房地产开发规划指标计算.docx
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房地产开发规划指标计算
建筑面积密度、容积率、建筑密度的计算公式
1.建筑面积密度
建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。
计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。
建筑面积密度的表示公式为：
建筑面积密度=（总建筑面积÷建筑用地面积）（m2/hm2）
2.容积率
容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：
容积率=总建筑面积÷建筑用地面积
3.建筑密度
建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。
计算公式为：
建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积
4.道路红线
规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：
通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。
任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。
根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。
5.人口净密度
人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：
人口净密度=居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）
6.建筑间距
建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。
我国大部分地区的住宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据：
确定公共服务设施中的托儿所、幼儿园、医院病房等建筑的正面间距，也适用这一原则。
7.日照标准
日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。
日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。
日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。
1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB5018093）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。
8.城市道路面积
城市道路面积率是反映城市建成区内城市道路拥有量的重要经济技术指标。
这里所说的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住区内的道路。
建成区的城市道路面积率计算公式如下：
城市道路面积率=（建成区道路用地总面积÷城市建成区用地总面积）（%）
也可以计算建成区内局部地区的城市道路面积率，公式为：
道路面积率=（道路用地总面积÷建设用地总面积）（%）
9.绿地
城市的总绿地率是指城市建成区内各类绿化用地总面积占城市建成区总面积的比例，这里所说的各类绿地必须符合国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ13790）的规定。
也可计算建成区内一定地区的绿地率。
如居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住区用地总面积的比例（%）。
绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一。
10.什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
建筑容积率：
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等.
特别提示：
对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
1、用地性质：
二类居住用地；
主要规划指标：
容积率：
≤1.6；
建筑密度：
≤30%；绿地率≥35%；
2、用地性质：
居住（兼容商业金融、行政办公）；
主要规划指标：
容积率：
≤3.0；
建筑密度：
≤40%；绿地率≥25%；
3、用地性质：
居住（兼容商业金融、行政办公）；
主要规划指标：
容积率：
≤2.0；
建筑密度：
≤28%；绿地率≥35%；
4、用地性质：
居住（兼容商业金融、行政办公）；
主要规划指标：
容积率：
≤3.0；
建筑密度：
≤28%；绿地率≥35%；
5、用地性质：
商业、办公（兼容旅馆业）用地；
主要规划指标：
容积率：
≤2.4；
建筑密度：
≤28%；绿地率≥35%；
6、用地性质：
公共设施用地；
主要规划指标：
容积率：
≤8；
建筑密度：
≤55%；
7、用地性质：
商业金融、居住（兼容行政办公）用地；
主要规划指标：
容积率：
≤2.5；
建筑密度：
≤26%；绿地率≥35%；
8、用地性质：
商业、办公（兼容旅馆业）用地；
主要规划指标：
容积率：
≤2.4；
建筑密度：
≤28%；绿地率≥35%；
9、用地性质：
住宅用地；
主要规划指标：
容积率：
≤3.6；
建筑密度：
≤22%；绿地率≥40%；
1、规划用地性质：
二类居住用地；
容积率：
≤1.4；
建筑密度：
≤20%；
绿化率：
≥45%；
建筑高度：
≤35米
集中绿地：
≥3000平方米
建筑间距系数：
1.3。
2、规划用地性质：
二类居住用地；
容积率：
≤1.5；
建筑密度：
≤22%；
绿化率：
≥40%；
建筑高度：
≤35米；
建筑间距系数：
1.3。
3、规划用地性质：
二类居住用地；
容积率：
≤0.7；
建筑密度：
≤20%；
绿化率：
≥45%；
建筑高度：
≤15米；
集中绿地：
≥5000平方米。
容积率：
≤1．8（6层）
建筑密度：
30%
1、规划用地性质:
住宅及与其相关的配套服务设施；
容积率：
<1.8；
建筑密度：
<22%；
建筑高度：
多层<16米 小高层<35米 高层<60米;
绿地率：
>40%。
2、规划用地性质：
二类居住用地；
容积率：
≤1.5；
建筑密度:
≤20%；
绿地率:
≥40%；
建筑高度（层数）：
≤35米。
3、规划用地性质：
住宅；
容积率：
≤1.5；
覆盖率：
≤22%；
绿地率：
≥40%；
建筑高度：
小于35米。
房屋建筑系数==房屋建筑面积/房屋使用面积；
建筑系数规定不得低于３０％（工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外）；行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过７％。
开发区内厂区绿化率需达到多少？
答：
工业企业内部绿地率原则上控制在30%以内。
工业园区出让地块有哪些配套设施？
答：
工业园区出让地块基础设施配套标准为“五通一平”，“五通”即：
道路、电力、电讯、供水、排水等。
“一平”即地貌平整。
企业内部行政办公、生活服务设施用地要求？
答：
企业所需生活服务设施、行政办公用地面积之和，一般控制在工程项目总用地面积的7%，最多在10%以内。
企业内部可否建设职工住宅等设施？
答：
企业内部原则不得建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。
绿地率和绿化率区别
绿地率和绿化覆盖率
绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标。
绿地率不等同于绿化覆盖率。
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地
的比率（%）。
绿化覆盖率的基本计算公式在形式上于绿地率的计算公式是一样
的。
但两者的具体技术指标是不相同的。
绿地率：
管得严，标准高
在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。
绿地率所指的“居住
区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公
共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、
带状化公共绿地。
即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要
求宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化面
积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常
年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。
而宅旁绿地等庭院绿
化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1
米以内的用地，不得计入绿化用地。
此外，还有几种情况也不能计入
绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。
这些设施的地表覆土一般
达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿
地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装
饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。
在房地产开发
过程中，政府有关的就是绿地率这一指标。
根据北京的地方规定，凡
符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保
证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。
绿化覆盖率：
管得松，绿得广
如果严格按照绿地率的要求建设绿化，小区建设的成本虽能降一
些，但幅度非常有限，坏处很多。
最直接的就是小区的环境会很糟糕，
小区的品位会降低，这都不利于销售。
谁不喜欢绿草如茵呢？
北京市
要求“黄土不露天”，像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表
虽然种不了树，但可以种草呀，即使一种花种草，也要专门做地面铺
砌；像距建筑外墙1.5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种
一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？
……在小区规划设计中，计算绿
化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿
化覆盖率有时能做到60%以上。
在开发商销售楼盘的时候，他们当然
喜欢引用绿化覆盖率的概念。
而对于消费者来说，有草的环境总比满
地铺砖的广场环境更陿意吧？
“绿化率”不是准确的说法，应该称“绿化覆盖率”，这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。
而绿地率要算覆土1.5米以上的绿地，因此空中花园是不算绿地率的
城市规划绿地率定义和公式
绿地率的概念：
所谓绿地率，即是指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例；
绿地率公式：
绿地率=（地块内绿化用地面积/地块面积）×100%
这里的立场地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于1%的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。
切记：
在这里说明下，绿地率和绿化率的概念是不一样的哦！
当然，公式也是不一样的。
用地经济技术指标的计算
：
用地平衡表及各项技术经济指标的汁算1．用地平衡表的内容及用地计算用地平衡表的内容。
（2）各项用地界限的划分。
1）居住区用的界限：
居
用地平衡表及各项技术经济指标的汁算
1．用地平衡表的内容及用地计算
用地平衡表的内容。
（2）各项用地界限的划分。
1）居住区用的界限：
居住区临城市道路时以公路边线为界；临时障碍物以障碍物用的边界为界；不属于居住区的专用地、共建用地、工业用地应扣除。
2）住宅用地：
包括住宅基底和四周宅间小路及院落，与绿地相接时，以日照间距的一半算。
3）公共服务设施用地：
按公建实际占地界限计算，也可按定额计算。
底层公建或住宅公建综合楼时，按各占该建筑总面积的比例分摊用地。
底层突出住宅部分，应计入公建用地。
4）道路用地：
规划用地外围为城市支路或居住区道路时，道路面积按红线宽度的一半计算。
规划用地内的居住区道路面积按红线宽计算，小区路、组团路按路面宽计算。
人行道、回车场、停车场包括在道路用地，宅间小路不计人。
5）公共绿地：
包括居住区公园、小区公园林阴道、街心绿地、小块绿地。
6）其他用地：
居住区范围内，不属于居住区的用地。
2．技术经济指标
一般包括以下几项内容。
表5-20
项目居住户数居住人数总建筑面积住宅建筑面积住宅建筑套密度（毛）住宅建筑套密度（净）平均层数住宅建筑净密度单位户人万m2万m2套/hm2套/hm2层％项目住宅建筑面积毛密度住宅建筑面积净密度人口净密度人口毛密度改建拆建比每公顷土地开发费单方综合投资（测算）单位m2/hm2m2/hm2人/hm2人/hm2％万元万元
平均层数：
各种住宅平均层数＝住宅总建筑面积/住宅基底总面积
住宅建筑净密度：
住宅建筑净密度：
住宅建筑基底总面积/住宅用地面积
住宅建筑面积净密度：
住宅建筑面积净密度＝住宅总面积/住宅用地面积
住宅建筑面积毛密度：
住宅建筑面积毛密度＝住宅总建筑面积/住宅用地面积
人口净密度：
人口净密度＝规划总人口/住宅用地总面积
两车间在高处加个空中连廊就能减小防火间距吗？
《石油化工企业设计防火规范》第4.2.9条联合装置视同一个装置，其设备、建筑物的防火间距，应按相邻设备、建筑物的防火间距确定，其防火间距应符合表4.2.1的规定。
同时也可参考《建筑设计防火规范》3.4.8除高层厂房和甲类厂房外，其它类别的数座厂房占地面积之和小于本规范第3.3.1条规定的防火分区最大允许建筑面积（按其中较小者确定，但防火分区的最大允许建筑面积不限者，不应超过10000m2）时，可成组布置。
当厂房建筑高度小于等于7m时，组内厂房之间的防火间距不应小于4m；当厂房建筑高度大于7m时，组内厂房之间的防火间距不应小于6m。
组与组或组与相邻建筑之间的防火间距，应根据相邻两座耐火等级较低的建筑，按本规范第3.4.1条的规定确定
建筑防火墙
防火墙是由不燃烧体构成，耐火极限不低于3h。
为减小或避免建筑、结构、设备遭受热辐射危害和防止火灾蔓延，设置的竖向分隔体或直接设置在建筑物基础上或钢筋混凝土框架上具有耐火性的墙。
防火墙是防火分区的主要建筑构件。
通常防火墙有内防火墙、外防火墙和室外独立墙几种类型。
《GB50016-2006建筑设计防火规范》规定：
第7.1.1条防火墙应直接设置在基础上或钢筋混凝土的框架上。
防火墙应截断燃烧体或难燃烧体的屋顶结构，且应高出非燃烧体屋面不小于40cm，高出燃烧体或难燃烧体屋面不小于50cm。
当建筑物的屋盖为耐火极限不低于0.5h的非燃烧体时、高层工业建筑屋盖为耐火极限不低于1h的非燃烧体时，防火墙（包括纵向防火墙）可砌至屋面基层的底部，不高出屋面。
第7.1.2条防火墙中心距天窗端面的水平距离小于4m，且天窗端面为燃烧体时，应采取防止火势蔓延的设施。
第7.1.3条建筑物的外墙如为难燃烧体时，防火墙应突出难燃烧体墙的外表面40cm；防火带的宽度，从防火墙中心线起每侧不应小于2m。
第7.1.4条防火墙内不应设置排气道，民用建筑如必须设置时，其两侧的墙身截面厚度均不应小于12cm。
防火墙上不应开门窗洞口，如必须开设时，应采用甲级防火门窗，并应能自行关闭。
可燃气体和甲、乙、丙类液体管道不应穿过防火墙，其他管道如必须穿过时，应用非燃烧材料将缝隙紧密填塞。
第7.1.5条建筑物内的防火墙不应设在转角处。
如设在转角附近，内转角两侧上的门窗洞口之间最近的水平距离不应小于4m。
紧靠防火墙两侧的门窗洞口之间最近的水平距离不应小于2m，如装有耐火极限不低于0.9h的非燃烧体固定窗扇的采光窗（包括转角墙上的窗洞），可不受距离的限制。
第7.1.6条设计防火墙时，应考虑防火墙一侧的屋架、梁、楼板等受礿iao鹪值挠跋於苹凳保恢率狗阑鹎降顾?
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