经济半小时亲历海南炒房热共20页.docx
《经济半小时亲历海南炒房热共20页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经济半小时亲历海南炒房热共20页.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
经济半小时亲历海南炒房热共20页
[经济半小时]亲历海南炒房热（2010.2.3）
随着楼市调控政策出台，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地产交易在新年里迅速降温。
像北京市一月份二手住宅总成交量下降67%，期房成交量下降四成。
正当全国楼市集体转冷的时候，海南的房地产却异军突起。
特别是旅游胜地三亚，房价一天涨3000很普遍，几天翻一倍也不罕见。
尤其在1月4日国务院公布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》之后，首先涌向海南的不是旅游者，反倒是各路炒房客。
有人戏称，现在的海南岛就像一个火爆的房地产交易会，现在我们就到那里去看看。
记者一下飞机，就发现在通往三亚市区的公路两旁，迎面而来大大小小的广告牌，几乎全都是房地产项目的，而来到三亚湾最热闹的海边，可以看到各种地产中介更是一家挨着一家，比小吃店还多。
二手房销售员：
“海南批为国际旅游岛至今为止，就这段时间海南岛房价，海南省的房价上升非常快，可以说形容起来比喻的话，海南出现了一场房地产海啸了。
”
很多路上的游客，手里都捏着各种楼盘的宣传页。
大爷：
“全海南省房地产开发公司都在这发这单子，……”
大妈：
“肯定有泡沫，将来我给你说，会出现很大的泡沫，我给你说，光我们哈尔滨买房子，就在这买老多的房子了……你看现在都到五指山了，琼海了，都到那边去买了，这房价一天能涨三、四千块钱，这了得吗？
”
大爷：
“疯了，而且是太疯狂了，海南省现在卖房子怎么卖，以三亚为基础卖，其实它地理位置是三亚的地理位置，你区外的地理位置，你不能三亚的房子拿两万，那边怎么涨，实际整个不太正常，有点失去控制，失去理智了。
”
二手房销售员告诉记者，自从1月4日国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》，海南岛上只要是房子，价格就开始往上蹿。
二手房销售员：
“在我们这条街上面，有很多内地过来的炒房团，他们是拖着箱子，不是步行，都是在慢跑，快跑，进来就问，还有房子吗？
还有房子吗？
就是只要有房，他们马上就会买。
……”
而1月15日，海南省宣布暂停房地产开发的土地转让。
海南房价更是再次应声起跳，三亚一时间一房难求。
二手房销售员：
“房价现在都是在一番、一番的往上升，现在三亚市的房价是日涨两千到五千，周边琼海这种二级城市的话呢，它的房价升值每天大概都是一百到两百的样子。
”
这样的情形让很多本想到海南来先看看房价、再合计合计是否买房的人都感到措手不及。
买房人：
“没有征兆的就火起来了，并且很多投资的人，很多投资的人都涌到这边来。
”
男：
“疯了吧有点，非常不正常。
”
记者：
“为什么这么说？
”
男：
“一万七的现在涨到三、四万，涨到五万，那有点过分了。
”
记者：
“就您亲身感受到的？
”
男：
“对，对。
因为那个旅游岛没下来之前，我就本来计划是买，没想到赶上这么一个。
”
而感到措手不及的还不只是购房人，即使是开发商，海南楼市这波量价齐升的浪潮来势之猛同样让他们始料未及。
陈璐：
“我们应该是开盘是1月11号，就今年的1月11号，开盘之前做一些宣传活动，然后在开盘期间预定，签订销售合同，现在基本上已经全部定完。
”
凤凰岛是三亚正在建设中的一个地标性房地产项目，是国际旅游岛重点规划的“阳光海岸”开发规划的核心，总投资超过100亿元人民币。
陈璐：
“走高端的项目，我们作为一个旅游度假的一个综合体，作为这样一个定位，因为里面有港口，有游艇会，又有商业街，又有我们想做的超星级的酒店。
”
虽然定位在高端，但是由于整体项目建设周期长达5年时间，开发商首期推出的酒店式公寓最早设定的最低价格是每平米3万元，没想到这样的价格根本挡不住购房者的热情。
陈璐：
“开盘价5万多，均价5万多。
”
记者：
“现在呢？
”
陈璐：
“现在均价应该6万多了。
”
而在三亚的另外一处顶级项目——西山渡，开发商同样遇到了火爆的销售场面。
陈仲祺：
“差不多两个多月左右吧，我们总共销售差不多70%左右。
”
西山渡的开发商南丰集团来自香港，有着多年专业豪宅开发经验，在香港被业内人称为“山顶地王”，但是像在海南这样卖楼还是让项目副总经理陈仲祺感到惊讶。
陈仲祺：
“主要是一次性付款比较多，我们最小的一套大概400到500万，最贵是两千多万，三千万左右，楼王这个不止了，可能六千多万。
”
记者：
“那这些买家，他们都能付得出这个钱吗？
”
陈总：
“很厉害。
”
是什么让这些原本属于金字塔顶端的人群消费的豪宅在一夜之间变得如此抢手呢？
记者决定以一名普通购房者的身份，亲自前去售楼的现场看一看。
我们首先来到一个宣传是一线滨海的项目。
售楼人员：
“我们现在还没有开盘，还没有开始，还没有确定。
均价，均价应该按现在这样市场的话应该是6万以上。
”
看房人：
“6万以上。
”
售楼人员：
“对，你现在海景现在都是这个价位以上。
”
我们发现，这个项目实际还只是一片荒地。
记者：
“盖就是盖在后面那片荒地上？
”
售楼人员：
“对对。
”
尽管只是片荒地，但看房的人却对每平米6万的价格没有什么异议，而在接下来的另一处海景房，我们听到了更高的报价。
售楼小姐：
“我们这边最低层是6万，均价大概在7.8万左右。
”
记者：
“是什么时候涨起来的？
”
售楼小姐：
“我们目前为止还没涨，不过我们很快就会。
”
男：
“你们这楼盘很快就要涨？
”
售楼小姐：
“不可能别的楼盘都涨，我们不涨。
”
记者：
“那还得涨到多少价？
”
售楼小姐：
“每平米大概再贵5千，冲着10万去。
……”
售楼人员告诉我们，按照这样的单价，一套100多平米的房子总价就是将近1000万，而且这么贵的房子还不能贷款。
售楼小姐：
“不做按揭。
”
记者：
“不做按揭。
”
售楼小姐：
“不做按揭，对。
”
记者：
“一次性付清？
”
售楼小姐：
“都是一次性付清的。
……”
采访中我们发现，三亚的一线海景房价格普遍达到了每平米3万到10万之间，而当我们在二手房中介看到一些价格相对低一些的房子，却很快被告知价格早就变了。
二手房中介：
“这是前十天贴的，就这房子270平，480万，价格感觉不高吧，现在800多万。
”
究竟是什么人在购买海南的房子呢？
1月23日，我们得到消息，一个叫做克拉码头的一线海景产权式酒店项目开盘，当我们赶到的时候，发现项目外面已经有众多买房的人们在等候。
记者：
“您这个排号排了多久了？
”
男：
“排了一晚上。
”
记者：
“排了一个晚上。
”
男：
“通宵，第二天才拿到的。
”
买房人告诉我们，之所以排队也要买这个项目，他们看中的主要是这里的价格。
买房人：
“我感觉到邻居都比它贵了点，它还比较合理。
”
女：
“价格它是从2万6到5万多吧。
”
起价一平米两万六千元，好的户型甚至需要一平米五万多，这个价格已经赶上甚至超过了北京、上海等一线城市的中心地段了，不过从前面我们的采访看得出，这在三亚的确算是不贵的一线海景房了。
销售代理：
“克拉码头的入市的价格，其实明显低于周边项目的，所以还是比较受追捧。
再有一个呢，现在整个三亚的房屋呢，这个供应还是比较少，所以基本上大家处于无房可卖的状态，所以在这个时候，就是会买得人比较多。
”
但是就在采访中，一位购房者跟我们提到了房子的一个情况。
女：
“价位相对这个楼盘，倒是跟别的地方比是不太高，但是他当时我们不知道这个已经剩30年了，一般好象酒店式是40年吧。
”
原来，大家排队抢购的这个相对便宜的海景房，竟然是一处只有三十多年产权的酒店式公寓。
掏出几百万买房的人难道不在乎吗？
记者：
“没琢磨过它这房子产权只有30年？
”
男：
“也琢磨过，你现在不买，房价要涨了怎么办？
到时候又来人买了，你不买他不买，还是有人买了，还是买得人多，现在三亚卖房子卖疯了是不是？
”
原来，大家不是不担心产权时限，而是更害怕错过买房的时机。
在售楼的现场，我们发现，买房的人来自全国各地。
记者：
“您是从哪过来的？
”
女：
“内蒙。
……河北……重庆……东北……”
男：
“哈尔滨。
”
记者：
“您是从哪过来的？
”
女：
“吉林长春。
……”
当我们问到为什么选择在这个时候来海南买房，大家不约而同地提到了国际旅游岛和投资的想法。
女：
“因为你们这个国际旅游岛的建成，觉得有升值空间。
……宣传国际旅游岛建设，想那边投资一套房子，然后偶尔度假来住一下。
”
男：
“有投资的一种欲望。
”
男：
“还是有投资价值吧是不是，就怕将来还要涨嘛，已经打造国际旅游岛了是不是。
”
虽然都是带有投资的想法买房，但我们发现，少的买1套，多的买5、6套，大家的经济状况不尽相同。
记者：
“这个钱数对你们家数字算不算大？
”
男：
“对我们家数字，这不好说。
”
记者：
“占你们家比较大的一部分资产吗？
”
男：
“不算吧，还行。
其实现在来海南投资的人，可能好多钱都不是问题，关键是有没有房子。
”
尽管一些人相对经济实力比较强，但也有相当一部分人为在海南买房，拿出了自己的大部分积蓄，甚至借了钱。
记者：
“要多少钱？
”
买房人：
“得五百来万吧。
”
记者：
“那么多钱？
”
男：
“对。
”
记者：
“您都准备好了？
”
男：
“都准备好了。
”
记者：
“是家里凑的还是说您自己攒的。
”
男：
“家人攒的。
”
记者：
“这次投资多少？
”
女：
“大约是200万左右。
”
记者：
“那么多，是一次性付还是按揭？
”
女：
“一次性，按揭，它这不做按揭。
”
记者：
“对于您来说这200万数字大不大？
”
女：
“很大，我这钱也都是借的，我条件并不好。
”
动则几百万、几千万一套的海南房产却像二十年前的大白菜一样遭到疯抢，这样的情形恐怕谁看了都觉得不可思议。
但这些用拉杆箱拖着巨款的购房者们却满不在乎，他们只担心买不买得上。
从炒房客的口中，我们知道，面对暴涨的房价他们之所以还敢继续跟风，就是冲着海南国际旅游岛带来的巨大想象空间。
可是，这个地方的房价真的只是因为眼前的美景和未来的预期才卖得这么高吗？
前面我们看到，海南房地产火爆异常，现在除了用“疯狂”二字，恐怕已经很难找到别的词来形容。
突如其来的行情，给了海南的房地产开发商一个最大的惊喜。
海南的房价如今已经不是跳高，而是撑杆跳了。
那么，除了海南国际旅游岛带来的超高人气，还有哪些因素在推动着海南房价一飞冲天呢？
再来详细了解一下。
记者：
“这里是海南三亚迎宾路的一个地块，去年12月15日，就是这块土地刷新了海南土地拍卖的最新记录，短短的几分钟之内，112亩的土地就被拍到了1500万元一亩的价格，比2008年每亩760万元的价格上涨了整整一倍，我们可以看到，这里既不靠海，也不在市中心，但是就是这样一块不算太大的土地，却迅速提升了人们对海南楼市的想象空间。
”
记者在海南看到，几乎每一块房地产广告牌的背后，都是一块正在开工或等待开工的土地。
海边的、市中心的土地一块块都有了买家，大家又开始寻找相对偏远一些的，像迎宾路被拍卖的地块，在过去无人问津，而今天却也成了抢手的香饽饽。
尽管土地的成本明显在提升，但是想进入海南淘金的房地产公司还是络绎不绝。
许仰东：
“长三角有几个大的企业，也在关注岛内地产开发，也想登入岛内市场开发。
”
许仰东，研究房地产多年，10年前开始从事地产营销，近年来每年都有几十次来到海南。
而此次来到三亚，是受上海和浙江几家地产集团的委托，来考察土地。
记者：
“现在还有地吗？
”
许仰东：
“应该说还是蛮大的，因为海南岛的用地，特别是三亚、海口的用地，它跟我们北京、上海的城市用地还不一样，它只要有资源、有环境就可以开发，购房者对离开城市距离没什么要求，所以我觉得海南岛，包括三亚，未来的一级土地市场和二级土地市场，都存在比较大的机会和容量和空间。
”
许仰东告诉我们，虽然海南省政府在1月15日宣布暂停商业性开发土地出让和审批新的房地产开发项目，但是却没有影响到投资者进入海南的冲动。
许仰东：
“应该说热情大于恐惧目前，什么原因呢？
因为从这几年来，一线城市，特别是主要开发城市的土地市场管理非常严格，那这样的情况下，很多发展商是无地可以开发，原材料非常紧缺，这种情况下，他们只能离开这个地方，去寻找一些新的发展机会的。
”
许仰东：
“而我们讲除了海南岛是带有全国性以外，没有一个地方是带有共识，就是大家可以接受它的。
所以我们可以发现从浙江企业家开始，到上海的企业家，甚至现在到东北的，到山东的，到西北的企业家，进入这样一个岛内以外，实际上整个中国的地产企业都来关注它。
”
虽然在帮着开发商大张旗鼓地找地，但许仰东告诉我们他个人对于在目前在海南买房却是持保守的态度。
记者：
“在现在这个时间点上，您还打算再买房子吗？
”
许仰东：
“暂时不考虑，暂时不考虑。
”
记者：
“为什么？
”
许仰东：
“因为我觉得什么呢？
就是目前在海南地产市场的价格，从长期来看还是存在很大机会的，但是这一个多月时间发生变化是非常极端的。
”
我们看到，2009年12月三亚商品房签约均价为15857.44元/平方米，环比11月的12844元/平方米上涨23.46%，创下单月三亚商品房销售均价历史新高。
而到了2010年1月，三亚商品房签约均价再次被刷新，超过了22000元/平方米，一个月里上涨达到了40％多。
对于海南地产的这种极端变化，许仰东用了一种特殊的说法来形容他的感受。
许仰东：
“用超市购买的方式进入地产领域，这是不夸张的讲。
”
记者：
“超市购买？
”
许仰东：
“就是超市的购买方式进入地产方式。
”
记者：
“什么意思？
”
许仰东：
“就说我们买包烟，不去关心它的价格，就是我要去用它，所以去买它，已经是这样的观念。
地产是一个家庭的或者讲大的投资品，但是它的批零和购买方式，已经变成了日用品的方式在做，这是不正常的，这是不正常的。
”
许仰东：
“最近我采样了几个江苏和上海的几个购房者，这不是个别现象，就到了这个案场以后，他也不清楚这个谁开发的，产品类型、要求、物业管理费用都不知道，就知道有房我就买，价格也不谈。
……”
许仰东：
“所以我们可以看到，从这个点上可以看到，整个现在目前三亚和海口，特别是海南岛这个购房现象，是有短期盲目性的，或者带有比较强烈的投资意识和投机意识的这样一批群体。
”
在来海南的购房者中，我们认识了小禾，他来自温州，到海南一个星期，已经买了五套房，他却告诉我们，海南房价短期内急剧飙升不仅仅是买房需求旺盛这么简单。
男：
“房价上涨有点，好象有点炒作太厉害了。
”
记者：
“怎么这么说呢？
”
男：
“我觉得让我最大感触，就是我去一个楼盘，他们操作，操作这块是他们老总在操作，每天放出的房源非常少，两套，每天两套、三套、五套的放，然后呢他们每天是三、五天提一个价格……”
小禾给我们讲述了他亲身经历的一次涨价。
男：
“就前两天吧，就是头一天过去，房价是400万，是55平方，然后第二天早上过去，当天晚上也打电话给他说了，这个东西要了，这个房子要了，然后第二天早说过去的时候他说500万。
”
记者：
“一天就涨了一百万？
”
男：
“一个晚上，这也就是一个平方涨了两万，两万，差不多两万了。
这个楼盘甚至什么都没盖，就是一个空地，让你看到就是一块，这个地是我的。
”
记者：
“他怎么给你解释说这一个晚上就能涨一百万？
”
男：
“他说就是老总的一个决策。
”
是不是真的像小禾所说的那样，海南开发商正在捂盘惜售、操控房价呢？
我们在采访中记录下了这样的场景。
记者：
“我问一下现在多少钱一平米？
”
销售小姐：
“现在我们根本没有价格表，差不多三亚市的房价都在两万以上了。
”
记者：
“我说这个楼盘卖到多少钱一平米？
”
销售小姐：
“现在可能2.2万左右。
”
记者：
“2.2万。
”
销售小姐：
“因为我们现在都没有价格表，价格表，房子卖完了，价格表就收回去了。
记者：
“全卖完了吗？
一套都没有？
”
销售小姐：
“没有。
”
真的是没房吗？
就在同一个售楼处里，我们却听到了另一位售楼人员不同的说法。
销售小姐：
“现在有23层，2.2万多。
”
记者：
“23层？
”
销售小姐：
“对。
”
记者：
“只有这一层。
”
销售小姐：
“23、25。
”
记者：
“那边小姐说没有房了？
”
销售小姐：
“我们刚放出来的，昨天才放出来的。
”
而在另一家规模较大而且旺销的楼盘里，销售人员这么告诉我们。
售楼小姐：
“那个可以直接签合同，F4，那一栋高层，它可能只剩下几套房。
”
但是事后，当记者在三亚房地产市场信息网上，查询售楼人员宣称的只剩几套房的这栋楼时，却发现有近一半的房子还处于可售状态。
看来，在某些楼盘，有多少房完全成了开发商控制价格的砝码。
那么这是个别现象还是开发商普遍的操作手法，三亚整体的住房供应量是不是足够呢？
就此，记者走访了三亚住房和城市建设局。
三亚住房和城市建设局局长李洪海：
“近几年开发规模，应该始终这几年，每年都在300万到400万之间，那么去年政府批准了大概就是将近400万平米，那么已经竣工的呢，130多万平米。
……实际上三亚的房地产呢，每年都建设的基本上都高于需求的，就是略高于需求的。
”
记者：
“这两天我们在调查中发现，有些楼盘他们说有些房子没有卖了，然后您这了解到的情况，咱们三亚到底有没有房子可以卖？
”
局长：
“不应该是无房可卖，而是有房源，房源呢应该说还是非常充足的。
那么我们现房就是历年结转下来的就有160多万平方米，一万多套。
那么今年的话新建成的也有130多万平方米，那么从这两个数字来看呢，应该是房源是没有问题的。
但至于的话呢，你像海边一线地的，朝向各个方面都比较好的这种房型呢，有可能不会太多，有可能不会太多。
”
记者：
“就从总量上来看的话，到底咱们三亚有没有房子可以卖？
”
局长：
“有，那房源很充足，不是一般的充足。
”
既然房源很充足，为什么购房者会感觉买不到房子呢？
三亚市住建局局长李洪海告诉记者，这很大程度上和开发商捂盘惜售有关，而这也是三亚市相关部门下一阶段重点查处的内容。
局长：
“主要检查你建设有多少面积，那么你根据你们销售的情况，你还有多少房，那么有没有捂盘的行为，有没有内部操作的行为，那么有没有欺诈购房者的行为，我们是联合这个工商局、纪委，还有我们局，还有国土局等，还有发改委等一些单位联合组成调查组，现在还在外面进行调查。
”
记者在海南看到，几乎每一块房地产广告牌的背后，都是一块正在开工或等待开工的土地。
海边的、市中心的土地一块块都有了买家，大家又开始寻找相对偏远一些的，像迎宾路被拍卖的地块，在过去无人问津，而今天却也成了抢手的香饽饽。
尽管土地的成本明显在提升，但是想进入海南淘金的房地产公司还是络绎不绝。
许仰东：
“长三角有几个大的企业，也在关注岛内地产开发，也想登入岛内市场开发。
”
其实，不论是地价成本上升、还是消费者的非理性冲动、或者是开发商捂盘惜售，都在推动着海南房价疯狂上涨。
这样的情形让我们不得不担忧，海南是否会重演1993年的那场地产泡沫风波？
因为，那场风波虽然过去已经快二十年了，但它给海南经济造成的伤害至今让人难以忘记。
海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫，让很多开发商至今仍心有余悸。
1992年初，总人数不过655万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米，直冲到1993年的7500元/平方米。
短短三年,增长超过5倍。
但到了1993年下半年，中央实行宏观调控，泡沫突然间被戳破，海南积压的房地产项目竟占了全国的十分之一，1995年，海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。
泡沫破后，留下来的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
从1999年开始,海南省用了整整七年,处置积压房地产的工作才基本结束。
那么今天，海南地产的噩梦是否正卷土重来呢？
记者：
“现在已经是晚上的9点半了，正值海南旅游的旺季，但是在海边热销、并且已经入住的楼盘里，很多房子灯都没亮，而且即使没有住人，房子的价格也在每晚不断地向上攀升。
”
在海南的调查中，记者发现，大多数人从全国各地汇集到这里买房子，并非打算长期居住。
多数人的想法，仍然是升值后卖掉。
那么，究竟应该如何看待海南房价短期内的飙升呢？
记者：
“那您认为现在这种房价的上涨，是离整个海南发展的话，是离国际旅游岛更近了，还是背离的？
”
蔡鸿岩：
“肯定是背离的，国际旅游岛的形成不是说，我们最怕它是它形成一个国际房地产岛，大家到那去全是炒房地产去了，因为我们之前已经在90年代初期，上个世纪90年代初期有过这么一轮的疯狂了，现在又进入了一个比那会儿当初更疯狂的一种情况。
我觉得这个对于整个海南的发展一定不是好事。
”
蔡鸿岩，著名房地产观察家，专注于房地产领域报道长达16年，多次应邀参加国家建设部组织的房地产政策相关专家听证会。
在他看来，海南楼市已经处于极度疯狂的状态，一个主要的原因在于国际旅游岛出台的时机。
蔡鸿岩：
“去年09年，中国整个的房地产市场是经历了07年底到08年，一年的下滑之后，出现了一个报复性的反弹，去年的这个全国的房价上涨，出现了一个我们任何人，任何一个经济学家权威专家都没有预期到的一种报复性的反弹，这种疯涨情况下，政府不得不出面来重拳打压这个房价，遏制房价过快上涨。
在去年年底出台这个政策之后，以及预期的一些政策信息出来之后，整个房地产市场大量这种交易，很多热钱正在出现一种挤出的一种效应，大家很多这种投资客在年底的时候，基本上把前期获利的这部分的房产投资，把资金抽出来了，而恰恰在这个时候，海南给这些热钱制造了一个新的热点，一夜之间这些热钱就转到海南去了，这个时机，这个国际旅游岛时机的出台，又加上没有相应一些遏制的政策，所以使得热钱非常快，非常迅速，非常巨量的就转移到海南。
”
但蔡鸿岩发现，值得庆幸的是，今天海南楼市的疯狂和90年初地产泡沫有一个关键的差别，那就是大多数买房人都是一次性付款。
蔡鸿岩：
“如果从金融泡沫来说，它没有太大的泡沫，但是从实际的一个需求上来说，制造出来，现在实际需求推动了房价的上涨，已经制造出了一个非常高的门槛，我觉得泡沫还不是特别准确，如果说泡沫，我说它是叫实心泡沫。
”
那么，这个实心的泡沫有多大呢？
中国房地产研究会研究部主任胡安东一直也在关注海南的楼市，他给我们对比了世界上成熟旅游胜地的房价和海南的房价。
胡安东：
“澳大利亚昆士兰州这样一个城市，它的旅游就是说做的比较成熟，它现在（布里斯班）的海景房一套，折合成人民币大概也就是200到300万左右这样一个，而且是200平米，那么每平方米大概也就是一万多一点，这样的一个价格。
……海南房地产在起步阶段就那
升级会员 