售楼销售培训资料答客问.docx

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售楼销售培训资料答客问

答客问

一、项目情况

1、小区的总占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、得房率等分别为多少？

分为几条主干道，道路宽多少？

答：

我们小区总占地是94万㎡（约1400亩），其中一期总占地20万㎡（约300亩），总建筑面积90000㎡，容积率1.8，绿化率50%，得房率多层在85-87%之间，小高层在80-82%之间，分为四条主干道为50多米宽，多条辅道在20多米宽

2、小区的物业类型？

楼盘的产权性质？

答：

商铺、小高层、办公，楼盘的产权性质是，取得土地的方式是出让。

3、开发商的名称及其背景？

承建商名称、资信、建筑质量？

设计公司的名称、影响力？

监理公司的名称？

物业管理公司是谁？

答：

海滨防腐建设集团、山东省城乡规划设计研究院、濮阳市规划建筑设计院

4、多层及小高层的层高？

停车库层高？

车库门宽多少？

答：

多层及高层的层高为2.9m，车库的层高为2.5m，车库门宽为2.5m。

5、每一栋楼有几个单元，分别为什么户型？

答：

两个或三个单元，三室两厅一厨一卫，详见售楼彩色套型图

6、每套单元的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、储藏间、阳台等净面积分别为多少？

答：

我们总共有8个套型，具体净面积请见彩色套型图。

7、购房有那些优惠措施？

多买几套是否有优惠？

答：

具体请关注我们的销售策划活动，有优惠的。

8、车库的面积有多大？

楼间距多大？

答：

28平方左右，一般在40米左右、间距大的在70多米

是否有出租车位？

车位购买后，以后使用还需支付那些费用？

答：

未定，暂定不用

9、除了购房款之外，还需要那些费用？

答：

办理银行按揭时保险费用，办房产证的相关费用。

10、开发成本包含项目？

答：

开发成本包括：

土地成本、土建成本、设计、资金成本、税金、利润等。

11、小区建设分几期开发？

整个社区几年建成？

答：

分成四期开发。

四年

12、发展商销售部、工程部、财务部负责人是谁？

答：

13、预售许可证号、颁发单位、时间？

答：

根据相关法律法规规定时间取得。

14、你们的五证是否齐全？

答：

齐全，其中五证是指：

土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）证等

15、在预售期间，户名可否作内部变换？

有什么条件？

答：

不签商品房合同之前可以做内部换名，但需缴纳500元的手续费。

16、产权登记后，户名可否作变换？

有什么条件和税费？

答：

不可以，国家规定禁止期房转让。

如需换名需到房管局过户，相关费用执行国家规定。

17、房屋产权证件什么时候办理？

由谁办理？

费用多少？

是否需要另外支付办理费用？

答：

交付后，开发商集中办理，客户配合。

（客户也可自行办理）收费执行国家规定。

18、交房时有哪些手续要办？

具体有那些费用？

答：

A、核对房款，确认款项已交清，方可办理交付

B、有关资料移交物业公司

C、向按揭客户收取办理三证资料及契税（二证：

房屋所有权证，房屋他项权证）

D、向一次性，分期付款的客户提供备案卡，平面图纸，发票原件。

具体费用是办理三证的税费、工本费和手续费等执行国家标准。

19、施工进程如何？

什么时候交付？

是否统一交付？

答：

具体时间请看施工进度表，暂定年月日左右交付使用。

20、汽车进出方便吗？

答：

非常方便，小区道路不低于5m宽

21、你们的公共面积包括哪些部分？

得房率是多少？

答：

公共面积包括电梯厅、门厅、消防梯、电梯等，多层得房率在85-87%之间，小高层的得房率在80-82%之间

22、离县城多远？

交通状况如何？

答：

驾车到县中心大约要5分钟，交通状况非常好大广高速濮阳南大约要15分钟，临濮渠公路，具南环1.5公里。

23、室内设备可否变更？

答：

不可以

24、小区在造型、设计上的突出之处是什么？

答：

小区设计龙形水系，绿化以果树为主。

建筑风格为现代造型。

25、是否会漏水？

漏水会如何处理？

费用由谁承担？

答：

一般情况不会，保修期之内免费维修，保修期之外动用公共维修基金

26、房屋交付使用后，水、电、气、电话、电视接线等能否同时到？

答：

可以

27、房屋购买后是否有保修期？

答：

有，主要结构保修3年，防水、安装保修5年，超过保修期由房管局动用维修基金维修。

28、保修期内外，房屋维修应该如何分别处理？

答：

保修期内免费，保修期外，收取成本费，或者动用公共维修基金

29、土地使用权出让年限是多少年？

起止时间？

土地使用权期限到后怎么办？

答：

70年；

30、你们的价格太高了

答：

虽然我们的价格是高了一些，但是我们整个小区的建筑品质、环境、绿化、物业、业主素质，精神文化氛围都很好，小区的配套也非常的好，非常适合居住。

31、购买你们的房子可以转户口么？

外地人士是否可以购买该商品房，有什么要求？

（针对外地户口）

答：

可以，外地户口可以直接在我们这里购房，我们会帮你把户口挂靠在五星乡政府。

32、多层及小高层外墙的厚度？

答：

高层有300mm和240mm两种。

33、小区建筑设计及环境设计主要构想？

答：

以过50%的绿化环境，环绕整个社区的龙形水系，齐全的社区配套设施

34、小区园林主题是什么？

由哪几部分组成？

答：

园林规划，花果四季。

有各类果树、花草、水系、长青树等

35、小区居住对象主要是哪些人？

答：

各村搬迁户、个体户、县乡经商户、单位职工、公务员、高级管理人员等。

36、小区会所在哪里？

有哪些功能？

何时交付使用？

答：

位于社区中心广场，休闲、娱乐等，随着工程进度的快慢

37、小区自身配套设施哪些为免费使用？

哪些有偿使用，如何收费？

答：

公共区域。

38、小区由多少栋建筑组成？

答：

一期有40幢，共140多栋

39、各单位景观有什么区别？

销售中优势在哪里？

答：

楼间距大、绿化面积广、独一水系、园林规划、精品户型、环保能源。

40、是否采用人车分流？

停车位有多少？

答：

是，总共有个车位。

41、车位可改建成封闭车库吗？

答：

不可以

42、规划中有多少商业面积？

答：

95000㎡

43、哪些规划有别于其他发展商，可作为卖点宣传？

答;沼气系统、小区废水再利用、公共照明采用太阳能系统、濮阳首家低密度社区、濮阳首家以龙形水系景观社区，绿化以果树为主。

答：

不高

44、宅部分户型共有多少种？

有多大面积？

答：

请看售楼部户型模型

45、两房、三房多少套？

所占比例多大？

答：

一期400多套

46、车辆出入口大门是否使用IC卡？

答：

47、顶层住户是否送花园？

面积多大？

送花园是否也送绿化？

业主拥有产权还是使用权？

答：

是，不送绿化，使用权

48、室内的凸窗离地面多高？

面积多大？

有无防护装置？

答：

80公分左右、约2个平方米面，有

49、客厅、主卧的朝向？

是否有落地窗，有多高？

答：

根据户型而定

50、阳台是否设计上下水？

答：

根据户型而定

51、每户是否有入户防盗门？

答：

有

52、是否预留宽带、闭路、网线、电话线？

答：

预留

53、厨房、卫生间是否预留排烟道及换气道？

答：

有

54、哪些墙是承重墙不可以改动？

哪些墙是可以改动？

答：

剪力墙不能改动；非承重墙在物业公司的允许下方可改动；

55、装修如影响建筑物的外立面是否可行？

答：

否

56、洗手间位置可否挪动？

答：

否

57、如果不能按时交楼怎样保障业主的权益？

是否收费？

收多少？

答：

具体内容见《商品房买卖合同》中双方约定；

58、设计上是否采用了隔音效果？

答：

是

59、房管局测量商品房面积分几次？

在什么时间？

答：

一次，工程竣工验收之后，房子交付前。

60、买楼后是否提供出租可转让的服务，若转让发展商会收取什么费用

答：

交付后物业公司提供出租服务，收取合理费用。

61、客户提出的问题你无法回答时该怎么做？

答：

请示现场经理，若现场经理也无法回答，请客户留下电话号码，得到答案后再通知客户；

62、本小区是风水宝地，好在哪里？

答：

小区大围合式规划，以团抱之势聚气；区内大面积水体的营造，应对了“水能旺财”的传统理说，

63、楼价会降吗？

为什么不会？

答：

不会，因为中国经济一直在以高速发展，并且地价建材成本价也在涨，更为重要地是，供需拉动，虽然国家最近出台了一系列的新政策，最终的原因也是为了让房地产能健康、持续、平稳的发展，主要是这几年房地产涨的太快了，大大超出了购房者的购买力水平，为了让房价慢慢涨，因此国家才要进行宏观干涉。

64、装修标准：

毛坯

建筑公共装修及设备：

建筑外墙：

双层保温

楼梯间：

粉刷、护栏

供电系统：

双电源供电，市政电网和小区备用应急发电机组。

住宅装修标准：

毛坯

入户门：

有

地面、天花、墙面：

毛坯

窗户：

外窗

阳台：

封闭

65、业主购房后未入住的空置房怎样收取物管费？

答：

要从房子交付单上所写的日期开始收取物业管理费用

二、周边配套情况

（一）交通状况：

1、通往市区的主要交通道路（最便捷的干道）

答：

濮渠公路

2、主要往返车辆、班次。

答：

3路公交、两门、渠村公交班车

（二）学校情况：

1、周边有那些学校？

答：

小区内有幼儿园及中心小学等

（三）医院情况：

1、周边有那些医院？

位于那些地方？

答：

社区内有社区卫生服务中心，距县医院只有10分钟路程

（四）购物情况：

1、周边有那些大型购物场所？

答：

社区有大型商业中心，距县城商业街只有7分钟车程。

（五）银行

1、距离小区最近的有那些银行？

具体位置？

答：

待定

（六）文体娱乐和设施

1、周边有那些娱乐场所？

具体位置？

答：

社区商业街娱乐场所齐全。

（八）菜市场

1、周边有那些菜场？

具体位置？

答：

社区以规划菜市场。

三、购房的程序和相关费用

1、楼盘的平均价格如何？

起步价是多少？

最高价格是多少？

幢与幢之间的差价是多少？

东西之间的差价是多少？

楼层之间的差价是多少？

2、付款方式有哪几种？

每一种付款方式的优惠措施如何？

答：

一次性，银行按揭，分期付款等

3、由哪家银行提供几成几年按揭？

利率是否一致？

首付多少？

月供多少？

答：

银行待定

4、办理按揭时准业主需要提供哪些资料？

答：

首付款收据复印件，身份证复印件，户籍证明，结婚或未婚证明，已备案合同复印件，收入证明。

[未婚人士办理按揭需提供保证人，最长的按揭年限=借款人退休年龄-现在年龄（最长不超过30年）]

5、办理银行按揭应收取什么费用？

答：

保险费用等

6、可否提前还款？

是否需要支付违约金

答：

可以，只要提前通知银行即可，具体是银行的贷款合同上的规定，目前为止，不需要支付违约金

7、提前还款是否需要罚息？

答：

具体视合同规定，目前不需要罚息

8、如何办理银行按揭？

哪些人不能办理银行按揭？

答：

借款人提交申请及有关资料（公积金还需管理中心审批）2、银行受理审查3、银行核查4、双方办理相关手续5、银行放贷；18岁以下、超过退休年龄（男60岁、女55岁）不能；

9、银行按揭的最新利率是多少？

月供系数是多少？

答：

执行银行规定贷款利率。

10、客户可否自行办理银行按揭手续？

答：

可以

11、签订认购书时应注意哪些，每阶段销售的特别馈赠或折扣应在认购书中体现吗？

答：

房号、面积、总价、是否支付违约金、签约日期、银行帐号和需要带齐的各种证件等；是的

12、临时定金的标准是多少？

低于标准如何处理？

补齐定金的时间有何要求？

答：

请咨询售楼人员

13、预售合同何时签订？

答：

待定

14、是否应在客户在交首期款前预约并将合同提前准备好？

合同内容包含哪些内容？

答：

是的，具体可参考由房管处颁发的《商品房买卖合同》

15、合同是否一定要办理公证？

答：

不一定

16、办理房产证时客户应提供哪些资料？

答：

发票原件，已备案购买合同原件，身份

证复印件，备案卡原件，平面图纸2份，申请书

17、合同应在什么时间到市房产管理局备案？

答：

一般是一个月之内，特别是按揭用户一般是一个星期之内就会去房管处备案，因为只要备案之后房子才可以做银行按揭

18、定金可不可以退还？

交了临时定金后可以更改房号吗？

有何费用？

答：

不可以

19、合同上最多可以有多少人，个人产权的比例在哪里体现？

答：

不受限制，个人产权比例在办理房产证时的申请书上注明

20、客户拖欠按揭应以何种形式催缴？

答：

电话，三个月后银行会将房子公开拍卖

21、按揭有哪几种类型，分别收取哪些费用？

答：

商业按揭，公积金按揭，商业和公积金组合贷款

22、按揭过程中，我一时没有钱还给银行，应该怎么办？

答：

房子拍卖，特殊情况需要交滞纳金

23、按揭期间如果我想转让，应该怎样办理手续？

答：

到银行提前还款，然后再把房子转让给他人，接着根据需要可以办理二手房按揭

四、物业管理及其他

1、物业管理提供哪些服务？

答：

２４小时治安、环境清洁卫生、停车管理、绿化、消毒、房屋维修、消防报警、设备维护、社区文化活动；

2、是否全封闭管理？

答：

是

3、小区的保安系统如何？

答：

（1）小区围墙防爬越红外对射报警系统；

（2）出入口２４小时治安岗亭；（3）24小时不间断保安巡视；（5）住宅单元设防盗可视对讲门禁；（6）闭路电视监控；（7）各入户口设防火防盗门；（8）室内紧急按扭；（9）电梯报警系统；（10）防火车道直达每个单元，防火通道达每个楼层。

4、小区的消防系统设置在哪里？

有无临时发电系统？

答：

消防控制中心;有；

5、物业管理如何收费？

收费标准？

是否按规定收取？

答：

是

6、安装空调有何要求？

可否安装防盗网？

阳台可否封闭？

答：

具体执行物业标准

7、对物业管理不满怎样投诉？

答：

可以找管理处解决，若确实不能解决可以组织业主协会向发展商申请更换物业管理公司。

对于管理费的收取可咨询物价局，如出现乱收费情况，可向市消费者协会投诉。

8、业主委员会何时成立？

业主的意见如何为业主委员会或物业管理公司所接受？

答：

房子交付后，就可以成立，通过业主代表大会大部分人同意，既可以被物业公司接受，业主委员会有权决定有哪家物业公司来管理小区

9、外墙、玻璃的颜色？

答：

待定

10、屋顶的隔热和防水处理怎样？

答：

根据工程上的正常程序处理，可以完全不用担心隔热的问题，并且我们做的是颇屋顶可以更好的预防防水的问题

11、物业外墙开发商是否定期进行翻新装修？

答：

否，物业公司会定期进行清洗

五、咨询服务

1、问：

售楼书的内容是否有法律效力？

答：

从性质上说，“售楼”书是一种宣传资料。

由于“售楼书”一般运用艺术手法进行了加工，如果由于“售楼书”的误导而签订了合同，在发生纠纷时，要求开发商进行赔偿的前提是：

一要举证“售楼书”的不真实、不准确；二是举证自己受到了损失；三是说明“售楼书”的不真实、不准确与自己受到的损失之间的因果关系。

2、问：

土地使用权期限到后怎么办？

答：

《城市房地产管理法》第二十一条规定：

“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

续期的应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

”

我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。

购买人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的，其所受限的只是房屋所占相应比例土地的使用期限。

但由于房屋与土地的不可分割性，土地使用期一般应随房屋的使用一直延续下来。

3、问：

各种手续费你能给客户详细解释吗？

答：

（1）印花税——在经济活动与经济交往中书立、领受凭证时征收的税

（2）契税——房屋所有权发生变更时，按房价的一定比例向新产权承受人征收的一次性税

（3）保险费——即“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”。

采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的综合保险，抵押物财产保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；贷款信用保险是为防范购房人因人生意外或失业时无法偿还贷款的风险，投保人在保险期内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以至无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。

抵押人到银行认可的保险公司办理抵押物财产保险和贷款信用保险，并明确贷款银行为保险第一受益人；保险期不得短于贷款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险费用由抵押人承担；抵押期间保险单由贷款银行保管；

借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤消保险，否则，银行有权代为投保，保费由抵押人承担。