工业聚集区标准化厂房建设项目可行性研究报告.docx
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工业聚集区标准化厂房建设项目可行性研究报告
长丰县吴山工业聚集区标准化厂房建设项目
可行性研究报告
工程号：
HQLJ11112
安徽环球工程咨询有限公司
二〇一二年十一月
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
长丰县吴山工业聚集区标准化厂房建设项目
1.1.2项目主管部门
长丰县人民政府
1.1.3建设单位
安徽三十头建设工程有限公司
1.1.4项目负责人
杨道勇
1.1.5建设性质
新建
1.1.6建设地点
安徽省长丰县吴山工业聚集区（吴王大道与车左路交叉口，吴王大道以南、车左路以东）
1.1.7建设规模与内容
1.1.7.1建设规模
项目总占地面积为75.89亩（合50591.76平方米），根据项目总平面规划图，项目实际总用地面积为62.24亩（43495.73平方米），规划总建筑面积为87097.3平方米。
1.1.7.2建设内容
（1）土建工程
项目总建筑面积为87097.3平方米，包括：
①加工厂房
加工厂房总建筑面积为69854.4平方米，其中：
建设1号厂房7840.8平方米，2号厂房10951.2平方米，3号厂房9590.4平方米，4号厂房10368.0平方米，5号厂房10368.0平方米，6号厂房10368.0平方米，7号厂房10368.0平方米。
②其他建筑
其他建筑面积合计为17242.9平方米，其中：
建设钢结构仓库4867.2平方米，装备车间12375.7平方米。
表1-1土建工程明细表
序号
项目
单位
建设规模
结构
层数
1
1号厂房
平方米
7840.8
框架结构
4
2
2号厂房
平方米
10951.2
框架结构
4
3
3号厂房
平方米
9590.4
框架结构
4
4
4号厂房
平方米
10368.0
框架结构
4
5
5号厂房
平方米
10368.0
框架结构
4
6
6号厂房
平方米
10368.0
框架结构
4
7
7号厂房
平方米
10368.0
框架结构
4
8
钢结构仓库
平方米
4867.2
钢结构（高度大于8米）
1
9
装备车间
平方米
12375.7
框架结构
6
合计
87907.3
（3）辅助工程
项目配套建设道路3000平方米，绿化4589平方米，停车场2500平方米（停车位106个），配套建设给排水、消防、变配电等附属工程。
（4）用地控制指标
根据国土资源部《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》、长丰县委关于印发《长丰县招商建设多层标准化厂房实施意见（试行）的通知》，安徽省长丰县吴山工业聚集区地块规划设计的相关要求，本项目规划占地面积75.89亩（合50591.76平方米），其建设投资指标控制如下表1-2：
建设用地控制指标。
表1-2建设用地控制指标表
名称
项目投资数据
项目建设标准
容积率
2.11
≥2.0
投资强度
223.50
≥200万元/亩
建筑系数
56.08%
≥50%
生活配套设施
0.00%
≤7%
绿地率
9.07%
≤10%
1.1.8投资估算与资金筹措
1、投资估算
项目总投资20000.00万元，其中建设投资为19037.34万元，流动资金为962.66万元。
2、资金筹措
所需资金由安徽三十头建设工程有限公司自筹解决。
1.1.9建设年限
2012年11月～2013年10月
1.1.10项目技术指标
财务分析表明，项目完全建成达产后可实现年销售收入为30242.94万元，年均利润总额为4258.96万元，税后内部收益率为19.04%，税后动态回收期为6.05年（含建设期），税后财务净现值为15236.70万元，总投资收益率为21.29%，每亩实现税收达到10.35万元（营业税金及附加、增值税之和为785.65万元），具有较强的盈利能力和抗风险能力。
本项目建成后，不仅需要专业技术人员、管理人员，而且也需要普通职工，直接带动就业达到350人，间接带动就业近千人，可为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，对增加农民收入和保障社会稳定具有积极的作用。
主要经济指标见下表1-3：
表1-3项目技术指标表
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目总投资
万元
20000.00
1.1
建设投资
万元
19037.34
1.2
建设期利息
万元
0.00
1.3
流动资金
万元
962.66
2
年均销售收入
万元
30242.94
3
年均总成本
万元
25925.78
3.1
年均固定成本
万元
6510.55
3.2
年均可变成本
万元
19415.24
4
年均经营成本
万元
25176.42
5
年均利税总额
万元
5044.62
5.1
年均营业税金及附加
万元
58.20
5.2
年均利润总额
万元
4258.96
5.3
年均增值税
万元
727.46
6
财务内部收益率
%
19.04
税后
7
财务净现值
万元
15236.70
税后
8
税后投资回收期
年
6.05
含建设期
10
财务内部收益率
%
24.74
税前
11
财务净现值
万元
23633.17
税前
12
总投资收益率
%
21.29
13
投资利税率
%
25.22
14
项目资本金净利润率
%
15.97
15
盈亏平衡点
%
60.45
1.2项目编制依据及范围
1.2.1项目编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》（国家主席令第28号）；
（3）《中华人民共和国城市规划法》（国家主席令第23号）；
（4）《中华人民共和国环境保护法》（国家主席令第22号）；
（5）《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（6）《皖江城市带承接产业转移示范区规划》；
（7）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；
（8）《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（9）中共长丰县委办公室关于印发《长丰县招商建设多层标准化厂房实施意见（试行）》的通知，长办[2012]16号；
（10）《长丰县城市建设总体规划》；
（11）长丰县吴山镇工业聚集区总体规划；
（12）《投资项目可行性研究指南》；
（13）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（14）《产业结构调整指导目录》（2011年本）；
（15）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
（16）《长丰统计年鉴》2011年；
（17）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。
1.2.2项目编制范围
本项目可行性研究结合项目建设实际情况和基本条件，认真分析项目市场、建设规模、管理状况，在对项目内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。
研究范围包括：
（1）项目提出的背景及建设的必要性；
（2）项目市场分析；
（3）项目建设条件及选址；
（4）项目建设方案；
（5）总图布置与公用工程；
（6）环境保护
（7）节能、节水措施；
（8）劳动安全卫生与消防；
（9）组织管理与实施进度；
（10）投资估算与资金筹措；
（11）财务评价及效益分析；
（12）可行性研究结论与建议。
1.3结论与建议
1.3.1结论
标准化厂房建设项目的建成将为各生产企业提供更大发展空间，有利于各生产企业引进先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产品质量，提高企业的竞争力，同时可为社会提供就业机会，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。
因此，项目建设是必要的，也是切实可行的。
项目各项主要经济指标均在同类行业平均水平之上，因此认为该项目在技术、经济、社会效益上都是可行的。
1.3.2建议
本项目具有较好的经济效益和社会效益，建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。
为了控制和规避投资风险，应抓住现在的大好时机，继续加大宣传力度，提高工作质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的经济效益和社会效益。
建议项目加快进度的同时，加强未来园区的规划设计，对项目成本进行实时监控，聘请专业设计公司对方案进行优化，规避投资风险，以提高项目的效益。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
1、皖江城市带承接产业转移示范区规划
国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》皖江城市带承接产业转移示范区建设上升为国家战略，这是新中国成立以来安徽第一个上升为国家战略层面的规划，全国承接国内外产业转移的第一个规划，规划区域范围包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市金安区、裕安区，共59个县（市、区），辐射安徽全省。
规划战略定位是：
立足安徽，依托皖江，融入长三角，联接中西部，积极承接产业转移，合作发展的先行区，科学发展的试验区，中部地区崛起的重要增长极，全国重要的先进制造业和现代服务业基地。
规划的发展目标是：
到2015年，地区生产总值比2008年翻一番以上，优势产业在全国的地位进一步凸显；到2020年，整体经济实力大幅提升，主导产业核心竞争力明显增强，自主创新能力居于全国前列，成为在全国具有重要影响力的城市带。
长丰县位于其中。
2、长丰县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
规划指出：
把三十头、双墩、岗集、吴山等607平方公里区域作为一个整体，统一规划，统一产业布局，统一基础设施建设，整体融入合肥；打造三十头新型平板显示，双墩、双凤现代建材、食品加工、家用电器，岗集汽车配件，吴山电力电器等五大主导产业。
到2015年，该板块的工业总产值突破1400亿元，占全县工业总产值的85%以上；其中双凤突破1000亿元，双墩、三十头突破200亿元，岗集、吴山突破200亿元。
加快吴山工业聚集区主导产业发展，做大做强电线电缆工业园和温州产业园，规划建设空港物流园，重点发展电线电缆、电力电器、机械加工等产业。
争取升格为省级经济开发区。
3、吴山工业聚集区发展简介
吴山工业聚集区位于省会合肥市北部重点卫星镇、安徽省新农村建设示范镇、安徽省优秀旅游乡镇、合肥市发展改革试点镇——吴山镇境内，规划范围东至合淮阜高速公路，西接老镇区，北至水湖路，南至胜岗路，规划面积为4.352平方公里，目前建成区面积1.5平方公里，园区南距合肥外环高速8公里，西距合肥新桥国际机场10公里，地理位置十分优越。
206国道与合淮阜高速穿园而过，合淮阜高速出口与园区主干道吴王大道无缝对接，东连淮南铁路，交通便捷。
合肥市发展改革委员会于2006年6月9日以计地区[2006]205号文确认了吴山镇工业聚集区，工业集聚区的主导产业为电力电气、电线电缆及机械加工。
合肥市环保局于2009年9月2日以环建审[2009]443号文通过了《长丰县吴山工业聚集区总体规划环境影响报告书》的审查。
长丰县政府（政秘[2006]121号文件）于2006年10月30日已批准《吴山镇总体规划（2006-2010）》；2009年吴山镇新编制的《长丰县吴山镇工业聚集区总体规划2007-2020》，规划面积为4.352平方公司，其中工业用地163.2公顷，仓储用地30.1公顷，配套公共设施用地65.3公顷，交通道路及市政用地共130.4公顷，规划绿地46.2公顷。
其外，吴山镇已完成控制性详细规划、聚集区总体规划环境影响评价、“三纵六横”道路规划、给排水管网专项规划、排污专项规划、污水处理厂规划、11万伏变电所选址及园区主干道1万伏高低压输送电规划、吴王庙周边地区改造建设专项规划等专项规划。
2006-2020年长丰县土地利用总体规划大纲已批准吴山工业集聚区用地范围300公顷，其中：
建设用地面积200公顷，一般农田面积100公顷；2010年，吴山镇经县政府同意，对长丰县土地利用总体规划大纲（吴山部分）进行局部调整，调整方案正在报批，调整后吴山工业集聚区规划面积为600公顷，其中：
建设用地350公顷，一般农田250公顷。
吴山工业集聚区2007年-2010年共分9个批次经省政府批准征收和农转用133.24公顷土地，目前已供出土地34.87公顷，另有40公顷正在办理招拍挂和划拨手续。
吴山工业集聚区基础设施逐步完善。
已经逐渐实现七通一平，近年来，吴山不断扩大对外开放，切实加强和安徽电线电缆商会、合肥温州商会等专业商会组织的沟通和联系，充分发挥商会的纽带和桥梁作用，采用商会招商、以商招商和以情招商的方式，不断创新招商引资方法和措施，招商引资成效明显，成功引进入园落户合肥温州商会、安徽电线电缆商会及一些本土企业等47家知名企业，其中：
建成项目17个，在建项目14个，签约筹建项目16个，投资总金额达到23.3亿元。
特别是今年以来，安徽电线电缆商会会长企业绿宝电线电缆（集团）有限公司、安徽国立电线电缆有限公司、安徽（德力西集团）德成电线电缆有限公司、安徽国威电线电缆有限公司、合肥物化电线电缆有限公司等8家投资超亿元的龙头电线电缆企业纷纷开工建设或筹建，使吴山工业集聚区（安徽电线电缆城）呈现高速发展态势。
项目建立标准化厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气，提供社会大生产的服务，到科技开发的协调，职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设将大大强化工业聚集区的功能和作用，是拉动长丰经济增长，富民强县的需要
就当前吴山工业聚集区发展现状而言，标准化厂房建成后，将极大拓展了工业园的发展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推进吴山工业聚集区的发展。
将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加，土地的增值、创造就业机会等，有效拉动长丰县经济的增长。
同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全县经济快速培长，达到富民强市的发展目的。
2.2.2项目建设是增加当地农民收入，促进区域经济发展的需要
随着市场全球化趋势的来临，从全国乃至全球范围内实施产业结构调整，加快培育企业自主创新能力是时代的最新趋势。
通过项目的实施，提高企业的创新能力、产品开发设计能力、加工能力，为长丰县机械、电子等产业发展做出更大的贡献。
项目建成后将大大提高吴山镇及长丰县的经济辐射能力，而且能促进相关行业的发展，如交通运输业、通信业等，对于增加长丰县的凝聚力和辐射力，有着现实和深远的意义。
本项目建成后，不仅需要专业技术人员、管理人员，而且也需要普通职工等，可缓解当地就业压力。
项目建设完成后入驻企业可直接解决上百名农民及下岗职工的再就业问题，间接带动近千人就业。
2.2.3对推进长丰县的城市化发展具有战略意义，是长丰县加快城市化进程的必然要求
近年来，长丰县经济保持了强劲的发展势头，城市建设日新月异，长丰县城市框架相对较小，综合功能也不够完善，城市化水平不高等因素已制约长丰县的发展。
建立标准化厂房，一方面园区引进外资实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进国内外高科技企业进驻，使之成为市区的一个功能区，构成市区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。
另一方面，园区企业的进驻将吸引农村劳动力向城市转移，带动当地弄明就也，提高城市化水平，加快长丰县的城市化进程。
2.2.4增强长丰县招商引资的竞争力，促进经济发展
长丰县“十二五”及今后一个时期经济社会发展的重点和思路是：
全县地区生产总值“十二五”末期突破600亿元，年均增长24%，力争突破800亿元；人均地区生产总值突破1万美元，年均增长24%；财政收入突破60亿元，年均增长34.2%，力争突破80亿元。
全社会固定资产投资五年累计突破2000亿元，年均增长25.9%，力争突破2500亿元；其中工业投资累计突破1200亿元，年均增长28%，力争突破1400亿元；社会消费品零售总额突破50亿元，年均增长17.3%，力争突破65亿元。
以壮大工业实力、调整产业结构、提升产业层次、提高技术水平、优化空间布局为重点，强力推进工业园区建设，发展壮大优势产业，改造提升传统产业，积极培育新兴产业，不断增强工业对经济发展的支撑和引领作用。
整合优势资源，建设重大项目，打造骨干企业，延伸产业链条，培育产业集群，壮大支柱产业，以新型工业的快速发展推动长丰的跨越赶超。
为实现这一目标，招商引资和项目建设是重中之重。
建立标准化厂房，将为企业提供良好的生产和工作环境，通过强化服务，增强吸引力，进一步扩大对外开放，强力拓展城内外市场，吸引市内外、省内外，国内外的资本，人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚园区，从而使标准化厂房工业园成为长丰县招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。
2.2.5是节能减排、节约土地的需要
建设标准化厂房，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。
同时引进企业以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入，低消耗，低排放和高效率的节约型园区。
建立标准化厂房工业园是长丰县经济社会发展的客观要求，有利于拉动园区和县域的经济增长，有效推进长丰县城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进长丰县“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进长丰县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。
第三章市场及风险分析
3.1市场分析
标准化厂房是指政府、集体、个人等社会各类资本投资建设，用于招商引资过程中对外出租（出售）的生产性标准厂房，不包括企业自建自用的厂房。
建设大量的标准化厂房，通过出租或出售的方式，能满足各种类型企业的需求。
标准化厂房的建设是促进企业的发展，特别是增强组团对中小企业吸引力的关键措施。
首先，标准化厂房是中小企业创业的孵化基地。
中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。
因此，能提供标准化厂房的工业区将是他们的首选。
其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。
外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产。
因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。
有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。
其三，建设标准化厂房，可以集约用地。
近几年来，中央对土地的政策是越来越严。
一方面，面对突飞猛进的经济发展速度、伴随城市化进程加快城市规模的扩大、各种外资和工业项目的集聚，都需要充足的土地和资金作保障；另一方面，中央政府紧收“地根”，土地政策越收越紧，形成了发展当中对土地的供需矛盾。
建设标准化厂房是优化资源配置，提高土地利用效率，解决中小企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，推进工业集聚发展的一条有效途径。
通过标准化厂房建设，可以缩减企业在创业期的固定资产投资，缓解企业资金压力，缩短项目建设周期，尽早产生效益。
3.2前景预测
根据规划，吴山工业聚集区是以电线电缆、机械制造、电力电气、纺织、家具制造为主导产业的工业园区，随着基础设施条件的不断完善，入驻企业将不断增多，产业集群效将逐渐凸显。
同时，国家政策鼓励建筑钢结构的使用，钢结构标准化厂房适用于单多层厂房等各类大型工业建筑，具有体轻、高强、美观、灵活、抗震、施工迅速等特点，在造价方面与同等条件的常规建筑比较竞争力强。
因此，本项目市场前景广阔。
随着工业聚集区的不断建设，入驻企业将不断增加，根据近几年的投资趋势，外商及国内大的投资商也要求租赁厂房或先租后买，因此建设出租标准化厂房在该工业聚集区具有较好的前景。
本项目标准化厂房建设按照“政府推动、业主开发、市场化运作”的方式进行开发建设。
据预测，3年内至少将有数十家企业租赁标准厂房，厂房供不应求。
3.3风险分析
3.3.1风险因素分析
本项目投资较大，项目建设风险集中反映在以下两个方面：
工程技术风险和投资风险。
1、技术风险
标准化厂房施工技术基本为成熟技术，因此不存在特别技术风险。
但在工程施工中存在一些不定因素，设计技术方案是否能按预期设计实现，存在一般程度的技术风险和安全风险。
要设计和施工单位仍要充分认识技术风险可能出现的每个环节，加强安全风险防范和预控措施。
2、投资风险
在方案阶段，投资估算根据主要工程量及类似工程发生费用估算，本工程建设周期约为1年，工程建设材料价格上涨因素存在，但不巨大。
3.3.2风险防范措施
1、技术风险防范措施
为保证工程技术的顺利实现，在初步设计阶段要做好现场勘察和详细调查，避免因地下设施情况不明而出现施工事故和其它意外。
同时，及早同相关部门做好沟通和协调工作，在施工阶段重点地做好安全防护，采取有效措施，以保证技术方案的顺利实现。
2、投资风险防范措施
因本工程的施工周期不算长，建设材料价格上涨风险可以一定程度上预测并预控。
对施工条件和地下不确定因素，设计和施工单位均应在前期做好细致的调查工作，做到事前了解，提前防范，并提前作好周围各相关单位的协调工作，减少或杜绝不必要的费用支出。
第四章项目建设条件及选址
4.1项目区概况
4.1.1地理位置
吴山工业聚集区位于省会合肥市北部重点卫星镇、安徽省新农村建设示范镇、安徽省优秀旅游乡镇、合肥市发展改革试点镇—吴山镇境内，规划范围东至合淮阜高速公路，西接老镇区，北至水湖路，南至胜岗路，规划面积为4.352平方公里，目前建成区面积1.5平方公里，园区南距合肥外环高速8公里，西距合肥新桥国际机场10公里，地理位置十分优越。
4.1.2地形地貌
长丰县地质属东西走向的江淮分水岭构造体系。
下塘镇及周围地质由冲积的粘性土和第四纪地层构成，其下层基岩约为白垩纪或老第三纪紫红砂岩，前者为泥质胶状，后者为砂质胶状，无地下水，地表粘土厚24米左右，含高岭土氧化铁及铁锰核砾石等低压縮性土壤，允许承载力可达200千帕。
根据国家地震局和建设部颁布的《中国地震烈度区划图》，确定该地区为7度区，工程抗震设计为7度设防。
设计基本地震加速度值为0.10g。
本区地貌单元为江淮丘陵岗地及坳沟，地势起伏不大。
项目建设场地地势平坦，土质系弱性膨胀土，土质条件较好，地基承载力较好，可达200kpa以上。
4.1.3气候条件
长丰县气候受海洋影响较大，属亚热带季风性湿润气候。
气候温和，降水充沛，日照充足，植被丰富，四季分明。
年平均气温15℃，年平均降雨960毫米，年平均日照2160小时，年平均无霜期224天。
因光热和水分条件良好，有利于农、林、牧、渔各业的发展。
4.1.4区域交通
206国道贯穿境内15公里，28公里直达合肥市区，71公里直达华东煤电基地淮南市。
合淮阜高速贯穿境内12公里，下道口与镇内主干道吴王大道无缝对接，20公里直达
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