电大《物业管理实务2专科必修》期末试题及满分答案.docx

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电大《物业管理实务2专科必修》期末试题及满分答案

《物业管理实务

（2）（专科必修）》2016期末试题及满分答案

（答案在后面）

一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）

1．在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据，在生产、流通、消费各经济运行环节中，应充分体现在（）的特点与要求。

A.商品属性B．社会属性

C．房屋建筑自然性D．房屋建筑使用性质

2．按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为（）。

A．委托管理物业B．租赁经营物业

C．委托代理物业D．承包经营物业

3．现代商业场所物业主要包括各种类型的（）等。

A．商场B．购物中心

C．购物广场D．各种专业性市场

4．从特种物业的经营管理性质看，有些是公益性的，如（）。

A．政府物业B．文教、卫生、体育物业

C．娱乐、酒店物业D．会展物业

5．以下属于单一展览功能的会展物业的是（）。

A．北京展览馆B．上海展览馆

C．武汉展览馆D．广州国际会展中心

二、填空题（20个空，每空1分，共20分）

6．英国政府对物业管理行业实行．，一般不干涉，而由住宅中介机构——____负责协调。

7．停车场有____一和____两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。

8．多层住宅，即不设电梯而用楼梯组织垂直交通的至一层住宅。

9．现代写字楼的保安管理有两种方式：

一种是____一，另一种方式是——a

10.自营式是指开发建设单位自己对一的设施进行经营，一由开发建设单位承担。

11.总的来说，不同性质的工业企业的厂址选择大体上可以分成以下三种：

工业企业的选择——接近原材料产地。

工业企业的选

择——接近劳动力市场。

工业企业的选择——接近消费品市场。

12.商业企业的配送中心。

即由批发商、零售商、____共同组建的配送中心向一众多的零售店铺进行____一。

13.实行社会化的物业管理已成为我国房产管理的发展趋势。

机关办公物业也必须逐步引入

进行管理。

14.服务性公寓是一类以营利为目的，建成单元式结构的，按照的要求

来配置设施和设备，按________管理的满足社会需要的特殊居住物业。

三、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正．5小题，每小题3分，共15分）

15.2003年6月8日出台的《物业管理条例》明确了房地产开发与物业管理相统一的原则，为物业管理的分类管理打下了政策基础。

（）

16.美国学者罗伯特．C．凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为居住物业、商用物业、工业物业、特殊用途物业。

（）

17.年租金收入120000元的物业，其固定开支为99600元，可变开支额为20400元，则该物业经营的可变开支率为83%。

（）

18.楼宇自动化系统核心部分是建筑设备自动化系统（BAS），是智能建筑不可缺少的基本组成部分，已在世界各地广泛应用，并受到充分重视。

（）

19.物业管理文件材料书写要工整、清晰，可用普通圆珠笔、铅笔或复写纸等记录材料。

（）

四、问答题【4小题，每小题5分，共20分）

20.国外物业分类管理的产生与发展的动因是什么？

21.简述居住物业管理服务的要求。

22．出入口控制系统有哪些功能？

23.物业档案在物业管理中的作用如何？

五、应用题（2小题，其中24小题为方案设计题，25小题为案例分析题，每小题15分，共30分）

24．方案设计题

请制定一份效果良好的消防演练计划。

25．案例分析题

“荣罡模式”的工业物业管理体系

“荣罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广‘大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。

“荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，该公司管理着拥有22万平方米工业厂房的两个鑫茂民营科技园，园内已进驻企业近300家，从业人员4000余人，年创科工贸总收入40亿元人民币。

企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需

要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的的协调。

因此，工业物业管理存在着基础服务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求。

基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保

障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。

延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。

工业小区是一个中小民营企业的集合，企业作为生产经营实体，有企业宣传、扩大业务、与其他企业交流和参政议政的需求，因此园区企业文化建设也成为工业物业管理的重要内容。

以上这一切决定了工业物业管理有其特殊的使命，它不仅仅是一种服务，更重要的是通过服务去支持服务对象的发展，间接产生社会效益。

基于这一认识，公司围绕以上三大服务内容，探索出一套被称为“荣罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。

为了使企业安心生产和经营，公司主动与辖区各行政主管部门建立联系，定期汇总企业在经营和发展中遇到的困难，积极帮助他们与工商、税务、公安、电力、消防、环保等相关部门协调解决；接受各政府职能部门的委托。

将与企业相关的文件、通告、规定、管理办法等及时传达给企业。

作为物业服务的延伸，小区内引进银行、邮局、仓储运输、商务中心、会务中心、产品展示中心、汽修、餐饮、家政等服务业，还为驻园企业提供法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务。

公司和业主委员会在工商联组织的支持下，在小区建立了工商联基层组织，扩大了物业管理服务内容和业主委员会的工作职能。

公司和业主委员会定期组织企业家联谊会、企业发展研讨会、经贸洽谈会、安全生产培训班等活动，加强企业间的横向交流和资源共享。

还通过问卷调查了解企业需求，聘请专家、教授、相关部门领导等为企业家举办中小企业如何发展、如何转型、如何借壳上市、如何开辟市场及法律知识、销售技巧、企业文化等专题讲座，为企业家开阔思路，丰富知识。

公司还通过商会组织为企业协调解决了大量的经营和发展中遇到的实际困难。

通过公司的这些服务，驻园企业感受到一种大家庭的温暖，一位先期人驻的企业家说：

“鑫茂民营科技园如同一条船，园区每个企业都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船驶向希望的彼岸。

”

问题：

（1）什么是“荣罡模式”？

它是否有存在的价值？

为什么？

（8分）

（2）“荣罡模式”给工业物业服务企业什么启示？

（7分）

一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）

1.AB2.ABC3.ABCD4.AB5.ABC

二、填空题（20个空，每空1分，共20分）

6．社会化管理住宅管理协会

7．专用停车场附设停车场

8.36

9．封闭式管理开放式管理

10．商业场所经营风险

11．资源主导型劳动密集型市场主导型

12．连锁公司同一地区共同配送

13．专业化物业管理企业

14．“家”酒店方式

三、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每小题3分，共15分）

15.答：

错误，应将“相统_，改为“相分离”

16．答：

正确。

17．答：

错误，应将“83%”改为“17%”

18．答：

正确。

19．答：

错误，应将“可用”改为“不得用或尽量不用”

四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）

20.国外物业分类管理的产生与发展的动因是什么？

答案要点：

国外物业分类管理的产生与发展的动因有：

（1）社会分工是物业分类管理的前提条件。

（2）专业化是物业分类管理的直接动因。

（3）市场需要是物业分类管理的客观条件。

（4）科学的公司治理结构是物业分类管理的微观基础。

（5）物业管理专业人员的职业化管理制度的完备是物业分类管理的宏观保障。

（6）现代物业及物业管理中高科技、智能化的应用推动了物业管理企业的科学化、精细化的物业分类管理。

21．简述居住物业管理的要求

答案要点：

按照居住物业的管理目标，我们可以根据各物业的实际情况和条件制定居住物业具体的管理要求，总的来说可归纳为：

第一、物质环境管理要求。

（1）增强住宅功能。

即要把握建设和居室装修的发展趋势，在设计上注重空间的节省、好用，结构布局的合理，设备安装的方便归位，引导居民在装修时通盘考虑房间布局、采光、通风及厨房设备、卫生设备、生活设备安装的合理性、安全性、舒适性。

（2）搞好小区设施配套。

主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公建设施配套，一般按“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近、方便配置。

（3）美化环境。

主要是要在绿化、美化上下功能。

首先，尽可能将空地绿化，并注意花、草、树木的选择、搭配，再以雕塑、假山、水池、喷泉、亭台、榭舫等装扮小区，使小区景色优美，清幽宜人。

第二、社会环境管理要求。

（1）健全机构，形成机制，实行专业管理与群众管理相结合的模式，充分发挥小区管委会的作用，调动各方面积极性。

（2）完善制度，协调理顺内外部各方关系，进行综合治理、维护居住区的社会秩序。

（3）开展社区文化活动，加强精神文明建设，建设良好的人文环境。

第三、以改革、创新精神探索小区管理新路。

小区管理的改革，就是要不断完善创新管理体制、模式、内容等。

首先要有观念的变革，观念上要树立服务的观念、竞争的观念、创新的观念、讲求效益的观念，随之是在实践上加快企业化、专业化、社会化、契约化、规模经营的进程，使小区管理常抓常新，富有生机。

22．出入口控制系统有哪些功能？

答案要点：

出人口控制系统功能如下：

（1）设定卡片权限。

（2）设定每个电动锁的开启时间。

（3）能实时收到所有读卡的记录。

（4）通过设置磁簧开关检测门状况。

（5）当接到消防报警信号时，系统能自动开启电动锁，保障人员疏散。

23．物业档案在物业管理中的作用如何？

答案要点：

物业档案最重要是内容是物业管理专门档案，它包括两个部分：

一部分是物业本身的档案，包括开发建设成果的记录和物业公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况记录；另一部分是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等。

物业档案的作用主要体现在这两部分档案上

（1）物业本身的档案是物业管理中维修养护、更新所必不可少的重要依据。

（2）物业业主和住用人档案是物业管理公司开展管理服务的前提和基础。

通过这部分档案，物业管理公司可以全面了解物业业主和住用人的情况和需求，从而为物业业主和住用人提供各种有针对性的服务和开展适当的经营活动。

（3）物业档案具有一定的凭证作用。

比如安全监控录像档案，它真实地记录着某时某刻有何人进出过该幢大楼，当有必要查询当时该幢大楼档案室的出入情况时，安全录像档案就是最有力的凭证。

五、应用题（2小题，其中24小题为方案设计题，25小题为案例分析题，每小题15分，共30分）

24．方案设计题

·请制定一份效果良好的消防演练计划。

答案要点：

一份效果良好的消防演练计划主要应包含以下要素：

（1）时间及地点——如需配合停电、点火、试喷淋系统、喷洒消防水带等，必须选择适当的时间及地点，避免因以上情况对正常运作造成影响或损失。

（2）演练方式——使用部分或全部设备、是否需要客户、业主、驻地消防部门等参加。

人员分工——应与《应急处理方案》相对应，已便让各岗位在实际操作中熟悉自己的分工、责任与操作要点。

分工要合理明确，必须确定每一个人的责任分工，避免意思含糊造成混乱。

（3）行动步骤——明确演练程序。

必须有清晰的程序指引，才能让参与演练的人深刻认识处理、灭火作战、逃生等程序的正确方法。

这样，才能在实战中对各种情况都有了清晰的思路，达到理想效果。

（4）尽量安排专门的观察记录人员，以便在演练后对整个演练过程进行评价、分析，找出演练中出现的问题和缺点，利于进一步整改提高。

25．案例分析题

答案要点（因是开放式答题，答案仅供参考，如考生基本观点正确，并能自圆其说也应给予肯定）

（1）“荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。

“荣罡模式”有其存在的价值，主要是因为：

一该模式适应了工业物业经营管理与工商业厂商的企业经营管理按各自的运营规律分开运营的需要，更好地发挥双方的积极性，并提高了各自运营效率和经济效益；二是目前大量的工业物业特别是工业园区物业处于传统的管理方式下低效运营的状态下，还需要新的专业化、市场的工业物业运营方式才能改变这一落后状态a

（2）主要启示是：

一是工业园区物业管理将逐步实现专业化市场；二是工业物业经营管理与工商业厂商的企业经营管理按各自的运营规律分开运营将是必然趋势；三是说明工业物业管理主要内容在基础服务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求领域。

四是工业物业经营管理服务的需求是客观存在并且空间巨大。

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