政府采购水利厅保洁项目方案论证意见.docx

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政府采购水利厅保洁项目方案论证意见政府采购水利厅保洁项目方案论证意见省级政府集中采购水利厅项目方案论证意见一、项目概况

（一）山东省水利厅办公大院内的南办公楼、南办公楼附楼、北办公楼、档案楼楼内的走廊、楼梯、卫生间的保洁。

（二）院落的保洁、办公区域周边的绿化。

（三）北九楼会议室会务服务及办公用水的发送服务等实行专业化的物业管理。

二、项目基本情况

（一）物业坐落：

济南市历山路127号大院。

（二）物业服务面积：

24348.03平方米。

1、南办公楼：

一至五层6480.78平方米2、北办公楼：

一至十层5218.59平方米（含会议室）3、档案楼：

一至五层3238.68平方米4、南办公楼附楼：

2153.75平方米5、车库楼：

996.63平方米6、门卫值班室楼：

300.00平方米7、道路面积：

3821.72平方米8、院内公共部分的绿化面积：

1637.88平方米9、老干部活动场地绿化面积：

500.00平方米三、物业管理的技术规范和要求

（一）物业服务的内容1、保洁、绿化委托管理事项

（1）公共环境卫生管理，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所、绿地的清洁卫生，非市政道路的清扫保洁，垃圾的收集，公共区域窗户的清洁。

（2）会议会务服务，负责日常会议服务，根据服务质量标准进行各类会议的会前准备、会中服务、会后整理会场等会务服务。

（3）是负责办公区域周边的绿化管理。

根据季节变化对花草树木及时进行修剪、灭虫、养护等。

上述委托管理的事项因保洁卫生（含卫生间内配备的洗手液、卫生纸）、维修、养护、所产生材料、耗材费用由中标方承担。

（二）物业服务的要求1、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2、物业服务工作所需保洁耗材由中标人负责。

3、按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，保证中高层管理人员和技术人员的稳定性。

4、物业人员应统一工作服装，服装样式新颖、大方，体现出服务特点。

5、房屋及设施设备等物业档案齐全，分类成册，管理完善。

6、建立24小时值班制度，设立服务电话，对业主有关通知、求助、建议、闻讯、投诉等各类信息进行收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

7、根据保洁、设备运行、维修等需要，须配备完善的警示、提示标牌，卫生间配备文明、节能等提示牌，在危险隐患部位需设置相应的安全防范提示、警示标识。

各标牌、标识制作费用由中标人承担。

8、具有完善、有效的保密、节能措施，并分别报具体方案。

9、中标人不得与用户发生未经采购人认可的经济往来或其他服务。

10、针对物业服务范围内的有关事项物业公司可向业主提出合理化建议。

（三）物业服务的标准1、建筑本体的日常检查、巡视达到服务标准

（1）定期对房屋结构、管道及设计使用安全的部位进行检查，对损坏处及时联系业主修理，检查、巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报业主处理。

（2）未经业主许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。

2、设施设备的运行、养护管理基本标准

（1）岗位责任制、值班及交接班、检查、督查制度、档案资料管理、应急预案等各项管理制度和工作计划规范、齐全，并严格落实。

发现重大问题及时报告业主领导；

（2）共用配套设施完好，不得随意改变用途；（3）定期检查、巡查公共设施设备，无安全隐患，发现重大问题及时报告业主领导；（4）大院区域内的道路通畅，路面整洁、无阻碍。

3、环境卫生保洁服务标准

（1）环境卫生保洁实行责任制。

有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。

（2）保洁服务要适时、及时、准时，尽量不影响大楼的正常办公、活动，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。

（3）楼内垃圾桶及时清理，定期清洗，保持洁净。

垃圾每日收集2次，做到日产日清，无垃圾桶溢满现象。

楼内外垃圾集中清运处每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

（4）大楼共用部位保持洁净。

无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域玻璃保持明亮洁净；石材、金属表面应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍，小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。

（5）管理区域内公共部位的清洁工作应符合以下要求，并随时做好巡查、维护。

1）楼内通道、楼梯每天拖扫二次以上，每月彻底清洗一次；2）大厅、走廊有专人负责，实时拖扫、除尘；3）主要通道出入口每天清扫两次，无烟头、无垃圾；4）楼内共用部位保持洁净，无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、摆件、宣传栏、公共区域玻璃保持明亮洁净；走廊地砖地面、金属表面应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无烟头、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；5）会议室地面和门窗保持清洁，家具定期保养；6）楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每天擦拭一次；7）院内活动场、停车场日常保持清洁。

每月全面清理一次；8）公共卫生间及时打扫，随时保持清洁。

卫生间地面、台面、镜面、隔断、灯罩、出风口无污渍、无水渍、无积尘、无杂物；水龙头表面保持光亮、洗手盆、地漏无堵塞；便池、小便池无存便、无堵塞、无尿碱、无污渍，小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充；9）楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护；10）庭院内道路、绿地等每天清扫一次以上，发现有烟蒂及丢弃物时及时清扫干净。

（6）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生；定期对各类虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

4、会议礼仪大型活动场馆服务标准

（1）会议室管理和使用制度完善，保证所有会议活动可随时启用。

（2）会议室和休息室整洁，无灰尘、无污渍，为参会人员和活动人员提供舒适的环境。

（3）迎宾、会议、活动前准备，会议、活动中服务、以及会议、活动后清理工作应及时到位，符合会议使用方的要求。

5、园林绿地养护标准

（1）卫生：

全日制保洁。

保证绿地及休息室清洁，无垃圾、无积水、无积雪、无坑洼、水面无漂浮物。

（2）绿化设备维护：

供水管线，喷灌设施、护栏等完好，园林小品完好，无乱贴乱画现象，无摊晒物品现象，发现问题及时汇报。

（3）乔木：

单株生长旺盛，树形自然，修剪及时，病虫危害程度控制在5%以下，存活率达95%以上，基本无缺株，背景林杂草高度不超过10cm。

（4）灌木：

生长均匀，符合几何图案要求，冠面无缺损，立面整齐，平面无断档，枯死株及时补植，存活率达95%以上，无明显病虫害。

（5）绿篱类：

生长均匀，修剪要符合几何图案要求，具有高低起伏层次感，景观效果较好，冠面无缺损，立面整齐，平面无断档，枯死株及时补植，存活率达95%以上，无明显病虫害。

四、各岗位人员基本要求

（一）管理岗位、技术岗位要求100%持证上岗。

（二）各投标人在投标时要填报本项目主任及主要业务人员的履历表及业绩等，本项目实际执行人员应与所填报人员完全相符，如工作人员调整，须经采购人同意。

（三）业主对个别岗位的服务人员的违规、违纪、违法行为有权提出调岗或要求投标人辞退，中标人必须配合。

附：

人员类别岗位最低人员数量要求年龄要求其它要求管理人员项目经理140有国家承认的物业管理从业资格或岗位证书。

有5年以上不少于3个办公楼项目管理经历，身体健康（持有健康证），主管045会议室服务员125形象气质端庄大方，有一年以上工作经验，身体健康（持有健康证），兼文员。

保洁保洁员945受过保洁培训，有一年以上工作经验，身体健康（持有健康证）。

绿化园艺155有5年以上园艺经验，身体健康（持有健康证）。

其他送水工140力量型工种，身体健康（持有健康证）。

合计13五、物业服务方案针对本项目制定完善的物业服务方案，应体现投标人的经验和能力，管理组织、工作计划、工作措施等阐述应该详细具体、针对性强并且各项措施切实可行。

方案包括但不限于以下内容：

（一）管理服务理念和目标。

结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业特点，提出物业服务的整体设想及策划，包括服务目标、管理措施等。

（二）项目管理机构运作方法、管理制度和工作计划。

阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法。

（三）针对本项目的管理人员和服务人员的配备、培训与管理计划。

（四）各项服务方案。

包括但不限于各项设施设备养护和使用管理、环境卫生保洁、会议礼仪服务、活动室服务方案、园林绿地养护方案、物业档案管理方案。

（五）节能环保措施和各项应急预案。

结合本项目实际情况，各投标人根据自己经验提出完善的节能环保措施。

应急预案包括但不限于外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的应急预案；突然断水、断电的应急预案；雨、污水管及排水管网阻塞的应急预案；电梯故障的应急预案；消防应急预案；水浸应急预案等。

六、其他要求

（一）业主提供部分物业办公用房中标人不得挪作他用，内部设施不得损坏，如有损坏负责赔偿，不提供物业管理所需工具、器械及办公物资装备。

（二）本项目物业管理人员服装由投标人提出设计和配备方案。

服装费记入投标报价。

（三）投标人的报价中不含水、电、暖等能耗费用，能耗费用由业主支付。

（四）投标人应结合本项目实际，充分考虑市场情况，对各项费用确定本项目的合理报价。

（五）投标人提供的所有资质必须确保其真实性，如有造假，一经查实。

将不予退付投标保证金并三年内不得参加省政府采购中心组织的政府采购项目。

（六）本项目服务期限为1年。

（七）投标人自行联系勘察现场。

七、评标方法和评分细则本次评标采用综合评分法，将依据投标人投标文件对其资信、业绩、投标产品质量、服务、技术方案、价格等各项因素进行评价，综合评选出最佳投标方案。

每一投标人的最终得分为所有评委评分去掉最高和最低得分后的算术平均值。

最高得分的投标人为中标人。

得分相同的，报价较低的一方为中标人。

得分且投标报价相同的，技术指标较优的一方为中标人。

（一）评分标准评分因素分值分配商务部分25技术部分25服务部分25价格部分25合计100

（二）评分细则评分因素评分内容满分商务部分（25分）投标人开标日起近36个月内50万元（含50万元）以上同类型采购项目案例，每提供1个合同，得1分，最高得8分。

82011年以来获得“诚信守合同重信誉企业”得5分；2011年以来获得“政府放心业主满意单位”得2分；2011年以来获得住建部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号得2分；获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号得1分。

10对标书制作及答疑情况进行比较评价：

标书制作是否规范，内容是否完整，文字是否清晰，标书中对技术等各部分的描述是否准确，询标答疑过程对评委提出需澄清确认的问3题答复是否完整、准确。

分三个等级：

优得3分，良得2分，一般得1分。

投标人开标日起近36个月内连续纳税及缴纳社会保障资金记录，其中缴纳额与业绩和规模匹配的得3-4分，基本匹配的得2-3分，不匹配或无记录的得0-1分。

4技术部分（25分）对投标人提供的管理成本构成进行综合评估，满分15分。

分为三个评价等级：

a.管理成本构成合理清晰、费用测算明细考虑全面，测算依据科学，测算明确，符合实际10-15分；b.管理成本构成合理、费用测算明细考虑基本全面、测算依据较科学6-9分；c.其它1-5分。

15对投标人提供的突发事件处置预案进行综合评估，满分8分。

分为三个评价等级：

a.突发事件处置预案种类齐全、措施考虑周全6-8分；b.突发事件处置预案种类较齐全3-5分；c.其它1-2分。

8保证顺利接管物业的相应措施切实可行1-2分。

2服务部分（25分）对投标人提供的综合说明进行综合评估，满分10分。

分为三个评价等级：

a.针对性强、全面，管理理念佳8-10分；b.针对性较强、较全面，管理理念较佳5-7分；c.其他1-4分。

10机构健全合理，人员配备齐全、岗责明确、持证上岗8-10分；机构较健全合理，人员配备较齐全、岗责基本明确5-7分；机构一般，人员配备一般、岗责一般1-4分。

10对投标人提供的人员培训方案评估，3-5分，考核方案评估，1-2分。

5价格部分（25分）以满足招标文件要求且投标报价最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分，其他投标人的价格分按照下列公式计算：

投标报价得分（评标基准价/投标报价）25100。

25合计100八、“评分细则”中需要提供的证明材料

（一）提供开标日起近36个月内的同类型采购项目案例介绍（项目名称、项目基本内容、项目金额、项目单位名称、项目单位地址、最终用户的有效联系方式等），并提供与用户签订的合同首页、标的及其金额所在页、签字盖章页复印件，加盖投标人公章（被解约的合同不得填报），同时提供合同原件备查。

（二）提供本项目的经理、管理及技术人员等相关从业人员岗位证书复印件加盖投标人公章。

（三）提供投标人开标日起近36个月内的纳税、社保记录复印件加盖投标人公章。

（四）提供投标人获得的物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）证明文件复印件加盖投标人公章。

九、合同要求

（一）付款途径：

国库集中支付

（二）付款方式：

其他支付方式。

合同生效之日起20个工作日内，支付合同金额的20%；自接管之日起每三个月服务期满并经双方联合验收合格之日起20个工作日内支付合同金额20%。

（三）交付日期：

中标人在合同生效之日起15日内完成交接工作。

（四）交付地点：

济南市山大南路5号。

（五）保修期：

1年（六）争议的解决：

提交济南仲裁委员会仲裁。

山东省水利厅机关服务中心2014年5月20日