房地产集团项目拓展执行手册.docx
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房地产集团项目拓展执行手册
房地产集团项目拓展执行手册
第一节标准
项目发展工作标准
编制:
日期:
审核:
日期:
批准:
日期:
文件概述
文件目的
明确项目发展工作要求，确保相关工作顺利开展。
文件主导部门（岗位）
市场开发中心
各职能部门的主要职责
地产集团市场开发中心
负责市场开发标准的制定，并组织实施。
项目发展工作标准
序号
标准事项
具体要求
1
区域选择
标准
根据优势地区优先发展的策略，追求有质量的增长，加快二三线城市的区域布局，降低某些区域市场波动造成的投资风险；加快重点区域和已形成优势区域的发展，追求在二、三线重点城市的领跑者地位。
1、在未来的版图规划中，经营重点仍以沪宁沿线、海南地区、山东半岛地区内的二、三线城市为主，加快完善这些区域内的布点，特别是加快向区域内的全国百强县前50位的县级城市渗透，并积极关注中西部地区有发展潜力的二、三线城市。
2、已进入的重点城市和区域以调整、巩固、延伸扩张策略为主，力争做到区域领先。
发展要保持一定速度，更要保证质量与速度的协调性，发展要与完善布局统筹考虑，市场巩固也是今后数年都要坚持的一项重要的策略。
3、进入城市的选择标准：
兼备资源禀赋与政策支持是目标城市选择的核心标准：
资源禀赋：
着重开发有一定经济基础（GDP超过300亿）、人口规模（80万以上）、房地产市场处于快速成长期的地级市、部分房价指数（房价收入比）不高、城市拆迁投资大的县级市、以及有自身特色如丰富旅游资源的中小城市。
政策支持：
充分考虑当地政府的政策支持力度和办事效益，致力于寻找政府办事效率高、大力支持房地产建设的市场。
2
基础信息收集标准
详见《土地信息采集表（模板）》。
3
可行性研究报告内容标准
详见《可行性研究报告（模板）》。
第二节手册
一、信息筛选工作指引
信息筛选工作指引
编制:
日期:
审核:
日期:
批准:
日期:
流程概述
流程目的
规范项目可研前期的信息获取要求，确保相关工作顺利开展。
流程主导部门（岗位）
地产集团市场开发中心。
各职能部门的主要职责
地产集团市场开发中心
●负责土地信息的收集。
项目信息筛选指引
市场开发中心利用一切可利用的信息渠道收集市场信息。
信息渠道可包括：
电视、报纸等新闻媒体，各地方政府推介会或招商引资会等，市场中介机构、以及集团的资源关系等。
市场信息不仅局限于土地出让信息，也包括项目合作信息、政府“BT”合作项目信息等各类相关信息。
市场开发中心收集信息后，有针对性的进行分类汇总，以公司发展战略规划为依据，结合公司的实际情况甄别相对可行的有效信息，并根据该信息土地的储备计划特点，筛选出部分地块组织现场踏勘工作。
现场踏勘应包括该宗土地的自然性状、具体坐落、周边环境、配套设施、交通状况、周边有无污染源和危险源等。
出具踏勘报告递交集团经理层会议讨论评审，评审通过后可着手针对地块市场进行市场调研工作。
地块踏勘记录表
土地方全称
项目宗地概况
位置
区域位置
所在区
四至
范围
东
南
西
北
地段及等级
现状
地形
地貌
地下情况
待动迁
情况
需要安置或
动迁的居民
户
人
涉及单位或生产队
个
需要迁移的企业或工厂
个
其它
交通出行
公交线路
在宗地及其周边的起始站
轨道交通
距宗地最近的站点
快速干道
市中心距宗地最快可达线路
其它
现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）
教育设施
（列数量）
小学
中学
大专院校
幼托
商业网点
综合商场
超级市场
农贸市场
其它
银行
邮局
文化体育
公园
运动场馆
图书馆
游泳馆
其它
医院
大市政配套：
周边环境（含污染源等不利因素）：
地价情况：
其他说明：
二、市场研究工作指引
市场研究工作指引
编制:
日期:
审核:
日期:
批准:
日期:
流程概述
流程目的
规范项目前期的市场调研工作，确保相关工作的顺利开展。
流程主导部门（岗位）
地产集团市场开发中心
各职能部门的主要职责
地产集团市场开发中心
●组织项目拓展阶段的市场研究工作，形成研究成果。
市场调研工作指引
项目市场调研的目的是判断项目的真实性及合作方的意愿，分析目标市场的基本环境；对调查结果进行定性分析，得出相关结论；为编制项目建议书（立项报告）、项目可行性研究报告提供准确可靠的依据。
1．区域人文地理环境
本节阐述目标城市的地理交通位置，人口规模及变化趋势、教育水平、居住分布情况，市区居民就业、失业状况，居民的消费心理和消费习惯，区域内的矿藏资源分布情况。
以考察该城市在所属大区域的战略重要位置，确定城市的辐射影响能力。
2．经济发展状况
2.1宏观经济运行情况
对目标城市近几年的GDP指标和人均GDP指标的发展趋势、人均可支配收入指标或职工平均工资水平的变化趋势、商业情况等指标分析，并以图表形式表达发展变化的趋势，并配以简明扼要的说明。
主要是考察地区的经济发展水平，用以分析地区的发展潜力和能够支撑的购买力水平。
2.2财政情况
了解该城市的工业发展情况、支柱产业及主要工业企业状况，了解第一、第二、第三产业结构的变化趋势。
目的是为了进一步了解城市的经济增长点，以及潜在消费客群所在。
2.3经济发展趋势
区域经济状况、区域经济发展趋势。
3．城市的发展分析
3.1城市的发展战略
描述城市规划布局和城市化进程，了解城市的发展趋势，和整个市区的扩张方向，以及新城区建设的规划布局。
3.2城市已建立的发展优势
挖掘城市发展的亮点和特色。
3.3固定资产投资情况
分析城市近几年的固定资产投资和房地产的投资情况，充分考虑到房地产行业的自身特点决定了投资惯性效应，考察城市近几年的房地产市场的投资冷热情况，
3.4基础设施情况、城市环境和绿化
4土地市场分析
4.1近三年的供应量及地块集中位置
主要收集近几年的，特别是近三年的，土地上市情况。
其主要指标有：
上市地块的土地性质、坐落位置、地块大小、规划指标、成交时间、成交价格（总价、单价、楼面地价）、摘牌单位、及成交附属条件等。
综合衡量市区各板块的土地价格水平和土地供给结构，同时也反映土地市场价格的发展趋势。
4.2市场上的存量土地、土地供应计划
可到各地国土资源局查寻该城市近期土地收储状况，以及拟上市土地的数量、分布和大体时间计划。
4.3市场上现有土地的价格水平
收集并分析近期（本年度）招拍挂土地信息，并重点关注项目所在地附近的上市土地成交情况和正在上市公告期间的土地信息。
为项目土地成本预测和项目经济效益预测提供相对可靠的依据。
5．房产市场调查
5.1城市生活区现状、规模、改造进度
主要摸清城市居民的居住现状，如人均居住面积、旧城改造进度、安置小区的建设等相关指标的收集。
主要分析居民现有居住条件与当地经济发展规模的匹配程度。
5.2市场商品房的供给
通过收集各类政府资料、网络和媒体的二手资料以及市场调研收集目标市场上在售和即将上市的各类商品房数量、价格、结构和分布情况。
以便于准确的描述现期市场的供给状况。
5.3市场的需求情况调查
考察市区内拆迁力度大小程度。
通过各种媒体、网络最大可能的收集到在售楼盘的各类户型的销售情况，去化速度。
以考量城市房产的消化能力和购房者的需求结构。
5.4商品房市场近几年的供求结构
仅仅考察当年的房产市场的供求情况还不够，考虑到本行业的投资建设周期较长，正常情况下，一块土地从成交到房产交付使用至少需要1年时间以上。
所以需考量目标市场近几年的每年成交总量、每年开工量、每年竣工量、每年新上市量等等指标，结合近期土地市场的成交情况，综合考虑当地的开发速度（如：
北方地区要考虑冻土期停工时间），才能相对准确的预测第二年市场上潜在的竞争对手，当然这是以假设顺利取地后我公司的正常开发速度为前提的。
另一方面讲，分析近几年的市场供求结构也可以了解市场的适销是否对路，市场畅销户型，消费者的消费习惯等。
5.5典型楼盘个案调查
针对目标市场内有特色的楼盘，要进行有针对性的踩盘调研。
对于各个楼盘的自身的特设和亮点要做系统的归纳。
典型物业调查表
楼盘名称
开盘时间
一期
入住时间
二期
开发周期
已开发面积
建筑风格
建筑类别
多层
小高层
高层
别墅
建筑结构
□砖混□框架□剪力墙
所占比例
开发商
承建商
占地面积
地款
建筑面积
已施工面积
已竣工面积
已销售面积
项目类别
□普通住宅□别墅□公寓□经济适用房□商住楼
待开发面积
待开发物业类别
预计待开发土地开发周期
预测每年投入市场的供应量/价格/物业类型/档次
所在城区
详细地址
是否现房
□现房□期房
规模档次
户型及面积
100m2以下
100m2—120m2
120m2—150m2
150m2以上
一期
%
%
%
%
二期
%
%
%
%
…
主力户型
所占比例
容积率
绿化率
销售率
价格情况
最低价
最高价
开盘均价
每层差价
一期
二期
…
价格走势描述
销售状态
□畅销□平销□滞销
分析产生以上销售状态的原因
地下室价格：
底商：
；
车位：
个，（地下个，地上个）租：
元，售：
元
物业公司
收费
主力购买
人群特征
楼盘卖点
配套设施及装修标准
结构：
墙面：
窗：
卫生间：
楼梯：
单元门厅：
供水：
供气：
供电：
电梯：
通讯：
智能化：
门：
单元门：
屋面造型：
阳台：
空调位：
景观主题：
小区大门：
地下室：
储藏室：
小区道路：
主团划分：
汽车库：
交通组织：
周边环境
交通状况
该地块SWOT分析
优势
劣势
机会
威胁
售楼热线
楼盘网址
楼盘外观图
调研人员姓名
调研时间
调研人员
评述
开发商基本资料
开发商
景观设计
建筑设计
开发资质
开发实力
开发理念
开发水平
已建典型物业的基本描述
6．政策、成本调查
6.1规划管理条例、建筑设计规范、人防政策
6.2开发流程及各种行政性收费、单位建安成本
6.3水、电、气、采暖的成本等
6.4项目介入可享受的当地各项招商引资的优惠政策
常用报批报建收费表
序号
费用名称
计费基础
计费单位
单价（元/m2）
收费单位
收费依据
1
大市政配套费
2
人防易地建设费
防空
m2
3
公共消防设施配套费
建筑面积
m2
4
建设项目综合开发费
5
城市生活垃圾服务费
6
白蚁防治费
建筑面积
m2
7
卫生防疫审查费
8
建设项目资金审计费
9
新墙体材料费
建筑面积
m2
10
工程图纸审查费及其他
11
合同管理费
12
建设项目环境影响评价费
13
噪音防治费
14
排污水费
m2
15
城市综合开发行业管理费
建筑面积
m2
16
电表押金
17
散装水泥专项资金
建筑面积
m2
18
教育费附加
建筑面积
m2
19
住宅
建筑面积
m2
20
其他
建筑面积
m2
21
房屋交易手续费
可售面积
m2
22
防震装置竣工验收
23
防震装置设计审核
24
地震设防要求审查
25
地震安全性评估报告审定
7．目标地块情况调查
7.1地块自然性状调查
在现场踏勘记录基础上详细考察地块的四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面七通一平现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。
3000米范围内，可能影响到目标地块的不利因素，如：
坟地、污染源、机场等
7.2目标地块的公共配套设施
（1）绿化系统、空气环境等
（2）周边居住生活氛围描述
（3）学校、医院、交通、购物等
（4）水、电、气、采暖的现状能否满足项目建设需要
3.7.3目标地块的经济技术指标
常见的经济指标记录格式如下表。
8．目标地块的SWOT分析
SWOT分析是指竞争分析:
S是指strength（优势）即相对于某个竞争对手的优势；W是指weakness（劣势）即相对于某个竞争对手的劣势；O、T分别指opportunity（机会）、threat（威胁）即相对于某个竞争对手的机遇、和挑战。
SWOT分析类似与中国传统的“权衡”辩证思想。
运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次：
基本面分析、辩证法分析和程度（概率）分析。
基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象，也是比较常见的初步分析方法，一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析；辩证法分析就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁，从表象入手，探讨解决问题的方向；程度（概率）分析在实践运用中更为复杂，它需要对不同的因素进行影响程度的分析，也会运用到因子分析、聚类分析等统计方法。
这一步骤是要描述产生问题各因素之间的关系，确定解决方案。
经济技术指标登记表
经济技术指标
项目宗地用地平衡表
依据
面积（公顷）
比例
现状用地性质
居住用地
住宅用地
公建用地
区内道路用地
绿地
公共绿地
退道路绿化带
市政用地
道路用地
总用地
规划批准经济技术指标情况
依据
总建筑面积
万平方米
比例
其中
住宅面积
多层住宅
高层住宅
公建面积
经营性公建
非经营性公建
公建项目
主要内容
分类
项目名称
建筑面积
占地面积
经营性
公建项目
1
2
3
4
N
非经营性
公建项目
1
2
3
4
N
综合指标
容积率
综合容积率
住宅容积率
其它指标
建筑覆盖率
绿化率
控高
备
注
三、项目建议书编制指引
项目建议书编制指引
编制:
日期:
审核:
日期:
批准:
日期:
流程概述
流程目的
规范拓展阶段项目建议书编制要求，确保相关工作的顺利开展。
流程主导部门（岗位）
地产集团市场开发中心
各职能部门的主要职责
地产集团市场开发中心
●负责项目建议书的编制。
项目建议书（立项报告）编制指引
1．编制目的
在深入细致的市场调研的基础上，对项目的市场环境做出初步判断，对项目运作的可行性做出定性分析，对项目经济合理性做出估算并为项目立项并是否做出下一阶段论证提供决策依据。
2．编制内容
2.1项目概况
描述项目名称、项目区位、项目资料等各项基础资料，可结合现场他看资料和市场调研报告针对项目的描述进行汇总提炼，并按照项目建议书的格式编写。
2.2企业概况
（1）企业及企业财务证明资料
通常包括企业基本情况说明、相关证照的复印件等，以及主要反映公司的经营状况的一系列财务基础材料。
（见资料需求清单）
资料需求清单
客户名称
序号
资料内容
要求
份数
备注
1
营业执照副本
公章
2
2
组织机构代码证副本
公章
2
3
税务登记证（国税和地税）
公章
2
4
验资报告
公章
2
5
公司章程
公章
2
6
公司简介及融资用途说明
公章
2
7
股东会或董事会同意融资的决议
公章
2
8
企业法人简历
公章
2
9
主要股东简历
公章
2
10
企业下属经济实体、机构及关联企业情况
公章
2
11
贷款卡号
公章
2
12
企业开发资质证书
公章
2
13
银行对帐单（近三个月）
财务章
2
14
增值税完税凭证（去年全年和近三个月）
财务章
2
15
营业税\城建税\教育附加税等完税凭证
财务章
2
16
土地已交款发票单据
公章
2
17
近期1-3年的财务审计报表
财务章
2
18
近期三个月的财务报表
财务章
2
19
固定资产清单
财务章
2
20
企业开发项目主要产品技术专利证书、获奖证书等
公章
2
21
企业现有项目开发状况（项目名称、项目开发程度）
公章
2
22
在建工程及以往工程业绩证明材料
公章
2
23
项目已投入情况文字说明（资金来源：
◇企业自有◇银行贷款◇其他资金缺口等）
公章
2
备注
（2）拟合作（融资）企业的意愿。
2.3市场调研报告
按批准的调研方案和市场调研报告规范执行。
2.4项目建设经济技术指标、物业类别、标准
（1）项目经济技术指标：
1）项目建筑密度（覆盖率）；
2）项目用地面积；
3）项目容积率；
4）项目绿化率；
5）人防建筑面积；
6）地面建筑面积；
7）公共配套及其面积；
8）机动车、非机动车执行标准等。
（2）项目物业类别
（3）项目建设标准
按项目交付标准填制。
（见项目基本建设情况表）
项目基本建设情况表
土地面积（亩/平方米）
土地出让价格（万元）
拆迁安置费（万元）
容积率
建筑
面积
其
中
多层住宅
高层住宅
商业
办公
地下室
会所物业
建安费（元/m2）
售价（元/m2）
分期
规模
一
二
三
规费
（元/m2）
公共配套
人防费
墙改费
教附费
散装水泥
白蚁防治
规划设计费
施工图设计费
监理费
园林绿化费
地质勘探费
智能保安设施费
小区道路及配套设施费
备注
2.5项目开发进度估算
（1）前期工作时间
（2）开工时间
（3）竣工时间
（4）验收交付时间
（5）开始销售时间及销售完成90%以上时间
2.6项目投资估算
项目投资估算：
（见简表）
估算
项目
总投资金额
1、土地费用
2、前期工程费
3、基础设施建设费
4、建筑、安装总费用
5、公共配套设施建设费
6、开发间接费
7、管理费用
8、销售费用
9、相关税费
10、其他费用
11、不可预见费
合计：
2.7房地产项目评价指标体系
（1）定性分析指标
1）是否符合国家经济长远发展规划和国家产业政策；
2）建设（开发）单位经营管理层是否有能力保证项目实施与竣工销售或经营；
3）项目市场需求前景是否乐观，预定销售价格是否合理，拟经营项目市场定位是否可行；
4）建设（开发）条件是否优越，外部配套条件是否具备；
5）所采用的技术（工艺）是否先进、经济、实用。
（2）定量分析指标
1）盈利能力分析指标
a）项目总开发价值=（总销售额-销售税费）+形成固定资产原值
涉及分项指标包括：
项目总建筑面积、项目总销售收入、项目总销售税费、形成固定资产原值等。
b）项目总开发成本（总投资）
c）项目税后利润
d）投资回报率=项目税后利润/项目总成本*100%
e）资本金利润率=税后利润/资金投入最大峰值/开发周期
涉及到的分项指标包括项目起始至具备销售条件时的最大资金投入量（资金投入计划表）、项目起始至具备销售条件时的时间序列（工程进度表）、具备销售条件后的销售速率（销售进度表）。
2）风险分析指标
a）盈亏平衡点（销售保本点）
单位销售价格=单位开发成本+单位销售税费
b）盈亏平衡比率=[（预定销售价格+销售税费-项目总成本）/预定销售价格+销售税费]*100%
c）敏感性分析
分析出对利润影响最关键的因素。
项目敏感性分析
售价的影响
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
敏感系数
（×100%）
（×95%）
（×90%）
（×105%）
（×110%）
销售均价（元/m2）
营业收入
升级会员 