《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试行办法》.docx

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《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试行办法》

佛山市利用集体建设用地

建设租赁住房试行办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条（目的和依据）

第二条

为加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举住房制度体系，稳慎有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）、《国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（国土资厅函〔2018〕63号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第三条（适用范围）

第四条

佛山市行政区域内利用集体建设用地建设租赁住房适用本办法。

第五条（定义）

第六条

本办法所称利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称“集体租赁住房建设”），是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划及村土地利用规划的集体建设用地建设租赁住房及配套设施，并出租住房的行为。

本办法所称新建集体租赁住房，是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划确定的宗地用途为居住用地的集体建设用地新建租赁住房及配套设施，并出租住房的行为。

本办法所称配建集体租赁住房，是指配合村级工业园改造、重大产业园区建设，由产业园区建设运营主体统一建设配套职工宿舍、公寓和住房，并统一运营用于住房租赁的行为。

本办法所称城中村存量集体租赁住房，是指住房租赁企业或者农村集体经济组织通过租赁等方式收储村民自建房或村集体自有物业，实施统一改造，统一改善基础设施及环境，达到消防、安全等验收条件后，用于住房租赁的行为。

第七条（总体原则）

第八条

集体租赁住房建设遵循“政府主导，规划先行，村民自愿，只租不售”的原则。

第九条（年度计划）

第十条

各区人民政府应当根据土地利用总体规划、城乡规划及集体租赁住房需求的实际情况，编制集体租赁住房发展规划和年度计划。

第十一条（部门职责）

第十二条

市国土规划、住建管理、财政、农业、流管办、工商、税务等相关部门及各区人民政府，应在佛山市专业化住房租赁平台指导委员会的指导下，结合职责，切实做好集体租赁住房项目的申请预审认定、土地供应、不动产登记、规划许可、工程报建、建设施工、竣工验收、租赁申请、租赁运营和管理等工作，及时查处集体租赁住房相关的违法违规行为，并积极研究制定相关配套政策。

市国土规划局负责会同市住建管理局研究制定全市利用集体建设用地建设租赁住房工作方案和政策措施的具体工作，并指导区级国土规划部门，对项目用地供应管理、不动产登记、项目规划审批等工作进行监督管理。

市住建管理局负责研究制定住房租赁管理办法等政策，联合市工商局制定佛山市住房租赁合同示范文本，并指导区住建部门，对建设施工图纸审查、房屋建筑工程质量和安全、租金标准制定、房屋租赁管理等方面进行监督管理，并按照职能分工依法查处利用出租住房从事违法经营活动。

市流管办受住建、公安等部门的委托，指导区流管办负责房屋租赁合同登记备案、居住登记、居住证办理等工作。

市农业局指导区农业部门，对集体租赁住房资产交易、收益分配等集体资产管理工作进行指导、监督。

市工商局配合市住建部门制定佛山市住房租赁合同示范样本，完善集体住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，指导区工商部门做好住房租赁企业工商登记、信用信息记录和共享、按照职能分工依法查处利用出租住房从事违法经营活动等工作。

市财政部门、税务机关负责明确集体租赁住房用地交易及其租赁收益等相关税费政策。

市发展改革局按照审批权限负责和指导区发展规划部门做好集体租赁住房建设项目立项审批工作。

市公安局负责消防审批、按照职能分工依法查处利用出租住房从事违法经营活动工作。

市人防办负责人防验收工作。

市环保局负责环境评价工作。

市卫生计生局负责承租人的卫生计生等工作。

市教育局负责研究并指导项目配套义务教育设施。

人行佛山市中心支行、市金融局负责研究并指导出台项目获取金融支持政策。

供水、供电、供气、城建相关部门和企业负责集体租赁住房项目的水电气及周边基础设施的配套建设等工作。

各区人民政府作为试点推进实施责任主体，应会同镇人民政府（街道办事处）共同依法负责具体项目选址、用地管理、租赁住房建设及运营管理的组织、指导和监督，对于未经批准擅自建设租赁住房或者将租赁住房销售的，应当依法予以查处，切实防止对外出售和以租代售；依法加强集体租赁住房项目建设和租赁的治安、消防、户籍、人口计生、规划、税务、建筑安全和维稳等监督管理工作。

村（居）民委员会、农村集体经济组织应当协助配合政府及有关部门做好集体租赁住房建设和租赁经营的监督管理工作，一旦发现问题及时上报政府及有关部门，严防出现对外出售和以租代售现象。

第十三条（布局要求）

第十四条

集体租赁住房建设用地按照居住用地标准进行规划和管理，结合城乡发展和产业整体布局确定集体租赁住房建设类型、用地规模、空间布局。

在符合环保、安全防护等前提下，按照基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全的要求，优先在工业园区、大学园区、产业发展保护区等产业相对完备、居住配套不足的区域布局。

第十五条（建设运营协议）

第十六条

落实项目建设运营协议（附件1）制度，明确规划条件、监管单位、建筑设计要求、开竣工时间、不动产登记条件、只租不售、闲置土地处置、抵押等内容，明确不得以租代售、不得转租等法律法规和租赁合同约定事项。

自行开发建设的，由镇人民政府（街道办事处）与村（居）民委员会、农村集体经济组织签订；以出让、租赁、联营入股等方式流转的，由镇人民政府（街道办事处）与农村集体经济组织、建设运营主体签订。

南海区作为集体经营性建设用地入市改革试点地区，涉及集体租赁住房用地使用权入市的，按南海区有关规定执行，但应增加集体租赁住房的特殊条款。

第十七条（登记原则）

第十八条

区国土、规划、住建在核发不动产权属证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证时，应当凭认定通知书进行审批，其项目工程名称应命名为“***集体租赁住房项目”。

第十九条（建设原则）

第二十条

集体租赁住房建设以满足基本居住需求为原则，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。

第二十一条（水电气价格）

第二十二条

集体租赁住房的用水、用电、用气价格按照政府物价部门核定的居民标准执行。

第二章项目申请与预审认定

第二十三条（申请单位）

第二十四条

集体租赁住房建设须经申请认定，可由所在农村集体经济组织或集体土地整备机构提出申请。

建设运营主体是市、区、镇公有资产公司，且集体建设用地使用权以出让、租赁、联营入股等方式流转的，经农村集体经济组织表决同意，可由建设运营主体提出申请。

城中村存量集体租赁住房可由经工商部门登记为住房租赁企业的经营主体提出申请。

配建集体租赁住房可由村级工业园改造主体提出申请。

第二十五条（准入条件）

第二十六条

集体租赁住房项目申请预审认定必须同时符合以下条件：

（一）用地符合土地利用总体规划、城乡规划及村土地利用规划要求；

（二）

（三）用地已取得集体土地所有权、集体建设用地使用权的不动产权属证书或已取得合法集体建设用地批文；

（四）

（五）用地未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以抵押等其他形式限制土地权利；

（六）

（七）新建集体租赁住房应符合集体租赁住房建设规划选址布局要求，宗地面积原则上不低于5亩，不超过200亩。

宗地面积不满足要求，确需认定的，须经区人民政府审批同意。

（八）

（九）新建、配建集体租赁住房应符合集体租赁住房建设的环保要求，已按规定开展土壤环境状况调查评估，避开噪音超标或有毒有害、易燃易爆等区域，对涉及工业开发区、工业企业影响范围内的项目，已按规定委托具有资质的单位编制土地开发的环境评价报告，并由环保行政主管部门确认其地块的项目具备环境可行性；

（十）

（十一）符合集体租赁住房建设所需的其他条件。

（十二）

第二十七条（配建集体租赁住房）

第二十八条

村级工业园连片改造提升、重点产业园区建设，可结合区域统筹规划配套建设集体租赁住房。

配建集体租赁住房应临近原村级工业园、重点产业园布局，并优先面向园区企业或职工出租。

第二十九条（编制项目实施方案）

第三十条

集体租赁住房项目的申请单位应按照本办法编制《利用集体建设用地建设租赁住房项目实施方案》（以下简称“项目实施方案”），方案包括：

项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、用地红线图、不动产权属证书或集体建设用地批文、土地利用现状及相关图件、土地利用总体规划及相关图件、城乡规划及相关图件、建设规模、公共服务设施配套要求及实施计划等内容。

第三十一条（项目可行性评估报告）

第三十二条

项目申请须提供项目可行性评估报告，内容包括：

住房租赁市场研究、目标市场定位和目标人群来源、规划设计分析、环境影响评价、项目建设及投资计划、运营模式、成本收益测算等内容。

第三十三条（预审认定程序）

第三十四条

申请集体租赁住房项目预审认定的，由申请单位向镇人民政府（街道办事处）提交项目预审认定申请表（附件2）、项目实施方案、可行性评估报告等申请材料。

镇人民政府（街道办事处）对申请材料进行初审，并征求区国土、住建、规划、环保等部门意见后，经农村集体经济组织表决同意，按规定公示无异议的，上报区人民政府审批。

经区人民政府审批同意的，由区人民政府出具认定通知书（附件3），并上报市专业化住房租赁平台指导委员会备案。

第三十五条（认定通知书时效）

第三十六条

申请单位应当在取得项目预审认定通知书六个月内申请规划报建，确需延期的，应当在项目预审认定通知书有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延长期限不得超过六个月。

六个月未申请规划报建、逾期不申请延期或者申请延期未批准的，集体租赁住房建设项目认定通知书自行失效。

第三十七条（规划用途调整）

第三十八条

申请项目所在片区控规或村级规划已审批且集体建设用地规划用途为非居住用地，但确需调整为居住用地用于集体租赁住房及配套设施建设的，由项目预审认定申请人向区规划部门提出申请。

经批准调整为居住用地的集体建设用地，仅用于集体租赁住房及配套设施建设，不得用于其他建设使用。

第三章新建项目土地供应

第四章

第三十九条（土地供应）

第四十条

利用集体建设用地新建租赁住房的土地供应，是指农村集体经济组织以土地所有权人身份，自行新建集体租赁住房及配套设施，或将一定年限的集体建设用地使用权以出让、租赁、联营入股等方式流转给土地使用者，用于新建集体租赁住房及配套设施的行为。

第四十一条（交易方式）

第四十二条

农村集体经济组织取得项目预审认定通知书后，通过出让、租赁、联营入股等方式确定项目建设运营主体的，原则上须在区级公共资源交易中心进行公开交易。

建设运营主体为市、区、镇公有资产公司，或者村级工业园成片改造提升项目配建集体租赁住房，涉及土地供应用于集体租赁住房及配套设施建设的，经农村集体经济组织表决同意后，可采用协议方式进行交易。

第四十三条（交易程序）

第四十四条

集体租赁住房用地使用权交易须提供项目预审认定通知书，具体程序可参照国有建设用地使用权公开交易的有关规定执行。

第四十五条（土地交易税费）

第四十六条

集体租赁住房用地交易成功后，由交易双方签订交易合同，并按规定缴纳有关税费。

南海区作为集体经营性建设用地入市改革试点地区，涉及集体租赁住房用地使用权交易的，应按照《财政部国土资源部关于印发<农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法>的通知》（财税〔2016〕41号）等文件要求，缴纳土地增值收益调节金。

第四十七条（不动产登记）

第四十八条

合同签订后，土地使用者应按规定申请办理集体建设用地使用权首次登记。

项目竣工验收后，应按项目整体申请集体建设用地及地上建筑物、构筑物所有权登记，核发不动产权属证书，并在证书上注明“仅用于租赁住房建设，不得转租，不得改变土地用途，未经批准不得转让”。

其中，以租赁方式取得集体租赁住房用地使用权的，经农村集体经济组织表决同意，土地承租人可申请办理集体建设用地使用权首次登记。

登记使用权人为承租人，土地权利类型为“集体建设用地使用权”，土地权利性质为“集体土地租赁”，土地使用期限为土地租赁合同的起止时间，并备注“土地租金已支付至***年，租金缴纳方式分**期、每**年缴纳一次”。

第四十九条（土地使用年限）

第五十条

集体租赁住房用地使用权出让、租赁、联营入股的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

集体租赁住房用地使用权转让、转租的年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

第五十一条（抵押融资）

第五十二条

农村集体经济组织自行建设运营的，经村（居）党组织审查同意、镇人民政府（街道办事处）审核同意、农村集体经济组织成员代表大会表决同意后，可以不转移占有的方式向银行业金融机构申请抵押贷款，并到不动产登记机构办理抵押登记。

流转取得的集体租赁住房用地使用权，经农村集体经济组织表决同意，土地使用权人在按合同规定交付土地出让金或租金、领取土地使用证后，可以不转移占有的方式向银行业金融机构申请抵押贷款，并到不动产登记机构办理抵押登记。

第五十三条（转让条件）

第五十四条

未经区人民政府批准，建设运营主体不得转让集体租赁住房用地使用权，集体租赁住房持有年限与土地流转年限一致。

有下列情形之一的集体租赁住房项目，经区人民政府同意，可整体转让集体租赁住房用地使用权和房屋所有权：

（一）建设运营主体破产清算，其集体租赁住房按相关法律法规规定处理的；

（二）建设运营主体进行合并、重组、分立或股权转让涉及集体租赁住房产权整体转让的；

（三）集体租赁住房项目可以转让的其他情形。

集体租赁住房产权整体转让后，不得改变集体租赁住房用途，并应继续用于出租。

第四章项目开发建设

第五十五条（项目建设要求）

第五十六条

集体租赁住房须符合城镇住房规划设计有关规定，不得设计为独栋别墅、联排别墅等低密度住宅建筑形式。

未经批准不得改变土地用途、容积率等条件。

第五十七条（公共设施配建）

第五十八条

新建集体租赁住房及配套设施建设应当按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、项目规划设计条件、《佛山市城市规划管理技术规定》（2015年修订版）、《佛山市国土资源和城乡规划局关于印发<佛山市公共设施配套标准>的通知》（佛国土规划通〔2016〕36号）等规定执行。

第五十九条（建设标准）

第六十条

集体租赁住房须按全装修标准规划、设计、报建及交付，装修标准须满足基本居住条件的要求，且人均居住面积不得低于佛山市人民政府规定的最低标准；集体租赁住房小区须安装监控视频和门禁系统，具备消防安全条件。

第六十一条（建设主体要求）

第六十二条

新建集体租赁住房的建设主体在规划报建前，须按规定到工商部门登记为房地产开发企业，农村集体经济组织自行开发建设的除外。

第六十三条（竣工验收及租赁申请）

第六十四条

新建、配建集体租赁住房项目竣工验收及备案按《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定实施。

建设单位应按规定，向各区住建部门提交租赁申请。

第六十五条（房屋所有权登记）

第六十六条

新建集体租赁住房竣工验收后，应到区不动产登记机构申请房屋所有权登记。

享有房屋所有权的不动产权属证书按幢核发，土地用途为“城镇住宅用地”，并注明“集体租赁住房，不得改变租赁住房用途，不得以租代售，不予分割办理单元产权证”。

第五章租赁运营与管理

第六十七条（租赁条件）

第六十八条

集体租赁住房项目未办理竣工验收备案或未在佛山市房屋租赁交易监管服务平台进行项目备案的，不得出租。

第六十九条（租赁运营主体）

第七十条

除农村集体经济组织自行建设运营外，集体租赁住房项目的运营主体须是经工商部门登记的住房租赁企业。

集体租赁住房建设运营主体可委托专业租赁住房运营机构承担集体租赁住房运营的具体工作，也可自行运营。

第七十一条（统一租赁合同）

第七十二条

集体租赁住房租赁应统一使用《佛山市房屋租赁合同（住宅）》（示范文本）签订房屋租赁合同，按照《佛山市房屋租赁合同登记备案规则》的规定办理租赁合同登记备案。

第七十三条（统一运营管理）

第七十四条

集体租赁住房运营应按照租赁住房运营管理办法执行，纳入佛山市房屋租赁交易监管服务平台管理，实行集体租赁住房网签和备案。

第七十五条（租赁期限）

第七十六条

集体租赁住房应全部用于租赁，不得销售，不得分割转让。

集体租赁住房对外出租单次租期不得超过二十年，不得一次性收取一年以上租金，不得以转让或出租物业（房屋）使用权等形式变相出售。

以租赁方式取得集体租赁住房用地使用权的，集体租赁住房出租收取租金的期限不得超过已交付土地租金期限。

第七十七条（房屋租赁税费）

第七十八条

集体租赁住房开展出租运营的，须按规定缴纳有关税费。

第七十九条（物业管理）

第八十条

集体租赁住房运营主体应负责租赁住房的租赁管理和物业服务，物业服务可委托物业服务企业提供。

集体租赁住房小区的物业管理参照《佛山市物业管理办法》等有关文件执行。

第八十一条（金融支持）

第八十二条

建设运营主体符合条件的，可通过房地产投资信托基金（REITs）、租赁住房租金收益权质押、IPO、发行债券及不动产证券化等方式融资。

第八十三条（承租人权益）

第八十四条

经登记备案的集体租赁住房租赁合同，可作为承租人合法稳定住所的证明。

集体租赁住房承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，按规定享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。

第六章监督检查

第八十五条（交易监管）

第八十六条

各区公共资源交易中心应当严格审核交易材料，发现不符合条件的集体租赁住房用地交易的，不予受理交易申请，并通报国土、规划、住建、农业部门及不动产登记机构。

第八十七条（诚信体系）

第八十八条

市、区、镇住建部门应当依据房地产开发管理的行业诚信管理办法，对管理范围内有关企业及人员的违法、违规行为予以初次扣分并发出责令限期整改通知书，限期整改不合格的从重扣分，且该企业、企业控股股东及控股股东新设立的企业一年内不得参加佛山市土地竞买。

第八十九条（部门监督）

第九十条

集体租赁住房的监督管理按照《佛山市居住房屋出租管理暂行办法》有关规定执行。

相关部门及单位应当根据监管职责及工作内容，明确责任分工，落实专岗专人，形成监管责任体系。

接到涉及集体租赁住房违法违规违约的投诉、举报时，应及时受理，并按有关规定和项目建设运营协议作出处理，对不认真履行职责的予以通报批评。

第九十一条（村集体责任）

第九十二条

村（居）民委员会、农村集体经济组织应当全程参与集体租赁住房项目认定、土地供应、建设、运营的动态巡查，防范和制止违规开竣工、未竣工投入使用、擅自预租、擅自分割销售房屋、违规收取租金、虚假宣传、违规出租房屋、以租代售等违法违规行为的职责，对无法制止的违法违规行为应及时报告镇人民政府（街道办事处）。

第九十三条（联合监管责任机制）

第九十四条

区人民政府应当建立区各部门、镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、农村集体经济组织的集体租赁住房联合监管责任机制，将集体租赁住房项目认定、土地供应、建设、运营等监管工作纳入区各部门、镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、农村集体经济组织年度绩效考核内容，作为区各部门、镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、农村集体经济组织领导班子成员的奖惩依据。

第九十五条（建设运营主体责任）

第九十六条

建设运营主体、租赁住房运营机构未办理工商登记的，由工商部门责令限期整改；未竣工验收备案出租住房的，由住建部门责令限期改正；未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由公安机关依照《广东省租赁房屋治安管理规定》等文件规定予以处罚。

第七章附则

第九十七条（保障性住房供应）

第九十八条

市、区、镇级国有专业化住房租赁平台可通过投资、团租或扶持奖励等多种措施，将集体租赁住房纳入保障性住房，并依照现行法律法规进行管理，享受保障性住房的相关税费优惠政策。

第九十九条（租赁管理补充）

第一百条

本办法对集体租赁住房项目住房租赁管理有明确规定的，按本办法执行；未明确的，按照《佛山市居住房屋出租管理暂行办法》有关规定执行。

第一百零一条（配套政策制定）

第一百零二条

配建集体租赁住房、城中村存量集体租赁住房的具体细则另行发文规定。

各区人民政府、职能部门可根据本办法制定配套政策，完善利用集体建设用地建设租赁住房制度。

第一百零三条（农村集体经济组织表决）

第一百零四条

本办法中有关“农村集体经济组织表决”的程序及方式须符合省、市、区农村集体资产管理的现行规定。

第一百零五条（解释单位）

第一百零六条

本办法由市国土规划部门会同市住建部门负责解释。

第一百零七条（有效时间）

第一百零八条

本办法自印发之日起实施，有效期至2020年12月31日。

相关法律、法规依据变化或有效期内实施情势变化时，可依法评估修订。

附件1：

佛山市##区利用集体建设用地建设租赁住房

项目建设运营协议（样本）

协议方

甲方：

佛山市__________区_________镇人民政府（街道办事处）（以下简称“甲方”）

法定代表人：

职务：

法定地址：

通信地址：

邮政编码：

乙方：

农村集体经济组织（以下简称“乙方”）

法定代表人：

职务：

法定地址：

通信地址：

邮政编码：

丙方：

竞得人（以下简称“丙方”）

法定代表人：

职务：

法定地址：

通信地址：

邮政编码：

第一条根据《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试行办法》（以下简称《办法》）及有关法律法规的规定，各方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本项目建设运营协议（下称“本协议”），本协议为集体租赁住房项目建设运营的必要组成部分。

第二条

第三条本协议项下集体土地所有证号为____________，集体土地使用证号为__________，地号为________________，（或者用地批文号为_________________），土地使用权面积大写_____________平方米（小写___________平方米，折合______亩），土地使用权类型为___________________，土地使用权人为_________________________,证载用途为______________，宗地坐落______________________，土地使用权终止日期为______年____月____日。

（不动产权证书详见附件1）。

第四条

第五条若本协议项下宗地的集体建设用地已认定为集体租赁住房项目，认定文件为《佛山市______区人民政府关于认定________为利用集体建设用地建设租赁住房项目的通知》（下称《通知》见附件2）。

第六条

第七条丙方在本协议项下宗地范围内进行建设的，应符合控制性详细规划或区规划部门确定的宗地《规划条件》[编号：

___________________________，以下简称《规划条件》，见附件3]。

其中：

第八条

规划用地面积：

____________；

建筑容积率：

____________；

建筑密度：

____________；

绿地率：

____________；

主导建筑物性质：

____________；

竖向界限：

____________；

丙方在本协议项下宗地范围内进行建设的，应符合以下规定的环保条件：

____