京版新国八条京十五条有关解读.docx
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京版新国八条京十五条有关解读
京版“新国八条”有关解读
京版“国八条”细则要求公积金二套房首付60%
2011年02月17日07:
19 来源：
京华时报
楼市新政
新“国八条”的楼市调控细则要求，各金融机构要切实执行差别化住房信贷政策。
同时，通过税收金融监管措施，合理引导住房需求，有效遏制投资投机性购房。
提高二套房首付比及利率
>>解读·借款压力增大
新政出台前，本市公积金二套房首付比例为50%。
但此次细则中明确提出，公积金二套房贷款需严格执行首付60%，利率1.1倍的政策，这也使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。
对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，又将会导致一部分人群的贷款观望。
据“伟嘉安捷”统计，目前使用公积金贷款的借款人占总贷款人群的四成左右，首付提高后至少有两成人群会受影响。
公积金贷款与商贷就二套房贷款首付和利率调整一致后，以80万20年为例，购买二套房贷款公积金与商贷相比，月供能够节省1070.29元，其优势还是较为明显的。
但需要注意的是公积金有贷款上限额度的限制，目前仍为80万，借款人贷款时需考虑清楚。
另外，北京市房协副秘书长陈志解读说，根据细则表述，如果新政出台后，市场量价仍然过于活跃，甚至过快上涨，中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，提高二套房首付比例，以及贷款利率倍数。
各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
银行业监管部门要加强监督检查。
存量房最低计税价拟调整
>>解读·严打“阴阳合同”
严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。
财政部门会同税务、住房和城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
目前，北京各区县的过户指导价格相对市场价格有较大的反差，导致投机分子钻漏洞，以至于“阴阳合同”到处滋生，过户价格的落差较大是导致购房人心生“避税”的主因之一。
陈志说，为了避免这种情况的发生，政府将根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，使得指导价格更符合目前的房价水平。
一旦政策落实后将会恰到好处地终结“阴阳合同”，对于稳定房地产市场交易秩序迈出了极有利的一步。
中国财政学会副会长、人大教授安体富建议，本市应大幅提高存量房交易最低计税价格，尽快使其接近房屋交易的实际价格，以堵塞税收漏洞。
提高高价房的土地增值税
房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房和城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。
>>解读·有望降低房价
中国财政学会副会长、人大教授安体富分析，这意味着本市要提高那些定价过高、增值额过大的房地产开发项目的成本。
由此，有望使房产开发商降低自己的房产价格，最终达到国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的目的。
不过对于提高后的土地增值税预征率可能达到多少，尚不好预测。
“这个规定是更加严格地对房价进行监管。
”陈志说，通过备案，政府部门可以掌握每个预售住宅成本价格，并核算他们上报预售价格。
对于报价与成本差距过大的将监管。
此举能有效控制新建商品房预售价格，让房价保持在合理的范围内。
投资不足25%项目不得转让
参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。
开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
全面推广限房价竞地价
全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。
商品住房用地计划供应量不低于前两年年均实际供应量。
总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。
市场影响
至少排除30%购房需求
我爱我家集团副总裁胡景晖说，他看到新政后并不感到“恐怖”。
将非京籍购房纳税或社保年限提高至五年，这一做法彻底将炒房大门关闭，控制了市场的需求，
范围：
市辖七区
内容：
禁三禁二；无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭年内不得在青岛购房（包括新建商品住房和二手住房。
）
上海
范围：
全市
内容：
禁三禁二；对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停售房。
成都
范围：
锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区
内容：
禁三禁二；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。
北京
范围：
全市
内容：
禁三禁二；无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停购房。
最新消息
广州细则下周公布
业界预计相对温和
昨日，市国土房管局相关负责人表示，广州细则预计会在下周出台。
另外，北京细则推出的非户籍家庭无连续5年纳税、社保证明禁买房的政策，广州不一定会参照其做法。
该负责人表示，广州细则预计在下周、也是广州市“两会”举行期间公布。
对于广州细则有什么内容，该负责人没有透露，“在市政府没批下来之前不能对外公告。
”但他也表示，新国八条政策已经很具体、很明确，如户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房。
北京细则的限购政策也是和国家精神一致的，而广州肯定也是不折不扣地贯彻执行新国八条规定的。
这就意味着广州细则肯定也会“禁三禁二”。
北京细则推出非户籍家庭无连续5年纳税、社保证明禁买房的政策，广州细则是否也有类似政策？
该负责人说：
“此前广州规定要有一年以上纳税或社保证明才可以买房，北京这次将证明年限定为5年以上，各个城市的特点不同，广州可能不一定参照北京的做法。
”
而广州大多数业内人士认为广州细则预计相对温和。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，北京执行的非户籍家庭无连续5年纳税、社保证明禁买房的政策主要是针对外地投资客。
而广州楼市与北京楼市有着很大的不同，“全中国的人都可能会到北京买房，但广州不可能出现这样的情况，广州楼市外来投资客的比例并不高，所以不一定会执行类似的政策。
”而广州某大集团营销负责人也表示，一向以来广州出台的楼市细则都是比较温和的，预计这次也不会出台太严厉的政策。
1月广州一手楼价环比跌5.8%
房价同比上涨3.2%，成交量升五成
新快报讯记者黄颖报道今年1月，广州楼市价跌量涨。
昨日，广州市国土房管局公布今年1月房地产市场数据，全市十区一手住宅均价13572元/平方米，环比下降5.8%,同比升3.2%；成交量则环比大幅上升52.3%，网签面积达73.25万平方米。
业内人士指出，1月26日出台的新国八条尚未影响该月楼市，预计2月开始楼市成交量将大幅下滑。
中心城郊价格均微降
数据显示，1月全市十区一手住宅网签面积73.25万平方米，同比增加12.3%，环比增加52.3%。
尤其是城郊四区成交量上升较大，达到45.34万平方米，环比上升61%。
而市中心六区成交量也有上升，网签面积27.91万平方米，环比上升40%。
随着成交量的上升，广州楼价在1月有所下降。
市中心六区一手住宅均价20720元/平方米，比上月的21034元/平方米下降1.5%。
而城郊四区一手住宅均价也从去年12月的9698元/平方米跌至今年1月的9170元/平方米，跌幅达到5.4%。
从成交量占比来看，1月城郊四区楼市成交量占比达到62%，比去年12月上升了4%。
均价较低的城郊四区成交量占比增加，也一定程度拉低了楼市整体均价。
预计2月量价齐跌
显然今年1月的广州楼市数据并未受到该月月底出台的新国八条影响，但后续的影响肯定会在2月出现。
业内人士指出，2月受春节楼市淡季影响，再加上是新国八条出台后的首月，市场观望情绪浓厚，可以预计成交量将大幅度下滑。
而2月以来，主要以增城、从化、花都等外围区域的楼盘成交为主，因此尽管还未有楼盘大幅降价，但整体均价也会继续被拉低。
相关数据
二手房均价升4.9%
今年1月开始，广州正式全面执行二手房网签系统，二手房交易将较难报低成交均价，这也导致1月广州二手房价轻微上升。
数据显示，今年1月全市十区二手住宅均价5772元/平方米，环比上升4.9%；而二手住宅交易量达到89.44万平方米。
租金21元/平方米/月
房管局首次在月度数据中公布了租金数据。
数据显示，今年1月住宅平均租金21元/平方米/月，其中租金最高的是天河区，达到40元/平方米/月，其次则是越秀区，平均租金30元/平方米/月。
“京十五条”严促楼市回归理性楼市或降温
2011年02月17日07:
53 来源：
中华工商时报
以“国八条”为精神的北京调控细则今天终于出台，北京市建委今天召集八家房企召开了北京市关于宏观调控座谈会，期间宣布被简称为“京十五条”的房地产调控政策政策，并明确将从17日开始全面执行。
其中焦点内容包括，限购政策以“认房”为标准；外地人购房需提供五年（含）以上纳税证明；开发商定价及成本差异过大将追责。
尽管此前国内已有上海、青岛等几个省市出台了落实国务院“新国八条”的细则，但北京市的细则仍然最受关注。
业内的反应是，相比“国八条”及细则已经落地的城市，北京版的调控细则更严厉。
北京作为楼市调控的重点城市，调控目标也将相对更高，调控效果也将更加明显。
北京细则出台前，五年内的普通住宅可以按照差额征收营业税，但今后政府对五年内全部住房将按全额征收营业税，营业税的征收额度明显增大。
另外，细则对外地和本地居民购房套数的限制，都在“新国八条”的规定范围内，但对在京购房的外地居民，要求纳税期提至五年，则是出台细则城市中规定的年期最长的。
这一政策相比之前的全国版细则严厉数倍。
SOHO中国董事长潘石屹认为，外地人购房须五年以上的纳税证明，不光是在打压房价，而是要缓解北京市政府这几年提出来的北京人口和环境资源的基本矛盾。
这条政策的影响力一定非常巨大。
据伟业我爱我家集团的统计，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5%，占64.5%的非户籍购房人群中，能够提供五年纳税证明的不超过五成，以此推算，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。
限购细则除了打击了外地人在京投机炒房行为的同时，对在北京工作但纳税未满五年的外地人也同时提高了门槛。
据北京市政协一份“人口与资源环境协调发展”专题调研中的数据，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。
北京中原地产分析，据此估算北京纳税年限在五年以内的外地人比例超过15%。
新的限外政策将明显影响刚性需求组成。
新政延期至五年，将使外地户籍大学毕业购房者最少延至27岁以后，硕士将需要最少30岁以后购房。
这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场。
根据链家地产市场研究部的数据，2008年市场低迷期外地人购房占比仅为26%，而到了2009年市场回暖，这一比例已急剧上升到38%，2010年在“京十二条”规定下，外地人购房占比又降至34%左右。
伟业我爱我家市场研究院数据显示，在北京二手房市场购房的外地人中，占比较大的为：
河北6.2%、黑龙江4.3%、山东3.9%、辽宁3.7%、吉林2.7%、山西2.3%、天津2.2%和河南2.2%，外地购房者加剧了北京的供求矛盾。
2010年北京市政府曾在“京十二条”中规定，外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明。
而对纳税不满1年的外地购房者只是限贷，但仍然能够全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至五年，而且也由限贷转向限购。
链家地产副总裁林倩认为，市场不好时的外地购房往往以刚性为主，回暖后投资及过度消费型外地人进入越来越多，这也说明当前市场的火热，与非刚性需求外地人介入交易市场过多有关，适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房起到了急刹车作用。
限制外地人在京购房将有利于缓解目前市场供不应求的严峻形势。
此次北京调控细则还规定，在核实购房家庭拥有的房产套数时，将只“认房”，贷款次数将不再计入。
即以实际持有房产的情况而不是以贷款记录来确定可否再次购房。
购房时不管贷款次数多少，只要购房家庭名下房产数量不超过限购的标准，都可以再买房。
对此，伟业我爱我家集团表示，只“认房”比“认房又认贷”更加科学，给改善住房留有一定空间，也有利于买卖联动和购房者梯级消费的理性置业观念的形成。
细则中还规定，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生，
并通过土地增值税和行政申报的方式控制新房价格。
业内人士认为，这意味着土地楼面价不得上涨，一定程度上也是要求房价不得再上涨，这将有效遏制房价借助地价上涨。
业内人士普遍认为，此番调控若能落实到位，北京楼市中的投资需求将被有效抑制，从而回归居住本质。
北京中原预计在此政策下，2010年住宅类土地大部分将在2011年上市，82块总供应建筑面积为14509761平米，除去其中必要的配套等面积，大约能够提供住宅10万套左右。
因为偏郊区化及限购的影响，预计2011年商品房成交量可能在8万套左右。
二手房预计在2011年受到限购的影响，三成左右购房者不再符合购房条件，预计成交量在10万套左右。
2011年楼市商品房、二手房成交量可能下调五成。
租赁市场将出现明显的成交量大涨。
从中长期影响看，北京房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，购房者出现明显的观望，市场很可能出现比2010年4月以后更萧条的现象。
但是因为目前货币供应量依然比较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的持续力度。
记者陆昀
北京楼市调控新政被认为是“最严”限
2011年02月17日08:
47 来源：
光明日报
漫画：
袁昕
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北京楼市调控新政2月16日正式出台，方案中的限购措施尤其是针对外地人的限购措施被认为是目前国内最严格的。
对持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。
在此前北京市的治堵政策中，外地人购车也被限制，北京市以摇号方式无偿分配小客车配置指标，持有本市工作居住证的外地人以及在京纳税5年以上且有纳税证明的外地人，才拥有摇号资格。
北京出最严限购令楼市购买力预计减三成
2011年02月17日07:
48 来源：
新京报
对于北京出台的细则，北京万科总经理毛大庆表示，调控政策出台，预计购买力可能会减少30%，也就是说，100个有购房意愿的人里，可能有30人不符合购买条件了。
我爱我家副总裁胡景晖也表示，以去年我爱我家的成交记录计算，新规实施之后，将有三成交易在今年无法达成。
对于后市预测，毛大庆表示，京十五条虽然没有提明确房价控制数字，但是政策传递了一定的价格控制预期。
而且政策刚出，开发商的调整也要看市场反馈。
阳光100常务副总裁范小冲认为，包括限购令在内，京版十五条会进一步把部分购房需求向京外挤压。
政策调控只是抑制了购房需求，并未根本改变购房者的购房意愿和购房能力。
在市场中的货币未被回收的前提下，资金就会寻找新的出口，包括北京周边二三线城市的楼市，或者流向其他投资领域。
北京房价6月份可能松动
“此时出台调控政策，可以说是正逢其时”，北京市房协副秘书长陈志昨天说，近期北京的房地产市场又出现了购房需求旺盛等情况。
“如果北京的调控政策不及时出台，这一波行情就有可能蔓延到今年上半年。
”
陈志认为，政策出台后，无论是开发商还是购房者，都需要消化一段时间，而且北京的房价控制目标要在3月底前出台，因此市场主要还是一个观望的状况，预计会一直持续到3月。
在本月和3月，交易量都会继续走低。
4月和5月，买家和卖家会有一个试探的过程，此时很有可能出现一些价格的风向标。
如果交易量在6月前都无法改善的话，房价就有可能出现松动。
“今年的房价是涨还是跌，这是无法预测的。
但从目前的政策可以看出，房价涨幅回落的趋势还是很明显的。
”
北京房租预计上涨一成
2010年来，房屋租赁出现了明显的价格上涨。
受渐趋严格的限购令的限制，不少买房人只能望房兴叹，转买为租，北京租赁需求将增加，租金上涨形势或再度出现。
胡景晖预计，今年租金将上涨12%左右。
北京中原地产张大伟则表示，因为二手房买卖市场交易冷淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场，所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨。
外地不会复制京十五条
中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，本轮楼市调控的一大特点是“中央定目标，各地拿办法”。
在北京之前，青岛、上海、成都等城市已经出台了“国八条”细则。
作为全国关注的城市，北京细则版本对其他尚未出台细则的城市同样具有一定的示范意义。
但由于各地房价水平不同，房地产发展水平不一，各城市细则在“国八条”的框架下还都会因地制宜。
范小冲也认为，北京的限购政策已经非常严厉，不会在二线城市复制。
北京出台房地产调控新规执行不力将被问责
2011年02月16日19:
31 来源：
中国新闻网
2月16日，北京市海淀区房管局办事大厅内满是等待办理房屋过户手续的居民。
当日，北京市出台落实新“国八条”的楼市调控细则，细则要求，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。
中新社记者苏丹摄
中新社北京2月16日电（记者于立霄）北京市今天出台了关于贯彻落实“国八条”、进一步加强房地产市场调控工作的通知。
通知规定，对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。
通知要求，进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核；建立健全约谈问责机制；发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。
通知要求，各区县政府要认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务；优先保证保障性住房供地，加快建设进度，按期完成开工和竣工任务，并确保工程质量和安全；加快配租配售工作进度，严格房源分配使用管理，全面落实保障性住房全过程“阳光工程”；保证普通商品住房供应，加强房地产市场监管，完善个人住房信息系统。
通知同时强调，国土部门要确保住房用地供应，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。
税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。
财政、税务、住房城乡建设等部门要相互配合，积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。
京版楼市调控直击投资、投机四大要害
2011年02月16日20:
31 来源：
新华网
2月16日，北京市出台落实“国八条”的楼市调控细则，细则要求，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。
中新社记者杜洋摄
国务院调控房地产八条措施出台后不满一月，备受关注的北京楼市调控政策于16日正式落地。
根据北京市公布的15条细则，原本就已经十分严厉的限购、限贷政策再次升级，再加上对土地转让价格的明确限制和再次强调保障性住房供给，一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成。
业内人士分析，北京楼市调控措施的实施，直击此前助推楼市投资、投机性需求的几大要害，投资、投机性需求将被冰冻。
在去年4月国务院常务会议出台调控楼市的十条措施之后，北京市在5月份即出台了商品房限购政策，几乎是第一个响应国务院限购要求，出台限购政策的城市。
在今年1月国八条的基础上，北京市此次出台的调控细则再次强化了商品房限购的政策。
据北京中原三级市场研究中心的估计，在新的限购政策下，涉及政策限制的人口超过百万，投资、投机性的购房需求几乎已经丧失掉了生存的空间。
更为重要的是，相比国八条在限购政策上的表述，北京市将非本地户籍居民买房的纳税证明年限从一年提高至5年，而这一周期的设定不仅打击了投资、投机性的购房需求，更使非理性的购房需求受到直接的限制。
北京中原三级市场研究部总监张大伟分析认为，这一政策将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后（22－23岁毕业）才能置业。
将明显抑制市场上外地年轻人的购房需求，从而改变市场刚性需求的构成，缓解需求压力。
除了限购政策之外，北京市的15条细则明确提出，“在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
”据此判断，北京市对二套房的信贷政策严格程度超过国八条的可能性大增，对市场的威慑力极大。
在1月份国务院出台的房地产调控八项措施中，首次明确地出了个城市人民政府要合理确定新建住房价格控制目标的问题。
虽然在本次北京出台的15条细则当中，没有对新建住房价格控制目标的直接表述，但其中要求“杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生”，这就意味着土地转让价格已经有了交易上限，明确的释放出通过限制地价，进而从源头限制房价上涨的调控信号。
在通过限购、限贷、限价为投资、投机性需求作减法的同时，京版调控政策再次强调了，要“坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套”的目标，以提高市场有效供给的方式为楼市作加法。
除此之外，新政策要求严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。
财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
对此，张大伟分析认为，目前最低计税价格执行的是2006年的标准，相比实际市场交易价格来说已经不合时宜。
此后相关部门严查二手房交易环节的税收漏洞力度将非常大，很可能使得目前部分二手房交易的交易成本倍增。
另外，与以往的政策相比，此次出台的15条细则要求即日执行，这种立时落地的执行力度，杜绝了此前市场上频频出现的“末班车”现象，掐断了最后一轮楼市炒作的可能性。
市场分析人士普遍认为，随着北京房地产调控15条细则的实施，短期内京城楼市成交量回落已成定局，成交均价上涨的脚步也将随之停滞。
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