幸福小区建设项目可行性研究报告书.docx
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幸福小区建设项目可行性研究报告书
幸福小区建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称：
**********小区
1.2建设单位：
******运输总公司八公司
1.3法人代表：
******
1.4项目建设性质：
**********小区建设项目是******运输总公司八公司为解决职工住房问题而集资新建的工程。
资金全部来自该公司干部职工自愿集资。
1.5项目选址：
市运输总公司八公司院内。
北邻为三丰东路，南邻址舫头村耕地，东邻保定建业集团有限公司，西邻龙凤俱乐部。
1.6建设规模及结构；小区占地1.28万平方米，小区拟建1栋25层住宅建筑（1#楼）、1栋21层住宅建筑（2#楼）及2层小区配套会所一座，其中1#楼带2层商用裙楼。
居住户数580户，居住人数1856人。
住宅楼为框剪结构，2层小区配套会所为框架结构。
小区建筑总面积44000平方米，其中住宅面积40900平方米，商用面积2400平方米，会所面积700，绿化面积4672平方米。
1.7投资规模：
项目总投资6204万元人民币。
1.8资金筹措：
职工全额集资建房。
1.9建设期限：
本项目建设期从前期准备、立项，而后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。
预计项目工期为2009年10月—2012年5月，总工期为32个月，其中建设工期为24个月。
1.10建设单位概况：
******运输总公司八公司于1956年建立至今已50余年，企业位于******三丰东路56#，占地14401.5m2（21.8亩）。
经营范围：
公路货运、客运业务。
现有在册职工580人，在岗职工260人，退休职工320人。
公司总资产4056160元。
公司建立几十年来，历经了几个发展阶段，也曾有过辉煌时期，在改革开放中，由于各方面的原因，企业人员老化，设备陈旧，经营不善，被市政府列为贫困企业。
公司目前经营情况仅运营一条公交线路（市内302公交车12部），学生班车10部，勉强维系公司生产经营。
月收入12万元，仅够在岗职工每人几百元的工资支出，无利润。
1.11建设背景
******运输总公司八公司位于三丰东路南侧，占地14400平方米，职工人数580人，该公司职工中大部分没有固定住房，长年居住在公司内临时搭建的房屋，安全性极差，并且没有上下水，没有厕所，居住条件及其窘迫。
公司院内因为工作需要每日都有大量车流开进开出或者停留，而住在院内的职工的未成年子女终日必须穿梭其中才能外出或回家，因此存在着极大的安全隐患。
由于该公司多年来勉强维持运营，濒临破产，职工待遇更是只能解决温饱，属于我市低收入群体，对于目前房地产公司商业运作开发的住宅小区只能是望之生叹，无力购买。
所以职工集资建设该小区是民心所向，迫不及待。
1.12结论
幸福小区的建设是******运输总公司八公司的民心工程，是公司全体职工的共同意愿。
小区的建设不但大大改善职工的居住条件，排除了安全隐患问题，更解决了广大职工的后顾之忧，使大家能够更加的安心工作，从而提高工作效率，为公司创造更高的效益，为全市人民带来更佳的交通服务。
该项目的建设还将美化城市环境，成为城区景观新亮点，同时也为居民提供高档次居所，提升城市品位做出重要贡献。
为全市经济建设水平早日登上新台阶铺平了道路，能够尽快实现经济发展水平达到新的高度的重大跨越。
项目建设场址具有良好的区位优势、外部水、电、气等基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。
项目建设规模、总平面布置、建设方案、环境保护、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。
本项目主要经济指标见表1-1。
表1-1技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
建设规模
M2
44000
1.1
住宅
M2
40900
1.2
商用（裙楼）
M2
2400
1.3
会所
700
2
公益指标
2.1
规划用地
M2
12800
19.2亩
2.2
绿化面积
M2
4672
2.3
容积率
3.4
2.4
建筑密度
%
21.8
2.5
绿化率
%
36.5
3
主要经济数据
3.1
总投资
万元
6204
3.2
职工全额集资
万元
6204
第二章项目建设的必要性和可行性
2.1项目建设的必要性
在构建和谐小康社会的大环境下,人们的"衣食住行"中吃穿问题早就解决了,而住房是个大问题,尤其对于普通企业职工来说，没有固定完善的住所，就不会安心的工作，从而必然会影响企业的效益。
十七大报告也将"住有所居"列入了加快推进以改善民生为重点的社会建设目标.同时住房条件是决定生活质量好坏的一个重要因素.当今时代发展是第一要务，只有经济的飞速发展才能有效提高人民的物质以及精神生活水平，才能使人民的生活更加幸福美满。
而企业的发展必须立足于职工的基本生活得到了保障，人们能够无后顾之忧的投入到生产中。
所以住房问题的解决是提高职工的生活条件、工作热情从而促进企业经济发展的必然途径。
******运输总公司八公司位于三丰东路南侧，占地14400平方米，职工人数580人。
该公司职工中一部分目前无房，靠租赁周边出租房屋生活，居无定所的生活根本谈不上生活质量；另一部分职工长年居住在公司内临时搭建的房屋，安全性极差，并且部分房屋年久失修，住宅区域内没有良好的给排水系统，没有厕所，居住条件及其窘迫。
公司院内因为工作需要每日都有大量车流开进开出或者停留，而住在院内的职工的未成年子女终日必须穿梭其中才能外出或回家，因此存在着极大的安全隐患。
并且住宅区域市政配套设施不完善，脏乱差现象随处可见，严重影响了企业及城区形象。
所以职工集资建设该小区是民心所向，迫不及待。
该小区建成后必将营造一个环境优雅，空气清新，利于人们身心健康，适合人们长期生活居住的空间，将以其优美的外部环境城区景观新亮点，提高城区建设优雅程度。
因此建设本项目同时不仅能改善这些居民长久以来恶劣的居住条件，使人们能够安心工作还能提高企业的整体形象，美化市区环境
2.2项目建设的可行性
为进一步深化住房制度改革，规范集资建房，多渠道解决困难企业职工住房问题，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）、国家建设部等部门制订的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号）困难企业职工集资建房是经济适用住房建设的组成部分，是住房分配货币化的补充形式，是具有保障性质的普通住房。
2007年4月29日,河北省人民政府印发《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》（冀政〔2007〕41号）。
《意见》指出,为进一步完善和落实城市住房保障制度,切实解决低收入家庭的住房问题,一要建立符合国情、省情的住房供应体系和住房保障制度。
住房供应和住房保障的基本原则:
市场机制和政府保障机制相结合,对不同收入家庭实行不同的供应政策;住房消费应与人口、资源和环境条件相匹配,鼓励居民居住套型建筑面积90平方米以下的住房;引导居民改变居住观念,量力而行,梯度消费;住房保障既要尽可能满足低收入家庭基本居住需要,又要与财政的承受能力相适应,与社会保障整体水平相协调。
2007年9月13日，首次以省政府名义召开的全省城市住房工作会议上，修订印发的《河北省人民政府关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》，给城市低收入家庭住房难题提供了一套看得见、摸得着的政策措施。
在各地房价持续上涨的背景下，把解决城市低收入家庭住房困难作为城市住房工作的重点进行部署，体现了省委、省政府对低收入群众住房问题的高度关切。
可以相信，在政府公共政策下，每个人都会在城市中找到遮风挡雨的安居之地。
******运输总公司八公司于1956年成立，目前虽然组织机构健全、生产经营正常但由于种种原因已被******列为困难企业，企业职工符合低收入群体并且全部为住房困难户，符合《经济适用住房管理办法》的服务对象要求。
该项目建设用地为市运输总公司八公司自有非生产性用地，并且是上世纪70年代划拨用地，土地符合《经济适用住房管理办法》中关于企业集资建房的用地要求。
该小区全部建设高层住宅，并且单套面积控制在80平方米以下的小面积户型，小区的设计规划符合《经济适用住房管理办法》中的相关规定。
由此可见该项目是符合国家政策规定，相应国家号召的项目。
该小区的建设为职工自愿全额集资建房，其根本目的是改善职工住房窘迫的现状，消除目前的安全隐患问题。
该项目的建设，完全响应政府的号召，符合各项政策的要求，合理利用土地，改善居民生活条件，提升城区整体形象，建设和谐生态家园。
由于我国住房分配制度从福利分房向倾向购买改革，再加上我国实行扩大内需，促进消费的积极财政金融政策，各种购房优惠政策的实施和完善，使房地产进入了高速发展的阶段，人们生活水平不断提高，越来越多的居民要求改善居住条件和环境，因此该项目的建设必然会得到政府的支持及广大职工的拥护。
此项目的建设彰显了各级政府以科学发展观为指导，更加重视经济社会协调发展，更加关注民生、关心民意的精神。
因此建设幸福小区建设项目是切实可行的。
第三章建设规模和建设条件
3.1场址选择
******运输总公司八公司院内。
北邻为三丰东路，南邻址舫头村耕地，东邻保定建业集团有限公司，西邻龙凤俱乐部。
3.2土地权属类别及占地面积
**********小区建设项目涉及占地12800平方米，为政府划拨用地，土地性质为建设用地。
项目用地符合国家用地政策。
3.3建设内容
小区占地1.28万平方米，小区拟建1栋25层住宅建筑（1#楼）、1栋21层住宅建筑（2#楼）及2层小区配套会所一座，其中1#楼带2层商用裙楼。
住宅楼为框剪结构，2层小区配套会所为框架结构。
小区建筑总面积44000平方米，其中住宅面积40900平方米，商用面积2400平方米，会所面积700，绿化面积4672平方米。
3.4 自然地理条件
******为地级市，在东经113°40'—116°20'，北纬38°10'—40°00'之间，位于河北省中西部，总面积2.2万平方公里，现辖4区、4市、18个县，全市总人口1100万，约占河北省人口的六分之一，是列重庆、上海、北京之后的全国第四人口大市。
保定北距北京137公里，东距天津145公里，南距省会石家庄120公里，北有150公里可直达的首都国际机场，南有相距100公里的正定机场，是北京、天津、石家庄三大城市构成的金三角中心，素有“京畿重地"、“首都南大门”之称。
3.5气候条件
保定属于暖温带大陆性半干旱季风气候，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季气候凉爽，冬季寒冷少雪，四季分明，气候温和。
年平均气温为12.3℃，最冷月为1月，平均气温-4.2℃，最暖月为7月，平均气温为26.7℃,年日照2447～2871小时，无霜期165～210天。
年平均降水量575毫米，降水主要集中在7、8、9三个月。
主导风向为SSW,次主导风向为NNE,年总平均风速1.8M/S。
3.6经济发展状况
保定是历史名城，文化底蕴深厚、地理位置优越，拥有良好的工业基础。
早在建国初期，在全国156个重点建设项目中，保定就有8个。
经过多年建设，现在销售收入500万元规模以上工业企业1100多家。
同时******加快实施外向带动战略，加大开放力度，招商引资不断发展。
重点规划建设的保定国家高新技术产业开发区、深州经济技术开发区等11个省级以上开发区，吸引了20多个国家和地区的客商前往投资兴业，效益可观；先后与40多个国家和地区建立了项目合作和贸易往来关系，出日趋势良好，成交额逐年增加。
******物华天宝，人杰地灵。
保定人民以勤劳、勇敢、智慧创造了辉煌的历史，正以开拓、创新、务实的精神谱写美好未来。
3.7交通运输
******交通十分便利，京广铁路穿城而过，京石高速公路临境而行，保津高速、保沧高速度，向东直达出海口天津港，东南直达黄华港，向西连接石太高速公路，南至石家庄机场、北至北京国际机场，东至天津港均在两个小时车程之内，国内国外通行和货物运输极为方便。
3.8工程水文地质
该建址地势平坦，地址条件单一，地下水位较深，一般在－17米左右，场地为堆积作用所形成的山前倾斜平原区，地层主要为第四系冲击物组成，沉积环境稳定，宜作建筑场地。
拟建场地属大清河水系冲洪地貌单元，地势平坦开阔，地层结构基本一致，工程地质条件较好，构造相对稳定，处于建筑抗震的有利地段，场址地震基本烈度为7度，场址土类型为中软场地土，属三类建筑场地。
3.9抗震
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）,******地震基础加速度值为0.10g（相当于基本烈度Ⅶ度）。
地震设防烈度为7度。
3.10施工条件
3.10.1施工场地
**********小区位于市运输总公司八公司院内，有空地可作为施工场地，无须另外租用施工场地。
3.10.2施工道路
建设项目位于运输八公司院内，项目场址紧邻三丰东路，交通便利。
3.10.3施工能源
施工用电由该公司自有变电站提供，用水市政提供。
施工用氧气、乙炔气由施工单位自备，分散供应，在施工过程中应注意安全。
第四章建设用地分析
4.1项目选址
本项目拟建于市运输总公司八公司院内。
北邻为三丰东路，南邻址舫头村耕地，东邻保定建业集团有限公司，西邻龙凤俱乐部。
项目占地均为公司自有土地，故无土地费用。
项目选址符合******城市用地规划的要求。
项目周围无自然保护区，风景名胜区，革命历史古迹、水源保护区等国家规定的保护区域。
经勘探不会压覆矿床和文物，不影响当地防洪排涝，不影响通航和军事设施。
项目附近有完善的基础设施，此地交通便利，附近水文地质状况良好，便于建设本工程项目。
4.2土地利用合理性分析
本项目建设用地位于三丰东路56#，市运输总公司八公司院内，土地性质属于政府划拨用地，土地为公司自有非生产性土地，完全响应政府提出的合理用地的政策方针。
符合******土地使用规划要求，占地规模合理。
容积率
容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率不超过5。
该小区的容积率为3.4，远远低于5，故该小区的居住舒适度较高。
建筑系数
建筑系数是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基地总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度是反应建筑占用地面积比例的一个概念，建筑密度大，说明用地中房子盖得“满”，反之则说明房子盖得“稀”。
建筑密度不可能超过1，一般不会超过40-50%，因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车等等。
该小区的建筑密度为21.8%，符合建筑密度的一般值，说明该小区内房屋建设密度合适。
绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。
一般应大于30％，绿地率越高，居住舒适度越好。
该小区的绿地率为36.5%，此比率较高，也就是说该小区的居住环境舒适度较高。
第五章建设方案
5.1设计依据
甲方提供的道路红线及现状地形图等。
工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）J2002年版
民用建筑设计通则（GB50352-2005）
民用建筑节能设计标准（2007版）
民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）
建筑设计防火规范（GB50016-2006）
建筑节能设计规范（2007版）
建筑抗震设防分类标准（GB50223-2003）
砌体结构设计规范（GB5003-2001）
建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006版）
建筑地基处理技术规程（JGJ79-2002）
建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）
混凝土结构设计规范（GB50010-2002）
河北省02系列结构标准设计图集（DBJT02-34-2002）
混凝土多孔砖建筑技术规程（DBJ13/T46-2004）
砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）
有关技术资料（勘察地址报告）等
5.2工程概述
①工程性质：
新建
②基地现状：
场址位于三丰东路56#，市运输总公司八公司院内。
地块地形平坦，基地内无古树、古墓等文物。
③工程规模：
小区占地1.28万平方米，小区拟建1栋25层住宅建筑（1#楼）、1栋21层住宅建筑（2#楼）及2层小区配套会所一座，其中1#楼带2层商用裙楼。
住宅楼为框剪结构，2层小区配套会所为框架结构。
小区建筑总面积44000平方米，其中住宅面积40900平方米，商用面积2400平方米，会所面积700平方米，绿化面积4672平方米。
5.3规划指导思想
1）尊重城市发展原则，按照市规划局的统一规划要求进行设计，使建筑物融于城市，同时又为城市增添风景。
2）充分利用自然地形、地貌，依托本地区的历史文化渊源，根据地形及功能分区，利用现有条件，因地制宜地有机组织建筑空间布局，使建筑与绿化环境自然地融合在一起，创造人文与自然和谐一体的办公环境。
3）坚持可持续开发的思想，一次规划滚动发展，将本项目建筑的工程建设变为城市发展进步的积极要素。
4）建筑造型上突出时代感，着重表现历史与现代的结合。
形体组合上体现历史文化及地方特色，使建筑个性鲜明，富有超前意识。
5）具体结合本工程的特殊性，集资建房的单套建筑面积，根据《经济适用住房管理办法》中的相关规定控制在80平方米以内的经济性户型。
5.4建筑设计
住宅按功能分区布置，联系便捷；建筑层次感强，交通流线明晰；住宅和商用及附属设施自成一体，维护人员控制统一。
住宅楼为1栋25层住宅建筑（1#楼）、1栋21层住宅建筑（2#楼）均为框剪结构，其中1#楼带2层商用裙楼，以上各层为住宅。
位于小区西南角的会所为2层框架结构。
住宅户型方案设计以经济适用的小二居为主，单套面积控制在80平方米以内。
建筑外观以经济的外墙涂料为主。
配套工程包括给水、排水、采暖、电气、消防工程。
其中采暖方式采用天然气壁挂炉地板采暖。
5.5结构设计
（1）执行规范
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑工程抗震设计规范》（GB50011-2001）
（2）结构型式
根据建筑功能要求，工程采用框剪结构。
（3）基础型式
根据结构型式，结合场址工程地质状况，住宅楼建筑物基础采用条形基础。
5.6给、排水及消防
5.6.1执行规范
《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001修订本）
《室外给水设计规范》（GBJ13-86）（97修订本）
《室外排水设计规范》（GBJ14-86）（97修订本）
5.6.2给水
项目给水水源由市政供给，院区内供水干管直径为100mm，生活给水管道采用给水聚丙烯（PP-R）管。
5.6.3排水
雨水通过雨水管收集直接排至院内雨水总管网，生活污水经化粪池沉淀处理后排入院内污水处理总管网，然后由院雨水及污水总管网直接排入市政雨水和排污管网。
5.6.4消防
项目消防系统采用与生活用水系统合并使用的消防给水系统，室外消防用水量为25L/S，室外消防给水管道与市政管道连接成环状，消防给水管道采用给水铸铁管，胶圈接口。
室外消防用水由市政消火栓供给。
5.7供配电
（1）执行规范
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001修订本）
《低压配电设计规范》（GB50054-95）
（2）电源
电源由公司自有的变电站引至小区内配电室，再由配电室引至各楼内配电室。
进户导线采用W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间，电压为380/220V。
（3）线路
本工程室内配电线路采用暗敷，配电干线采用W型0.6/1KV电力电缆沿电缆井内电缆桥架敷设及BV型0.3/0.5KV铜芯电线穿钢管保护地下暗敷引进各照明配电箱，各照明分支线路导线采用BV型0.3/0.5KV塑料铜芯线穿钢管暗敷。
（4）负荷等级
根据负荷性质和对供电可靠性要求的程度，建筑内的消防用电系统用电为二级负荷，其余均为三级负荷。
（5）照明
本工程照明均采用节能灯。
在疏散楼梯间、公共出入口等处设置疏散指示灯、安全出口标志灯。
（6）防雷及接地
建筑物屋顶设避雷带以防直击雷，引下线利用柱内二根主筋，要求由下至上，牢固焊接，避雷接地利用基础内所有金属构件，要求金属构件焊成一体，以形成一个封闭的金属网。
电力装置室外接地采用40×4扁钢，埋深-0.8m，R≤4欧姆；引入室内的接地线采用Φ10圆钢引进电缆井及一层各照明配电箱。
报警设备室外接地装置采用40×4扁钢，埋深-0.8m，R≤4欧姆，引入室内的接地线采用BX-25铜芯电线穿UPVC25管保护，地下暗敷引入报警控制屏。
（7）消防
疏散指示标志采用蓄电池作为备用电源。
疏散指示灯的照度不低于0.5LX。
第六章节能分析专篇
6.1设计依据
6.1.1节能设计依据
1.《中华人民共和国节约能源法》
2.《中华人民共和国清洁生产促进法》
3.《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）
4.《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）
5.《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部2006年12月）
6.《国家鼓励发展的资源节约综合利用环境保护技术》（国家发改委2005年65号）
7.《设备及管道保温保冷设计导则》GB/T15586-1995
8.《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-1998
9.《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486-1998
10.《节电措施经济效益计算与评价》GB/T13471-1992
11.《中小型三项异步电动机能效限定值及节能评价值》GB/T18613-2002
12.《三项配电变压器能效限定值及节能评价值》GB/T20052-2006
13.《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
14.《节能措施经济效益计算与评价》
15.《建筑照明设计标准》GB50034-2004
16.《河北省节约能源条例》
17.河北省发展和改革委员会关于印发《河北省节约能源“十一五”专项规划》的通知（冀发改环资[2007]538号）
28.《关于转发<国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知>的通知（冀发改投资[2007]152号）》
29.《河北省用水定额（试行）》（冀水资[2002]3号）
6.1.2节能、节水原则
（1）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。
（2）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。
严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。
6.1.3项目节能背景分析
能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。
世界各国把能源安全作为发展战略的重中之重，并把提高能效和节能作为经济和社会生活的重大措施。
我国能源资源相对不足，人均拥有量远低于世界平均水平。
随着经济规模的扩大，能源需求呈持续快速增长，供需矛盾日益突出。
能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济、社会发展目标的实现。
节能是一项长期的战略任务，是当前的紧迫任
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