南阳市商业地产深度调研报告不加项目.docx

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南阳市商业地产深度调研报告不加项目南阳市商业地产深度调研报告不加项目南阳市商业地产（深度调研报告）上海大唐房地产营销策划有限公司二零零七年十一月声明：

本报告版权属于上海大唐房地产营销策划公司所有，未经许可，任何机构或个人不得翻印或使用本报告全部或部分内容；任何侵权行为，本司将保留法律追究权利。

本报告所有图片及方案仅供参考之用，所有细节均以政府最后批准之法律文件为准。

第一部分南阳城市概况一、地理位置二、行政区划三、交通情况四、面积与人口五、历史文化及习俗习惯第二部分城市投资环境分析一、宏观经济发展状况二、南阳居民生活水平三、城市规划及重大市政建设状况四、城市投资环境优劣势分析第三部分、南阳商业地产市场情况一、南阳商业地产市场发展现状及特征概括二、商业环境分析三、整体商业地产市场调查的启发性总结附表一：

商铺使用者需求调查分析前言“善战者，决胜于未战之前”。

深入市场调研报告的撰写是在商业地产项目开发前期入手，其结果直接影响到投资项目的决策方向，为项目市场价值的实现提供参考依据。

在本次报告的撰写期间，我们对南阳市的经济、文化、商业地产市场特征进行了充分的调查与分析，并取得了大量一手资料。

其目的是为了规范项目前期操作，提高工作效率、规避风险、提升项目竞争力，最大限度缩短销售周期和实现项目市场价值最优化。

由于时间仓促，疏漏错误之处难免，敬请批评指正。

第一部分、南阳城市概况第一部分、南阳城市概况一、地理位置一、地理位置南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉水，是一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。

地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，南阳居其中心位置，具有无可取代的区位优势。

南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。

特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了条件。

南阳地理分布图二、行政区划二、行政区划南阳现辖2个区,分别是宛城区、卧龙区，11个县级市分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社旗县、西峡县、邓州县。

三、交通情况三、交通情况1、公路交通、公路交通宁西铁路横跨南阳东西，日南高速沟通沈海、长深、京沪、京台、京珠、太澳等8条南北向国家干线高速公路；太澳高速公路与焦柳铁路纵贯南北，成为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一，九州之中，十省通衢，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽。

2、铁路、铁路南阳铁路焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿7个县市个县市区。

3、航空、航空4D级南阳机场，可供各类大型客机全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥。

4、交通直达情况、交通直达情况按照目前的交通建设情况，从南阳到郑州约花两个半个小时，从南阳到西安约花五个小时，从南阳到武汉约花费四个小时。

四、面积与人口四、面积与人口1、地域面积、地域面积南阳市总面积2.66万平方公里，市区总面积26591平方公里。

2、人口发展与城市化水平目标、人口发展与城市化水平目标南阳市规划目标：

中心城区人口规模达到110万人，2020年城市人口规模约为180万人。

城市化水平2010年56%，2020年66%。

4、简要分析、简要分析作为大型农业城市，南阳在人口组成方面和郑州、洛阳之间还有不小的差距。

但由于城区边幅有限，市区面积狭小，土地资源并不丰富，南阳已经逐渐形成一种人多地少的状况。

受到上述因素的影响，我们判断今后南阳的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。

五、历史文化及习俗习惯五、历史文化及习俗习惯1、历史南阳是国务院首批命名的历史文化名城。

早在四五十万年前，南阳境内的“南召猿人”就在这里生息繁衍，南阳是中原人类的发祥地之一；战国时期，南阳已是闻名全国的冶铁中心；西汉时，南阳“商遍天下，富冠海内”，为全国的六大都会之一；东汉时，光武帝刘秀发迹于此，南阳因此有“南都”、“帝乡”之称；南阳四圣诸葛亮、张衡、范蠡和张仲景名扬海内外。

2、文化南阳文化底蕴深厚，历史上曾孕育出“科圣”张衡、“医圣”张仲景、“商圣”范蠡及“智圣”诸葛亮，更滋养了哲学家冯友兰、军事家彭雪枫、文学家姚雪垠、科技发明家王永民、作家二月河等当代名人。

南阳荣获“中国楹联文化城市”称号。

通过挖掘开发楚汉文化、衙署文化、佛教文化、玉文化等特色文化，与旅游产业相结合，该市建成了南阳府衙文化广场、西峡恐龙遗迹园等一批文化产业项目。

年，南阳市一举摘取了南阳伏牛山世界地质公园、中国优秀旅游城市、国家园林城市三张熠熠闪光的“名片”。

3、风俗南阳曲艺闻名大江南北地区，南阳板头曲、内乡宛梆被列入首批国家非物质文化遗产名录。

自古以来形成的休闲消费观念使南阳人的消费能力非常旺盛，这从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分第二部分城市投资环境分析城市投资环境分析一、宏观经济发展状况一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况、城市总体经济情况从外围周边地市来看，改革开放初期与我市规模相近的洛阳、襄樊等地，近几年通过持续的中心城市带动战略，城市规模不断扩大，城市竞争力显著增强。

从市域范围来看，西峡、淅川等地的县域经济发展迅猛，尤其是机制灵活的民营经济更是活力四射，在一些衡量发展速度和效益的结构指标和效益指标上，这些县已经超越了中心城区，中心城区的带动作用正在逐渐弱化。

“中原崛起”是省委、省政府统筹全省区域发展提出的重要方略。

南阳作为河南最大的省辖市，南阳GDP每增长一个百分点，对全省经济增长的贡献约为01个百分点。

因此，随着省委省政府提出的“一体两翼”发展格局，南阳作为“两翼”中的“一翼”经济将会有跨越式的发展。

2、历年、历年GDP增长情况增长情况1）近年南阳市地区生产总值近年南阳市地区生产总值GDP2005年，南阳市地区生产总值达到1050.04亿元，首次突破千亿元大关。

从近几年的统计数据来看，南阳市地区生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为14。

从经济运行轨迹看，自2003年全市经济重回两位数增长平台以来，生产总值增速已连续10个季度保持在12%以上，速度快、波动小、持续时间长，已成为近几年南阳经济增长最为显著的特点。

2）近年南阳市人均近年南阳市人均GDP2005年，南阳市人均GDP达到9795元，同比增长13。

从绝对值来看，南阳市人均GDP仍属较低水平，在河南省18个省辖市中排名靠后。

我们从以上统计数据可以看出：

1）南阳的经济基础比较薄弱，经济总量在河南处于中下游水平。

2）近几年来南阳的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

近年南阳市地区生产总值GDP（单位：

亿元）0500100015000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%数值576.28622.29724.16893.321050.04同比10.90%8.00%16.40%23.40%13.3%20012002200320042005近年南阳市人均GDP（单位：

元）0500010000150000%5%10%15%20%25%数值54785883681483709795同比10%7%16%23%13%200120022003200420053）南阳市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京非常接近，说明南阳市区的经济水平较高。

随着南阳城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断南阳的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：

表:

人均GDP与商业地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，南阳市区当前人均GDP水平下，商业地产处于快速上升阶段。

3、南阳产业结构情况1）现状从总体三产结构来看，南阳有别与河南其他城市。

南阳的三次产业结构比24.6:

51.0:

24.4,说明南阳的第一产业有所调减，第二产业继续保持增势，第三产业发展较快（特别是服务业）比重相对较大，而农业发展略显不足。

2）展望从南阳市政府制定的产业发展规划来看，未来南阳将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。

4、南阳民营经济发展状况我们从各方面了解到的信息来看，南阳民营经济发展情况总结如下：

民营经济发展潜力深厚南阳一直一来就是农业大市，农村消费虽然人均水平较低，但人口基数较大（南阳市1000多万人，80%以上人口分布在广大农村），消费总量不容忽视。

民营经济强势上扬，占全市财政收入的二分之一全市民营企业实现增加值165.9亿元，占全市GDP的36.6%，实交税金7.11亿元，占全市财政收入的51.5%,从业人员136.2万人，占全市从业人员的22.4%，吸纳城镇下岗职工近5万人。

民营经济发展依然十分迅速规模以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也达到40%以上。

二、南阳居民生活水平二、南阳居民生活水平1、南阳居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：

1）南阳全市范围内居民平均收入处于河南中游水平，总体而言并不富裕。

2）南阳市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和零售业使当地已经形成了很大一部分高收入群体。

3）南阳市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。

4）南阳居民居住水平从量上来看处于一个中等的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。

2、南阳居民收入情况表：

南阳居民收入统计表年份2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）6190691978318913增幅8.0%13.30%13.20%13.00%在岗职工平均工资（元）1182013440增幅农民人均纯收入（元）2122249528943386增幅5.0%17.60%16%15.90%数据来源南阳统计年鉴、南阳市统计局提供材料我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，南阳的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明南阳总体的购买能力有限。

虽然南阳人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合南阳的私营经济发展水平来看，南阳存在着一定数量的高收入阶层。

3、城乡居民储蓄存款水平表：

南阳城乡居民存款储蓄余额数据来源南阳统计年鉴南阳城乡居民存款余额在2006年达到532.87亿元，分别比上年增加64.42亿元，增长率达13%。

南阳居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势。

由此可见近年随着南阳经济的不断发展和人民生活水平的提高，南阳居民有一定住宅消费或其他投资性消费。

但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。

三、城市规划及重大市政建设状况1、南阳市总体规划、南阳市总体规划（2001年年-2020年）年）1）、城市布局）、城市布局南阳市目前的城市布局为“一河两岸、四组团”。

“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。

“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能的城市组团。

南阳居民存款余额（亿元）12.8460.6115.15130.65153.8281.43312.17468.45532.8701002003004005006001990199520002001200220032004200520062）、城市发展方向）、城市发展方向南阳目前的城市发展方向主要是根据近期建设目标，主要向东、南拓展，重点建设中心组团，初步形成王村组团和河南组团。

中心组团建设全面建设中心组团东部的行政办公中心、文化娱乐中心，高水平建设配套住宅、公共服务设施、公共绿地、城市道路，初步形成城市新区风貌，以独山风景园区为核心，加强城市西北部生态环境的保护与培育。

历史城区保护结合对武侯祠及卧龙岗的保护与恢复，完善卧龙岗片区高教园区。

南迁河南工业园区，启动河南组团工业园区与王村组团物流园区的建设，将城市建成区内污染较重的工业企业逐步向工业园区集中。

城市主要居住人口向南部以及北部集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。

东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。

附图片2、南阳规划发展目标、南阳规划发展目标1）、人口）、人口预测市域总人口到2010年110万人、2020年180万人；城市化水平2010年56%、2020年66%。

2）、用地规模）、用地规模中心城区建设用地控制范围，即中心城区空间增长边界范围为441.6平方公里。

2010年，城市建设用地规模110平方公里，人均城市建设用地100平方米；规划末期2020年城市建设用地规模180平方公里，人均城市建设用地100平方米。

3、南阳市规划发展重点区域、南阳市规划发展重点区域中心城区行政、文化娱乐产业带中心城区行政、文化娱乐产业带南阳市政府非常重视中心城区的开发，并把拉大城市框架，改造城中村计划作为“十一五规划”的一个重点来讨论。

规划定位使城市中心发展将往北迁移，将成为南阳市提升城市功能，打造河南省产业基地，确立豫、鄂、陕三省交界地区区域性中心城市地位，建设中部地区重要的交通枢纽和风景旅游城市，构建中部崛起新支点的关键，我们判断该区域投资价值很高。

1）、城市发展带布局）、城市发展带布局重点完善中心组团，建设具有区域辐射力的城市商务中心区与职业教育基地，进一步提高城市在区域中的地位与作用。

以人民路为中心，辐射范围5.7公里的中心商圈成为南阳投资者亲睐的投资黄金地段，值得一提的是我们的项目就处在这个核心商圈的中心位置，地段价值凸显。

2）、商业环境布局）、商业环境布局我们从南阳总体规划图、建设用地规划图、重点项目规划图中可以看到，人民路商业中心将会因为城市框架拉大而北移，被规划成为南阳市的新商业中心地带，形成良好的商业投资环境，适合发展高端综合商业住宅产品。

四、城市投资环境优劣势分析四、城市投资环境优劣势分析1、投资优势、投资优势1）、区位优势）、区位优势南阳自古以来就是连接南北经济的中心枢纽城市，占据中原枢纽便利的交通要冲。

目前南阳交通的全面升级将使其区位优势重新显现，承担着“一体两翼”中“一翼”的经济发展重任。

2）、自然环境、历史环境优势）、自然环境、历史环境优势南阳自然环境优美，历史文化底蕴深厚，城市价值近来由于经济的关系被低估。

我们判断随着南阳经济的近一步发展，它的投资潜力将近一步显现。

3）、经济发展前景优势）、经济发展前景优势随着南阳市政府招商引资力度的不断加大，以及南阳经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们预计南阳的工业水平会在近两年之内有较快的发展。

4）、城市化进程加速、市）、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会区范围扩大、规划蕴藏投资机会南阳近年城市化率以年均1%的速度增长，市区范围不断扩大。

根据规划，2006至2010年，南阳市将重点建设五个区域。

其中包括项目所在的以人民路为主轴的商业娱乐中心区。

南阳新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。

2、投资劣势、投资劣势1）、工业基础较薄弱）、工业基础较薄弱南阳历来“重农轻工商”，工业发展相对河南各城市而言比较落后，基础比较薄弱。

2）、商业投资政府投资服务和优惠措施有所欠缺）、商业投资政府投资服务和优惠措施有所欠缺南阳市政府目前虽然在工业方面给予的投资优惠政策比较多，但商业地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待加强。

3）、人力资源竞争能力较弱）、人力资源竞争能力较弱南阳目前人力资源比较薄弱，境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级管理人员相对缺乏。

同时南阳在技术引进上落后较多，需要学习郑州、洛阳在人才引进方面的政策，利用占据东部、中部和西部三个经济带的结合点的优势，加大人才引进。

4）、城市文化竞争力较弱）、城市文化竞争力较弱南阳作为一个历史悠久的城市，市民生活舒适安逸，但竞争意识较弱，缺少充足的创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，不利于现代市场经济发展。

第三部分、南阳商业地产市场情况一、南阳商业地产市场发展现状及特征概括一、南阳商业地产市场发展现状及特征概括首先来概括一下南阳商业地产市场发展的现状和特征，使得我们能直观的对南阳商业地产市场有个初步的了解：

1.1南阳商业地产市场总体呈现供求迅猛增长态势，市场发展趋于健康；南阳商业地产市场总体呈现供求迅猛增长态势，市场发展趋于健康；南阳商业地产市场从2003年至今商品房供求比一直保持在1.11.2左右，房价虽然在在06-07年间有了跳跃式的上涨，但供求关系依然能保持在1：

1，因此我们判断短期市场依然会处于较大上升趋势。

1.206年南阳商业地产开发处于飞速发展阶段，商品房的销售额比同期增长年南阳商业地产开发处于飞速发展阶段，商品房的销售额比同期增长50.2%；表：

2006年南阳商业地产市场主要指标一览统计指标数值统计指标数值商业地产开发投资（亿元）4.7商品房建设投资（亿元）17.3商品房施工面积（万平米）370.73商品房新开工面积（万平米）37.07商品房竣工面积（万平米）10.44商品房销售面积（万平米）118.49商品房销售额（亿元）16.87商品房销售均价（元/平米）16991.3居民购房热情较高，刚性需求旺盛。

居民购房热情较高，刚性需求旺盛。

近年来南阳经济发展势头迅猛，南阳市国民生产总值位居河南第三名，再加上超过一千万的人口，这些都为商业地产市场的稳定发展提供了良好的基础。

目前南阳有70多万市区人口，由于以前以集资房和自建房为主，所以急需升级住房的刚性需求。

1.4居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大；通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到南阳市目前居民购房自住比例较大。

但因为在南阳周边县区的富人有一定的比率，南阳楼市中目前也存在着一定数量的投资性购房群体。

1.5近期房价涨幅较大，近期房价涨幅较大，06年到年到07年已有年已有600元元/涨幅，价格相对较高；涨幅，价格相对较高；南阳多层房产的平均价格每平方米在1700元1800元，高层房产则在2100元2400元，在全省居第三位，仅次于郑州和洛阳。

虽然南阳市国民生产总值位居河南第三名，但由于人口众多，其人均GDP远远落后于郑、洛两地，然而目前南阳市新建、在建楼盘的房价在某种程度上已经超过了洛阳市，排在郑州之后。

举例位于独山大道和滨河路交汇处的盛唐商务苑总建筑面积为40万平方米，起价为2380元/平米，均价突破3000元/平米。

1.6南阳高档住宅东拓古人云，靠山吃山，靠水吃水。

自东北向西南流经南阳的白河是南阳人民的母亲河，是南阳亮丽的名片，也是南阳的重要象征。

朝白河岸边发展，向东寻求突破是以人民路南阳府衙为中心发展起来的南阳老城区在城市化进程发展到一定阶段所面临的必然选择。

总体来看，南阳市商业地产市场总体呈现供需两旺的健康发展态势。

二、商业环境分析2.1商业概述/主要商圈2.1.1小型连锁超市遍布市区，形成两大垄断巨头小型连锁超市遍布市区，形成两大垄断巨头从2000年开始，大量小型连锁超市如雨后春笋般涌现出来，由于其全新的经营方式，给当地居民带来前所未有的购物体验，因此很受消费者的欢迎。

小型连锁超市的兴起改变了以往南阳商业领域以国有资本为主的现状，给南阳商业注入了新的活力，经过几年来的竞争优化，逐渐形成两家大民营性质的连锁超市机构万德隆和世纪龙，这两家连锁超市集团各拥有2030家小型连锁超市，遍布市区各个角落，尽管除此之外还有少量其它品牌的连锁超市，但已无法对这两大巨头构成实质性的威胁，南阳市区内的商业竞争基本在这两家之间展开；2.1.2大型商场竞争激烈，各大型商场竞争激烈，各商场经营状况此消彼长商场经营状况此消彼长规模较大的百货类商场有世纪百货（原来的南阳商场）、金汉丰购物中心、盛德美购物中心、大统百货、鸿德购物广场和金玛特生活广场，这些百货商场分别属于不同的商业机构，如世纪百货是由原来的南阳商场与世纪龙合作经营的，而金汉丰购物中心则主要引进万德隆超市、盛德美购物中心则由万德隆独自经营，大统百货与金玛特生活广场属于大统集团。

当南阳商场风头正劲的时候，南阳其它商场只能瞠乎其后，就连金玛特生活广场的前身郑州亚细亚的南阳分店也不能与其匹敌，而当2004年大统百货开张营业后，南阳商场的经营状况就每况愈下，在不得已的情况下与世纪龙合作，在商场原来的基础上重新装修打造新的商场世纪百货，世纪百货开张后面貌一新、重振雄风，而旁边的金汉丰购物中心则面临着与南阳商场以前一样的困境，因此也痛定思痛，停业重新装修、重新招商，以期以全新的面貌展示世人，该商场已于06年9月底装修完毕重新开业，开业后引起南阳商业的新一轮竞争洗牌；2.1.3核心商圈由“四点”、“四线”构成，并有进一步强化的趋势南阳市商圈是在新华西路与人民路交汇处的天桥基础上形成，经过多年的发展，基本上形成以天桥、中心广场、金玛特、新华城市广场为四个节点，中州路、人民路、新华西路、工业中路为四条主线，所围合而成的一级商圈为核心，向四周扩散，呈圈层状衍生展开二、三层级商圈的格局。

由于工业中路主要的大型商场多为带有批发性质的商场，因此人民中路为本次市场调查的重点研究对象。

项目裕华商城金玛特生活广场盛德美购物中心人民中路红都时代广场鸿德购物公园世纪百货金汉丰购物中心大统百货工业中路港达商贸城新华商城目前核心商圈内集中了南阳市区几乎所有在营的大型商场，其中，位于人民中路的一大型商业项目鸿德购物公园也与06年修建完毕并投入使用，该项目占地110亩、建筑面积约10万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体，是目前南阳市区内最大规模的商业项目，营业以来大大提升核心商圈的经营档次和聚客能力；另外，位于南阳市工业路和新华西路交汇处东南角的另外一大型在建商业项目新华城市广场（原新华商城），总占地6.52公顷，总建筑面积平方米，属于市区大型商业购物中心，辐射范围包括整个城市区域，集休憩、娱乐、社交、购物、美食为一体。

新华时代广场是南阳市新的城市商业地标性建筑。

项目建成后将对南阳消费者的购物习惯产生重大影响，将使南阳市现有的商业格局产生重大改变。

名称地点/范围商圈内主要商场/商业街人民中路商圈人民中路与天山路交汇处（豪爵摩托城）到人民中路与中州路交汇处（中心广场）一带主要商场有世纪百货（包括国美电器）、金汉丰购物中心、红都时代广场、大统百货、鸿德购物公园，超市有盛德美、三色鸽，酒店有中州方圆快捷酒店等，主要商业街人民中路、中州路、新华西路、梅溪路项目梅溪路人民中路商圈人民路中州路新华西路2.2核心商圈分析核心商圈分析2.2.1主要商场主要商场名称业态层数总建筑面积主力店/面积开业时间世纪百货百货525000M2无1993年金汉丰购物中心百货724500M2无1996年红都时代广场百货4约2000M2无大统百货百货525000M2无2004年鸿德购物公园百货3约M22006年2.2.2主要商业街主要商业街名称长度主要经营种类人民中路0.6公里目前在营临街商铺较多，服饰、百货占多数；新华西路约1.33公里电动车专卖店较多，另有大型家电卖场数个；中州路约3.36公里品牌服装店、餐饮、杂货铺等；梅溪路