物业管理房屋维修方案.docx
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物业管理房屋维修方案
第七部分物业设施、设备维修、维护方案
物业的维修养护
1.业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
2.因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时,业主或物业公司应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。
3.相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
4.发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的,物业公司可向相邻业主说明情况,在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。
事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
5.因维修养护物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意,并在约定期限恢复原状。
6.建设单位应按国家规定的保修期限和保修围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修围拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
7.本物业管理区域的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
公共设施维护管理
(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外),保证共用设施设备能正常运行和使用,杜绝安全事故的发生。
(2)建立共用设施设备清册档案(设备台账),有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。
(3)有设施设备操作规程及保养规,按操作规程及保养规开展工作。
(4)对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录。
需要维修,属于小修围的,及时组织修复;属于大、中修围或者需要更新改造的,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,按有关规定办理。
(5)特种设施设备和测量仪表、仪器,按照政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规。
(6)设备房保持整齐清洁,安全设施符合规,无鼠害,无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物;设备设施铭牌、标识,规、统一、完整;操作规程、维护规、管理制度上墙。
(7)各类管线有分类标识和流向标识,各类记录本、登记本(运行、维修、保养、交接班等)齐全,记录完整;监控记录可保存15天,并能正常回放。
(8)对小区变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站(箱)、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志,制定防措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(9)公共区域的雨、污水管道每年检查、疏通1次;雨、污水井每半年检查、清掏1次;雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年至少1次,每季度检查1次,防止外溢。
(10)建立设备设施巡视制度,有专人巡视。
配电室、排污泵等每日巡视至少两次,有巡视记录。
锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守,值守人员每班工作时间不超过8小时。
(11)每日对园区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。
保证设施设备能正常使用,无安全隐患。
(12)设立日常消耗物料、备件仓库,保证日常维修的及时性。
仓库有完善的管理制度,专人管理,物品分类码放。
(13)使用中水系统的,确保水质达到国家中水水质标准。
(14)载人电梯日夜24小时正常运行。
(15)消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通。
(16)小区主要道路及停车场交通标志齐全。
(17)路灯、楼道灯完好率不低于95%。
特种设备维护管理
1.电梯及自动扶梯
(1)保证办公楼至少一台电梯24小时运行,电梯和自动扶梯运行平稳,乘座舒适,电梯准确启动运行,停层准确。
轿厢、外按钮、灯具等配件保持完好。
(2)电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格,应由专业资质维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,在有效期安全运行。
(3)应有专业人员对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理,并应做好日常电梯运行的巡检与记录。
(4)电梯发生一般故障,一小时专业维修人员应到场修理。
发生电梯困人或其他重大事件时,物业管理人员应及时处理,专业维修人员应在30分钟达到现场进行抢修。
2.空调系统
(1)对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行。
(2)定期对空调系统进行检查,测试运行控制和安全控制功能,记录运行参数,分析运行记录。
(3)定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱,保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的冷却水。
(4)定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养;定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。
(5)定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固,测试绝缘值,作好记录。
(6)定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。
(7)各种管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏现象。
(8)保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的冷冻水。
(9)保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的采暖热水。
(10)对空调循环水质进行维护保养和水质分析,保证水系统的水质符合国家标准要求。
(11)定期检查空调机组马达、风机的运转情况,记录运行参数。
(12)定期安排对新风量、排风量的测定。
(13)应考虑定期安排对空气品质的测定。
(14)定期安排对风管系统的清洗。
第八部分小区房屋维修维护方案
房屋维修维护管理
1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查,根据普查情况制定维修和管理计划,上报委托方并组织实施。
2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,保证房屋的使用功能和安全,杜绝安全事故的发生,填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。
3、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况。
需要维修,属于小修围的,及时组织修复;属于大、中修围或者需要更新改造的,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,按有关规定办理。
4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好,开闭正常,需要维修的两个工作日完成;照明设施一般故障(损坏的灯座、灯泡、开关等)在两天安排修复完成,其他故障5个工作日完成,保证楼道照明灯具90%能正常使用;墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损,应每1个月集中安排1次修补、除污;步行梯、楼房散水等设施,保持基本完好和使用功能,需要维修的,每1个月集中1次进行维修。
6、按照政府有关规定,每年进行1次房屋避雷检测,符合避雷规要求。
7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻,并及时报告政府有关主管部门。
8、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。
保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。
房屋装修管理制度
房屋室装修直接关系到物业安全和住户的生命安全等各方权益。
因此,为加强物业管理,保证物业的完好和安全,保持物业辖区的整洁美观,维护全体业主的合法权益,本公司根据政府有关法规及《小区物业管理服务协议》的有关容及要求,特制定以下装修管理规定:
1、业主在装修前,需按下列程序办理装修手续:
提前七天向物业管理处提交书面申请,须认真填写装修项目、围、标准、时间等,
2、施工单位需交纳装修管理费。
3、业主有责任督导装修施工队伍到管理处办理“装修许可证”,经审核验证后,装修队伍需提供施工人员及复印件,并到管理处办理小区临时“出入证”,将临时出入证佩戴在胸前,并在指定的区域活动。
4、装修垃圾须袋装后堆放在单元门一侧,以便管理处统一清运。
装修垃圾清运处置费为:
每户200元,一次性付款。
5、装饰装修只限于购买或租赁房屋的室,不得超出该室,不得将楼面公共走道纳入自己的装修围。
6、本物业禁止加封阳台窗,禁止对阳台窗户及任何部位楼宇外部加封防盗笼、网等设施,禁止加设雨蓬,禁止以任何形式改变楼宇外部形象的—致性。
7、需安装空调机时,应事先与管理处联系,为保持房屋外观统一、整洁、完好,应在管理处指定的位置和指导下进行安装。
8、禁止改动阳台、门、窗等原有设计及外观款式、颜色,避免造成与楼宇外观的不一致性。
9、禁止拆改原房屋的立柱,外承重墙、梁、楼板等主体结构部件及公共设施。
正常使用室配套设施设备。
10、禁止改动给排水管道、水电系统,以及抽油烟机孔。
特别是卫生间不得有任何改动。
11、根据煤气公司安全管理的有关规定,禁止以任何形式封闭煤气管道及煤气表。
禁止改动煤气管道。
12、装修室,楼顶、地面不应凿除原水泥面层,地面禁止使用超过12mm厚度的地砖,22mm厚度的石、花岗岩等硬质装饰材料。
13、禁止将装修材料和装修垃圾堆放在楼道,妨碍楼道通行和消防通道的畅通。
14、严禁将垃圾倒入下水管道或将生活污水由雨水管道排出。
15、禁止从外墙吊运物件;装修材料不允许集中堆放,不允许超过楼面承重负荷。
16、阳台禁止装饰装修,禁止堆放大件装饰材料。
17、在装修期间,禁止在小区生火煮饭。
施工现场,严禁使用电、炉、煤气等明火,防止火灾事故的发生。
禁止施工人员在小区留宿。
18、装修时间
装饰装修工作时间为周一至周五上午8:
00--12:
00,下午14:
00--19:
00;周六至周日上午:
9:
30--12:
00,下午14:
00--18:
00,不得在其它时间施工,以免影响他人休息。
19、装修期限
初级装修工程为30天,中级装修工程为45天,高级装修工程为60天。
所购房屋在一年须进行初次装修。
20、房屋装饰装修应填写《装修申请表》,经管理处审核后方可进行装修,并遵守本规定。
若未办理装修手续擅自装修的,除补办装修申请外,还须缴纳违约金:
人民币壹仟元。
21、业主未按《装修申请表》容进行装修的,扣违约金人民币壹仟元,情节严重者,追究其法律责任。
22、装修垃圾实行袋装化管理,禁止将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道及小区四周,装修垃圾应统一放置在指定地点(有标识)。
否则,除承担政府执法部门的处罚外,还要向管理处缴纳违约金人民币贰佰元。
23、搬运材料要爱护楼梯、走道等公共设施设备,撞伤他人或损坏公共部位等由业主负责赔偿和修复。
24、装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人财物或公共设施等,由业主负责修复和赔偿。
25、禁止乱搭乱接公用水、电线路,违者扣违约金。
26、严禁随地大、小便,违者对大便者罚款人民币伍佰元,小便者罚款人民币贰佰元。
27、业主在装修期间,需交纳装修保证押金。
28、装修保证押金是为保障广大业主及住户利益不受侵害,是业主及装修施工方遵守本规定的经济保证,要求文明施工,注重施工质量。
业主聘用装饰装修人员违反有关规定,给广大业主及住户生活带来不便或造成损失的,将从业主装修保证金中扣除,同时,造成责任事故的由业主负责。
29、装修保证押金:
高层需交纳装修保证押金1000元,多层需交纳装修保证押金500元。
30、装修管理费用
根据中华人民国建设部第110号《住宅室装饰装修管理办法》的有关规定收取装修管理费用。
31、竣工检查
业主房屋装修完工后,应在一周将竣工图及竣工资料送报管理处存档,以便查证。
同时,管理处将组织技术人员进行检查认可后。
如无违规违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗漏、堵、冒等),交付业主正常使用半年后方可退还装修押金。