产业地产 产品文字085.docx
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产业地产产品文字085
适用于产品宣传册和折页2014.07.25
办公及产业园区设计领导者
维思平近20年一直参与办公及产业园区产品的发展，从产城规划、园区规划设计到企业总部办公、纯办公及综合体办公，多年实践积累了丰硕的项目经验，合作客户性质涵盖：
1、政府主导型园区，2、专业产业地产开发商，3、大型企业总部办公/自建园区，4、传统地产开发商转产业地产。
知名客户包括苏州工业园区、杭州经济开发区、华夏幸福基业、天安数码城、移动硅谷、XX、支付宝、小米科技、西门子、天语手机、用友软件、英飞凌、联想、云南白药等等。
项目屡获殊荣：
2013年度最佳产业园区设计企业（中国建筑市场排行榜），2003-2013十年最具好评园区服务机构（中国产业地产高层峰会）。
杭州支付宝大厦于2013年荣获堪称建筑界的奥斯卡的欧洲领先建筑联盟大奖（LEAFAWARDS），业绩无与伦比，深得业界和市场认可，领导地位不言而喻。
“品牌园区”创造者
维思平推出“品牌园区”的产品概念是从多年、多种不同产业需求和成功案例归纳出来的。
针对当下产业地产竞争日益激烈的市场，不论是政府背景还是专业产业地产开发商的经营性办公园区，都基本遵循从资产到资本的轨迹发展，在这过程中品牌资产的积累必须与园区共同成长才能起到品牌增值价值，而可持续的规划和优秀的设计正是呈现品牌并把品牌资产永久化的有效方法。
想了解跟多关于“品牌园区”产品的话欢迎联系我们，电话+861068482689。
*产业链条/行业主题
孵化
研发办公、实验室、共用中试研发、剧场
研发
研发办公、实验室、中试研发楼
制造
生产厂房、中试研发楼、影棚、录音室
商务
集中办公、总部办公（独栋，订制）
综合
配套服务中心、酒店、会议中心、会所、展览中心、公寓
高端制造
高端装备制造
杭州江东创新产业园
杭州江东创新产业园
杭州江东创新产业园
杭州江东创新产业园
杭州江东创新产业园
整车及零部件
安亭汽车城
安亭汽车城
安亭汽车城
安亭汽车城
安亭汽车城
智能装备
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消费品
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食品
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科技园
电子信息（电子、新一代信息、软件）
握奇，西门子，英飞凌，物联港
青岛，握奇，西门子，英飞凌，物联港
互联网
XX
XX
航空航天
固安
节能环保
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新材料
永丰
永丰
永丰
生物医药
大安，苏钠
大安，苏钠
大安，苏钠
大安，苏钠
大安，苏钠
教育研发／大学科技园
文创园
文化创意
浑南
浑南
浑南
商务园
电子商务
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支付宝、国采科技、光谷金融港，移动硅谷
后台服务/呼叫中心
物流园
物流中心
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*产业基地则指以全产业链条来策划的园区。
服务
可行性研究
拿地方案
产业策划
概念规划
建筑设计
景观设计
室内设计
关于市场策略
华夏、亿达、天安、杭州经济技术开发区
重点城市：
南京、武汉、深圳、青岛、杭州、北上广
杭州、青岛（2线城市）：
中小企业标准厂房：
出售产品：
50-500平米：
杭州东部创智天地。
典型园区产品
孵化器园区、科技技术产业（研发、生产？
）园，如软件园、生物医药园，文创／创意产业园、金融服务外包园、教育研发／大学科技园、呼叫中心、商务花园、物流中心、制造型园区、产品加工园、综合：
总部园区
典型办公产品
厂房、中试、研发、办公、综合服务中心、订制产品、独栋、集中
产品线市场服务范畴（按规模类）
城市。
园区。
总部。
单体。
产品线的定位
WSP的设计是讲究产品用户体验的客户的选择
最佳的思考战略的处境就是把自己处于敌人当中
任务
1、对我们自己的客户及目标客户做研究、描述，参p37-83，为我们的产品提供背景，强化产品与客户需求的关联性。
比较分析亿达和华夏、天安数码城、腾飞裕廊，找共性和差异，更有效服务客户
2、描述服务的方式是跟循开发流程的每一环节，参p24
3、思考自己的竞争力ppt怎么说：
老师喜欢讲历史故事，讲模式，讲生意，虚的理论，反正不讲设计，也少讲产品。
为我们的产品提供背景，强化产品与客户需求的关联性。
加城市设计、景观、室内占少。
集中讲产品用户体验：
空间、体验、形象、建造材料成本／性价比
4、梳理市场产品的战略
5、总结产城／产业地产的内涵p26
6、更新服务理念：
设计师关心群体投资方政府企业主白领居民
7、更新服务理念：
设计需要以产品研发的角度去包装；专业度则以资源整合；单向关注转变多向群体的关注
立面控制手册，特别针对成本敏感的产业地产。
工地服务 都是增值服务。
8、册子修改：
加固安规划展览馆景观或其他景观项目
9、商务战略：
找UP+S来了解他给固安的服务
10、焦点问题：
节省运营成本：
waterretention。
持有型园区
11、立面控制手册除了建造信息外的重点：
效果与成本平衡。
特别针对成本敏感的产业地产。
工地服务 都是增值服务。
厂办产品成本3000／平米
13、跟UED要ppt
14、认识产业地产的收益来源p35
土地一级开发收益。
城市规划设计
房产二级开发收益。
项目规划设计
物业租售收益。
产品设计
股权收益
产业投资回报
经营性收益。
产品设计
园区公共设施或服务平台收益
配套住宅商业商业。
产品规划设计
服务性收入
招商引资服务
智力服务
投融资服务
政府税收返还或补贴
17、调整讲课重点：
产品的创意部分，非硬技术部分。
18、研发技术：
白地规划制度
19、研发产品：
智慧园区：
园区安防一张网 无线办公一片云 后勤服务一张卡。
数据信息一套库p143
智慧园区
人流数据
交通数据
楼宇管理系统
能耗管理系统
20、前期ppt好园区／落户7关键
1、优惠政策引导企业
2、产业聚焦产业结构产业链条
3、贴近市场地方有潜在市场
4、人力资源人才愿意来否大学边
5、降低成本
6、园区服务
7、园区环境地理交通基建
其中如何用设计来展示这些优势？
启发
1、智慧城市的启发：
行走城市：
点、线、面的角度去思考问题
2、dominosystem=产品模型
3、运营的经验和数据为更合理的设计提供基础，多问运营上的问题，找园区运营的书
4、白地规划制度
5、智慧园区：
园区安防一张网 无线办公一片云 后勤服务一张卡。
数据信息一套库p143
智慧园区
人流数据
交通数据
楼宇管理系统
能耗管理系统
下面材料可植入焦点问题中
关于亿达
官助民办产学融合
大连当年与日本发展服务外包关系，今天转向国内外包
亿达=城投造城规划建设
依赖政府政策
拆迁：
1：
1.6面积自用一套出租一套农民变公民给工作保洁园林生态农业开好车干农活。
股民商业有股份专人经营
建学校培育供应人才
招商队保市场供应经培训的人才跟踪企业
自持物业=与政策、市场紧贴
（如政府补贴计划，补助产业的类型＂养什么企业＂）如畜牧业
30%产20%公共配套50%居
重视运营客户
100多万平米持有型产业物业以住宅和配套商业来寻找平衡
人均平米（标准？
路／人，绿／人，商业／人，车位／人，活动场地／人…20／人豪华，15／人紧凑）活动场地比绿化场地越见重要
产办成本3000
人均能耗
能耗=运营成本
人性化园区=关注园区人的生活
亿达是行走城市的潜在购买者或购买对象的例子
特征：
大规模、与城市关系铁、对住、商、产均有开发经验。
垫资基建、1级土地开发，房地产补贴，2级开发达到盈利，资金／融资能力高，有土地储备
SMARTCity：
能源相关的，监控、管理、优化维护
80：
工作只是生活一部分，兴趣主导，物质追求不需太多
运营方盈利点之二：
1、物业产品2、落户企业的成长
浙大网新
全持有的园区，从策划期已经设计REITS的模式
200亩
基金基地去地产化
真正科技园的指标
1、持有物业。
长期现金流
2、销售物业。
短期现金流
3、政府税收地方留成部分
与地方分享收获没有顶：
企业的成长
4、增值服务收益
大数据帮这一块如政策申报
只做1-2偏地产：
拿地分拆卖掉
好园区／落户7关键
1、优惠政策引导企业
2、产业聚焦产业结构产业链条
3、贴近市场地方有潜在市场
4、人力资源人才愿意来否大学边
5、降低成本
6、园区服务
7、园区环境地理交通基建
苏州工业园教训
开发强度高建筑密度过大绿化不足
工业与住宅间却缓冲区2.5产业或绿化
土地使用不合理
路不够／交通问题
邻里中心VS街区商业
商业、公共设施医疗、图书、学校和居住结合起来，内向布置
使中心更安全、便捷，更好服务人群
8500户2万人居住区下限服务半径400米
工业专用道路
减少、控制出口
高市场适应性：
有利组团式开发，有利产品销售，模数化规划、均好化规划+差异化产品设计、场地价值最大化产品地段匹配
高端用户体验：
人性化功能+风景中办公
功能使用、景观建筑空间一体流畅空间层次化设计、人性化尺度、场地可步行化、融入地方文化、数字化模型管理、
高能源效益：
低能耗、环保经济低技高效
高成本效益：
建造地下室工程优化、成熟构造、常用材料、80:
20出彩手法、标准化节点没有现场加工
高品牌附加值：
品牌理念
可视觉化
品牌理念
可识别化
品牌理念
可感知化
风景中办公
适应市场变化
高能源效益
节约成本
提升品牌价值
人性化功能
昭示性价值兑现
品牌理念可视觉化
模数化规划
均好化场地规划+差异化产品设计
产品地段匹配
空间序列化设计
场地可步行化
融入地方文化
数字化模型管理
低技高效
地下室工程最少化
标准化节点不现场加工
常用材料
成熟构造
功能混合
品牌园区
总部办公
品牌
业务
文化
领导
独栋IPO产品概念
IIdentitybrand品牌识别（立面个性改造颜色高挑空展示空间路标）基业常青成功要诀名人名言
PPrivacy隐私独享的（门，后院内院带院墙的，地库…）
OOwnership拥有的可掌控的可使用的（入户花园、会所、车库、屋顶花园）
高效城市化
+快速成规模形成城市形象
+用户愿意在区域交通便利，集聚性好，空气好，环境好的地方办公而非荒芜之地
+当地政府也同样期待产城化的形象
高市场适应性
+分期灵活、产品多元、对应链条化产业策划
+市场不确定性和发展往往在建设的过程中产生变化
高用户体验
+功能混合（配套服务）、高效运营、风景办公
+用户买、租办公空间，都愿意选＂配套服务＂完善的，不是＂配套＂完善。
比如吃饭方便，有银行、办票、邮局、超市，网购快递是服务形式的变化，本质是有＂配套服务＂
+在可比选的情况下，环境，风景好的更吃香，特别是研发创意型的企业
高性价比
+地下室、建造、标准化
+自持园区也好，出售型园区也好，开发及运营成本均是开发商和业主所关心。
高能源效益
+被动式、薄板
+能耗=运营成本，用户愿意选择省电的电器，对办公室也一样！
+高能效的物业是提升固定资产有效手段
高品牌增值
+品牌理念体验化、识别化
+政府园区、自用园区都面临巨大竞争，不少专业的园区经营方都奔着资本市场、基金的终极目标走，在这过程中品牌资产的积累必须与园区共同递增。
+提升企业的品质、环境，实现品质企业的集聚，能提升企业品牌形象
+规划和建筑设计是呈现品牌、积累品牌资产永久化的有效方式。
产品化设计
设计不为美化硬体
设计只为服务服务，服务就是用户最终愿意埋单的东西。
产品化设计
设计不为美化硬体
设计只为服务服务，服务就是用户最终愿意埋单的东西。
解释来看，产业地产的核心在于
4化：
平台化、
集聚化、
链条化、
服务化
产业和地产结合，重在产业
开发和经营并重，重在经营
政府与企业合作，落在多赢
短期和持续并重，重在持续
产业地产与传统地产不同在于，产业地产有两个客户——政府和企业，创造价值
对政府客户实现“五化”——
1、资源集约化
区域的整体开发和持续经营，提高资源单位产出质量
2、产业升级化
构筑高端产业成长平台，聚集上下游企业形成企业集群
3、税收持续化
带来开发税收和产业长期税收
4、高效城市化
快速成规模形成城市形象
5、价值永恒化
建立有效退出机制，使区域有限的土地能持续产生价值。
对企业客户要实现“三个提高”——
1、提高运营效率
企业快速入驻实现投产运营，实现配套及服务一体化，提高综合运营效率
2、提升企业形象
提升企业的品质、环境，实现品质企业的集聚，能提升企业品牌形象
3、提高投资价值
项目持续经营和升级换代，带来物业持续升值
量化标准
升级会员 