前期物业管理服务方案.docx

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前期物业管理服务方案

前期物业管理服务方案

一、物业管理接管验收方案

物业验收、接管前的工作

1）成立验收、接管小组：

由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。

在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。

2）有关专业人员提前进驻小区：

提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。

物业验收、接管中的工作

1）组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期：

管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。

由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

2）印制验收、接管工作表格：

物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。

主要有：

物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。

3）全面验收、交接：

验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。

对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。

开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。

物业验收、接管后的工作：

1）已接收项目的管理：

管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。

认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。

2）入伙时业主及物业使用人收楼验收：

管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。

先由开发商为业主及物业使用人办清购楼手续，再由管理处收取入伙费用，并安排专人陪同业主及物业使用人视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主及物业使用人提出的房屋质量方面的问题，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、缇香名苑管理处、业主及物业使用人、开发商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主及物业使用人按时入住。

3）归档小区各种资料：

建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件等。

4）拟定小区设施中不完善方面的改进计划，并与有关方面联系实施。

各项工作执行企业的质量方针和目标，以及ISO9000质量管理体系标准，为物业使用人创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活环境。

五、物资装备

物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。

（一）管理用房

1.办公用房安排

管理处前期办公安排。

关于前期维修间和仓库位置，根据现场情况临时协商解决。

2.宿舍与食堂安排

前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合服务楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在某某市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题。

前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决。

综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐。

二、业主入住管理方案

住户入住期间的管理方案，包括入住仪式、办理有关手续、便民服务、为住户排忧解难的措施

●一旦我司中标，我司将立即组织资深专家组为某某小区提供全面的前期服务，结合物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作：

（一）入伙（住）管理方案

1．做出入伙方案。

主要包括：

（1）做出明显的指引标识；

（2）入伙车辆的引导工作；

（3）保安的安全保卫工作；

（4）入伙期的日常保清工作；

（5）办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作；

（6）协助物品的搬运及摆放工作；

（7）小区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作；

（8）水电工的供水、供电的保障工作；

（9）欢迎入伙的准备工作；

（10）确定入伙时间。

2．每个房间的通电、通水检查和最后一次清洁开荒

在入伙的前一个星期，由工程部主管带领水电维修人员，对供电供水情况进行每个房间的仔细检查，以确定入伙后水电畅通。

在入伙的前一个星期，在水电维修人员检查后的房间，进行最后一次的清洁开荒，然后关闭门窗，锁好房门。

3．挂彩旗等迎接准备工作

在入伙的前二天，我们根据事先的准备安排，做好入伙欢迎工作。

（1）在小区现场的主要出入口挂职出横幅标语；

（2）在南北方向的两个门口设置充气拱门；

（3）在小区的四周设立彩旗；

（4）在建筑物的周围悬挂气球等。

4．现场的保障及配合

按照《入伙方案》中的相关内容，入伙的当天和入伙阶段，切实做好现场的保障和配合工作，以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住。

●提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。

●为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

●即时完成入伙注记。

●受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

5、业主入伙流程

1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。

6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

8）业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1）签订《租赁意向书》，并交付定金。

如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2）签订《租赁合同书》。

合同应附有《管理公约》等有关附件。

3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。

4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

6、入伙作业标准

●入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

●入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。

●入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。

●特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

●内部手册登记及时，即时完成注记。

●入伙按户汇总，次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

●由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

●业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

●业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。

●由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。

●业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

●如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。

●业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

7、入伙作业检查规范

为了保证入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。

每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

『入伙通知书』

女士／先生：

您好!

您所认购的弄号室的商品房，日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。

现将有关入伙事项通知如下：

一、我公司拟定于年月日至月日，集中办理入伙手续。

您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。

如您不能按时前来，在年月日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。

二、集中入伙办理地址：

三、办理时间：

上午至，下午至。

四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。

五、回执邮寄地址：

邮编：

传真：

特此通知。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产开发公司

年月日

『入伙通知书回执』

入伙通知书回执

公司：

兹接贵公司入伙通知书，本人购买的号室商品房，拟定于年____月日前来现场办理入伙手续。

此复。

业主（签章）：

年月日

『入伙须知』

入伙须知

女士/先生：

欢迎您成为的业主！

我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。

请您认真阅读，以免产生麻烦。

1、请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供服务。

2、您来办理入伙手续时请带齐以下物件：

（1）购房预售合同；

（2）业主身份证（或护照）及印章；

（3）公司购买的还应带公司法人证件和公章；

（4）《入伙通知书》；

（5）已缴款项的收据（调换正式发票）；

（6）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。

3、如您委托他人来办理，还应带上：

（1）您（业主）的委托书，应由律师见证；

（2）您（业主）身份证（或护照）的复印件；

（3）代理人的身份证或护照。

4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。

5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。

如有问题，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向发展商协商解决。

祝您顺利入伙！

××物业管理有限公司

××管理处

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日　

『入伙手续书』

入伙手续书

业主：

您认购的号室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。

谢谢您的合作。

1、房产收款组

3、物业组

3.物业组

二、根据入住前后及各个管理时期的特点，采取相应的安全防范措施；

1.管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务。

2.保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。

不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事。

3.值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。

4.为保障业户、访客的人身、财产及项目的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽