产业地产 产品文字085.docx

1、产业地产 产品文字085适用于产品宣传册和折页2014.07.25办公及产业园区设计领导者维思平近20年一直参与办公及产业园区产品的发展，从产城规划、园区规划设计到企业总部办公、纯办公及综合体办公，多年实践积累了丰硕的项目经验，合作客户性质涵盖：1、政府主导型园区，2、专业产业地产开发商，3、大型企业总部办公/自建园区， 4、传统地产开发商转产业地产。知名客户包括苏州工业园区、杭州经济开发区、华夏幸福基业、天安数码城、移动硅谷、XX、支付宝、小米科技、西门子、天语手机、用友软件、英飞凌、联想、云南白药等等。项目屡获殊荣：2013年度最佳产业园区设计企业（中国建筑市场排行榜）， 2003-201

2、3十年最具好评园区服务机构（中国产业地产高层峰会）。杭州支付宝大厦于2013年荣获堪称建筑界的奥斯卡的欧洲领先建筑联盟大奖（LEAF AWARDS），业绩无与伦比，深得业界和市场认可，领导地位不言而喻。“品牌园区”创造者维思平推出“品牌园区”的产品概念是从多年、多种不同产业需求和成功案例归纳出来的。针对当下产业地产竞争日益激烈的市场，不论是政府背景还是专业产业地产开发商的经营性办公园区，都基本遵循从资产到资本的轨迹发展，在这过程中品牌资产的积累必须与园区共同成长才能起到品牌增值价值，而可持续的规划和优秀的设计正是呈现品牌并把品牌资产永久化的有效方法。想了解跟多关于“品牌园区”产品的话欢迎联系我

3、们，电话+86 10 6848 2689。*产业链条/行业主题孵化研发办公、实验室、共用中试研发、剧场研发研发办公、实验室、中试研发楼制造生产厂房、中试研发楼、影棚、录音室商务集中办公、总部办公（独栋，订制）综合配套服务中心、酒店、会议中心、会所、展览中心、公寓高端制造高端装备制造杭州江东创新产业园杭州江东创新产业园杭州江东创新产业园杭州江东创新产业园杭州江东创新产业园整车及零部件安亭汽车城安亭汽车城安亭汽车城安亭汽车城安亭汽车城智能装备/消费品/食品/科技园电子信息（电子、新一代信息、软件）握奇，西门子，英飞凌，物联港青岛，握奇，西门子，英飞凌，物联港互联网XXXX航空航天固安节能环保/新材

4、料永丰永丰永丰生物医药大安，苏钠大安，苏钠大安，苏钠大安，苏钠大安，苏钠教育研发大学科技园文创园文化创意浑南浑南浑南商务园电子商务/支付宝、国采科技、光谷金融港，移动硅谷后台服务/呼叫中心物流园物流中心/*产业基地则指以全产业链条来策划的园区。服务可行性研究拿地方案产业策划概念规划建筑设计景观设计室内设计关于市场策略华夏、亿达、天安、杭州经济技术开发区重点城市：南京、武汉、深圳、青岛、杭州、北上广杭州、青岛（2线城市）：中小企业标准厂房：出售产品：50-500平米：杭州东部创智天地。典型园区产品孵化器园区、科技技术产业（研发、生产？）园，如软件园、生物医药园，文创创意产业园、金融服务外包园、教

5、育研发大学科技园、呼叫中心、商务花园、物流中心、制造型园区、产品加工园、综合：总部园区典型办公产品厂房、中试、研发、办公、综合服务中心、订制产品、独栋、集中产品线市场服务范畴（按规模类）城市。园区。总部。单体。产品线的定位WSP的设计是讲究产品用户体验的客户的选择最佳的思考战略的处境就是把自己处于敌人当中任务1、对我们自己的客户及目标客户做研究、描述，参p37-83，为我们的产品提供背景，强化产品与客户需求的关联性。比较分析亿达和华夏、天安数码城、腾飞裕廊，找共性和差异，更有效服务客户2、描述服务的方式是跟循开发流程的每一环节，参p243、思考自己的竞争力 ppt怎么说：老师喜欢讲历史故事，讲

6、模式，讲生意，虚的理论，反正不讲设计，也少讲产品。为我们的产品提供背景，强化产品与客户需求的关联性。加城市设计、景观、室内占少。集中讲产品用户体验：空间、体验、形象、建造材料成本性价比4、梳理市场产品的战略5、总结产城产业地产的内涵p266、更新服务理念：设计师关心群体 投资方 政府 企业主 白领 居民 7、更新服务理念：设计需要以产品研发的角度去包装；专业度则以资源整合；单向关注转变多向群体的关注立面控制手册，特别针对成本敏感的 产业地产。工地服务 都是增值服务。8、册子修改：加固安规划展览馆景观或其他景观项目9、商务战略：找UP+S 来了解他给固安的服务10、焦点问题：节省运营成本：wat

7、er retention。持有型园区11、立面控制手册除了建造信息外的重点：效果与成本平衡。特别针对成本敏感的 产业地产。工地服务 都是增值服务。厂办产品成本3000平米13、跟UED要ppt14、认识产业地产的收益来源p35土地一级开发收益。城市规划设计房产二级开发收益。项目规划设计物业租售收益。产品设计股权收益产业投资回报经营性收益。产品设计园区公共设施或服务平台收益配套住宅商业商业。产品规划设计服务性收入招商引资服务智力服务投融资服务政府税收返还或补贴17、调整讲课重点：产品的创意部分，非硬技术部分。18、研发技术：白地 规划制度19、研发产品：智慧园区：园区安防一张网 无线办公一片云

8、后勤服务一张卡。数据信息一套库 p143智慧园区人流数据交通数据楼宇管理系统能耗管理系统20、前期ppt 好园区落户7关键1、优惠政策 引导企业2、产业聚焦 产业结构 产业链条3、贴近市场 地方有潜在市场4、人力资源 人才愿意来否 大学边5、降低成本6、园区服务7、园区环境 地理交通基建其中 如何用设计来展示 这些优势？启发1、智慧城市的启发：行走城市：点、线、面的角度去思考问题2、domino system = 产品模型3、运营的经验和数据为更合理的设计提供基础，多问运营上的问题，找园区运营的书4、白地 规划制度5、智慧园区：园区安防一张网 无线办公一片云 后勤服务一张卡。数据信息一套库 p

9、143智慧园区人流数据交通数据楼宇管理系统能耗管理系统下面材料可植入焦点问题中关于亿达官助民办 产学融合大连 当年与日本发展服务外包关系，今天转向国内外包亿达=城投 造城 规划建设依赖政府政策拆迁：1：1.6 面积 自用一套 出租一套 农民变公民 给工作 保洁 园林 生态农业 开好车干农活。股民 商业有股份 专人经营建学校 培育供应人才招商队 保市场 供应经培训的人才 跟踪企业自持物业 = 与政策、市场紧贴（如政府补贴计划，补助产业的类型养什么企业）如畜牧业30% 产 20%公共配套 50%居重视运营客户100多万平米持有型产业物业 以住宅和配套商业来寻找平衡人均平米（标准？路人，绿人，商业人

10、，车位人，活动场地人 20人 豪华，15人 紧凑）活动场地比绿化场地越见重要产办成本3000人均能耗能耗=运营成本人性化园区 = 关注园区人的生活亿达是行走城市的潜在购买者或购买对象的例子特征：大规模、与城市关系铁、对住、商、产均有开发经验。垫资基建、1级土地开发，房地产补贴，2级开发达到盈利，资金融资能力高，有土地储备SMART City：能源相关的，监控、管理、优化维护80：工作只是生活一部分，兴趣主导，物质追求不需太多运营方盈利点之二：1、物业产品 2、落户企业的成长浙大网新全持有的园区，从策划期已经设计REITS的模式200亩基金 基地 去地产化真正科技园的指标1、持有物业。长期现金流

11、2、销售物业。短期现金流3、政府税收地方留成部分与地方分享收获没有顶：企业的成长4、增值服务收益大数据帮这一块如政策申报只做1-2 偏地产：拿地 分拆 卖掉好园区落户7关键1、优惠政策 引导企业2、产业聚焦 产业结构 产业链条3、贴近市场 地方有潜在市场4、人力资源 人才愿意来否 大学边5、降低成本6、园区服务7、园区环境 地理交通基建苏州工业园教训开发强度高 建筑密度过大 绿化不足工业与住宅间却缓冲区 2.5产业 或绿化土地使用不合理路不够交通问题邻里中心VS街区商业商业、公共设施医疗、图书、学校和居住结合起来，内向布置使中心更安全、便捷，更好服务人群8500户 2万人居住区下限 服务半径4

12、00米工业专用道路 减少、控制出口高市场适应性： 有利组团式开发，有利产品销售，模数化规划、均好化规划+差异化产品设计、场地价值最大化产品地段匹配高端用户体验：人性化功能+风景中办公功能使用、景观建筑空间一体流畅 空间层次化设计、人性化尺度、场地可步行化、融入地方文化、数字化模型管理、高能源效益： 低能耗、环保经济低技高效高成本效益： 建造地下室工程优化、成熟构造、常用材料、80:20出彩手法、标准化节点没有现场加工高品牌附加值：品牌理念可视觉化品牌理念可识别化品牌理念可感知化风景中办公适应市场变化高能源效益节约成本提升品牌价值人性化功能昭示性价值兑现品牌理念 可视觉化模数化规划均好化场地规划

13、+差异化产品设计产品地段匹配空间序列化设计场地可步行化融入地方文化数字化模型管理低技高效地下室工程最少化标准化节点 不现场加工常用材料成熟构造功能混合品牌园区总部办公品牌业务文化领导独栋IPO产品概念I Identity brand 品牌 识别（立面个性改造 颜色 高挑空 展示空间 路标）基业常青 成功要诀 名人名言P Privacy 隐私 独享的（门，后院内院带院墙的，地库）O Ownership 拥有的 可掌控的 可使用的（入户花园、会所、车库、屋顶花园）高效城市化+快速成规模形成城市形象+用户愿意在区域交通便利，集聚性好，空气好，环境好的地方办公而非荒芜之地+当地政府也同样期待产城化的形

14、象高市场适应性+分期灵活、产品多元、对应链条化产业策划+市场不确定性和发展往往在建设的过程中产生变化高用户体验+功能混合（配套服务）、高效运营、风景办公+用户买、租办公空间，都愿意选配套服务完善的，不是配套完善。比如吃饭方便，有银行、办票、邮局、超市，网购快递是服务形式的变化，本质是有配套服务+在可比选的情况下，环境，风景好的更吃香，特别是研发创意型的企业高性价比+地下室、建造、标准化+自持园区也好，出售型园区也好，开发及运营成本均是开发商和业主所关心。高能源效益+被动式、薄板+能耗=运营成本，用户愿意选择省电的电器，对办公室也一样！+高能效的物业是提升固定资产有效手段高品牌增值+品牌理念体验

15、化、识别化+政府园区、自用园区都面临巨大竞争，不少专业的园区经营方都奔着资本市场、基金的终极目标走，在这过程中品牌资产的积累必须与园区共同递增。+提升企业的品质、环境，实现品质企业的集聚，能提升企业品牌形象+规划和建筑设计是呈现品牌、积累品牌资产永久化的有效方式。产品化设计设计不为美化硬体设计只为服务服务，服务就是用户最终愿意埋单的东西。产品化设计设计不为美化硬体设计只为服务服务，服务就是用户最终愿意埋单的东西。解释来看，产业地产的核心在于4化：平台化、集聚化、链条化、服务化产业和地产结合，重在产业开发和经营并重，重在经营政府与企业合作，落在多赢短期和持续并重，重在持续产业地产与传统地产不同在于，产业地产有两个客户政府和企业，创造价值对政府客户实现“五化”1、资源集约化区域的整体开发和持续经营，提高资 源单位产出质量2、产业升级化构筑高端产业成长平台，聚集上下游企业形成企业集群3、税收持续化带来开发税收和产业长期税收4、高效城市化快速成规模形成城市形象5、价值永恒化建立有效退出机制，使区域有限的土地能持续产生价值。对企业客户要实现“三个提高”1、提高运营效率企业快速入驻实现投产运营，实现配套及服务一体化，提高综合运营效率2、提升企业形象提升企业的品质、环境，实现品质企业的集聚，能提升企业品牌形象3、提高投资价值项目持续经营和升级换代，带来物业持续升值量化标准