商品房销售银行按揭工作规程.docx

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商品房销售银行按揭工作规程

商品房销售银行按揭工作规程

第一条目的

为保证各楼盘销售顺利回款，结合各项目实际情况，经咨询房地局、银行和相关部门，了解相关按揭贷款手续流程后，拟定了银行按揭办理流程及责任分工，特制定本按揭流程。

第二条适用范围

本规定适用于公司开发的各楼盘。

第三条职责

一、营销部是牵头部门，由各项目销售现场负责客户签约，并协助银行收集客户资料，负责提供备案完成后的购房合同，协调现房办理两证时的客户问题。

联系财务部及配合物业子公司，办理相关手续。

二、物业子公司是销售现房时《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的具体经办部门，负责收集准备客户办理两证所需要的全部资料。

负责房地局送件，邀客户到房地局缴纳相关税费，负责房产证和土地证的办理及领取，移交两证到银行办理抵押。

抵押完毕后从银行收回两证，发放领取两证。

三、财务部负责督促对按揭贷款银行办理时间的要求，负责抵押房源的解押。

负责收取现房销售时银行放款承诺书及提供客户全款发票，并负责现房贷款放款后移交客户联发票给客户，负责督促银行按约定及时审批、放贷。

以上各部门需严格按揭流程中规定的时间内完成相关工作，上述工作内容为现行执行标准，若有政策变化，以政府部门要求为准。

第四条银行按揭贷款流程

一、银行咨询，7天以内完成

主要有以下内容及责任分工：

（一）营销中心负责引导客户咨询银行，一天以内完成；

（二）财务部负责贷款银行负责以下工作，7天以内完成；

1.了解客户贷款要求及信息，1天以内完成；

2.填写客户征信调查表，1天以内完成；

3.确定客户可贷款额度及利率，3天以内完成；

4.告知客户办理贷款所需相关资料，7天以内完成；

二、签订按揭贷款合同1天。

（一）营销中心通知客户签约时间，并办理银行按揭手续。

1．提醒客户带齐办理按揭的相关资料，提前3天通知；

2．办理客户购房合同相关手续,1天时间完成；

3．引导客户到贷款银行办理相关手续。

（二）财务部负责贷款银行，7天以内完成；

1．与客户签订贷款合同,1天以内完成；

2．收集客户办理按揭贷款所需相关资料，7天以内完成。

三、办理抵押手续

（一）期房办理手续流程:

1．准备办理按揭贷款资料（无解押房源13天，有抵押27天）

（1）营销部（营销中心）负责事项，7+20天完成

a.如需解押将要解押的房号提供财务解押，批量每周（7天）报一次

b.客户备案购房合同，备案合同完成7天

c.配合银行摧客户个人按揭资料，7天

（2）财务部（贷款银行）负责事项，20天+30天完成

a.按揭银行收集客户相关资料

b.房地局查套数证明，10天完成

c.解押房源办理解押手续（银行和房地局）批量7天+10天

d.资料齐全后银行报批，3天内完成；

e.公积金及组合贷款报批，30天

2．办理抵押手续，财务部（贷款银行）负责（3+20天）完成

（1）资料齐全后送件，3天完成

（2）领回抵押收件单，送件1天完成

（3）领回抵押合同，送件后20天完成

3．银行放款（3天+15天）完成

（1）银行将放款凭据复印件返还营销部，2天内完成

（2）财务部（按揭银行）

a.放款凭据交还现场财务，2天内完成

b.银行见抵押收件单放款，3天内完成

c.公积金放款，15天内完成

4．合同返回（20天）

（1）财务部（按揭银行）将购房合同（3本）返还营销部

（2）营销部合同收回并通知客户领取

a.签约银行返还购房合同

b.通知客户领取合同

备注：

期房从客户签约后办理按揭贷款手续到银行放款，共计需要的时间为20天，有抵押的需要33天。

公积金及组合贷款增加42天。

（二）现房办理流程

1.准备办理两证的资料（客户签约手续完成后），有抵押房源资料准备需30天完成无抵押房源7天完成.

（1）营销中心负责事项:

a.商品房购房合同两份；备案合同完成后3天内完成；

b.告知客户办证初步时间，与客户预约并明确告知办证费用（预估）及应注意的相关事项并反馈物业。

合同全部签订完成后或解押备案后三天完成；

（2）财务部（贷款银行）负责事项：

a.现场财务处办理补退房款手续开具全款发票，签约当天完成；

b.抵押房源银行解押，签约后十天内；

c.抵押科经办人员注销签字解押清单复印附件，持解押清单到房地局解押并保留提供房产局，银行解押后一周；

d.银行贷款审核同意放款承诺书及客户抵押资料客户资料齐全后一周内。

（3）物业公司负责两证办理

a.权属登记申请表（业主夫妻签字）武汉市房屋产权转移凭证及交易，签约当天完成；

b.申请房产转移登记委托书（业主签字），签约当天完成；

c.委托书（业主、受托人签字）签约当天完成；

d.商品房权属证明书，收集资料时一天；

e.交易权属登记申请表，收集资料时一天；

f.开发商盖章委托书，收集资料时一天；

g.在建工程抵押权属，注销解押完成一周。

备注：

商品房购房合同如果需要解押，需财务配合先解押才能备案，时间20-30天完成；在建工程抵押房号工作可提前将解押的所有房源全部注销押抵注销.

2.房地局送件物业公司负责，1天至3天完成

（1）先将未注销在建工程抵押的房源，办理注销手续（可提前完成），送件当天；

（2）将客户办理资料送交房地局交易窗口，送件当天；

（3）客户办理所需的税费、维修基金等费用缴费清单打印出来，送件当天（批量办理3天）；

（4）通知客户到房地局窗口凭缴费单缴费（提前先预约客户，客户当天到房地局缴款），打印缴费单当天；

（5）房地局收件后，开出交易收件单复印件返回售楼部，收件后1天。

备注：

若办证房源已经注销，则不需要，将未注销在建工程抵押的房源，办理注销手续

3．房地局领房产证办土地证物业公司负责，10天内完成；

（1）持收件单到房地局领取房产证,通知领证之日后1天；

（2）房产证领到后转交到土地窗口，办理土地使用证,5天；

备注：

在办理房产证时，房地局收件后一般3-5个工作日，办完房产证，才能领取再办土地证。

4．办理抵押交件3天内完成

（1）物业公司负责办理事项：

a.领取土地证和房产证,领两证当天；

b.约银行一起将两证及抵押资料抵押登记交件（银行主办）领两证后1-3天；

c.向银行收取抵押收件单复印件返财务部,抵押登记交件后1天；

d.财务部（按揭银行）收取留存抵押收件单复印件,抵押登记当天。

备注：

将两证及抵押资料交抵押窗口时，配合银行办理抵押，银行主办。

5．银行放款5天之内完成

（1）财务部（银行）领取抵押收件单或他项权证，银行放款，领取收件单1-5天；

（2）银行领取，抵押手续完毕后领取他项权证，抵押手续15天；

备注：

领取土地证和房产证时，抵押时间一般需要15天左右。

6客户领取两证及发票

（1）现场营销中心,核定客户全款是否缴清，并向客户开具《发证确认书》，告知客户权证领取流程,一周内完成；

（2）现场财务营销中心,客户凭首付款收据和贷款凭据到营销中心领发票,一周内；

（3）物业公司负责事项

a.联系银行领取客户两证，并告知营销部；

b.凭营销部《发证确认书》，按公司权证领取相关规定对客户发放两证,两证领回后7天内。

备注：

从资料准备到银行放款+抵押完成天数统计：

有需开发商解押房源50天+15天；无解押房源30天+15天。

（三）宜昌市现房办理流程：

1.物业公司告知客户准备办理两证的资料及两证办理相关费用（客户签约手续完成后）

（1）营销中心负责事项：

a.商品房购房合同，签约当天完成；

b.收齐客户按揭贷款资料，签订律师通过附加协议，签约当天完成；

（2）财务部负责事项：

a.现场财务处办理补退房款手续开具发票，物业财务收取两证代办费，签约后3天内；

（3）物业公司负责事项：

a.房屋所有权登记申请书（业主夫妻双方签字），签约后3天内；

b.房屋登记信息询问表（开发商盖章），签约后3天内；

c.申请房产转移登记委托书（业主签字），签约后3天内；

d.测绘委托书，签约当天；

e.房屋产权证明单，签约后10天内；

f.开发商盖章委托书，可提前准备；

g.受委托人身份证复印件，收集资料当天；

h.法人身份证复印件，可提前准备；

i.唯一住房承诺书（业主签字），收集资料当天；

j.房产交易委托书（开发商盖），收集资料当天；

2.房管局（产权办理）

（1）财务部负责事项：

a.待物业公司收齐报税资料后办理税务工作联系单，交由物业，报税资料收齐后10天；

（2）物业公司负责事项：

a.报测绘登记取得测绘受理单，送件当天完成，批量送件3天；

b.领取测绘收费单，送件后5天，批量送件10天；

c.办理借款手续并办理转账，2天；

d.测绘缴费开具测绘发票，缴费当天，批量送件5天；

e.领取测绘结果，缴费当天；

f.通知客户到房地局窗口进行询问登记，并领取产权登记受理单（提前预约），询问当天，批量每天20户；

g.领取产权收费通知单，20天；

h.整理报税资料，领取通知单当天，批量3天；

i.报税务审核缴税资料，20天；

j.接税务通知后缴税并开具税票，3-4天；

k.报U盘基税票开具税务联系单，1天；

l.办理维修基金及其他办证费借款转账，3天，批量4天；

m.整理领证资料，当天；

3：

房地局领房产证办土地证（商业10个工作日，住宅5个工作日）

（1）物业公司负责事项：

a.持收件单到房管局领取房产证，通知后1天内；

b.整理土地证办理资料交代理公司，当天；

4：

办理抵押交件（3天）

（1）物业公司负责事项：

a.土地证和房产证原件交财务，领两证当天；

（2）财务部（贷款银行）负责事项：

a.约银行一起将两证及抵押资料抵押登记交件（银行主办），领两证后1-3天；

b.向银行收取抵押收件单复印件返财务部，抵押登记交件后1天；

c.收取留存抵押收件单复印件，抵押登记当天；

5.银行放款（7个工作日）

（1）财务部负责事项：

领取抵押收件单或他项权证，银行放款，领取收件单1-5天；

（2）银行领取：

抵押手续完毕后领取他项权证，抵押手续15天；

6.客户领取两证及发票

（1）按公司权证领取相关规定对客户发放两证。

注：

以上天数以工作日为准。

第五条附则

一、因银行信贷政策和国家有关调控政策的变化而导致该流程和时间变化的，参考新的流程要求执行。

二、本流程未尽事宜，执行其它有关规定。

三、本流程由营销部负责解释、修订。

四、本规程自公司正式发布之日起施行。

第六条附件

一、银行按揭贷款流程（附什1）

二、期房销售按揭贷款流程（附件2）

三、现房销售按揭贷款流程（附件3）

四、宜昌现房办理流程（附件4）

附件1：

银行按揭贷款流程

第一步：

银行咨询7天

7天完成

营销中心

财务部（贷款银行）

了解客户贷款要求及信息

确定客户可贷款额度及利率

告知客户办理贷款所需相关资料

引导客户咨询银行

1天完成

填写客户征信调查表

1天完成

1天完成

3天完成

第二步：

签订按揭贷款合同1天

7天完成

当天完成

提前3天通知

第三步：

办理抵押手续

财务部（贷款银行）

引导客户到贷款银行办理相关手续

与客户签订贷款合同

收集客户办理按揭贷款所需相关资料

通知客户签约时间，提醒客户带齐办理按揭的相关资料

当天完成

营销部

办理客户购房合同相关手续

期房办理手续

（见附件2：

）

现房办理手续

（见附件3：

）

附件2

期房办理流程

：

第一步：

准备办理按揭贷款资料（无解押房源13天，有抵押27天）

财务部（贷款银行）20天+30天

营销部7+20天

公积金及组合贷款报批

房地局查套数证明

资料齐全后银行报批

解押房源办理解押手续（银行和房地局）

按揭银行收集客户相关资料

配合银行摧客户个人按揭资料

客户备案购房合同

如需解押将要解押的房号提供财务解押

财务部（贷款银行）

3天内完成

批量7天+10天

备案合同完成7天

批量每周（7天）报一次

30天

7天

10天完成

第二步：

办理抵押手续（3+20天）

领回抵押合同

领回抵押收件单

资料齐全后送件

送件后20天

送件1天

3天

第三步：

银行放款（3天+15天）

营销部

财务部（按揭银行）

放款凭据复印件返还营销部

放款凭据交还现场财务

银行见抵押收件单放款

公积金放款

15天

3天

2天

2天

20天

20天

2天

通知客户领取合同

营销部

签约银行返还购房合同

将购房合同（3本）返还营销部

财务部（按揭银行）

第四步：

合同返回（20天）

备注：

期房从客户签约后办理按揭贷款手续到银行放款，共计需要的时间为20天，有抵押的需要33天。

公积金及组合贷款增加42天。

附件3

现房办理流程

第一步：

准备办理两证的资料（客户签约手续完成后）

有抵押房源资料准备需30天完成无抵押房源7天完成

物业公司

财务部（贷款银行）

营销中心

在建工程抵押权属注销

开发商盖章委托书

交易权属登记申请表

商品房权属证明书

解押完成一周内

收集资料时一天内完成

收集资料时一天内完成

收集资料时一天内完成

告知客户办证初步时间，与客户预约并明确告知办证费用（预估）及应注意的相关事项并反馈物业。

商品房购房合同两份

委托书（业主、受托人签字）

申请房产转移登记委托书（业主签字）

权属登记申请表（业主夫妻签字）武汉市房屋产权转移凭证及交易

抵押科经办人员注销签字解押清单复印附件

持解押清单到房地局解押并保留提供房产局

抵押房源银行解押

现场财务处办理补退房款手续开具全款发票

银行贷款审核同意放款承诺书及客户抵押资料

签约后十天内

签约当天完成

签约当天完成

合同全部签订完成后或解押备案后三天完成

签约当天完成

签约当天完成

客户资料齐全后一周内

银行解押后一周

备注：

商品房购房合同如果需要解押，需财务配合先解押才能备案，时间20-30天完成；在建工程抵押房号工作可提前将解押的所有房源全部注销押抵注销

第二步：

房地局送件1天，批量送件3天

物业公司

房地局收件后，开出交易收件单复印件返回售楼部

通知客户到房地局窗口凭缴费单缴费（提前先预约客户，客户当天到房地局缴款）

客户办理所需的税费、维修基金等费用缴费清单打印出来

将客户办理资料送交房地局交易窗口

先将未注销在建工程抵押的房源，办理注销手续（可提前完成）

送件当天（批量办理3天）

送件当天

收件后1天

打印缴费单当天

送件当天

备注：

若办证房源已经注销，则不需要，将未注销在建工程抵押的房源，办理注销手续

第三步：

房地局领房产证办土地证（10天）

通知领证之日后1天

5天

物业公司

房产证领到后转交到土地窗口，办理土地使用证

持收件单到房地局领取房产证

备注：

在办理房产证时，房地局收件后一般3-5个工作日，办完房产证，才能领取再办土地证。

第四步：

办理抵押交件（3天）

财务部（银行）

物业公司

收取留存抵押收件单复印件

向银行收取抵押收件单复印件返财务部

约银行一起将两证及抵押资料抵押登记交件（银行主办）

领取土地证和房产证

抵押登记当天

抵押登记交件后1天

领两证后1-3天

领两证当天

备注：

将两证及抵押资料交抵押窗口时，配合银行办理抵押，银行主办。

第五步：

银行放款（5天）

银行领取

财务部（银行）

抵押手续完毕后领取他项权证

领取抵押收件单或他项权证，银行放款

领取收件单1-5天

抵押手续15天

备注：

领取土地证和房产证时，抵押时间一般需要15天左右。

第六步：

客户领取两证及发票

一周内

现场营销中心

现场财务营销中心

物业公司

核定客户全款是否缴清，并向客户开具《发证确认书》，告知客户权证领取流程

联系银行领取客户两证，并告知营销部。

凭营销部《发证确认书》，按公司权证领取相关规定对客户发放两证

客户凭首付款收据和贷款凭据到营销中心领发票

两证领回后7天内

一周内

从资料准备到银行放款+抵押完成天数统计：

有需开发商解押房源50天+15天；无解押房源30天+15天

注：

以上天数以工作日为准。

附件4：

宜昌现房办理流程

第一步：

物业公司告知客户准备办理两证的资料及两证办理相关费用（客户签约手续完成后）

有抵押房源资料准备需30天完成无抵押房源7天完成

商品房购房合同

财务部

现场财务处办理补退房款手续开具发票，物业财务收取两证代办费

收齐客户按揭贷款资料，签订律师通过附加协议

房屋所有权登记申请书（业主夫妻双方签字）

物业公司

房屋产权证明单

测绘委托书

受委托人身份证复印件

法人身份证复印件

唯一住房承诺书（业主签字）

房产交易委托书（开发商盖章

营销中心

开发商盖章委托书

申请房产转移登记委托书（业主签字）

房屋登记信息询问表（开发商盖章）

签约当天完成

签约当天完成

合同全部签订完成后三个工作日完成

提前准备

提前准备

收集资料时一天内完成

收集资料时一天内完成

收集资料时一天

签约当天完成

签约后十天内

合同全部签订完成后三天完成

第二步：

房管局（产权办理）

收取报税资料办理税务工作联系单，交由物业

报税务审核缴税资料

接税务通知后缴税并开具税票

报U盘基税票开具税务联系单

办理维修基金及其他办证费借款转账

整理领证资料

办理借款手续并办理转账

领取测绘收费单

报测绘登记取得测绘受理单

物业公司

财务部

物业公司

领取测绘结果

通知客户到房地局窗口进行询问登记，并领取产权登记受理单（提前预约）

领取产权收费通知单

整理报税资料

测绘缴费开具测绘发票

5个工作日天（批量送件10个工作日）

送件当天（批量送件3天）

询问当天（批量每天20户）

缴费当天

当天（批量3天）

20个工作日

送件当天（批量送件5个工作日天）

1-2个工作日

当天（批量1天）

3天（批量4天）

1天

3-4个工作日

20个工作日

10个工作日

第三步：

房地局领房产证办土地证（商业10个工作日，住宅5个工作日）

通知领证之日后1天

当天

物业公司

整理土地证办理资料交代理公司

持收件单到房管局领取房产证

抵押登记交件后1天

抵押登记当天

领两证当天

物业公司

向银行收取抵押收件单复印件返财务部

收取留存抵押收件单复印件

土地证和房产证原件交财务

第四步：

办理抵押交件（3天）

财务部（银行）

约银行一起将两证及抵押资料抵押登记交件（银行主办）

领两证后1-3天

备注：

将两证及抵押资料交抵押窗口时，配合银行办理抵押，银行主办。

第五步：

银行放款（7个工作日）

银行领取

财务部（银行）

抵押手续完毕后领取他项权证

领取抵押收件单或他项权证，银行放款

领取收件单1-5天

抵押手续15天

备注：

领取土地证和房产证时，抵押时间一般需要15天左右。

第六步：

客户领取两证及发票

物业公司

按公司权证领取相关规定对客户发放两证

两证领回后7天内

从资料准备到银行放款+抵押完成天数统计：

有需开发商解押房源50天+15天；无解押房源30天+15天

注：

以上天数以工作日为准。