标准
五、环境设计建议
1、环境景观设计主题概念
2、主要的环境设施描述
3、景观节点描述
（1）居住区外部景观综合形象，
（2）中心公共绿地，
（3）商业步行街
（4）样板区样板房与周边绿化环境的塑造。
六、配套建议
1、会所及周边环境（会所面积功能的要求）
2、商业服务配套建议
3、教育配套建议（幼儿园、小学、中学）
4、其他休闲娱乐配套建议（根据具体项目提出的其他配套设施建议）。
5、交通配套建议（小区停车方式建议，停车场、停车位设置建议）。
七、装修标准策划建议
1、公用部分
（1）外墙，墙体
（2）入口及电梯大堂：
地面、墙面、天花
（3）楼层电梯厅：
地面、墙面、照明
2、户内部分
根据目标客户的装修偏好、装修与否对销售速率的影响，确定装修档次（中、高、低档）或毛坏房或提供装修套餐。
八、项目创新点、卖点
确定卖点工程项目，可以是以下项目：
良好的景观环境、独特的建筑文化风格、生活设施等，卖点工程应是设计重点
九、样板区及开发顺序描述
确定的首期开发规模，样板区完成时间应先于首期工程。
样板区应当综合考虑园林景观、道路、居住建筑、会所及其他公共建筑。
样板区规划设计应包括以下内容：
小区的出入口、完整的园林景观，建筑组团，售楼处建设地点或可能作为售楼处的建筑，参观样板区的人行路线。
样板区建设关系到项目首期的成败，必须做到环境先行。
十、设计成本指引
1、设计成本控制原则；
2、项目经济技术指标；
3、成本决定性设计要素要求。
XX项目概念性方案设计任务书
一、设计任务总则
1、目的：
XX公司开发的XX项目设计满足构筑生活艺术空间、造价经济、顾客使用舒适方便的要求、引导顾客生活方式、管理安全，提高住宅设计质量；同时配合完成规划及建筑单体方案设计的深化，满足方案报审、报批报建要求，并为保证扩初及施工图设计质量，制订本设计任务书。
3、设计依据：
（1）应满足的消防、卫生、防疫、交通、环保、人防等国家及地方相关法规、规范；应采用的委托方提供的技术标准以及产品研究的基础成果；并满足任务书提出的设计要求。
（2）详细列出设计中需参照执行的法规清单。
4、设计深度要求:
此次设计以满足XX市修建性详规和建筑单体方案报批深度为标准，同时需满足《建筑工程设计文件编制深度规定》深度要求。
5、与第三方设计单位签订的设计任务书中，涉及到与乙方共同完成设计部分的要求是本任务书的有效组成。
6、设计任务书的解释权归****有限公司所有。
二、项目概况
1、用地面积及边界描述：
项目用地位于，此次设计范围为。
本地块用地地形，用地基本属于类型，（详细请参考附件1：
地形图、附件2：
初勘报告）。
地块北至，东至，西至，南至。
周边道路状况请参照甲方提供的周边道路状况图。
2、周边建成、在建项目描述：
周边建成项目有等项目，在建项目有等项目。
3、项目用地内部条件描述：
如具有保留性的景观树木、特殊构筑物等及高压线等其他影响规划布局的要素。
三、宗地技术经济指标
1、用地性质：
2、用地面积：
万㎡
3、建筑容积率以及建筑密度：
容积率；建筑密度%
4、建筑高度（如需要：
建筑绝对海拔高度）要求：
小于m
5、小区绿地率：
%
6、建筑退红线：
米
7、总建筑面积：
平方米
8、住宅建筑面积：
㎡
9、商业建筑面积：
㎡
10、地下建筑面积：
㎡
11、机动车停车设置标准：
12、住宅：
辆/户（个）车位
13、公建：
辆/㎡（个）车位
14、停车方式：
地下：
地上：
四、项目及市场定位简要描述
1、目标客户群定位：
2、项目产品市场定位：
3、文化风格主题概念定位
4、住宅部分的主题建议：
5、商业及配套设施的主题建议（开间、进深、层高、装修标准）：
五、总平面设计要求
应综合考虑用地条件、项目定位、产品配比、配套设施、公建选址、项目分期、示范区建设范围等因素进行总平面的规划布局。
1、机动车路网结构与停车：
（1）合理分布不同宽度的车行道、满足道路总长最小、直达性最好的要求。
在满足《城市道路设计规范》的前提下，充分考虑消防和成本的因素。
（2）道路标高应考虑市政管线的排布需求，山地项目应考虑排水及土方平衡因素。
（3）有底层商业的建筑应利用退让红线等条件设置宽度不低于5米的人行道。
（4）消防车道组织原则：
满足《城市道路设计规范》的基础上，与小区各级道路共用。
消防车道如需紧急穿越景观带，应事先结合景观进行隐型消防车道的设计。
住宅、公建、配套设施的停车：
停车数量与停车方式依据国家、地方及甲方要求、项目规划批复要点进行设计；集中商业的停车和住宅组团的停车应有效分离以满足物业管理要求；并结合组团模式规划有一定数量的地面停车位供访客使用。
住户驾车回家的路线应精心组织，并注意和景观系统的视觉渗透；地下停车场可结合设计利用天井、天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度。
2、步行系统：
（1）住宅小区或组团应统一考虑车行、人行主出入口，建议位于同一地点；若需分流，应在车行相应出口开设辅助人行出入口。
（2）步行系统应结合住户回家（访客到访）线路与感受,结合外部空间景观精心设计，具备便捷性、趣味性和创新性。
（3）沿主要步行路线应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合；别墅部分人行出入口应每户单独设置。
3、地形改造原则：
应尽可能保持及利用其原有地形。
在结合外部空间设计进行人工水系营造及道路、广场、建筑物基底平整等涉及有关土方方面和市政管网布置时，可对原地形进行局部改造，但应注意尽量争取总挖方与总填方的平衡和市政管网布置便利经济的原则。
4、市政设计原则：
配合市政设计单位进行必要的总图规划调整及单体调整。
5、组团设计原则：
（1）住宅组团应考虑封闭管理（或其他物业形式，结合项目调整）。
（2）各期组团避免结构形式过于统一，可结合分期要求在形式和色彩上适当变化；组团中建筑尽端户型应结合外部空间中序列空间印象的要求进行特殊设计，并避免主要用房直接西晒的特殊设计。
（3）应根据邻里交往的特点形成适于并鼓励邻里交往的空间；结合组团布局、
建筑尽端设计、局部底层架空、外部空间设计应形成不同尺度的邻里交往、聚会的室外或半室外空间；并应注意创造交往和聚会空间的可休息性与散步性。
6、外部空间及景观系统：
（1）应系统性地构筑外部空间的空间序列印象；综合运用建筑组合、步行道路、庭院和广场、小区水景和绿化等要素进行设计；注重其均好性与趣味性，并应有重点景观区域的处理。
（2）外部空间设计应从小区公共空间至组团间空间至组团公共空间至私家庭院空间形成多层次的景观体系，使每个客户都能享受到共有与私有的景观资源。
（3）组团入口处设计应注意空间趣味性和可停留性，不同组团入口处在空间、建筑风格协调的同时应注意差异性和可识别性。
7、其他技术考虑：
（1）对小区外来源的防噪与防污染。
（2）小区内防噪与防污染。
（3）应系统考虑地下室排风系统在地面出气孔位置的布置，不应对主要景观、主要人行流线及主要商业空间产生不良影响。
（4）业管理的有效性和安全性。
（5）物管用房分级按合理的服务半径分布，物业管理公司应参与设计的过程。
（6）在各入口结合外部空间及环境景观设计设固定岗亭。
（7）可供住户使用的室外、半室外设施的构成和分布。
六、单体设计细则
1、产品类型的分配构成原则：
以规划条件及项目产品市场定位为准（根据项目情况调整）。
2、产品分区要求:
（见项目分区及面积指标表）
（1）不同等级住宅产品中，档次较高的住宅应享有较好的景观、朝向资源，以保证景观资源的充分利用与基地价值的最大化；
（2）应避免住宅之间的互相遮挡和视线干扰。
3、住宅设计总体要求：
（1）各类住宅、各个主要房间的景观朝向要求:
所有住宅单元都应享有一定的景观资源，各类住宅至少起居室、主卧室和一个次卧室面向较好景观；客厅、主卧室、三房以上的次卧室都必须向南或者面对主要景观空间。
（2）厨房、洗手间的设计要求：
所有厨房应采用直接采光及自然通风的方式，卫生间宜设计为明卫（根据地区不同规范要求设计）。
4、各类住宅户型设计要求如下（可根据项目情况、设计需要适当调整）：
多层一梯两户；高层一梯两户或一梯多户小户型；别墅类型为独栋、联排及双拼。
5、建筑风格和立面造型（根据项目情况调整）:
（1）设计原则：
利用规划布局、体量关系、虚实对比、材质变化塑造特色立面；并充分考虑目标客户对相应产品的喜好；可考虑首层与室外空间景观的交融；别墅产品考虑屋顶及天际线的轮廓设计。
（2）立面造型：
XX建筑风格；立面色彩和用材应注重近人处的肌理、细部处理；同时考虑与外部空间、景观的衔接，避免对景观造成影响。
（3）立面用材：
（4）上述原则可根据设计需要适当调整。
七、概念性方案设计阶段成果要求
设计图纸内容和深度应同时满足XX市规划委员会对各设计阶段图纸的深度要求、《建筑工程设计文件编制深度规定》深度要求以及本任务书对概念性方案的设计要求，该设计阶段需计算各项经济技术指标。
1.概念性方案设计阶段图纸目录表
分类
序号
图纸名称
比例
小区项目
单体
项目
备注
总图
1
总平面图
1:
1000～1：
2000
●
●
2
区位分析图
●
●
3
项目周边市政条件分析图
●
●
4
项目周边交通条件分析图
●
●
5
功能分区与产品分布图
1:
1000～1：
2000
●
○
6
交通分析图
1:
1000～1：
2000
●
●
7
分期开发示意图
1:
1000～1：
2000
●
○
8
组团基本单元分析图
1:
500～1:
1000
●
●
9
配套分析图
1:
1000～1：
2000
●
●
10
景观分析图
1:
1000～1：
2000
●
●
11
视线分析图
1:
1000～1：
2000
●
●
12
日照分析图
1:
1000～1：
2000
●
●
13
区内市政系统分析图
1:
1000～1：
2000
○
○
14
坡度、坡向分析图
1:
1000～1：
2000
●
○
非平地项目需完成14、15，平地项目需完成15项
15
地形改造土方平衡图
1:
1000～1：
2000
●
○
住宅
单体
16
住宅单体意向平面图
1:
100～1:
200
●
●
17
住宅单体意向立面图
1:
100～1:
200
●
●
其它
18
工作模型
1:
1000～1：
2000
●
●
19
效果图或模型照片
●
●
20
所有设计文件的电子文件
●
●
说明：
（1）上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。
（2）除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
（3）其他图纸及成果要求在本表如未注明，按《建筑工程设计文件编制深度规定要求执行。
2、概念性方案设计阶段图纸深度要求：
应符合相关国家设计规范要求并满足《建筑工程设计文件编制深度规定》对方案设计文件编制深度的有关规定。
（1）总平面图：
示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。
（2）区位分析图：
标明临近建筑物位置、道路走向等。
（3）项目周边市政条件分析图：
标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点。
（4）项目周边交通条件分析图：
标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置。
（5）功能分区与产品分布图：
明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。
（6）交通分析图：
应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。
（7）分期开发示意图：
考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址。
（8）配套分析图：
考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容。
（9）景观分析图：
表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。
（10）景观视线分析图：
若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。
（11）日照分析图：
体现用地内每个区域在冬至日（或大寒日，根据当地报批要求确定）的日照时数。
（12）区内市政系统分析图：
应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。
（13）坡度与坡向分析图：
当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。
（14）地形改造土方平衡图：
根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的项目需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地项目则需提供填量的估算。
（15）组团基本单元分析图：
应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。
（16）住宅单体平面意向图：
住宅项目应提供典型单体意向平面图，体现户型配置、朝向、进深、开间尺寸。
（17）住宅单体立立面意向图：
高层住宅项目应提供典型单体意向立面图，体现建筑单体轮廓（包括屋顶形式），立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合。
（18）工作模型：
对复杂地形，需提供地形分析模型。
（19）效果图或模型照片：
根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片。
（20）所有设计文件的电子文件：
提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。
八、甲方提供的附件资料
1、政府规划指标的批复
2、概念性方案设计资料
3、建筑红线图
4、实测地形图
5、用地周边市政条件图或文字描述
6、初步勘察报告
宗地自然条件表
记录编号：
填表人：
填写日期：
年月日
项目名称
图纸、图片名称
内容要求
完成情况
宗地位置
宗地城市位置图
表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地区域位置图
表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地现状
宗地红线图
宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高
□已移交
宗地地形图
宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌
□已移交
宗地现状照片
标明拍摄点与目标点位置
□已制作
宗地绿化分布图
绿化的定位
□已制作
宗地水体分布图
水体的定位
□已制作
说明：
1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。
应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案设计阶段进行规划方案设计的基础资料。
2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。
宗地自然条件表
填表人：
填写日期：
年月日
土地名称/项目名称
城市
气温
常年绝对温度
最高℃
最低℃
平均℃
城市
风向
主导风向
风向频率玫瑰图（另附图）
□已收集
空气
质量
宗地空气质量状况
□空气质量良好□空气质量较差，需进行检测
噪音
宗地噪音状况
□周边无噪音源□周边有噪音源，需进行检测
水文
宗地内有无地表水
□池塘□水渠
宗地周边有无地表水
□江□河□湖□海□水渠
周边地表水常年水位（黄海高程）
M
周边地表水最高控制水位（黄海高程）
M
地下水位标高（黄海高程）
M
宗地内水质状况
□水质良好□水质较差，需进行检测
特殊地下物
冲沟
□有□无
暗河
□有□无
古墓
□有□无
化石
□有□无
地下军用设施、管线
□有□无
地下油罐房
□有□无
其它大型地下建筑物、
□有□无
说明：
1．依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。
对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。
2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
XX项目XX期概念性方案（方案）设计评审表
（一）概念性设计方案模糊综合评价表
排序
符合项目定位和项目主体概念
整体创意和艺术感染力
适当超前,引领新生活方式
项目运作的可行性
方案排序
1
2
3
4
5
（二）规划设计详细评价表
大项
分值
中项
分值
评价
总分
评价说明
规划布局结构
20
总体布局结构清晰
4
用地配置紧凑
4
功能分区合理
4
土地利用率高
4
地形利用充分
4
交通
系统
10
道路系统框架清楚
3
道路分级明确
2
主次入口设置适当
2
停车场设置经济合理
3
空间
组织
20
群体空间组织合理
5
住宅通风朝向采光满足要求
5
景观环境设计具均好性
5
环境设计整体协调
5
公共服务设施
15
会所商业服务设施齐备
4
市政配套齐全
4
物业管理模式经济合理
3
公建外观设计具感染力
4
项目概念文化主题
15
主题概念的实现
7
是否有鲜明文化风格
8
环境风格品牌要求
10
10
环境风格的实现
5
满足品牌建设需要
5
成本
控制
10
总指标符合CS01
4
保证卖点工程项目实现
3
保证顾客敏感点项目
3
总分
定性
综合
评语
（三）建筑单体评价表
大项
分值
中项
分值
评价
总分
总体评价
套型
设计
35
布局-动静、公私、主次、干湿分区明确
7
朝向、通风、采光良好
5
私密性好
4
家俱布置恰当
4
厨卫面积适当、位置合理
3
厨房按操作流程布置设施
2
生活阳台服务阳台设置适当
2
使用率{K}高
4
住宅入口设置导性强
4
立面
造型
25
平面立面统一协调
7
与小区整体环境协调
8
创新与感染力强
10
建筑
结构
10
结构体系经济合理
5
与建筑平面协调
2
不露梁柱
3
符合概念主题
10
主题概念的实现
5
是否有鲜明文化风格
5
符合顾客敏感点、品牌要求
10
环境风格的实现
5
升级会员 