房产经纪人培训讲师.docx
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房产经纪人培训讲师
房产经纪人培训讲师
房产经纪人培训讲师：
谭小琥
谭小琥老师
老师介绍：
品牌策略营销专家
清华大学特邀讲师
世界华人500强讲师
中国金牌管理咨询师
国际注册企业教练（RCC）
授课风格：
演说家的风采、战略家的气度、理论家的才华。
谭老师的培训课程：
理论与实践相结合，非常有效，使我们受益很多。
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讲师风格个性化，易听；易懂；易执行。
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谭老师是集演说家、战略家、学者型于一身的魅力讲师！
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打造金牌房地产经纪人的必修课
金
牌
经
纪
培
训
资
料
入职培训学习资料
目录
●房地产特性…………………………………………………………………（2--3）
●房地产基础知识…………………………………………………………（4--8）
●影响楼价因素…………………………………………………………（9--10）
●房地产经纪人的基本要求和作用…………………………（11--13）
●房地产经纪人的基本礼仪……………………………………（14--16）
●收盘登记指引…………………………………………………………（17--20）
●中介部收放款制度…………………………………………………（21--23）
●关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识………………（24--31）
●办理二手房买卖手续及有关流程………………………（32--36）
●房改房的交易专题…………………………………………………（37--40）
●填写成交报告指引…………………………………………………………（41）
●房地产经纪人的工作方法…………………………………………（42）
●房地产经纪人业务技巧…………………………………………（43--44）
房地产经纪人的工作方法
1．整理：
将楼盘资料和客户资料系统化地归类，便于查找或记忆。
2．要有工作计划：
每一次的出击要理清先后步骤，作好阶段性系统的安排。
每天要理理自己的思路，对一天的工作进行总结，对明天的工作做到心中有数，凡事做得明明白白。
3．多记、多写、多备一份资料、多走一步路、你就会有备无患。
4．针对自己的性格特点，找对工作方法，扬长避短，同事间取长补短，扩大自己的工作范围，提高业务能力。
5．专业知识丰富、行情熟悉、销售技巧的灵活运用，是你努力的方向。
6．工作中要分清主次，找对重点。
7．真实的汇报业务或工作情况，便于他人对症下药，起到“药到病除”的效果。
8．成为客户的朋友，取得客户的信任。
9．有准确的主见，并能引导客户。
10．不要轻易的下结论，凡事多方考虑，无论对客户、对同事，出了问题首先要解决问题，再从自己身上找原因，不要把责任推给对方。
11．出门7件宝：
通讯工具、纸、笔、名片、计算器、公司介绍、格式文本。
房地产经纪人业务技巧
要成为出色的房地产经纪人，必须过以下五关：
第一关：
脸皮关。
不要怕羞，不怕骂，不懂就问.有自信心，敢于挑战自己，喜欢与陌生人交流。
第二关：
专业关。
房产经纪人的一句话很重要，对客户有着至关重要的影响。
要熟悉楼盘，掌握专业技巧。
第三关：
压力关。
承受自来公司外部、内部、及自身给予的压力。
（可能会天天睡不着）有压力才有动力，有动力才有智力。
第四关：
辛苦关。
没有固定的工作时间，没有固定的工作地点。
不要怕辛苦，“不辛苦何来世间财”
第五关：
诱惑关。
不要贪心，不做私单，抵受住外间的引诱。
九阴真经：
第一招：
引蛇出洞。
如何找客人出来？
使其自愿：
诱之以利、动之以情、诉之以理、迫之以力、系之以约诱：
广告内容不能过于详细、清楚。
让客人有不吃亏、有利可图的感觉
第二招：
埋身。
以最快的速度与客户建立感情，令他信任你。
搞好相互之间关系。
第三招：
揸价（又称抓价）。
把有利的东西控制在自己的手里。
得到对方信任的时候就是“骗”对方的时候。
掌握报价技巧。
第四招：
快。
在第一时间看房，在第一时间谈判，在第一时间成交。
每一分，每一秒都在变化。
今天决定的事到了明天就可能会有变化。
没有上、下班时间的差别。
第五招：
准。
像射箭一样射中客户的心（客户的真正想法）。
配对要准，谈判对象要准。
可以成交的房源就是一个好的房源，千万不要主动的去判断什么是好的房源。
第六招：
狠。
对顾客要一视同仁，不要对顾客感情用事。
不能拖泥带水。
第七招：
贴。
怎样和客人处好关系，让客人对你产生信任感。
紧随着客户的思维走，时刻保持与之联系。
推销员最重要的是推销自己，与客人交朋友
如何做：
找到共同话题，不要直接问对方问题，而是需要旁敲侧击
第八招：
危机感。
对每个成交的单子都要存在危机感。
不仅对客户要存在危机感，对同事、对自己也存在危机感。
第九招：
不屈不挠。
把前面八个工作完成之后，还是没有成交。
那么就重新来过，不要气馁，也更不要放弃。
就当作是一种学习，为下一次的成功作更多、更好的准备。
如何与客户接近并建立良好联系:
“推销之前先推销自己”
乔*吉拉德是世界上最伟大的推销员。
有一次，一位名人向吉拉德买车,吉拉德推荐了一种最好的车型给他.那人对车很满意,并掏出一万元美钞,眼看生意就要成交,对方却突然变卦,掉头而去.吉拉德对此事十分恼怒,百思不得其解.晚上,吉拉德忍不住打电话给那位名人,了解他突然离去的原因.对方告诉他说:
“今天你根本没有心思听我讲话，在签字之前，我提到独生子吉米将进入大学念医科，我还提到儿子的学科成绩、运动能力及他将来的抱负，我以他为荣，但你却毫无反应。
”吉拉德并不记得这些事,因为当时他根本没有注意听,他以为生意已经谈妥了。
那位名人不只是买车，他还需要别人称赞或至少是倾听他有一个优秀的儿子，而吉拉德在推销汽车之前，没有把自己推销给顾客。
由于吉拉德忽视了这一点，这就是他失败的原因。
吉拉德忽略了推销汽车之前，没有把自己推销给顾客。
由于吉拉德忽略了推销自己，买车人虽然喜欢汽车，可不喜欢吉拉德，因此生意告吹了。
“推销之前先推销自己”，这是推销界的一句至理名言。
房地产经纪人在开展经纪活动之前，也需要先将自己推销出去。
客户购买房地产商品或服务时，不仅要看商品合不合适，而且要考虑经纪人的个人形象。
现代推销理论强调的一个原则——推销，首先是推销你自己——道理也正在于此。
所谓推销你自己，就是要客户喜欢你、信任你、尊重你、接受你。
简而言之，就是让顾客对你有好感。
如果客户不喜欢你，或者对你没有信任感与好感，那么大多数情况下交易很难成功。
特别是房地产这种价值高的大宗商品，没有相当程度的信任感，达成交易就几乎是不可能的了。
房地产的特性
房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。
在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。
在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。
房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。
它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。
房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。
房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。
在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。
房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分。
所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。
房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。
房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：
1．不可移动性。
房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。
2．房产、地产不可分割性。
房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。
3．品质的差异性。
房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。
4．价值的巨大性。
房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。
5．使用的耐久性。
土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。
6．供给的有限性。
土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。
7．用途的多样性。
土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。
8．价值变化的相互影响性。
房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。
房地产基础知识
一、房地产知识
（一）房地产开发
１．房地产开发公司类别及功能
1）内资（境内投资主体设立的）综合性开发公司――可不断开发新的项目
项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。
2）外资（境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业）综合性开发公司及项目公司
２．按注册资金区别等级
一级：
注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率
达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相
当的房地产开发投资额等；
二级：
注册资本不低于2000万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达
100％；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；
三级：
注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达
100％；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
四级：
注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率
达100％等。
（二）土地
以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。
土地的使用年限
使用类型
年限
居住
70年
工业
50年
教育、科技、文化、体育
50年
办公楼、综合楼
50年
旅游、娱乐
40年
土地出让金构成因素：
地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系
（三）物业种类：
&商品房：
有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。
&二手房：
非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。
包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。
包括私房、单位自管房、上市房改房等。
&经济适用房：
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
&房改房：
职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政府规定的有关优惠政策购买的公有住房。
&安居房：
属于经济适用房一类。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对４平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
&直管房：
是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。
&自管房：
是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
二、房地产专业名词
ξ预售契约：
开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。
ξ购房抵押合同：
如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押合同，并送交房管局做“他项权利登记”。
ξ产权证：
物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文件送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。
ξ房屋所有权证：
是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。
是产权人行使其合法权益的必备条件。
ξ契证：
是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。
ξ土地证：
反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。
ξ宅基地、自留山、自留地：
指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地。
自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。
ξ住宅：
主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。
ξ写字楼：
主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。
ξ厂房：
主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。
ξ临街铺：
作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。
ξ高层：
安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高不超过18层）。
ξ一般高层：
一般指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格。
ξ多层：
指7—9层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。
ξ别墅：
小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。
ξ复式：
上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式等。
ξ单身公寓：
也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30个平方米以下。
ξ服务式公寓：
以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。
ξ现楼：
已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。
ξ准现楼：
已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。
ξ期房：
处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。
ξ建筑面积：
即实用面积加分摊面积，房间套内面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半）
ξ实用面积：
基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。
ξ使用面积：
除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。
ξ分摊面积：
公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定的比例分配给每户住户的。
ξ裙楼：
从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。
ξ架空层：
指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。
ξ框架结构：
由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。
因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。
这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。
ξ剪力墙：
因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。
横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。
剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。
（一般在20层以上）
ξ混合结构：
指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。
ξ楼板：
多层一般为8—10厘米，高层在10厘米以上。
ξ毛坯房：
交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔）
ξ装修标准：
由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。
一般分为豪华装修、一级一类、一级二类。
ξ智能化设备：
指由建筑物或小区内是以计算机操作及管理。
其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。
包括安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统等。
如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系统定期对住户进行自动抄表、打印，将三表数据通过综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。
影响楼价因素
（一）地区
基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。
各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。
（二）交通
一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。
（三）楼层
在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。
简单的原因：
位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较的清新。
况且如果大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。
反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。
此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。
又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。
但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。
（四）方向
这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。
加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。
（五）景观
景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。
（六）配套
若楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。
如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。
此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。
房地产经纪人的基本要求和作用
一、房地产中介的市场功能
1．节省业主和买家的时间——业务由中介专业人员操作完成进行谋划。
2．业主不要花钱登广告：
中介会将物业推荐给各类客户。
3．中介是以第三者身份——言论客观、公正。
4．买卖双方在直接议价时容易发生争论：
中介可协调气氛，掌握尺度。
5．买方通过中介的推荐更容易找到合适自己的需求。
6．多数买卖双方都没有足够的法律常识和购买经验：
中介可以帮助双方减少法律纠纷，避免被讹骗。
7．中介接触面广，信息集中，买卖双方汇集在中介公司信息室中。
8．维护经济秩序，通过管理中介公司规范二手市场。
9．桥梁与润滑剂。
10．推动市场。
11．调节市场功能：
准确定价，控制开发。
12．提高市场合理利用。
二、你为什么要做房地产经纪人
1．掌握自己努力的过程，缩短成功的时间，拥有很多自我实现的机会。
2．每天可以遇到不同的人。
3．成长效率最高的行业。
4．最适合企图心强，不甘自我埋没的人。
5．拥有很高的收入，拥有自豪感。
三、怎么样的房地产经纪人会被开除
1．虚假冷漠：
眼中只有佣金的房地产经纪人。
置业顾问，以貌取人。
2．反应慢：
动作太慢，让客户等太久，客户自然找别人服务，有时候为了争取时间，人们宁可牺牲品质。
3．开发不足：
经纪人找不到要的房源及客源等于客户要去别家公司成交。
4．第一线人员不亲切：
服务态度差。
5．话说的太满：
客户的记性好的很，你把话说的太满，但却做不到。
6．处理事情的能力不足：
专业知识不足，借口多。
7．专业包装或形象不够：
客户希望自身的品质水准能够反映在和他们生意往来的人上面，你的形象如何？
你的包装如何？
四、成功的房地产经纪人
1．第一时间看房。
2．第一时间委托。
3．第一时间成交。
4．创同类房的最高价。
5．创同类房的最底价。
6．能成为客户或业主投资理财的顾问。
7．有一般装修、家具布置等房地产相关知识。
8．成交后及时收回佣金。
记住十点素质要求：
健康、职业化服饰、礼貌、热情、细心、耐心、应变力强、说服力、进取心、专业知识。
五、怎么正确对待客户
1．保护自己的客户，不让别人抢走。
2．根据客户的心理，选择合适的谈判内容。
3．多了解客户的要求和特别需求。
4．多介绍客户看不见的优点。
5．看得见的缺点也要相应指出，给予客户一种诚实、信任的感觉。
6．多谈潜在的价值。
7．接侍客户的口诀：
诱之以利、说之以理、动之以情、逼之以力、系之以约。
六、怎么样与客户沟通
（一）首先与客户签订居间协议需要注意：
自己要熟悉居间协议的每一条条款，并向客户一条条仔细介绍。
协议中客户的姓名及其他需要填写的内容要求房地产经纪人填写，不要让客户自己填。
特别是协议主体部分如果是客户自己填写，很有可能字迹不清日后如其不肯认帐，导致不必要的纠纷。
只有在落款处，即需要客户签字盖章的地方，务必客户自行填写。
（二）要努力做到五要素：
1、WHO：
谁——到店里来咨询要卖房、出租房的客人是否是房东本人。
免得花无用功。
如不是房东本人，那在签居间协议的时候客人名字应签在代理人处，并要求其下次将房东的委托书及相关资料带来。
2、WHERE：
哪里——房子的具体位置及房东的去向都是需要了解的。
前者有利于我们方便向客户介绍、推荐；后者帮助我们如何安排下家前去看房的时间，能统筹安排时间，提高效率。
3、WHEN：
何时——房东要出租、出售的物业何时能交付下家使用。
了解房东具体能交房的时间有利于我们向不同的客户推荐房源。
4、WHY：
为什么——房东为什么要卖（租）房子。
有的房东不一定愿意说原因，但是我们可以旁敲侧击寻求答案，做到心中有数，从而找到其死穴（弱点）。
5、HOW：
怎么样——房子的情况怎么样。
房东在介绍了房子的情况后，及时向他（她）提出看房要求，既能让房东感觉我们工作的敬业和效率，实际上又拖延了房东原本打算去另外中介公司挂牌的时间，最终使其打消去别家中介公司的念头。
那么这个房源就是我们中介公司独家代理的房源。
房地产经纪人的基本礼仪
一．着装要求：
职业服饰----男：
白衬衣、深西装、领带、黑皮鞋。
女：
庄重、大方、不得露脚趾
忌----男：
黑裤白袜
女：
太前卫
二．握手的顺序：
主人、长辈、上司、女士主动伸出手，客人、晚辈、下属、男士再相迎握手。
三．握手的方法：
一定要用右手握手。
1、双方握手，时间一般以1~3秒为宜。
当然，过紧地握手，或是只用手指部分漫不经心地接触对方的手都是不礼貌的。
2、之后，最好不要立即主动伸手。
年轻者、职务低者被介绍给年长者、职务高者时，应根据年长者、职务高者的反应行事，即当年长者、职务高者用点头致意代替握手时，年轻者、职务低者也应随之点头致意。
和年轻女性或异国女性握手，一般男士不要先伸手。
3、年轻者对年长者、职务低者对职务高者都应稍稍欠身相握。
有时为表示特别尊敬，可用双手迎握。
男士与女士握手时，一般只宜轻轻握女士手指部位。
男士握手时应脱帽，切忌戴手套握手。
4、双目应注视对方，微笑致意或问好，多人同时握手时应顺
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