建筑施工会计实务.docx
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建筑施工会计实务
二、负债的主要会计科目的核算
（1）应付账款：
因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借：
开发成本
贷：
应付账款
以预支款抵冲应付款时
借：
应付账款
贷：
预付账款
补付其余款时
借：
应付账款
贷：
银行存款
（2）预收账款：
按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。
以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借：
银行存款
贷：
预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借：
应收账款
贷；主营业务收入
借：
预收账款——预收代建工程款
贷：
应收账款
收回全部余款
借：
银行存款
贷：
应收账款
（3）应付工资
开出现金支票，发放工资
借：
现金
贷：
银行存款
借：
应付工资
贷：
现金
结转代扣款项
借：
应付工资
贷：
其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借：
开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
应付福利费（医务人员）
（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：
开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：
应付福利费
用现金支付福利费时
借：
应付福利费
贷：
现金
（5）应交税金：
核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借：
主营业务税金及附加
贷：
应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：
其他业务支出
贷：
应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：
管理费用
贷：
应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借：
所得税
贷：
应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借：
应交税金——XX税
贷：
银行存款
（6）其他应交款：
核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借：
主营业务税金及附加
贷：
其他应交款——教育费附加
三、成本、费用主要会计科目核算
（1）开发成本：
如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：
开发成本——土地开发
贷：
银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：
开发成本——土地开发
贷：
开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
开发产品
支付的配套设施开发费用
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：
是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：
开发成本——代建工程开发
贷：
银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：
开发成本——代建工程开发
贷：
开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：
开发成本——代建工程
贷：
开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：
主营业务成本——代建工程结算成本
贷：
开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：
所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：
管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：
开发间接费用
贷：
银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：
开发产品——房屋
贷：
开发成本——房屋开发
（3）管理费用：
是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：
包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：
为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
主要包括：
产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用
借：
销售费用
贷：
银行存款
或应付账款
四、收入、利润的主要会计科目核算
（1）主营业务收入：
包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借：
银行存款
贷：
主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的。
借：
应收账款
贷：
主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
借：
银行存款
贷：
预收账款
移交使用时
借：
应收账款
贷：
主营业务收入
借：
预收账款
银行存款
贷：
应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
借：
银行存款
贷：
主营业务收入
（2）其他业务收入：
主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
借：
银行存款
或应收账款
贷：
其他业务收入
（3）主营业务成本：
一般本科目期末无余额
转让或是销售开发产品成本的结转
借：
主营业务成本
贷：
开发产品
如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
借：
主营业务成本
贷：
分期收款开发产品
（4）其他业务支出
（5）主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
借：
主营业务税金及附加
贷：
借：
主营业务税金及附加
贷：
应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：
其他业务支出
贷：
应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加
五、配套设施开发成本的核算
（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：
一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：
（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；
（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。
这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。
因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。
但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。
因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。
对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；
（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。
其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。
因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务
的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。
如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。
至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；
（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。
由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。
它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。
因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
（三）、配套设施开发成本的核算
企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工
程款”等账户的贷方。
对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。
对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。
因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度
安排上，有时先建房屋，后建配套设施。
这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。
消防设施等尚未完工的情况。
这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。
开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。
由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。
假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：
101商品房1000000元
102商品房900000元
151出租房800000元
181周转房800000元
201大配套设施——商店500000元
251幼托设施320000元
则
幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：
101商品房：
1000000元×8％＝80000元
102商品房：
900000元×8％＝72000元
152出租房：
800000元×8％＝64000元
182周转房；800000元×8％＝64000元
201大配套设施——商店：
500000元×8％＝40000元
按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。
现举例说明配套设施开发成本的核算如下：
如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。
上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。
水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。
水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。
上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：
元）：
201 251 252
商店 水塔 幼托
（元） （元） （元）
支付征地拆迁费50000500050000
支付承包设计单位前期工程款300002000030000
应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000
应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000
分配水塔设施配套设施费35000
分配开发间接费55000
预提幼托设施配套设施费40000
则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借；开发成本——配套设施开发成本105000
贷：
银行存款105000
用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：
开发成本——配套设施开发成本80000
贷：
银行存款80000
将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：
借：
开发成本——配套设施开发成本765000
贷：
应付账款—一应付工程款765000
分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；
借：
开发成本——配套设施开发成本——商店 35000
贷：
开发成本——配套设施开发成本——水塔35000
分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：
借：
开发成本——配套设施开发成本——商店55000
贷：
开发间接费用55000
预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
借：
开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000
贷：
预提费用——须提配套设施费 40000
同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明
细分类账。
（四）、已完配套设施开发成本的结转
已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况
和用途结转其开发成本：
1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设
施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发
成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如
下分录入贴：
借：
外发产品—一配套设施 460000
贷；开发成本－－－配套设施开发成本 460000
配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。
2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本
的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的
实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本
或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如
下分录入账：
借；开发成本——－房屋开发成本 265000
开发成本—一配套设施可发成本 35000
贷：
开发成本—一配套设施开发成本 300000
3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的
公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开
发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：
借：
预提费用—一预提配套设施费320000
贷：
开发成本—一配套设施开发成本320000
如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。
如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。
六、代建工程开发成本的核算
（一）、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目
代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。
由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。
现行会计制度规定：
企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。
除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。
因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。
成本项目一般可设置如下几项：
（l）土地征用及拆迁补偿费；
（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。
在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。
（二）、代建工程开发成本的核算
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。
同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。
代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。
如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。
扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300000元，前期工程费160000元，应付基础设施工程款540000元，分配开发间接费用80000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：
借：
开发成本——代建工程开发成本1080000
贷：
银行存款460000
应付账款——应付工程款540000
开发间接费用80000
道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：
借：
开发产品——代建工程1080000
贷：
开发成本——代建工程开发成本1080000
七、自营开发工程成本的核算
房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。
采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：
借：
开发成本——房屋开发成本XXX
贷：
银行存款XXX
库存材料XXX
应付工资XXX
如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。
（一）、自营工程成本核算的对象和项目
由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。
即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。
工程的这些特点，使工程施工具有个体
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