08年呼和浩特房地产市场分析报告.docx

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08年呼和浩特房地产市场分析报告

08年呼和浩特房地产市场分析报告

2008年1-4月呼和浩特市房地产市场分析

2008年，呼和浩特市认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全市房地产市场运行总体上朝着调控目标发展。

一、房地产投资状况分析

1、完成投资

今年1～4月呼和浩特市房地产完成投资7.75亿元，与上年同期相比增长了9.62%；占本年计划总投资额的2.94％。

从投资构成增长幅度看，商品住宅投资63500万元，与上年同比增长9.5％；经济适用住房投资11100万元，同比增长了33倍；90平方米以下投资17800万元；140平方米以上4300万元；别墅、高档公寓投资3600万元，同比增长14%；办公楼投资2500万元，同比增长了184.09％；商业营业用房投资9500万元，同比上升35.99％；其他投资2000万元，同比下降了58.72%。

在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的81.94%，经济适用房占14.32%，90平方米以下占22.97%，办公楼占3.23%，商业营业用房占12.26%，其他用房占2.58%。

经济适用房和90平方米以下分别占住宅投资的17.48%和28.03%。

（见表1、图1）

表12008年1～4月份呼和浩特市房地产投资情况表

项目

单位

完成投资额

同比增长（%）

商品住宅

万元

63500

9.5

其中:

90平方米以下

万元

17800

100

140平方米以上

万元

4300

100

经济适用住房

万元

11100

3243.37

别墅、高档公寓

万元

3600

14

办公楼

万元

2500

184.09

商业营业用房

万元

9500

35.99

其他

万元

2000

-58.72

图12008年1～4月份呼和浩特市房地产投资构成

2、资金来源

从资金来源情况分析，1-4月到位资金534000万元，其中上年节余151600万元，本年到位382400万元。

其中国内贷款61300万元元，占资金总额的11.48%；银行贷款47000万元，占资金总额的8.8%；非金融机构贷款200万元，占资金总额的0.04%；企业自筹资金241200元，占资金总额的45.17%；其他资金来源79900万元，占资金总额的14.96%。

（见图2）与上年同期比较到位资金总额增长了158.79%，其中上年节余增长186.03%，本年到位资金增长了148.59%。

国内贷款增长191.72%、企业自筹资金增长182%、其他资金增长70.87%。

图22008年1-4月资金来源构成

二、土地开发状况分析

2008年1-4月，购置土地面积137400平方米，同比下降了76.1%；完成开发土地面积424700平方米，同比增长了174.71%；待开发土地面积2591000平方米，同比增长了33.63%。

（见图3）

图3土地开发对比图

三、房屋施工及新开工状况分析

1、房屋施工

1-4月，房屋施工面积8373000平方米，同比增长484.75％。

其中；住宅施工面积6484000平米，同比上升550.68％。

在住宅施工面积中：

90平方米以下1490000平方米，140平方米以上的915000平方米，分别占住宅施工面积的22.98%和14.11%；经济适用房870300平方米，同比上升236.8%，占住宅施工面积的13.42%；别墅、高档公寓522000平方米，同比上升了210.3%；办公楼施工面积411000平方米，同比上升246.25％；商业营业用房施工面积为1042000平方米，同比上升304.3％。

其它用房施工面积436000平方米，同比上升640.24％。

房屋施工面积构成看，与2007年相比增长幅度均较大，结果如图示。

（见图4、图5）

图42008年与2007年房屋施工构成比较

图52008年房屋施工构成

2、新开工

1-4月房屋新开工面积660000平方米，同比增长142.56％。

住宅新开工面积为609000平方米，同比增长284.96％，其中经济适用房新开工177800平方米，同比增长342.29％；办公楼新开工面积为12000平方米，同比下降13.67％；商业营业用房新开工面积14000平方米，同比下降82.59％；其它房屋新开工面积25000平方米,同比增长27.55%。

（见图6）

图6新开工房屋的构成

3、房屋竣工情况

1-4月房屋竣工面积957000平方米，同比增长59％。

住宅竣工

面积为827000平米，同比增长75.81％；办公楼竣工面积为45000平方米，同比下降7.4％；商业营业用房竣工面积为81000平方米，同比下降8.4％；其它用房竣工面积4000平方米，同比增长263.64%。

从房屋的施工效果来看，1-4月房屋竣工率11.43%，其中住宅竣工率最高为12.75%，其他房屋竣工率最低0.92%；90平方米以下为10.67%；140平方米以上9.84%；办公楼为10.95%；商业营业用房为7.77%；别墅、高档公寓2.68%。

（见图7）

图72008年与2007年房屋竣工率比较

四、商品房销售状况

1、销售总括

1-4月，呼和浩特市新建商品房实际登记销售面积27.85万平方米，与上年同比上升了20.9%；其中商品住房实际登记销售面积23.34万平方米，与上年同比增长了13.25%。

批准预（销）售房屋面积8.83万平方米，同比下降了58%，环比增长幅度为167.6%；批准预（销）售住房面积4.71万平方米，同比下降了72.7%，环比增长100%。

本期商品房实际销售面积占可售面积的6.27%；本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为10.13%。

（见表2）

表22008年1-4月商品房供需基本情况

分类

批准预（销）售面积

月末累积可售面积

实际登记销售面积

与上年同期比（%）

与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

与上月环比增长（%）

预售

与上年同期比（%）

与上月环比增长（%）

现售

与上年同期比（%）

与上月环比增长（%）

商品房

8.83

-58

167.6

443.87

30.5

-1.8

27.85

20.9

42.8

5.18

-30

38.5

22.67

45.2

43.8

其中商品住宅

4.71

-72.7

100

230.46

143.4

-3.34

23.34

13.25

51.8

5.05

-29

38.4

18.29

35.2

55.9

从商品房现售面积构成看，住宅占92.39%，办公楼和商业营业用房各占3.8%。

与上年同期相比住宅提高了3.28个百分点，办公楼和商业营业用房分别下降了0.5和0.96个百分点；从现房销售面积看，住宅占90.5%，办公楼占5.43%，商业营业用房占4.07%。

（见图8）

图82008年1-4月商品房销售构成

在住宅销售面积中90平方米以下占12.39%、140平方米以上占6.73%、经济适用房占1.56%、别墅与高档公寓占18.74%；90平方米以下占住宅现房销售面积的5.41%、140平方米以上占8.2%、经济适用房占2.28%、别墅与高档公寓占27.32%。

（见图9）

图9住宅销售构成

2、分户型销售状况

截止4月，不同套型商品住宅登记销售中，90平方米以下为10.5万平方米，1304套，销售率达到6.98%；90-144平方米为10.55万平方米，1006套，销售率达到14.3%；144平方米以上为2.29万平方米，148套，销售率达到19.15%。

从不同套型商品住宅登记销售套数构成看，90平方米以下占53.05%；90-120平方米的占36.86%；120-144平方米的占4.07%；144平方米以上的占6.02%。

（见图10）

图10不同套型房屋销售构成单位：

%

3、房屋空置

3、房屋空置

截至4月底，空置1-3年商品房1884500平方米，同比增长51.54%，比2007年12月增长11.4%。

其中空置1-3年的商品住宅1297100平方米，同比增长45.9%，比2007年12月增长15.33%；别墅和高档公寓116300平方米，同比增长83倍，比2007年12月增长11倍；办公楼106500平方米，同比增长13.9%，比2007年12月下降39.52%；商业营业用房443200平方米，同比增长82.69%，比2007年12月增长26.59%；其他用房37600平方米，同比增长98.94%，比2007年12月下降16.07%。

（见表3、图11）

表32008年4月房屋空置状况

指标名称

单位

合计

住宅

别墅、高档公寓

办公楼

商业营业用房

其他

空置面积

平方米

1926100

1305100

116300

125600

457800

37600

其中:

空置1-3年（含1年）

平方米

1884500

1297100

116300

106500

443200

37600

空置3年以上（含3年）

平方米

41600

7900

19100

14600

商品住宅占商品房空置面积的68.83%，办公楼占5.65%，商业营业用房占23.52%，其它用房占2%。

住宅和商业营业用房分别比去年同期提高2.5和2.8个百分点，办公楼和其他用房分别下降3.24和0.64个百分点。

（见表3、图11）

图112008年商品房空置构成单位：

%

五、房屋价格

1、商品房价格基本情况

截止4月末，商品房平均售价3840元/平方米，与去年同比增长2.37%，与上月环比增长0.13%。

其中商品住宅平均售价2883元/平方米，同比增长3.56%，与上月环比增长0.28%。

（见图12）

图122008年与2007年1-4月房屋价格指数比较

从不同价位商品房实际登记销售构成看，1500元以下/平方米的，1.79万平方米，218套，平均成交价1500元/平方米；1500-2000元/平方米的3.38万平方米，393套，平均成交价1950元/平方米；2000-2500元/平方米的5.22万平方米，553套，平均成交价2400元/平方米；2500-3000元/平方米的4.19万平方米，502套,平均成交价2800元/平方米；3000-4000元/平方米的6.46万平方米，609套，平均成交价3800元/平方米；4000元/平方米以上的1.13万平方米，183套，平均成交价4500元/平方米。

（见图13）

图13不同价位商品房构成单位：

%

2、二手房基本情况

本期二手房成交面积14.79万平方米，与上年同比下降了17.9%，与上月环比增长8.3%，成交套数1776套，与上年同比下降了4.93%，与上月环比增长8.4%，平均销售价格2666元/平方米，同比上升31%，环比增长0.45%。

二手住房成交面积11.64万平方米，与上年同比下降了15.3%，环比增长了7.4%，成交套数1571套，与上年同比下降了1.57%，与上月环比增长7.5%，平均销售价格2014元/平方米，同比上升17.6%,环比增加了0.05%。

（见图14）

图142008年1-4月二手房情况

六、结论

1、市场运行基本特征

①房地产开发投资在结构调整中大幅下降

在房屋各项投资中均有不同程度下降。

投资主体仍然以商品住宅为主，其次是经济适用房和90平方米以下住房。

可以说在宏观调控条件下，房地产投资结构在向合理方向发展。

银行贷款和自筹资金占资金总额的比重也比去年分别提高了1.32个百分点和3.82个百分点。

表明尽管在国家实施从紧的货币政策，使得货币信贷明显减弱的情况下，我市的房地产投资需求仍然强劲。

特别是中小房地产企业对资金的刚性需求，在企业银行贷款困难的情况下，以高成本从民间融资，形成了企业自筹资金增幅较高的状况。

②产品结构不断调整，经济适用房建设保持了快速增长

经济适用房无论在投资、新开工等均有较大幅度增长，表明政府在住房保障方面采取了有力措施。

③施工规模不断扩大，新开工面积大幅增加

从房屋施工、新开工面积来看，增长幅度均较大。

房屋竣工面积增幅较大，表明住宅市场目前供应比较充足。

④房屋销售较好，市场运行基本平稳

房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下，3月开始回升，4月涨幅超过了20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了13%。

说明住宅商品房需求仍然旺盛。

二手房成交虽然有所下降，但是环比增长，表明二手房市场趋于稳定运行。

⑤楼市价格在高位平稳运行

今年以来，我市房屋价格始终在高位运行，同比指数在去年4-5之间小幅上涨的基础上，保持了缓慢增长，涨幅略有回落的态势。

因受诸多因素影响，今年一线城市部分地段、部分楼盘商品房价格有不同程度下降，这种气氛虽波及到我市市场，也有持币观望的现象，但并未给楼市带来太多冲击，刚性需求、理性消费仍占据市场主流。

2、存在的问题

　①房地产市场结构性矛盾依然突出

去年以来商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进一步贯彻“国六条”政策，加大90平方米以下商品住宅的建设力度。

商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，缺少消费者需求的产品。

②房地产开发市场秩序仍然有不规范存在

在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假等不规范问题。

同时，商业步行街、商贸城等重复建设，商业营业用房价格上涨过快，市场存在潜在风险。

③房屋空置面积增长较快

房地产空置面积增长尽管低于房屋施工面积、新开工面积、竣工面积，但高于销售面积30.64个百分点；由于前两年供需结构的问题，高档楼盘过多，致使别墅高档公寓空置面积增长过快；房屋空置面积数量大、速度快，应引起有关方面足够的重视。